岱山民宿调研报告Word格式.docx

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在此带动下，2021年涌现了一批半坡民宿、星海渔邨、国际青年旅社等特色民宿，民宿业态也逐渐向精品化开展。

2021年为我市的“民宿推广年〞，我县根据市里大力开展、推广海岛民宿，提升特色民宿品质，加快打造海岛休闲旅游目的地品牌的精神，今年3月出台了?

岱山县渔农家乐民宿扶持的假设干意见〔试行〕?

，以此来促进民宿业态的开展。

意见实施以来，东沙、岱东、秀山、衢山等旅游重点乡镇对开展民宿的热情高涨，今年均有新增民宿。

东沙镇的小岙民宿作为我县精品民宿的样本，在其示作用下，家庭宾馆类的民宿改建也逐渐增多。

据不完全统计，今年我县新建、改建民宿10余家。

东沙区域在成功打造小岙民宿、国际青年旅社的根底上，今年将在高厂墩打造配备管家式效劳，以高端人群为目标客户的特色渔村民宿。

岱东区域那么以鹿栏晴沙景区为依托，创新改造集装箱，把民宿与烧烤等沙滩娱乐活动有机结合，打造“住在海边、玩在海边〞的海岛特色民宿。

沙洋区域的2家民宿正在建立之中。

秀山的田畈民宿选用欧式乡村田园建筑风格，依山傍水而建，兼具度假与休闲功能。

同时配备停车场、茶座等效劳设施，目标定位为自驾游客户，已于今年5月1日试营业。

衢山镇沙龙的太阳鸟客栈建立地中海风格的民宿，冷峙小懒猫客栈以田园风格为主调进展改建。

2.2我县民宿海岛特色明显

我县民宿充分利用周边环境，旅游景区独有的海岛旅游资源，并结合渔家文化、休闲渔业体验、沙滩农耕体验等海洋民宿元素，更加注重结合生态协调开展。

如沙洋集装箱民宿彻底结合了景区、海洋、农耕一系列特色资源来打造海岛独有的集装箱民宿，给游客带来的丰富多彩的体验。

东沙民宿村为代表的小岙民宿把当地渔民生产的渔民画、贝雕、渔作物、船上器物融合起来作为整体民宿的装饰风格，更有能让游客体验的直接参与的出海捕捞，拖虾，海钓等当地渔民生产活动。

岱山也是沿海地区盛产海鲜的大户，更有享誉中外的蓬莱先岛之称，岱山民宿更是能突出渔农家菜的地道风味、天然旅游、让游客吃的安心，吃的安康、吃出愉悦的心情。

就整个而言政府不断加强扶持力度，2007年、2021年，相继出台了关于开展休闲观光渔农业〔渔农家乐〕的扶持政策、资金管理方法等。

2021年又出台了?

关于全面提升开展渔农家乐休闲旅游业的假设干意见?

，对民宿产业提出了开展目标、具体措施和扶持政策。

2021年以来，市本级将渔农家乐休闲旅游专项资金从过去的每年150万元提高至300万元；

岱山民宿业而言在这良好的大背景下业呈现出一片欣欣向荣的景象，岱山乡村民宿零星分布在岱山县的高亭镇、东沙镇、岱西镇、后沙洋景区周边等地，称的上民宿的超过20家。

如岱东现有民宿2家，13个标准间，收费标准200元/天，每家每年收入超20万元。

因此当地政府积极着手引导，每年旅游季民宿业呈现的是供不应求的局面，岱山游客的几何似开展给岱山住宿、餐饮、效劳业带来极大压力，为缓解这一现象当地政府出台铺位补助，开展各类教育培训，鼓励其在品牌培育、制定民宿想法平安标准。

极大带动民宿业的推进开展，更带动当地居民创收致富。

近些年来，岱山政府跟随省市领导逐步实行五水共治、四边三化、三改一拆、一打三整等一系列政策深入实施，给本岛带来的碧水跟广阔的碧蓝的大海，岱山成为宜居、宜游、宜业的海上明珠-----民宿产业生机勃勃。

