某住宅小区可行性研究报告.docx
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某住宅小区可行性研究报告
第一章项目概况
一、项目概况
（一）项目名称：
******住宅小区项目
（二）建设单位：
******中兴房地产开发有限责任公司
单位法人：
******
（三）建设单位简介：
******房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日，公司地址位于******新兴北路******号。
法定代表人******，公司注册资本金为人民币壹佰万元，注册号为******，经营范围：
房地产开发与经营；商品房销售。
（四）建设性质：
新建
（五）建设地点：
******新兴北路******号
（六）项目建设内容及规模：
拟建******住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。
规划建设用地面积为27957.48m2，实际建设用地面积23380.25㎡，道路建设用地面积4577.23m2。
容积率为3.7，总建筑面积为105347.23m2，其中住宅建筑面积69742.15m2，商业及配套建筑面积16764.77m2，地下车库18427.99m2，架空层面积412.32m2。
项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区，其中4栋为32层的高层住宅楼，4栋为18层的高层住宅楼，1栋为10层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库。
项目总投资15056.37万元。
二、设计依据
（一）有关法律法规
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）
《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）
《中华人民共和国环境保护法》（1989年）
《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年）
《中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）》（2004年）
《中华人民共和国环境噪音污染防治法》（1996年）
《中华人民共和国水污染防治法（修订）》（2008年）
《建设项目环境保护管理条例》（1998年）
（二）有关规范、规程及标准
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）
《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
《民用建筑电气设计规范》（JGJl6-2008）
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
《广西居住建筑节能标准》
《******市城市总体规划（2008-2025）》。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划
（一）******自然概况
******位于******中部，素有“桂中”之称。
地理位置在东经108°24′～110°28′，北纬23°16′～24°29′之间。
市域东西横距202.1公里，南北纵距134.3公里，总面积1.34万平方公里，总人口252.74万，境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处，少数民族人口占74.8％。
******是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。
******市的建立是桂中发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。
合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。
******市政府驻******内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。
*****东西横距84km，南北纵距87.5km，土地面积为4364.2k㎡，人口96.14万人。
工业生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为******主要工业支柱产业，主要企业有******冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。
2002年地级*****市成立以后，******发展较快，城市布局趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。
******城区交通运输比较发达。
*****火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。
国道322（南柳线）县境路段长34km，南柳高速公路通过区域。
全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。
水路交通以红水河为主，枯水期可航行120t级驳船，成为******内煤矿外运的一大通道。
华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入*****市总体规划，区域面积55平方公里；总人口1.498万人，同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞5456人。
按照规划，*****华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是*****市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。
*****市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址，位于*****桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于1958年公布为广西文物保护单位。
该古遗址距项目约15km。
本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。
随着地级市*****市的设立，在*****市党委和政府的管理统筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。
设市后大量引进的人才，对*****市的发展做出了应有的贡献，今后*****市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。
