建立市场配置与政府保障相结合的住房制度的研究Word格式文档下载.docx
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摘要
随着我国市场经济体制的确立，经济社会的发展，人民生活水平的提高，我国政府越来越注重民生问题。
针对近几年来我国房地产市场出现的问题，我国政府为调控房地产市场积极出台了各种政策，推进我国住房制度改革。
由住房的双重属性特征即公共商品性和保障性决定国家对于住房制度改革是朝着住房商品化、社会化的方向推进的，在实行住房的商品化的同时要推进必要的社会住房保障建设。
在市场经济条件下，在收入水平存在一定差距的社会里，要实现“住有所居”，就必须建立多方位的，适度的住房保障制度，而完善这一制度，推进这一制度改革无疑是需由地方各级政府来努力完成，这也是政府履行“公共管理、社会服务”职能的具体体现。
党的十八大更提出了建立市场配置与政府保障相结合的住房制度，加强对保障性住房的管理，指明了我国未来房地产市场发展的方向。
本文主要对我国现有住房保障制度现存问题做了简要分析，并提出了相应的解决对策。
【关键词】住房保障制度住房公积金市场经济经济适用房商品房
Abstract
Withtheestablishmentofmarketeconomyinourcountry,thedevelopmentofsocietyandeconomy,theimprovementofpeople'
slivingstandards,ourgovernmentismoreandmorepayattentiontopeople'
slivelihoodissues.InviewoftheproblemsintherealestatemarketinChinainrecentyears,theChinesegovernmentactivelyintroducedvariouspoliciesregulatingtherealestatemarket,promotethereformofhousingsysteminourcountry.Bythecharacteristicsofdoubleattributesofthepublichousingcommodificationandaffordabledecideforcountryhousingsystemreformisadvancinginthedirectionofthehousingcommercialization,socialization,atthesametimeinthepracticeofthecommercializationofthehousingshouldpromotethenecessarysocialhousingconstruction.Undertheconditionofmarketeconomy,thereisacertaingapinincomelevelsofthesociety,toachieve"
to"
itisnecessarytoestablishall-sides,moderatehousingsecuritysystem,andimprovethesystem,promotethereformofthesystemisrequiredbythelocalgovernmentsatvariouslevelsinanefforttocomplete,thisalsoisthegovernmenttofulfillthesocialmanagementandpublicservice,"
theembodimentoffunctions.Theparty18moreputsforwardtoestablishthecombinationofmarketallocationandgovernmentsecurityhousingsystem,strengthenthemanagementofaffordablehousing,pointedoutthedirectionofthedevelopmentoftherealestatemarketinourcountryinthefuture.Mainexistinghousingsecuritysystemofourcountryexistingproblemsinthispaper,abriefanalysis,andputforwardthecorrespondingcountermeasures.
[Keyword]Housingsecuritysystem;
Housingfund;
Marketeconomy;
EconomicallyAffordableHousing;
Commercialresidentialbuilding
1绪论
（1）
1.1研究的背景及目的
（1）
1.2国内外研究现状
（2）
2我国住房保障制度的现状（5）
2.1我国住房保障制度的成就（5）
2.2我国住房保障制度存在的问题（7）
3我国住房保障制度存在问题的原因分析（9）
3.1微观方面的原因分析（9）