结合当地海岛生活，田园风光和淳朴的民风民俗，使岱山成为打造海洋文化的先行者，为海岛民宿带了跟好头，更为推进海岛渔农村游起来推进作用。

2、在岱山如何升级渔农家乐到民宿

2.1渔农家宾馆〞〔民宿〕开业根本条件

岱山分为高亭、衢山、岱东、东沙、岱西、秀山、长涂行政区。

在岱山有诸多民宿是由与农家乐开展而来，也是当地人俗称的“渔农家宾馆〞〔民宿〕指以渔农民为经营主体，利用自有住宅或空闲渔农村房屋，为观光、休闲游客提供住宿、餐饮、文化娱乐及相关效劳的渔农村旅游接待单位。

建筑面积应控制在300平米以下，建筑层数不超过3层〔含〕很多渔农家乐朝着民宿方向转型升级，但是要求往往难以具备。

一般岱山渔家乐可以做到的只限于一般设施达标如：

6床位可供出租，过道宽度90公分，提供早餐效劳，公共区域能播放背景音乐，24小时提供冷热等根本设施建立。

相对民宿而言电子门锁、有旅游相关工作经历的从业人员、特色文化一系列要求无法到达要求。

岱山民宿存在问题

2.2市场地位模糊，理念狭隘。

我县民宿经营者主要是当地渔民，如沙洋民宿位于沙洋社区二幢二层建筑，老板初中毕业相对文化程度较低，经营理念狭隘，民宿主题不突出、特色不明显。

民宿经济还是以渔农民自主经历，自我开展为主，规模小，分布、经营单一、更有一些民宿营业户为追求眼前利益，不顾现行政策对自家住房违章搭建。

在房屋装修上，没有形成自己统一的风格，城市化气息与渔农家化气息混搭，甚至照抄城市宾馆装修；

在经营特色上，与青芝坞的民宿相比缺乏自身吸引游客的亮点。

其次，民宿的市场定位模糊，没有针对专门休闲游、体验游等不同消费者而进展市场细分。

2.3配套产品少，设施规划不丰富。

我县目前已经出台乡村民宿开展的相关规划，但却没有没有完全落实民宿以及民宿相关的旅游配套产品、设施等进展统筹规划，民宿市场还停留在自我开展的状态。

民宿开展一半因该具体2天以上的旅行行程配套，我县虽然旅游资源丰富，但是位置相对零散，而过多投入于海边捕捞作业模式，开展的局限性狭隘性严重。

如：

东沙海边人家主打工程海堤边捕捞作业，这种旅游工程均可以在一天时间完成，缺乏以使游客多逗留几日的意愿，使民宿业开展受限。

与青芝坞相比。

我县相对滞后。

2.4缺乏规划引导，工程配套不完善。

缺乏规划引导，工程配套不完善。

我县已经就乡村民宿开展出台相关规划，却没有对民宿以及民宿相关旅游配套产品、设施等进展统筹谋划，民宿经济处于半自我开展状态。

开展民宿一般需要有两日以上的旅游行程作为配套，我县民宿开展可配套的旅游资源分布较广，较为分散，对游客的吸引力不大。

如岱东村，主要向游客推介的主打工程是后沙洋沙滩与东海海滨登山步道两个旅游产品，这两个旅游工程均可以在一天完成，缺乏以使游客产生“住下来〞的欲望，留不住游客使民宿产业开展受限。

