酒店可行性分析Word文档格式.docx
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1.3X省作为中部地区省份，2004年今年1-6月份全省进出口总值达41.74亿美元,比去年提高了八个百分点，同比增长69.07%，占全省上半年GDP26.59%。
而XX又为省会城市，在全省11个地级市中跃居领先水平。
其中出口32.53亿美元，同比增长78.75%,在全国各省市中排名第15位。
X省2003年，审批外商投资项目总计89个，今年1-6月份审批外商投资项目44个，同比增长2.33%；
项目总投资6.62亿美元,同比增长89.9%；
合同外资1.6亿美元,同比增长22.74%；
实际利用外资6,119万美元，比去年同期1,100万美元增长465.36%。
到目前为止，在去年合同外资增长50.87%达到4.48亿美元的基础上，今年上半年我省实际利用外资增长加快，同比增加5019万美元。
XX市焚烧垃圾发电的同舟能源项目、经济技术开发区XX工业园的鸿富晋精密工业IT项目，总投资在3,000万美元以上，外方分别注资198万美元和950万美元，威奇达等医药项目增资613万美元，均已与时到位。
此外瑞腾科技发展、泰吕科技电子、普林斯正源辐照技术、恒宇科技等公司项目进度加快，这些外资投产项目均保持良好的发展势头。
1.42004年X省人民政府与德国北威州政府发展与合作高层论坛在X省城XX市举行。
目前，德国企业在X投资项目四十八个，投资达4,000万美元，产业结构煤炭、钢铁、电力、化工的相似性促成了X与北威州长期以来的友好合作，这将推进了我省经济的快速发展。
2．旅游方面
2.12004年X省上半年累计接待海外旅游者95,007人次，比2002年同期增长11.94%，完成年计划的54.53%；
旅游创汇2,659.85万美元，比2002年同期增长14.98%，完成年计划的50.86%。
累计接待国旅游者2,879.25万人次，比2002年同期增长43.53%，完成年计划的53.96%。
旅游总收入82.11亿元人民币，比2002年同期增长42.53%，完成年计划的53.79%。
主要客源国日本、韩国、法国、美国、德国、蒙古、新加坡、马来西亚、英国、澳大利亚、俄罗斯、加拿大、意大利、泰国、菲律宾。
X省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情况统计表
主要指标
2004年
1-6月份
2002年
同比增长
（%）
完成年计划（%）
海外旅游者（人次）
95,007
84,875
11.94
54.53
海外旅游创汇（万美元）
2,659.85
2,313.29
14.98
50.00
国旅游者（万人）
2,879.25
2,.28
41.33
53.17
国旅游收入（亿元人民币）
79.93
55.69
43.53
53.96
旅游总收入（亿元人民币）
82.11
57.61
42.53
53.79
X省2004年1-6月外国人主要客源国对比统计表
国别
2004年1-6月份
2002年1-6月份
增长比（%）
名次
接待人次
日本
1
45,288
15,412
193.85
韩国
2
19,127
4
4,831
295.92
法国
3
13,366
4,870
174.45
美国
9,086
5,215
74.22
德国
5
8,521
3,833
122.30
蒙古
6
7,220
16
575
1155.6
新加坡
7
7,052
2,227
216.66
马来西亚
8
4,166
12
1,
304.86
英国
9
3,421
2,480
37.94
澳大利亚
10
2,888
14
890
224.49
俄罗斯
11
2,756
2,072
33.00
加拿大
2,435
1,222
99.26
意大利
13
2,384
1,556
53.21
泰国
1,718
1,570
9.42
菲律宾
15
1,229
908
35.35
XX市2004年1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比2002年同期增长12.55%，完成年计划的50.65%；
国旅游者768.23万人次，比2002年同期增长52.00%，完成年计划的76.14%；
接待总量仍居全省第一名。
2.2X省地处黄河中上游，历史悠久，物尽天华，是中华民族的发祥地之一。
境风光旖旎，气候适人，资源丰富，古迹汇萃，素有“中国煤仓”和“中国古代博物馆”之誉。
人文、自然旅游资源，全省地面文物总数达31,401处，是全国（除省外）惟一3万处以上文物的省份。
被列为世界文化遗产名录的单位2个，被国家命名的历史文化名城5座，国家级风景名胜区5个，列入全国首批旅游发展优先项目2个。
X未来经济的发展，在很大程度上将依托其丰富的旅游资源，这将是宣传祖国文化、创造百姓就业机会的利好方向。
三．X、XX酒店行业现状
X省共有星级酒店270家，房间总数22，372间，床位数46，493，客房出租率53.94%。
XX市高星级酒店中，准五星级有2家，四星级有9家，，房间总数2,106间，床位数3，426，出租率50.66%。
