关于高碑店新发地农批产业转移的调研报告Word文件下载.docx
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调研对象：
入驻商户、园区相关负责人
调研人员：
崔立牟、武凌宇、吴亚静、朱明月、杨璨
1.实地调研
我们通过对高碑店新发地农批市场前期线上了解，亲自到其经营区域进行参观浏览，主要参观其特色建筑、后勤设施和物流系统，同时以拍照、录音和录像多种方式进行。
2.抽样调查
我们选取了特菜、蘑菇、香蕉、西瓜、洋葱等几个重点调查，针对各自经营发展情况进行了调查分析，主要以访问和咨询为主，介于商家、采购商的防范心理，故以自愿回答的方式进行。
3.座谈访问
我们选取了两位香蕉、特菜经营商和一位服务中心管理人员，以座谈访问为主，深入了解高碑店新发地具体运营和总体发展状况，同时以做笔记、录音录像等方式进行记录，后期对相关内容进行了整理。
4.统计调查
我们将现场和网上的一些相关数据进行了整理，并具体研究了北京新发地对高碑店新发地的股权情况、高碑店新发地具体后勤安排等相关话题，在此基础上得出了相关结论。
【1题】您的店铺是否是从北京新发地农批市场转移过来的？
经过调研小组对主要商铺的观察与走访，我们发现从北京新发地转移过来的商家都会有一个“优质商家”的商标，可能经营时间比较长，有一定的客户和影响力。
据我们的不完全统计，转移过来比较成功的就是上央视财经节目的冯伟丽一家，其己经全部转移过来,但大多数都是两地经营，高碑店只是算新兴开发，商家主要还是依靠北京新发地获取利润。
【2题】您的店铺销售地主要都是哪些地方？
根据我们的走访，转移过来的商铺大部分还是以北京那边超市为主，同时销往华北其他区域，本地（主要指保定区域）销量并不太好，另外，新入驻的商铺也是正处于开拓市场期，可能销售地会主要在高碑店及保定其他县区。
【3题】您的淡旺季经营情况具体怎么样？
据我们统计，旺淡季各农副产品日均销量之比最低为3,最高为10o比如香蕉,淡季日均销量为800-1000件，旺季则能达到3000-
4000件，比值为3-5；
而特菜淡季H均销量为50-60包，旺季则能达到400-500包，比值为6-10o
典型的例子是北京联合优选农产品商贸有限公司，该公司为一特菜经营公司，在高碑店新发地有多个库房，但如今淡季时期己回到北京新发地，并把库房转租给其他小型特菜经营商经营，但这些小型特菜经营商也是门可罗雀，甚至出现亏损的情况，但是为了留住长期固定的客源，他们也会利用零售的方式来增加销量和降低亏损,以维持稳定的客源关系，这足见特菜经营中的问题。
另外对芒果经营商户的调研发现，芒果产品的保鲜时长较短的特点和对近地的销售依赖性大，又因短期内无法打开市场，导致大量芒果可能会因长时间滞销而只能作为垃圾处理。
【4题】在两地，您具体的客源、销量有什么区别吗？
由于河北高碑店新发地农副产品物流园于2015年正式启动，其发展仍处于初期，市场还没有那么大，各种蔬菜水果的种类不齐全导致很多批发商继续在北京购货。
前面提到的经营特菜的商户，由于产地的转移，大部分客源丢失，仅剩一两家老客户，这无疑对商家来说是致命的打击。
销量的话，更是由于短期内市场不够大，品种不够全，导致大部分批发商在选择上偏向于北京新发地。
【5题】您在高碑店新发地都有什么具体的优惠政策？
高碑店新发地市场在正式营业时就有“免一年库房费”、“空白场地免费使用”、和“后勤服务齐全”（见下图）等优惠政策。
同时，新发地幸福城小区的建设为商户提供了商业住房，北京师范大学老教授协会实验幼儿园和北大公学高碑店实验小学已正式招生，为入驻商户的子女提供安心的学校。
但现今，一年早己过去，具体库房等政策尚无，可见在持续运营发展上还有所欠缺，不过后勤服务的确是一大利好，至今造福当地商铺。
物业维修服务内容与标准
序号
内容
服务标准
备注
1
上门时间
接到维修要求，跟客户约定维修时间，准时按预约时间到达目的地
如暂没有此项维修人员，应向客户解释，再约定时间。
2
维修服务时间
一般不超过8小时，复杂的最多不应超过72小时
如超出上述时间，应向客户说明原因
3
服务态度
热情、谦虚、使用文明用语
4
维修材料
向客户提供建议，购买合格的维修材料
洗脸盆漏水
达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维修不超过2小时
洗菜盆漏水同此项
6
洗脸盆堵塞