当前，全区实际正常运营的民宿没有几家，还没形成具有相当规模和较高知名度的民宿集聚开展区域。

2.5岱山民宿开展环境有局限性，个别条件受到制约。

开展环境有局限性，个别条件受到制约。

一是缺乏民宿经营用房。

由于现行政策规定农村住房高度“一般不得超过2层，最高不得超过8米〞，导致大局部农村住房面积限制在200平方米左右，使民宿向产业化、规模化开展受到限制。

从东沙镇的调研情况看，现行以在运营的民宿外，既要满足农户自身居住，又要有空余房屋用于民宿经营的农村住房几乎没有。

二是缺乏资金。

现在民宿经营主要是个体投资为主，自我开展，财力上缺乏以完善娱乐、购物、交通、卫生等旅游根底设施，使得区域规模效应不明显。

东沙小岙民宿经营较好，各投入了400多万元用于农房改建、翻修，已无更多财力用于完善交通、卫生、村庄环境等公共配套。

岱山民宿现状

岱山民宿具有显明的海岛特色，岛民性格豪爽、热情好客，海岛民宿整体价格效劳方式亲民化。

它不同于传统的饭店旅馆，没有高级奢华的设施，但注重群众化的合理收费，能让游客感受主人的热情与效劳、了解当地风情，还延伸着其他许多新颖的体验。

但是民宿经营分散，依赖旅游景区，产品缺乏整体特色。

民宿经营良莠不齐、同质竞争，营销规模较难形成。

宣传推介力度不大。

酒香也怕巷子深，在当今这个信息资源大量涌现的互联网时代，民宿尚未搭建专门的营销平台，与海洋旅游的宣传推介活动联系不强，民宿经营户自我宣传营销的手段也比拟单一，除了普陀山、朱家尖的局部民宿通过携程、58同城等发布图片、录入信息、咨询预订，绝大多数仍然停留在简单的发名片、老客户介绍等传口碑模式。

多数民宿就凭借靠近景点的区位优势，处于“等客上门、分上一杯羹〞的阶段，所以往往出现“旅游旺季人满为患，旅游淡季关门打烊〞的极端现象。

人们出游为什么会选择民宿居住民宿

我县政府对民宿大力扶持机制给与渔农家乐转型升级与新建民宿带动极大便利机制

岱山

为坚持以科学开展观为统领,贯彻“两美〞岱山建立的要求，围绕增加渔农民收入、改善渔村环境、满足旅游消费需求的目标，以市场为导向、以渔农民为主体，依托旅游景区、渔农产业、山海资源、民俗文化，充分利用渔农村闲置房屋，科学规划布局，加大政策引导，积极开展以体验渔家文化，感受海岛风情的特色海岛民宿旅游工程，推进我县旅游产业的转型升级。

近几年，随着旅游市场的不断开展，自驾游、深度游、自由行逐渐成为人们出行的首选方式，因此民宿的聚居型，村落型，趣味体验型成了旅游出行人群的首选目标在整个旅游业态中独树一帜。

2021年1-11月，岱山县全年共接待国外游客374.95万人次，实现旅游收入53.17亿元。

根据分析，预计共接待游客395万人次，实现旅游收入55亿元，其中民宿接待60万人次，在大环境推动下民宿业远远无法满足游客供求所需。

因此，积极开展岱山海岛民宿对打造特色休闲度假民宿聚居部落，促进与农家乐休闲旅游转型升级扩大规模，加快海岛休闲旅游目的地建立具有极其重要的意义。

附表1：

1、自2021年起，县财政每年安排民宿业扶持专项资金，并视情每年递增，主要用于民宿建立的各种专项补助及考核奖励等。

2、企业或者个人利用渔农村旧屋、空置屋、自有房或村集体资产，改造经营开发渔村特色民宿，装修及设施投入按照1500元/床位予以一次性补助〔床宽大于或等于1.8米的按两个床位计算；

一间房间床位超出4的，每个房间不超过2000元〕。

3、企业或者个人在渔农村新建〔符合相关规定〕或者将房屋翻新符合海岛休闲度假风格特色的民宿〔每幢房屋投资在50万元以上〕，装修及设施投入按照3000元/床位，予以一次性补助〔床宽大于或等于1.8米的按两个床位计算，房间要求有空调，有单独的卫生间〕。