到目前为止，还没有国际酒店管理集团进入，主要以国管理和当地管理为主，市场竞争还处于相对简单的层面。
XX市四、五星级客房供给统计表
饭店
今年
客房数
今年床位数
明年
明年床位数
迎泽宾馆
294
534（单16；
双240；
套38）
X大酒店
166
236（单60；
双70；
套36）
愉园大酒店
255
452（单18；
双197；
套40）
200
300（单60；
双100；
三晋国际饭店
225
360（单60；
双135；
套30）
太平洋酒店
119
221（单12；
双102；
套5）
阳光大酒店
55
91（单8；
双36；
套11）
御花园假日酒店
82
136（单24；
双54；
套4）
晋协宾馆
151
266（单8；
双115；
套28）
金港大酒店
215
356（单77；
双98；
三21：
套19：
）
套19：
万狮京华大酒店
201
242（单90；
双40；
套71）
X国贸大饭店
398
533（单190：
双135：
套：
73）
双人135：
总计
2，106
3，425
3，273
根据我们的了解，在目前XX的星级酒店中，能够代表X文化的酒店是一个空白。
四．兴建酒店的利好因素
1．政府重视
今年11月，省长宝顺主持召开省旅游产业领导组会议，听取省旅游业领导组办公室关于全省旅游产业发展情况的汇报，分析全省旅游产业发展形势，安排部署当前和今后一段时期全省旅游产业发展工作。
副省长宋北杉、省政府秘书长政文和省旅游产业领导组成员单位的负责同志出席了会议。
会议指出，在X旅游产业快速发展和旅游市场出现全面升温的同时，全省各级有关部门对旅游产业发展中出现的一些困难和问题也不容忽视，主要是投入不足、体制不顺、旅游基础设施建设薄弱的矛盾日益突出，公路、铁路和航空等交通基础设施难以满足游客日益增长的需求，旅游产业要素市场发展不均衡，旅游门票经济倾向严重，旅游市场秩序整顿的任务仍然较重，旅游服务水平需进一步提高。
部分景点追求短期效益，忽视长远发展的弊端进一步显露，对于这些问题有关部门要切实重视，努力解决。
会议强调，旅游产业是我省的产业和实现可持续发展的希望产业，是省产业政策重点鼓励发展的七大优势产业之一。
就下一步旅游产业的发展，会议提出五点要求：
1）当前和今后一段时期全省上下要把文化旅游产业作为重要的支柱产业、优势产业和新兴接续产业，摆在全局战略位置，予以扶持和推动；
2）举全省之力办旅游，切实加大发展旅游产业的工作力度，各级政府和各有关部门都要树立全省一盘棋的思想，努力为旅游产业的发展做出贡献，各级旅游主管部门要切实履行职责，充分发挥行业规划、指导、管理、服务等职能作用，主动加强与相关部门的协调配合，有关部门要从大局出发，从战略上思考问题，着眼于产业的快速发展，主动搞好衔接沟通，努力做好自身工作，为加快发展旅游业多办实事，多做贡献；
3）按照政府引导、社会主办、市场运作的思路，大力促进旅游产业的发展，就政府来说，重点是抓好旅游景区、景点的发展规划，积极推进规划的制定、完善和实施，抓好旅游资源的整合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进入国际、国旅游市场，加强旅游市场监管，维护旅游市场秩序，搞好重点部位、重点景区、重要旅游资源的开发和保护，千方百计加大投入，着力搞好旅游景区、景点的水、电、路等基础设施建设，加强环境整治和综合开发，创造良好发展环境；
4）按照市场经济要求，努力培育旅游市场主体，要采取多种方式，努力扶持一批有竞争力的旅游企业做大做强，可以以资金、市场、管理等入股，组建大型国际旅游集团，吸引国外、省外企业投资X旅游市场，切实把X旅游做成开放型产业；
5）加强与周边省市的合作，以邻为伴，与邻为善，实现旅游产业的共同发展。
会议要求，旅游产业的发展要树立大产品、大市场、大企业、大旅游的观念，努力实现新跨越、大发展。
省旅游领导组要切实履行职能，加强协调配合，搞好统筹规划，实现资源整合，打造精品路线，加强市场监管，各级政府与有关部门要从各方面予以大力支持，使旅游产业尽快发展成为我省的优势支柱产业。
2．其他产业需要酒店的配套
XX市主要展览馆有X省展览馆、中国煤炭博物馆。
每年大
约共有20个国展览，主办方均为省自己展览公司。
、XX展览公司暂没有在X办国际、国展览的计划。
今年有五台山国际旅游节、九月份平遥国际摄影展、云岗旅游节、世界文化产业论谈会等主要节庆活动。
这些展览和活动在XX固定以后，需要有足够的酒店能够在住宿接待上加以配套。
3．交通配套的改观
2004年X航空的航线已扩大到50多条，使我省武宿机场外出港航班数量急剧攀升，2003年X航空共完成旅客运输量82.40万人次，同比增长146.26%。
今年1-6月份，XX机场出港旅客市场占有率中，X航空占到了40.99%；
进港旅客市场中，X航空占到了39.12%。
先后又增加了XX-、XX-乌鲁木齐等航线,目前XX航空口岸所开通至XX、韩国、日本、新加坡等多条临时客运航线，并成为全国最大的对独联体货包机口岸。
X交通便利，2003年9月28日，连接X南北全线666公里的大运高速公路全线通车。
从长晋高速公路建设指挥部了解到，目前长晋高速公路已进入最后的收尾阶段，2004年九月底已全线完工，长晋高速公路作为国家经济干线XX至澳门高速公路的重要组成部分。
