方志平民法主观案例文档格式.docx
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4、丙公司、丁公司和戊公司之间有什么法律关系？
5、王某的损害应由谁承担侵权责任？
6、甲公司对乙公司解除合同的《函件》提出异议之诉能否获得法院支持？
7、张某、李某的抗辩能否成立？
为什么？
8、如丙公司未向乙公司支付租金，乙公司要求拍卖抵押房屋，戊主张优先购买权或者继续在剩余租期内租用房屋，能否得到支持？
破案图构
×
混同人保张某（连带保证之连带共同保证）
乙（买受人+出租人+抵押权人）
人保李某（连带保证之连带共同保证）
买卖租赁抵押（债务人自己物保）
甲（出卖人+承租人+抵押人）
无权处分抵押物
租1丁（租赁合同人）
丙（抵押物受让人）物件受害人：
路人王某
租2戊（租赁钥匙人）
参考答案：
1、《协议一》甲公司、乙公司之间有什么法律关系？
答：
《协议一》中，甲公司和乙公司之间形成“售后回租”式的融资租赁法律关系。
（1分）因为甲公司既是融资租赁合同中的出卖人，也是承租人；
乙公司既是融资租赁合同中的买受人，也是出租人。
人民法院不应仅以承租人和出卖人都是甲公司为由认定不构成融资租赁法律关系。
《中华人民共和国》第二百三十七条，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
注意：
回答恶意串通无效、回答民间借贷、回答民间借贷利息300万元超过可强执的240万元均得0分。
2、《协议二》甲公司、乙公司之间有什么法律关系？
《协议二》中，甲公司、乙公司之间形成抵押法律关系。
（1分）甲公司、乙公司成立抵押合同法律关系，并且乙公司取得了抵押权。
乙公司虽然是房屋所有权人，仍可在自己的房屋上设定抵押权，不会因为混同而消灭乙公司的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十七条，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第二项，承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：
（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的。
3、甲公司、丙公司房屋买卖合同是否有效？
有效（是）。
因为甲公司出卖乙公司的房屋，乙公司既享有所有权，又享有抵押权。
甲公司相对于乙公司而言既构成无权处分，又构成处分抵押物。
但是，无权处分的买卖合同不会仅因处分权的欠缺而无效。
同时，无权出卖抵押物不会因为抵押权人的不同意而影响合同效力。
（1分）注意：
回答合同有效之其他要件是锦上添花，不是雪中送炭。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
无权（否）（1分）
因为丙公司作为抵押房屋的受让人，享有代为清偿请求权，以涤除乙公司的抵押权，乙公司不得拒绝。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
4、丙公司、丁公司和戊公司之间有什么法律关系？
丙公司无权出租乙公司的房屋，与丁公司、戊公司之间的房屋租赁合同有效。
租赁合同不以出租人有房屋所有权为前提。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
应优先支持戊公司取得房屋租赁权。
因为戊公司实际取得了对租赁房屋的占有。
丁公司可以要求解除租赁合同，要求丙公司赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
5、王某的损害应由谁承担侵权责任？
应由丙公司承担侵权责任。
因为：
第一，房檐掉落砸伤路人王某，属于建筑物脱落致人损害，应由建筑物的管理人负过错推定的侵权责任。
《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
第二，出租房屋的维修义务人即建筑物的管理人。
本案租赁合同未约定租赁房屋的维修义务人，故应由出租人丙公司负责维修租赁房屋。
《中华人民共和国合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
不适用融资租赁中由承租人承担侵权责任之规则。
因为在融资租赁合同之后，又发生了普通的两次租赁。
故不能适用《合同法》第二百四十六条（融资租赁合同），承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
6、甲公司对乙公司解除合同的《函件》提出异议之诉能否获得法院支持？
不能（否；
法院不支持；
不支持）（1分）
第一，乙公司享有约定解除权。
本题甲公司迟延支付租金，符合约定解除事由。
《中华人民共和国合同法》第93条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二，甲公司自收到解除通知之日起已经达到4个月，超过了3个月，不得提出异议。
《最高人民法院关于适用<
中华人民共和国合同法>
若干问题的解释
（二）》第二十四条，当事人对合同法第九十六条（方某注：
约定解除和法定解除的通知解除主义）、第九十九条（方某注：
法定抵销通知主义）规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；
当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
7、张某、李某的抗辩能否成立？
第一，张某、李某抗辩乙公司应先实现房屋抵押权，该项抗辩能够成立。
因为在存在债务人自己提供的房屋设定抵押和人的担保时，债权人乙公司应先实现债务人甲公司自己提供的房屋抵押担保。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；
没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；
第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二，张某、李某提出各自仅负50%的保证份额，该项抗辩不成立。