4.鼓励企业或个人开展规模化民宿，成片开发民宿5幢（含）以上或25床位〔含〕以上的，除享受符合本意见第二条优惠政策外，再按每个床位补助1500元。

5.鼓励渔农家乐特色村和按相关规定整体开展民宿特色村以渔农业综合开发观光专业合作社经营模式开展规模化民宿产业，床位在80〔含〕以上，年营业额达100万〔含〕〔以税费发票为准〕或者年接待1万人次以上〔含〕〔以公安部门登记系统录入的县外住客数据为依据〕以上的，一次性给予渔农业综合开发观光合作社10万元奖励。

6.鼓励民宿进展专业化设计，对通过专业设计公司设计民宿，方案由旅游部门审查备案，建成经营后半年后〔以公安部门登记系统录入的县外入住数据为凭〕，视装修规模,予以一次性补助3000-5000元〔以文本、合同与实际房屋装修为准〕。

7.民宿床位的补助为一次性补助，个人或者企业不得以变更经营者或其它方式重复申请，民宿扶持专项资金补助的对象为证照齐全的个人或企业。

8.国外知名酒店或民宿管理集团在岱山开发连锁化经营民宿、民宿特色村开展民宿〔床位在30〔含〕以上〕的，实行“一事一议〞政策。

9.整合美丽乡村建立资金，重点向民宿集聚村居倾斜，加大所在村居根底设施、村庄绿化等公共效劳设施建立的资金扶持力度。

民宿床位在100〔含〕以上或当年规划建立民宿产业开展的村居可优先列入“美丽乡村〞建立等工程安排，用于所在村居根底设施建立、环境美化亮化改造提升。

10.鼓励民宿自愿申请渔〔农〕家乐效劳质量等级评定，按照?

省农家乐经营户〔点〕旅游效劳质量星级评定方法?

，被评为省、市、县级示点或五星级、四星级、三星级经营户的，分别给予10000元、5000元、8000元的创立补助。

〔二〕简化审批程序。

11.市场监管、卫生、公安、消防、环保等有关职能部门，在审批民宿时要进一步简化手续，减少审批环节，具体手续按照?

岱山县渔家乐民宿管理暂行方法?

〔试行〕执行。

〔三〕保障建立用地。

12.建立开发民宿确需新增建立用地的，在年度新增建立用地指标上给予优先保障，并按法定程序办理相关用地审批手续。

〔四〕加大信贷支持。

13.鼓励金融机构创新和开发金融产品，涉农金融机构要结合农户信用评定情况加大对渔农民建立提升民宿的信贷支持，并在贷款利率上给予优惠，鼓励渔农业综合开发观光专业合作社、村集体经济等投资开发民宿工程。

14.鼓励银行业金融机构在民宿集聚地布设ATM机，为符合条件的民宿经营户提供pos消费终端等电子化结算方式，补助开通电子化结算方式前2年所产生的费用〔以银行提供的费用清单为依据，每户每年一次性补助不超过3000元〕。