铁路方面将会在2005年，新建一条“XX-”的高速铁路客运专线，到XX只需要2小时，比现在缩短8个小时。
X公路建设的突飞猛进带动了X经济快速增长。
五．兴建酒店的风险
1．目前的供求现状
虽然X省和XX市都有诸多利好酒店业的现状和趋势，但是根据X省和XX市的旅游局统计资料表明，到目前为主，除了少数月份酒店的住宿率达到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%，XX市高星级酒店的平均出租率只有50.66%，这两个数据告诉我们，1）这样得出租率现状，酒店只能达到保本的水平，2）目前酒店的数量还是供大于求。
2.投资酒店业的性质和投资回报率现实
投资酒店业的性质，属于投资不动产的畴，但不同于投资房地产。
2.1投资房地产的特点是：
1）资金周转时间短，一般3到4年2）投入产出差价大3）开发商对于投资地产的所有权，随着产权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。
2.2投资酒店业的特点是：
1）资金需要沉淀，至少5年以上2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造3）酒店经营本身的回报率并不高，一般在10%左右4）酒店业的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑5）投资方长期拥有酒店的所有权。
3.投资酒店的资金结构要求
由于酒店业的性质和特点，对于酒店业的投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。
自有资金的比例最好超过60%，如果负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得。
4.投资者的目的和心态
投资酒店业，投资者一定是为长远的利益着想，不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资酒店。
5.投资成本
根据酒店业的一般规律，投资酒店在不同的国家和地区，有一个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负面作用。
6.酒店类型的选择
酒店行业的细分市场，有超过10种的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。
六．投资方的条件和愿望
XX投资XX的上级集团，是X省煤炭产业中知名的企业，多年来有稳定的主业产出，并希望投资其它项目而有助于长期持续发展。
XX投资XX的上级集团，已经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营、管理的X旅游点–绵山，已经在X乃至全国成为一个集历史名胜和人文景观结合的知名景点和旅游开发的成功案例。
绵山，山古水活，古迹众多，又有大量的古老传说，以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。
今日绵山，正在恢复其原来的魅力。
“万壑千崖增秀丽，往来人在画图中”，定会给游人留下永恒的记忆。
绵山开发、经营的成功，使得投资者有了做大旅游产业链的想法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续发展的思路相吻合。
目前，XX投资XX，计划在X省会–XX，投资一家高星级的酒店，资金规模在2亿人民币。
根据投资方的本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。
七.项目预选地块分析与评价
1.地块编号：
项目预选的位于XX市XX西路土地面积规模达38亩的地块编为1号地块。
项目预选的位于XX市长风街路口转角处土地面积规模达10亩的地块编为2号地块。
项目预选的位于XX市并州南路、南环路转角处土地面积规模达23亩的地块编为3号地块。
2.地块分析与评价：
2.11号地块分析与评价：
（面积：
38亩）
地理位置：
该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔的XX西路。
南北走向的汾河贯穿于整个XX城市，并以汾河自然形成了城市的河东大城域与河西大城域，地块属于两桥之中的河西城域，距迎泽大桥与漪汾大桥均为500米左右。
周边环境：
由于地块处于发展中的城市标志性景观汾河，因此，地块的右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为一高层建筑群，面对汾河（美中不足的是地块后面偏右耸立着一个大烟囱）。
地域空旷，视野开阔。
交通条件：
地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间的XX西路居中位置，距离两桥仅为500米左右，道路规，两个桥方向均能进出（实际沿XX西路南北向与汾河其它大桥同为沟通）。
路况畅通，交通便利。
距市中心商业区与火车站10分钟车程，离机场30分钟车程。
分析与评价：