因为张某、李某未约定保证方式，属于连带责任保证，且未与主债权人乙公司约定保证份额，故其内部约定份额不得对抗主债权人乙公司。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十九条，两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。
连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。
8、如丙公司未向乙公司支付租金，乙公司要求拍卖抵押房屋，戊主张优先购买权或者继续在剩余租期内租用房屋，能否得到支持？
戊的优先购买权可以获得支持，但其主张继续在剩余租期内租用房屋不能获得支持。
因为戊是房屋租赁权人，在房屋所有权人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人戊公司，戊公司享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但是，因乙公司的房屋抵押权设立在先，进行了登记，因此可以对抗后设立的戊公司的租赁权。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
主观案例分析题（21分）
案情：
甲公司与乙公司签订购买6套房屋的购房合同，约定甲公司先付首付款1000万元，待
乙公司将全部房屋过户后再付购房尾款200万元。
甲公司支付首付款后，乙公司未依约办理
房屋过户手续。
甲公司向丙公司借款1000万用于生产经营，借期1年，约定年利率为40%。
借款到期后甲公司无力还款，故甲公司向乙公司出具《确认书》：
“我公司已和丙公司达成协
议，将我公司拥有的房屋，抵偿我公司欠丙公司的款项。
即日起，我公司放弃对房屋的拥有
权，丙公司成为房屋持有人，请给与丙公司或其指定的第三者办理商品房产权证书。
”
同日，丙公司与乙公司签订《委托售楼合同》：
“由乙公司销售丙公司的6套房屋，款项
归丙公司。
如乙公司1年内未出售完毕，则有义务回购剩余房屋，并在半个月内付清回购款。
乙公司收取丁公司1000万元后将其中的5套房屋出卖并过户给了丁公司，丁公司将5套房
屋出租给戊公司仅用作酒店，租期为5年，且约定戊公司有权转租。
后戊公司将5套房屋转
租给己公司用于销售酒店用品，租期为10年，己公司装修时为扩大展台面积，打掉了承重
墙。
丁公司要求己公司恢复，己公司以其与丁公司之间没有租赁关系为由拒绝。
乙公司将另外1套房屋抵押给了A银行和B银行，担保其向两家银行各借的100万元
款，先后办理了抵押登记。
张某为该两笔借款提供保证，未约定保证方式。
乙公司到期未向
A银行和B银行还款，A银行和B银行要求拍卖房屋实现抵押权，房屋价值150万元。
因乙公司没有收到甲公司的购房尾款200万元，故拒绝将前述1000万元交给丙公司，
丙公司诉至法院要求乙公司付款，并要求乙公司涂销房屋的抵押登记。
经查，甲公司一直未
恢复债务履行能力。
1、甲公司、丙公司借款合同是否有效？
（1分）为什么？
（2分）
2、《确认书》关于房屋所有权的约定效力如何？
（2分）《确认书》关于请乙公司给与
丙公司或其指定的第三者办理商品房产权证书的法律含义是什么？
3、丁公司是否基于善意取得而获得房屋所有权？
4、戊公司、己公司的转租合同效力如何？
5、己公司装修时打掉承重墙，丁公司可以采取什么法律措施？
（3分）
6、A银行和B银行对房屋的抵押权如何排序？
（1分）张某应如何承担保证责任？
（2
分）
7、因乙公司没有收到甲公司的购房尾款200万元，故拒绝将前述1000万元交给丙公司，
乙公司的理由能否成立？
（1分）
房屋买卖合同+《确认书》
付了1000万+未付200万
甲公司乙公司（房屋所有人：
开发商）
借款合同
丙公司卖5押1张某：
人保，连带
（1000万+40%年利率）
（新债权人：
换了）
丁公司A银行+B银行
（购买到了6套房屋付款1000万）“公示先后”
租期5年
转租10年
戊公司己公司
（承租人）（次承租人）
是（有效）（1分）
第一，甲公司、丙公司之间为生产经营需要签订的民间借贷合同，不存在法定无效事由，
故甲公司、丙公司之间民间借贷合同有效。
第二，甲公司、丙公司民间借贷合同约定的年利率为40%，超过了36%，故超过部分无
效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，法人之间、
其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五
十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支
持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双
方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院
应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。
借款人请求出借人返
还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
不能产生所有权变动的法律效力。
（1分）因为房屋所有权是不动产物权，基于法
律行为的不动产物权变动，须完成不动产登记。
《中华人民共和国物权法》第五条，物权的种类和内容，由法律规定。
《中华人民共和国物权法》第六条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应
当依照法律规定登记。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经
依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
是债权让与（或债权转让）。
（1分）甲公司将其享有的基于房屋买卖合同而请求乙公司
办理房屋过户登记的合同债权，转让给了丙公司，并且通知了债务人乙公司。
《中华人民共和国合同法》第八十条，债权人转让权利的，应当通知债务人。