〔五〕强化政策配套。

15.严格执行和省、市出台的与渔〔农〕家乐开展相关的各项税费减免政策，切实加大对渔〔农〕家乐经营户和经营企业财政税费政策的扶持。

3.今后岱山民宿开展市场对策建议

以市场为导向探索自营、合作经营、集体经营、专业管理公司等经营模式，以民宿为平台吸引民宿客户，培养民宿客户群消费习惯，拉长民宿经济消费链

〔一〕开展前提：

市场导向、政策引导、统一思想

1.以市场导向，抓住民宿：

“最〞情感核心

民宿消费实质上是一种“情感消费〞

Ø

“最〞原生态的居住环境，青山绿水

“最〞生活化的农家小园，休闲农耕

“最〞艺术化的遁世桃园，修心修身

“最〞社区化的农业观光，亲子教育

“最〞浓最稠的乡愁回忆，触及心灵

开展前提：

2.以政策引导，帮扶创立：

“最〞与众不同的主题

政策方面，鼓励帮扶、搭建平台

基于“社区利益〞，积极鼓励外乡人群积极参与到民宿与建立与运营

基于“新旅游时代〞，积极鼓励适合外乡民宿特点的投资者、运营者参加

政府牵头民宿整体规划，统一点面布局，搭建资本平台、人才平台、资源平台

技术方面，专家辅导、培训人才

3.以品牌为先，统一思想：

“最〞和谐的民宿集群

众多成功民宿的主题与特点尽管各不一样，但共性特征在于自然、亲切与和谐，民宿消费者能够与自然融合，能够与外乡人群融合，能够与其他消费融合，因此，民宿情感中“融〞是创立品牌的重要要素。

〔二〕开展对策：

细分市场、多元产品、渠道沟通1.细分市场、科学调研、精准定位2.多元产品、多元需求、多元主题3.渠道沟通、数字营销、体验口碑Ø

整合当地的生态资源与人文资源，挖掘利用历史古迹、传统习俗、风土人情和古村文化等人文元素，如温馨家庭、怀旧复古、田园乡村、原住民风情、异国风情、人文艺术等主题创意产品。

渠道沟通、协作联盟；

数字营销、事件推广；

体验口碑、留有回忆

4．改变农村认识提高文化底蕴

农村、农地文化化：

要改变农村人不认同自身文化的局面，让农村人找到对农村文化的自信；

农村、农地环保化：

按传统农村投入产出化的观念，环境保护不能永续，要将环境保护作为农村、农地开展的永续使命；

农村、农地教育化：

投资于教育，是实现脱离贫的方式，教育要与生活相结合，不能过于经济化，新加坡的乡村农学就有规定孩子们毕业需进展农村教育；

农村、农地休闲化：

要进展农村休闲生活方式的教育与引导；

农村、农地科学化：

生产管理要科学化；

农村、农地生活化：

要明确开展休闲农业的根本不是为了开展观光，而是为了振兴农村，是为了展示农村生活，体验农村生活，是在一种被尊重被欣赏的前提下开展，而不是一味的为了经济。

4.今后岱山民宿开展政府对策建议

4.1加强规划布局，试点先行。

出台相应的民宿开展规划线路图，明确重点开展区域，与渔村建立、拆迁和保存村规划等有机结合，充分考虑产业布局、人口集聚、土地利用、生态环境保护等容，形成目标明确、布局合理、定位科学、特色鲜明的民宿开展规划。

可打造渔村统一民宿群，村民自主经营或引入外来资源建立，结合当地渔村的民俗文化，突出民俗活动、农业体验、休闲娱乐、健身养老等不同主题，打造适合不同消费者群体、多层次、多元化的乡村民宿产业体系。

4.2加大政策扶持，突破制约。

建议拓宽民宿建立用地渠道，放宽容积率指标控制，简化审批程序，保障民宿开展用地需求，对于用于民宿开展的临时建筑在政策上予以适当突破。

二是在环保、工商、消防等准入许可和经营许可的审批事项上要有所突破。

建议有关部门学习借鉴外地的经历和做法，坚持先开展后规的原那么，在确保平安的前提下，制订准入门槛和审批方法，设置相关达标要求的政策，对符合达标要求的民宿发放证件，以保证其正常经营。

三是开创民宿星级审核制度，对应星级民宿有关部门予以一定的奖励与宣传，形成良好的民宿业竞争气氛，从而加强民宿业的开展的积极性。

4.3加强指导和效劳，确保有序开展。

一是建议县政府有关部门加强指导和效劳，帮助试点村加强对市场的调研和分析，根据试点村的特点和优势，按照市场细分原那么来确定目标客户群体，准确定位。

指导有关试点村制订专业化、商业化的开展工程，提升民宿产业整体品质。

二是积极发挥政府的招商引资平台作用，加强与国外知名旅游公司的合作、对接，利用旅游企业的财力、智力以及营销筹划经历，进展专业的招引和开发。

三是借鉴外地的经历，建立行业协会，强化设计，组织开展民宿业主和效劳人员的经营理念、营销筹划、管理效劳技能、平安生产、法律法规等方面知识和技能的培训，提高效劳质量和经营档次。