达到畅通标准，对接口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过2小时
洗菜盆堵塞同此项
7
疏通马桶
使之畅通，维修时间不超过2小时
严重堵塞除外，如马桶内掉入异物等
8
疏通地漏
使之畅通，并清出异物，清理干净
维修时间不超过1小时
9
维修墙内水管
摸准管道，打墙时尽量少破坏瓷砖，维修完毕后外观应恢复原样,做到工完场清
维修时间不超过2小时
10
接头漏水
达到禁锢、密封、不滴水
11
楼上水漏到楼下
尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净
维修时间不超过4小时（上层客户不在家除外）
12
马桶漏水
以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过2小时
13
水龙头漏水
维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟
14
房间没水
使之通水，应在1小时内解决客户用水问题（市政停水、水泵故障除外）
阀门、滤网、高位水箱等都可能造成没水
15
房间五点
以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状
维修时间不超过2小时，比较复杂的不超过24小时
16
灯不亮
达到原来房间正常用电为标准，客户提供的物料还需进行严格的验证
维修时间不超过30分钟
17
维修电器
使电器能达到正常使用，保持原有外观，使用效果使客户满意
小维修不超过2小时，比较复杂的不超过24小时
18
房间插座无电
使用方便、安全为标准。
并把故障原因告诉客户。
维修时间不超过2小时，比较复杂的不超过24小时。
19
换锁
按客户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好
木门不超过30分钟，铁门不超过2小时
20
修理门窗
使之能开关灵活自如，密闭性能良好
维修时间不超过2小时，如玻璃破坏的不超过24小时
【6题】您对高碑店新发地具体是怎么定位的?
对于从北京新发地部分搬过来的经营商来说，其对高碑店新发地的定位是大仓储、大中转。
目前情况下，商户利用两地的比较优势（高碑店的仓储成本和交通状况具有比较优势，北京新发地的购货量和集聚效应具有比较优势）进行两地经营，这也使得新发地长久处于市场较低地位。
在经营菌类产品的嘉园良品蔬菜商行中就采用了两地经营的模式，在北京一个月的销量能够顶上高碑店半年的销量，高碑店客源少，基木处于亏损状态。
除此之外，政策的不确定性也使得各方对高倍店新发地预期定位出现巨大差异，尤其是北京市政府和北京新发地的利益需求以及雄安新区的崛起规划影响最大。
一个重要的例子是对于从北京转移过来的一家洋葱经营公司来说，这里只是一个大仓库和中转站，销售地则在北京。
【7题】目前有哪些是影响您进一步发展的主要因素？
既涨又限的住房问题影响入驻商户的积极性。
2017年4月，随着雄安新区设立的消息公布，由于新区范围内所有商品房停止买卖,但这却引发了周边区域的房价出现了暴涨，当然高碑店也在内；
2017年5月，省政府办公厅引发的《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》中规定，环雄安新区和环首都重点地区门槛应更高，即：
对能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。
补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。
【8题】新发地市场建设主要的特色有哪些？
在经营管理上，河北新发地农副产品有限公司在协议书基础上注册成立，作为一个独立的公司对园区进行管理和服务，保障商户的日常经营和生活正常运转。
在园区建筑上，目前己完成一期建设，并于今年开始推进二期建设。
一期建设主体以“法国翰吉斯市场”的设计为模板，依据现代化的规划标准和国际化的设计理念进行建设，并多次与商户讨论具体交易空间的设计，建设有四区、五心、六市场，打造出一个“五星级市场”。
在招商项目上，北京锦绣大地干副批发市场己落地河北省高碑店市，综合交易大厅“整装待发”；
与王四营粮油批发市场、西南郊冷冻食品、马连道茶城等农副产品批发市场和阿里巴巴、京东等电子商务平台签订框架协议并开展前期工作；