未经通知，
该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
否（不是；
不是善意取得；
是正常取得）（1分）
因为乙公司是房屋所有权人，属于有权处分。
乙公司和丁公司之间的房屋买卖合同是正
常的交易，丁公司属于基于法律行为取得房屋所有权。
（1分）丙公司和乙公司之间的《委
托售楼合同》不会产生物权变动的法律效果，只能产生合同效力，即乙公司负有向丙公司支
付售房款或者回购房款的合同义务。
《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法
律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人
的，所有权人有权追回；
除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动
产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交
付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请
求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
有效（转租合同有效），但转租期限条款部分无效（转租期限有效期间应为5年）
第一，出租人丁公司和承租人戊公司约定了承租人戊公司有权转租。
转租变更用途本身
不影响转租合同的效力。
（1分）第二，转租期间超过了原租赁合同期限，超过部分无效。
（1
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租
给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成
损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第
十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期
限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
丁公司可以解除与戊公司的租赁合同，要求戊公司承担赔偿责任。
（1分）丁公司
还可解除与戊公司的租赁合同，要求己公司退房并赔偿损失。
（1分）丁公司还可要求己公
司承担侵害物权的侵权责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性
质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
七条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不
予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条
的规定处理。
十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
出租人请求
承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求
返还原物。
《中华人民共和国物权法》第三十七条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请
求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
A银行的抵押权优先于B银行，因为A银行的抵押权登记时间先于B银行的抵押权。
《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第1项，同一财产向两个以上债权人抵押的，
拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先
后顺序清偿；
顺序相同的，按照债权比例清偿。
张某应承担连带责任保证。
（1分）但是A银行和B银行应先就房屋实现抵押权，仍有
不足，张某再负保证责任。
《中华人民共和国担保法》第十九条，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，
按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保
的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约
定实现债权；
没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物
的担保实现债权；
第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保
证人承担保证责任。
不能（否）（1分）
因为虽然乙公司可以对新债权人丙公司主张其对原债权人甲公司享有的不安抗辩权，但
甲公司已经付了1000万元，仅200万元尚未支付，故乙公司主张不安抗辩权时应部分抗辩，
而非全部抗辩。
《中华人民共和国合同法》第八十二条，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人
的抗辩，可以向受让人主张。
《中华人民共和国合同法》第六十八条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对
方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十九条，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，
应当及时通知对方。
对方提供适当担保时，应当恢复履行。
中止履行后，对方在合理期限内
未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
张某和李某婚后以20万元购置1辆车，登记在李某名下。
李某同事
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