居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速*****市的经济建设，建设本项目是非常必要的，同时也能改变*****市人民居住条件。
本项目正是在这样的背景下被提出来的。
本项目由广西*****市中兴房地产开发有限责任公司建设，销售采取面向社会销售方式实施。
该项目建成后，有效的解决*****市人们及周边县市人们的住房需求，对整个*****市的社会经济发展具有重要的意义。
从规划到建设都是为了满足*****市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。
（二）产业政策分析
房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：
房地产产业政策的运行包括政策制订、实施评价、反馈和调整5个阶段，必须尊循一定的的规律。
在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。
近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。
国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。
******省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。
虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。
从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。
居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的加速—城市化年递增的比率大于1.1%，城镇人口的不断增加，以及每年GDP以高于10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。
（三）*****市房地产市场分析及预测
1、*****市房地产的发展及现状
*****市是2002成立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。
但随着中国·东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动*****市房地产的蓬勃发展，2009年*****市房地产业健康发展，完成增加值9.07亿元，比上年增长16.2%，商品房竣工面积43.77万平方米，增长18.3%，商品房销售面积51.56万平方米，增长31.4%，商品房销售额7.31亿元，增长21.7%。
目前，*****市房地产市场运行具有如下特点：
（1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。
（2）商品房供需两旺，空置率低。
2002年以来，*****市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。
2009年，*****市商品房年空置面积较低，空置2.85%，远低于10%～15%的国际警戒线，房地产市场泡沫成分较少。
（3）*****住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。
（4）近年来，随着*****市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征，已逐渐在*****市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。
2、*****市的市场需求预测
*****市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及*****市人民的努力拼搏下，*****市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给*****市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，，经济实用的户型结构，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。
开发舒适、美观，具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。
（1）新建商品房供求结构情况
2009年，*****市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积51.56万平方米，每平方米综合销售价格2650元，同比增长45.7%，究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期，2008年同期基数小，房地产投资增幅大。
（2）新建商品住宅购买对象情况
随着*****市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，*****市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。
从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。
3、*****市商品房价格的趋势
2001年以来，*****市商品房开发与上年相比，销售面积逐渐增长，房价稳中有升，交易价格曲线持续走高。
5、*****市房地产发展的有利条件
城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间，*****市现有人口250.15万人，其中城区人口约28万人。
成立地级市以来，外地涌入*****市经商的人口不断增加，随着城乡居民可支配收入的提高，人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽，环境好”的方向发展。
从总体上看，*****市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。
2011年，*****市房地产市场将会延续上年的发展势态。
第三章建设用地分析
一、场址选择
该地块位于*****市新兴北路246号，用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅，环境不佳。
但此地段由于老汽车站的存在，人口密集。
用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。
东侧为柳来路延伸区域，现状为土路，但随着城市道路的改造完善，交通便捷程度将进一步提升。
