房地产估价习题集Word文件下载.docx
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C、公共设施建设费用；
D、市政设施建设费用。
9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率
A、土地纯收益；
B、建筑物价格×
建筑物还原利率；
C、建筑物总收益；
D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；
B、越低；
C、不变；
D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。
A、54000；
B、32010；
C、48000；
D、60000。
12、收益法公式
成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
13、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元。
根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。
A、50；
B、70；
C、30；
D、40。
14、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为（）元/平方米。
A、1611；
B、1331；
C、1464；
D、1400。
15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
二、多项选择题（共10题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。
错选或多选均不得分；
少选但选择正确的，每个选项得0.5分）
1、估价上真实、客观、合理的价格是指（）。
A、交易双方均接受的价格；
B、对交易双方来说经济上合理的价格；
C、正常交易情况下形成的价格；
D、政府规定或希望的价格。
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（）。
A、与估价对象具有类似性；
B、交易日期与估价时点接近；
C、交易双方有经济关系；
D、成交价格是单价。
3、房屋估价时，确定其面积的依据有（）。
A、房屋所有权证所载面积；
B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；
C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；
D、房屋买卖合同所载面积。
4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；
C、房屋结构类型确认的正确与否；
D、房屋重置价格的准确性。
5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：
（）
A、总收益的准确性；
B、费用及扣除项目的准确性；
C、基准地价的准确性；
D、还原利率的准确性。
6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（）的完好、损坏程度来划分的。
A、结构；
B、设备；
C、设计；
D、装修。
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（）。
A、这三个价格应是相等的；
B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；
C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；
D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。
8、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：
（）。
A、估价时点；
B、估价目的；
C、估价对象；
D、估价原则。
9、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：
A、路角地；
B、一面临街的长方形地；
C、梯形地；
D、一面临街的三角型地。
10、以下说法是错误的：
A、只有经房地产所有权人要求，才能对房地产进行估价；
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价；
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价；
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价。
三、判断题（共10小题。
每小题1分。
在相应的括号内填入判断结果。
不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
2、同一宗房地产，其房地价格=土地价格+建筑物价格。
3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。
4、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或未来。
6、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
7、成本估价法又称重置成本法。
8、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
9、购买年不是预期可获得收益的年限。
10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。
四、填空题（共10空，每空1分，请在空白处填上最恰当的内容）
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：
合法原则，（），供求原则；
替代原则，（），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（）。
3、市场比较法所依据的是（）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：
净计法，（），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（），它通常随着估价时点的不同而（）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：
宗地总价=路线价×
（）×
宗地面积。
五、问答题（共1题，10分）
试述成本法与收益法的区别。
六、计算题（共3小题，第1小题8分，第2小题12分，第3小题15分。
）
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600元；
地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。
试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；
当时同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；
该类房地产还原利率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。
获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；
预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；
贷款年利息率为10%；
销售税费为未来楼价的6%；
投资利润率（利息不计利润）为20%；
该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。
试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。
《房地产估价》习题集
（二）
一、单项选择题（共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内）
1、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升；
B、下降；
D、升降难定
2、残余法是依据（）价格。
A、土地收益求取土地；
B、建筑物收益求取建筑物；
C、房地收益求取土地或建筑物；
D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A、该宗房地产的实际；
B、类似房地产的客观；
C、类似房地产的最高；
D、类似房地产的最低。
4、对同一宗房地产而言，（）。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧；
B、建筑物价格=房地价格—土地价格；
C、土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧；
D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元；
B、55万元；
C、60万元；
D、60万元以上
6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A、市场租金；
B、商品租金；
C、理论租金；
D、成本租金。
7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地费用+（）+政常利税
A、拆迁安置补偿费；
B、基础设施建设费；
C、公共配套设施费；
D、开发土地所需费用
8、（）限制了估价报告书的用途。
A、估价方法；
C、估价原则；
D、估价日期。
9、在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地；
B、一面临街三角形地；
C、一面临街梯形地；
D、一面临街不规则形地
10、在评估期房价格时，（）。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态；
B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状况；
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状况；
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
11、一般损坏房的成新度为（）。
A、4-6成；
B、5-7成；
C、4-5成；
D、5-6成
12、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格；
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格；
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格；
D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格。
13、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。
14、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
若投保火灾险，其投保价值为（）万元。
15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。