1号地块在汾河边上两桥之间，作为XX市景观河其规划发展正在形成中，尤其两桥之间河的两岸已成一定规模。
同时紧邻作为XX市主干大道、景观大桥的迎泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太远。
从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。
但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、最客观的。
从1号地块的综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做会议型酒店。
要素：
（1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。
（2）周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少
（3）由于地块面积规模较大（38亩），地形规标准，非常适合会议型酒店的基本条件，如：
道路交通，车辆场地，会议场所与酒店的整体规划等。
当然，1号地块38亩规模上搞一个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团的发展规划，产业结构逐步调整等，完全可以将项目战略策划、整体规划，分期实施。
我们建议：
会议型酒店在XX这类市场目前与今后若干年主要是地区性会议和部分国会议，如要实施就必须形成会议市场的龙头、会议型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。
2.22号地块分析与评价：
10亩）
该地块位于长风街、路口转角处，属于临街地块。
长风街是XX市新兴规划发展的商业中心区域，是个典型的商业地段。
由于地块处于正规划发展中的新兴商业街区。
因此，地块的左侧是在建的沃尔玛大型超市，右侧是东方家园建材超市，地块右边紧靠1排4层居民楼。
因为处于典型的商业环境街区，又临主干道与小街口的转角处，加之其本身面积规模不是很大，所以相对狭小，周围开阔度稍差。
但该地块正面临街的长风街已成为XX市新一轮开发建设的城市轴心大道，未来几年省政府、市政府往南迁移规划均在这个区域，同时长风商业中心区往南是XX市高科技开发区。
地块处于具有双向10车道的长风街，其路况、交通不言而喻非常之好，距迎泽大街老城区、火车站15分钟车程，离机场20分钟车程。
2号地块处于XX市整体发展规划中新一轮中心区域，在未来的几年中将形成一个政治、经济、商业中心。
尤其以宽阔的长风街为轴心主干道，随着不断建设，深入发展，中心区域的成熟度会更加提高，商业氛围更浓，并会逐步取代目前以迎泽大街为主的市中心而成为今后XX市的轴心大道、核心区域。
从2号地块的综合物理环境条件分析，我们认为该地块规划一个现代商务型酒店较为适合。
地块处于新兴商业中心区轴心主干大道的中心地段，邻近与周边环境正逐步形成支撑商务型酒店的目标市场。
优越的地段，良好的商贸经济环境加之交通便利，是商务客人的首选条件。
地块面积较之其它两块规模而言属狭小，也正是这一自身客观条件因，同时由于外因优良基本面的提升与定位，形成了这一类型地块较适宜的结合点：
现代商务型酒店。
最适合的东西才是最好的，理解这点对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。
2.33号地块分析与评价：
（面积：
23亩）
地块位于并州南路、南环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块、并州南路、大营盘地段属XX市老城区域围。
从3号地块所处的位置而言，以目前XX市区的地段价值应当是不错的，地块南环路一侧对面是武警总队，地块后面紧靠一排4层居民楼，周边有部分各类企事业单位与民居。
既不是商业中心、商务区域，也不是典型的居住区域，应该属于中等层次、环境一般、缺乏特点的普通区域。
在城市中这一类型区域最多，很中性化。
地块处于的地段其路况、交通也与所处的区域环境一样比较中性化。
但作为XX市南北走向主要道路的并州路交通总体还是便利的，与城市其它区域与干道沟通力很好，距迎泽大街与火车站仅10分钟车程，离机场20分钟车程。
虽然3号地块处于环境一般、缺乏特点、比较普通的区域，但仔细分析与研究，还是有其独到之处与适合运作的产品（酒店）。
首先从XX市目前以迎泽大街为主干道的商业中心区域和正在规划发展的以长风街为轴心大道的新兴商业中心区域来看，并州路恰恰起到了沟通、连接这两个主要区域的桥梁作用。
另外，3号地块又正好处于这个桥梁的中心位置，向北是迎泽大街商业中心，往南是新兴的长风商业中心，上下得利，再综合本身区域的客观条件，我们认为该地块较适合运作旅游经济型酒店。
（1）地块处于今后二大商业经济中心区域的中间，容易被市场接受。
（2）地块所处的位置属老城区域，且是南北向主要路段，离交通要点：
火车站、长途汽车站、机场等很近，便于旅游经济型酒店运作。
地块面积大小适中，有一定的空间，只要前期规划科学，设
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