项目北侧紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，可先做滨水景观设计，共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。
随着景观环境的改造，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。
二、项目建设条件
（一）地形、地貌、地质
*****市位于广西中部，北纬23°19′-26°04′，东经108°24′-110°28′，北面环抱广西工业重镇柳州市，东北与湘西南交界，西北与黔东南接壤，东临桂林市、梧州市，西毗河池地区，南与南宁地区、贵港市相连，居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。
*****市城区在*****境内，*****境内以石山峰林过渡到平原为主，北、西部多为岩溶峰林洼地，南部为峰林谷地，东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地，是典型的岩溶溶蚀地貌。
大部分地区地势在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷阶地海拔在70～100米。
（二）气候
*****市属南亚热带季风气候区，北回归线从南缘经过，具有典型的亚热带季风气候特征。
其气候特点是气候温暖，雨量充沛，太阳辐射强、日照充足，雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。
全地区年均日照1325-1734小时，年平均气温在18度至21度左右，年降雨量1225-1942毫米之间，年均无霜期为332天，5～8月以东南或偏南风为，其余月份以北风或东北风为主，由于无霜期长对本项目施工有利，但夏季多暴雨，天气炎热给施工造成一些影响。
（三）地震
*****市地处较为稳定的华南地区，至今地震震级小于5.5级，本区域构造运动相对较为微弱，周边地区的地基相对稳定。
据《中国地震烈度区划图》（GB18306-2001）柳江地震动峰加速分区小于0.05g，地震烈度为6度。
根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）及《建筑抗震设计规范（GB50011-2001）可不考虑地震设防。
根据场地地形、地貌和岩石土特征，对建筑抗震的影响综合评价，本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地。
（四）给排水
1、给水系统：
商业与生活用水由*****市市政给水管道提供，整个小区分两路DN200引入，在小区成环状布置，保障供水的安全性。
室内给水直接由*****市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。
市政供水压力按0.3Mpa考虑。
2、排水系统：
项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。
一层以上采用重力排水。
污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网，雨水经收集后排入市政雨水管网。
供电
负荷等级：
一级负荷：
疏散照明、消防水泵、消防控制室设备、消防电梯等；
二级负荷：
生活水泵、普通电梯；
三级负荷：
住宅用电、商铺用电。
供电电源及电压等级：
本工程采用10KV电源环网供电，由市政10KV电网引来一路电源，经变电所变换成380/220V供住户使用。
（五）场地条件
拟建场地四周地形平坦开阔、平缓，不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；该场地属于覆盖型岩溶平原区，北临草鞋沟，南接新兴北路，西侧500米为维林大道，东侧临来华路。
本项目场地相对较为平坦，有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工队伍的用地也很容易解决。
（六）建材
本项目所需的材料均可在本地解决，水泥可在柳州市、合山市、*****直接从厂家购入，钢材可由柳州钢铁厂直供，木材可通过本地木材公司或木材供应站购买。
本地沙石资源丰富，可通过由当地企业组织人员开采供应。
（七）通迅
电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区，项目建设所需出口信号可由本市信部门提供。
第四章工程技术方案
一、建筑设计方案
建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流，是经济发展的标志，它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。
（一）地块概况
本项目用地使用性质为：
城镇住宅兼批发零售用地。
本地块位于新兴北路246号，南临新兴北路，东面50米为柳来路，西面500米为维林大道，周围民房低矮。
该地块地势平坦规整，交通便利，紧邻*****市近期将启动的“引河入城”工程的景观河—草鞋沟，区域位置极其优越。
（二）规划理念
如今人们都向往绿树成荫、高山流水，单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。
崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态，这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。
本项目地理位置优越，紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，这一优秀的亲水自然景观，为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区，提供了充分的条件。
项目地处*****市老城区，人口密度大，打造市民广场，为市民提供一个休闲活动场，回馈城市空间。
通过社区景观、文化、生活空间，营造和谐健康的社区氛围，使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中，使生活更闲逸、更幸福、更健康。
（三）总平规划
合理划分功能分区，组织好不同的交通流线，使建筑与景观资源相互融合，是整个规划设计的重点。
在规划中，建筑以点式高层建筑为主，在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区，其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场，既可作为商业推广宣传等活动的场所，也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所。