该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。
A、100；
C、60；
D、40
16、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323；
B、275；
C、273；
D、258。
17、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。
18、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A、10.6；
B、11.4；
C、11.2；
D、10.8。
19、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。
A、833．33；
B、830.45；
C、828.25；
D、827.64。
20、某前后临街总深度30米的矩形地，前街路线价20000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A、10；
B、15；
C、20；
D、30
1、估价报告书的内在质量包括（）。
A、估价结论的准确性；
B、文字表述水平；
C、估价方法选择的正确性；
D、参数确定的合理性。
2、房地产交易中的特殊交易情形包括（）。
A、交易双方曾经有过业务联系；
B、购买相邻房地产；
C、交易税费由买方承担；
D、卖方不了解市场行情。
3、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。
A、指数调整法；
B、实际观察法；
C、工料测量法；
D、分部分项法。
4、建筑物的物质折旧包括（）。
A、有形损耗；
B、正常使用的磨损；
C、功能折旧；
D、意外的破坏损毁。
5、下列说法正确的是（）。
A、可比实例肯定是交易实例；
B、交易实例肯定是可比实例；
C、可比实例不一定是交易实例；
D、交易实例不一定是可比实例。
6、各类房屋的残值率一般为（）。
A、钢筋混凝土结构3%；
B、砖木结构一等6%；
C、砖混结构一等0%；
D、简易结构0%。
7、下列说法正确的是（）。
A、购买年是利息率的倒数；
B、购买年法是地租资本化的另一种表现；
C、购买年法实质是一种收益法；
D、购买年法实际是预计的可获收益的年限。
8、地价区段是根据（）的原则来划分的。
A、形状相似；
B、用途相似；
C、地价相近；
D、地段相连。
9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理；
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理；
C、评估价格和成交价格都公平合理；
D、评估价格和成交价格都不公平合理。
10、估价时计算地租量须把握（）
A、土地是在最佳用途下使用的；
B、土地是由最有能耐的人使用的；
C、土地是在最粗放利用下使用的；
D、土地是在最佳集约利用下使用的。
三、判断题（共10题，每题1分。
请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“V”表示正确，作“X”表示错误。
不答不得分，判断错误倒扣1分。
本大题总分最多扣至零分。
1、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
2、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
3、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。
4、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来的。
5、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
7、长期趋势法即可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
8、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
10、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。
该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
四、填空题（共10个空格，每个空格1分。
请在各题的空格处填入最恰当的内容）
1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。
3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（）、面积含义。
4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：
（1）有扎实的估价理论知识；
（2）有丰富的估价实践经验；
（3）（）。
5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。
6、资本化率=（）+风险调整值。
7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（）。
8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（）元/平方米。
9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（）。
10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（）%。
五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。
要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。
无计算过程，只有计算结果的，不得分。
计算题精度要求为：
中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。
1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的出时总价和单价。
2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元。
试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。
3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。
在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。
试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
类似房地产
价格（万元）
纯收益（万元/年）
A
B
C
D
252
294
238
166
30
35
28
20
4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
成交日期
交易情况
区域因素
个别因素
5000人民币元/平方米
1995年8月1日
-1%
+2%
0%
560美元/平方米
1996年1月1日
+3
+1
530美元/平方米
1996年5月1日
-2%
上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。
区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。
另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；
1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
《房地产估价》习题集（三）
一、单项选择题（共25分，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1某开发商在开发某别墅时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（）：
A、市场不景气；
B、该别墅区的环境条件变差；
C、该别墅区的单位开发成本降低；
D、开发商获得满意的利润即可
2购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%。
若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（）%。
A、15；
B、15.7C、12.6D、11.6
3选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（）
A、同一地区；
B、同一城市；
C、同一供求范围内的类似地区；
D、A或C。
4某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为（）
A、N=t+n；
B、N<
t+n；
C、N>
D、A、B、C都有可能
5、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本；
B、权益；
C、物质实体；
D、B或C。
6、甲土地的单价2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（）
A、甲的等于乙的；
B、甲的高于乙的；
C、甲的低于乙的；
D、难以判断
7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。
A、收回；
B、摊销；
C、减损；
D、补偿
8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。
A、500；
B、2500；
C、1000；
D、1250。
9、房地产开发成本的增加（）房地产的价格。
A、必定提高；
B、必定降低；
C、不一定提高；
D、不一定降低
10、路线价法估价的第二个步骤应为（）
A、设定标准深度；
B、求取路线价；
C、编制深度百分率表；
D、划分路线价区段
11、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（）。
12、新建建筑物价格=（）+建造建筑物费用+正常利税
A、征地费；
B、拆迁安置补偿费；
C、地价款；
D、零
13、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。
按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米。
14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（）%。
A、76；
B、80；
C、81；
D、84
15、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/平方米，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
D、B或C
16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为（）万元。
A、850；
B、845；
C、869；
D、857
17、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。
A、市场比较法；
B、收益法；
C、成本法；
D、
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