与北京铁路局投资管理中心“河北省高碑店市京广铁路物流园项目”和与加拿大贝瑞塔集团“国际食品产业园项目”、中外运久凌储运有限公司“环渤海国际冻品水产城”项目己签约。
项目酝酿之初，高碑店新发地承接北京新发地的产业转移主要集中在其60%的中转交易，从而建立大中转、大物流、大仓储、大集散的经营格局。
但当时只是北京新发地与高碑店“自由恋爱”式的比较优势分工，但当京津冀协同发展上升到国家战略后，农批产业成为北京非首都功能的必要疏解产业。
高碑店新发地也不再局限于北京新发地，开始瞄准北京锦绣大地、西南郊等八大市场转移，确定了“立足河北基础招商，围绕北京全而招商，面向全国重点招商,走向世界高端招商”的原则。
高碑店新发地发展瓶颈究竟在哪儿，首先应明确吸引商户长久入驻是主要瓶颈。
但不能就此论此，应该从政府、公司以及商户三大方面进行分析。
首先在政府方而，京津冀之间的关系简单可以概括为：
强势行政分割阻碍了市场机制解决问题的通道，如要实现中央提出的协同发展，主动权更多掌控在中央与北京政府身上，毕竟河北在承接工作上表现非常积极。
高碑店市政府就针对产城融合积极增加项目的资源供给，但北京市政府则只对疏解非首都功能有极大兴趣，但对于北京农产品供应安全这一敏感问题则更为谨慎。
另外，中央也会因北京独特的政治功能而出现像环首都地区房地产行业管控等问题，对农批产业疏解有掣肘效应。
其次在公司方而，高碑店新发地从“一对一”承接北京新发地，转向“一对多”承接其他产业，这里面不免有京津冀协同发展战略提出后的新定位，但其中两地新发地公司利益冲突事是主要因素。
北京新发地公司意欲“内升外扩”，实现本公司长远发展；
高碑店新发地公司则想要打造现代农产品信息化交易平台，自己做大做强。
另外，股权变动反映出高碑店新发地己不再由北京新发地控股，而是呈现出分散化、均衡化的趋势，这说明高碑店新发地己不再局限于完全服从和服务于北京新发地的发展规划，独立性在强化。
（以下两图该公司呈送工商行政管理局的年报统计得出）
最后在商户方面，利用交通、成本、仓储等优势实现60%的中转交易是一大吸引点，但销量上不去，经营压力大是走上新台阶的主要瓶颈，究其主要原因，集聚效应不足是当前主要问题。
对于农产品采购来说，一般是以熟悉的商家网络为依托，以品种齐全为目的,如果关系网中只有一部分商户进驻高碑店，还有一部分留在北京新发地，那么采购商依然是两地跑。
主要结论
1.就目前我们调研的结果来看，高碑店新发地目前仍不是一个成熟的市场平台。
商家入驻仍未进入发展稳定期，还是一种开拓市场的阶段；
商家两地经营现象比较突出，高碑店新发地主要作为仓储地；
园区建设还处于一期建设，配套设施和服务仍未跟上。
2.高碑店新发地主要销售地集中在华北区域，尤其北京的需求量比较大，在北京零售量有时都会超过在其他区域的批发量，大城市的人口特点是其主要因素。
其销售地的集中性也使得北京新发地与高碑店新发地处于竞争中合作、合作中竞争的状态。
3.高碑店新发地在承接过程中并不满足于北京新发地转移过来的资木、商家和管理等因素，而走向一种纵向一体化发展战略，同时也在周边建设了其他横向的产业，更多的是实现公司的规模和收益的上涨。
发展建议
高碑店新发地要实现从低级的产业转移到高级的全面发展，已然是不能通过传统思维定式，理应在理念上应更加开放、在手段上应更加灵活、在机制上应更加创新。
1.思路决定出路，理念的开放是其实现发展的先行者，当然理念不仅仅是头脑中灵光，更应是务实的行动。
高碑店新发地应该从国际上寻找突出的农批市场并对其进行考察总结，从省内外寻求优秀的专家学者并从其建设性的意见中启迪，从日常中寻觅独特的商家往来规律并针对性地制定发展规划。
2.市场机制中竞争机制促使企业采取更加灵活的手段实现发展，当然必须在国家战略和法律法规的引导下才能长久发展。
高碑店新发地应该将规范化与区别化有机结合起来，这主要体现在标准规范化的库房、服务平台发展的同时，针对不同商户的不同需要相应采取区别化的服务。
另外，在吸引商户入驻上，应该不能局限于只有政策上的优惠，也应通过更加人性化的方面进行。
3.机制创新是对不断变化的市场形势的积极配合，当然这种创新也必须保证机制的稳定性和高效性。
在这里应指出，电子式交易处理机制的引入和维护，是保障农副产品买卖实现高效运转的有效方式，同时，电子商务的运用更是农副产品实现更大范围和规模营销的不二选择。
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