用地北侧布置32层的高层住宅，而东南部分和中部则布置10～18层的住宅，较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。
小区景观节点独立于商业网络之外，营造出静谧的居住环境。
滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线，站在小区主入口，内部景观一览无余。
设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。
整个小区的规划结构完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流线顺畅，小区居住品质良好。
（四）交通规划
本项目采用人车分流的交通流线方式。
小区的主入口设置在临新兴北路民房的北侧，次入口设置在用地西侧，均具有一定的私密性。
商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分。
尽量使住宅区入口和商业入口相对独立，闹中取静。
基地内设环形消防车道，消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部，消防道路坡道均小于或等于8%。
小区停车通过地上、地下结合，以便捷安全为原则进行设计，合理提供了足够的停车设施。
车行流线环用地设置，并沿车行道设置三处地下车库出入口，出入口设计也充分考虑了管理方便，使用便捷等基本要求。
（五）立面设计
基地周边建筑老旧，本项目作为该区域旧城改造的试验田，为了激活老区活力，成为旧城区改造样板，立面风格力求做到差异化，设计感强，塑造区域标志。
立面风格设计以简约欧式风格为蓝本，以简约的线条、明快清晰的颜色，既保留了古典欧式的典雅和豪华，又更适应了现代生活的休闲和舒适。
追求深沉中显露尊贵、典雅中浸透豪华。
简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质。
典雅生活的追求，视生活为艺术的人生态度，是古典美的现代演绎。
（五）户型设计
本案规划中，住宅部分设计了一梯三户、一梯四户户型，酒店式公寓设计为一梯八户。
其中住宅每户户型均结合景观方向和日照朝向，设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室，使住户更有效的享受景观资源，同时又享有良好的通风和采光。
户型设计中保证各户型都具备双阳台，以满足现代居家生活的各种需求。
酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外廊连接，采光及通风良好。
在充分考虑住宅的均好性后，在细节上也进行了精心设计，公共空间，入口大堂、电梯厅的尺度、品质感、空间趣味性等。
总体来说，户型平面布局紧凑，方正实用，采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计，合理组织穿堂风，尽可能做到最好的通风、采光效果。
建筑单体在满足建筑间距的前提下，尽量最大化地利用土地，并使得每户都有良好的景观视野（具体户型祥见标准户型表）。
标准层户型表
1#1、2单元3-30层标准户型（注：
1、2层为商业，31及32层为复式）
编号
户型
套内面积
建筑面积
总赠送
面积
入户花园赠送
面积（1/2）
阳台赠送
（1/2）
凸窗赠送面积
标准层建筑面积
实用率
D1
三房二厅二卫
96.72㎡
119.37㎡
16.04㎡
4.88㎡
3.15㎡
8.01㎡
396.85㎡
81.02%
B1
二房二厅一卫
64.05㎡
79.05㎡
7.52㎡
3.65㎡
3.87㎡
2#、3#楼3-30层标准户型（注：
1、2层为商业，31及32层为复式，3#与2#楼为左右镜像关系）
编号
户型
套内面积
建筑面积
总赠送
面积
入户花园赠送
面积（1/2）
阳台赠送
（1/2）
凸窗赠送面积
标准层建筑面积
实用率
E1
三房二厅二卫
116.76㎡
144.88㎡
17.69㎡
5.76㎡
3.52㎡
8.41㎡
373.69㎡
80.59%
D5
三房二厅二卫
96.96㎡
120.32㎡
16.03㎡
4.56㎡
3.30㎡
8.17㎡
D6
三房二厅二卫
87.43㎡
108.49㎡
9.07㎡
3.59㎡
5.48
4#、5#楼3-16层标准户型（注：
1、2层为商业，17及18层为复式）
编号
户型
套内面积
建筑面积
总赠送
面积
入户花园赠送
面积（1/2）
阳台赠送
（1/2）
凸窗赠送面积
标准层建筑面积
实用率
D7
三房二厅二卫
97.69㎡
119.18㎡
15.04㎡
4.04㎡
3.15㎡
7.85㎡
345.02㎡
81.97%
D8
三房二厅二卫
87.43㎡
106.66㎡
9.06㎡
3.69㎡
5.48㎡
6#楼3-18层标准户型（注：
1、2层为商业）
编号
户型
套内面积
建筑面积
标准层建筑面积
实用率
A1型
一房一厅一卫
30.04㎡
38.63㎡
358.42㎡
77.76%
A2型
一房一厅一卫
31.48㎡
40.48㎡
A3型
一房一厅一卫
42.90㎡
55.17㎡
A4型
一房一厅一卫
32.40㎡
41.67㎡
A5型
一房一厅一卫
31.48㎡
40.48㎡
A6型
一房一厅一卫
32.92㎡
42.34㎡
A7型
一房一厅一卫
46.00㎡
59.16㎡
7#楼3-16层标准户型（注：
1、2层为商业，17及18层为复式）
编号
户型
套内面积
建筑面积
总赠送
面积
入户花园赠送
面积（1/2）
阳台赠送
（1/2）
凸窗赠送面积
标准层建筑面积
实用率
D9
三房二厅二卫
96.69㎡
116.44㎡
16.37㎡
4.85㎡
3.15㎡
8.37㎡
387.15㎡
83.04%
B2
二房二厅一卫
64.05㎡
77.13㎡
7.52㎡
3.65㎡
3.87㎡
8#楼3-8层标准户型（注：
1、2层为商业，9及10层为复式）
编号
户型
套内面积
建筑面积
总赠送
面积
入户花园赠送
面积（1/2）
阳台赠送
（1/2）
凸窗赠送面积
标准层建筑面积
实用率
D10
三房二厅二卫
99.06㎡
114.88㎡
16.03㎡
4.87㎡
3.15㎡
8.01㎡
378.31㎡
86.23%
B3
二房二厅一卫
64.05㎡
74.28㎡
7.52㎡
3.65㎡
3.87㎡
（六）主要技术经济指标
技术经济指标
建设用地面积
23380.25
m2
总建筑面积
105347.23
m2
建筑面积（计入容积率部分）
86506.92
m2
A
商业及配套建筑面积
16764.77
m2
B
住宅建筑面积
69742.15
m2
建筑面积（不计入容积率部分）
18840.31
m2
A
地下车库面积
18427.99
m2
B
架空层面积
412.32
m2
建筑占地面积
升级会员 