四是相关部门要加强对民宿开展的效劳质量、消防、卫生等的监管，确保有序开展，实现诚信经营，提升知名度，打造民宿经济的品牌。

3.4理顺机制，强化集合，完善配套。

理顺机制，强化合力,完善配套。

一是建议借鉴青芝坞的民宿业相对兴旺地区的先进经历，由县风景旅游局牵头，成立由相关功能小组，建立民宿协会制，定期协商解决岱山民宿在开展中遇到的办证难、资金筹措渠道单一、经营管理缺乏专业化运作、配套不完善等难题。

二是建议县风景旅游局应该把开展岱山民宿作为农民增收和旅游经济的重要工作来抓，与所属民宿村的街道、镇形成工作合力，齐抓共管，推进民宿经济的开展。

三是完善配套效劳设施，要加大对民宿开展区域的旅游交通、便民设施、生活设施等建立资金的投入，完善配套效劳设施，同时对民宿村生活污水处理、道路设施建立、村容村貌的整理要加大力度，也要增加村自行车健身道等旅游配套设施建立。

四是建立景区周边民宿业，增加可游性，使岱山民宿和旅游工程形成相互促进、相互补充的局面。

同时对现有的旅游资源进展科学的整合管理，在民俗活动、农业体验、休闲娱乐、健身养老等方面进展培育或支持，将特色种养殖业、本地饮食文化特色与农家乐联动开展，带动特色农产品销售，延伸乡村旅游产业链。

适当放宽民宿建房用地政策。

建议拓宽民宿建立用地渠道，放宽容积率指标控制，简化审批程序，保障民宿开展用地需求，对于用于民宿开展的临时建筑在政策上予以适当突破，但对严重乱搭乱建现象要加以取缔与规。

加强民宿从业人员综合素质培训。

积极对接现有的成人高校，尤其是本地职业院校如岱山职业技术学校，定期举办各类专题培训班，加强民宿经营业主或从业人员在经营管理、旅游接待效劳礼仪、营销筹划、烹饪技术、食品卫生、平安防等方面的培训，同时经常性组织民宿协会成员参加各项效劳技能、职业道德、民俗风情、特色工程、环境保护等行业知识培训。

开展多元化创新宣传。

在加强与报刊、电视、电台等传统媒体合作宣传的根底上，积极拓展网络、微博、微信等智媒体平台的开发，对重点民宿区域还可以通过微电影宣传片，亦或是与影视公司合作，参与电影、电视剧取景拍摄，吸引游客慕名而来。

注重配套增值开展。

“游〞与“食〞不但能提升民宿品质，更是民宿增值的主力，按照“民游、民食、民宿〞联动开展模式，开发民宿特色体验工程，推出海岛特色菜肴，让游客心甘情愿能住下来、再消费，从而获得丰厚的增值回报。

加强民宿的的营销策略

开启与大自然对话的宣传窗口，打造多元民宿产品，政府扶持、整体规划，突出特色，创造民宿品牌，运用多元营销渠道，形成策略联盟，创造更高利润，打造创意民宿集聚区，满足市场多元需求整合业主策略联盟，创造民宿更高收益，以消费者为导向的数字化营销策略

感言

岱山要想进一步开展海岛旅游，就应当积极开展海岛旅游目的地市场定位、规划与营销，从而在岱山的旅游业开展中发挥出海岛旅游更加重要的作用，衷心祝愿岱山海岛旅游明天更辉煌！