3.2宏观方面的原因分析（10）
4完善我国住房保障制度的建议（13）
4.1发挥市场在资源配置中的决定性作用（13）
4.2加强政府的宏观调控职能（14）
参考文献（18）
致谢（20）
1.绪论
1.1研究的背景及目的
1.1.1研究的背景
住房保障制度是指以政府为核心的公共部门依据法律政策的规定，以公共财政为依托，综合应用国家和社会的支持和援助，对公民特别是住房弱势公民提供相应的扶持，以满足公民的基本住房需求的制度安排，是社会保障制度在住房领域内具体的体现。
自推行城镇住房制度改革以来，我国经济适用房、公租房、廉租住房等已经逐步形成一个比较完整的住房保障体系。
当前，我国政府促进科学发展、加快转变经济增长方式、保障和改善民生的重大举措之一是推进保障性安居工程建设。
在此背景下，本文系统研究了住房保障制度建设的现状，并对我国住房保障制度存在的问题进行分析，提出完善保障性住房制度的建议。
随着我国经济、社会、人口以及住房供求关系变化，我国城乡二元结构导致流动人口规模越来越大，而占据流动人口绝大部分比重的是中低收入家庭，这一新的背景环境，为完善住房保障体系提供了机遇。
区域产业转移和“产城融合”的新发展，对我国住房保障建设提出了一系列新要求。
随着我国住房供给数量不断增加，我国住房保障体系完善的政策空间也将不断扩大。
另外，地方政府的财政压力增加，住房保障体系的可持续性建设迫在眉睫。
1.1.2研究的目的
我国住房保障建设改革随着改革开放而逐步开展，逐步改变传统完全福利分房的弊端，逐步推进住房商品化。
然而伴随着住房市场化改革的推进我国中低收入居民的住房问题越来越突出，这值得我国政府和社会去深思。
各领域的学者专家从不同的角度对我国住房保障问题进行了研究并提出了相应的解决对策。
目前我国正处于宏观调控房地产市场和加强住房保障建设改革的整体规划阶段。
2013年2月20日国务院常务会议，提出新“国五条”调控房地产市场。
本文拟以党的十八大报告提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”为依据，并结合国外发达国家住房保障制度建设的经验，重点分析我国住房保障制度建设的现状，存在的问题及原因分析，提出解决完善我国住房保障制度建设的对策。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
英、法、美、日等发达资本主义国家在住房保障建设方面具有丰富的实践经验。
国外诸多学者对出台住房保障政策的背景、主体、体制、模式及政策影响等方面进行研究。
住房保障是社会保障在住房领域的体现，政府对住房保障建设和发展发挥极其重要的作用，不同的政府在社会不同阶段出台不同的政策。
最早论述政府住房政策不同的是比较房屋政策理论，尼逊（1967）提出的在不同的经济发展阶段，政府在房屋政策中扮演的角色不同，可分为：
维生型、社会型和全面责任型。
上世纪70年代斯威尼提出构建“过滤模型”应用于住房政策分析。
迈克.E.米勒斯对政府如何实行的公共政策鼓励大众积极参与能够付得起的住宅的开发与建设进行了研究。
阿列克斯.施瓦茨详细的讲述其为解决住房问题而采取的主要政策和项目。
英国政府一直致力于开发一个新土地利用规划系统，保障经济适用房的建设。
对于中低收入人群的住房保障问题，世界各发达国家的研究经验值得我们借鉴。
亚当斯通过对英国住房保障政策的研究中，指出住房问题是关系到个人财富、权力、社会地位、社会安置、追求及个人标志等多重交互式问题。
内维特指出，住房政策与社会安全问题紧密相关，住房政策的制定或执行的不当会威胁公民整体的权益和安全，进而对国家的运行产生巨大的破坏作用。
麦克唐纳在《城市经济原理》一书中对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。
伦德在《理解住房政策》中指出:
“住房是一种资源，这种资源的分配及分配结果是同社会公平公正相联系，住房资源分配的不平等可能会直接影响到住房者接受教育水平或者身体健康程度等，而与那些拥有富足住房资源的富有者相比就会在市场竞争中处于劣势地位，这种不利情况可能会因同样的原因而延续到下一代。
因此，住房资源分配不公便成为社会不公的重要原因之一。
张盺、宫本洋、李幽兰等分别对国外保障性住房开发模式进行了研究。
根据统计结果显示，在美国家庭消费支出中占据比重最大是住房消费支出，这尤其在中低收入家庭中得到体现，美国政府在解决低收入家庭的住房问题上采取的是实物与补贴相结合的措施。
1.2.2国内研究现状
中国保障性住房所占住房建设的比例越来越高，保障性住房会对商品房建设和发展产生挤出效应，对于开发商而言，参与保障性住房建设既是责任也是机遇。
对于房地产企业的社会责任，我国学者分别在民生、企业文化、政企合作和企业收益等角度进行了研究。
孙淑珍（2008）指出国有企业应当而且有义务承担政府的民生工程，建设安全、环保、高质量保障性住房是体现企业社会责任的重要方面。
林伟（2011）指出企业长久发展之计是将社会责任感融入企业文化。
黄本笑（2011）提出开发商利用保障房建设时机深入与地方政府的合作同样是企业积极承担社会责任的体现。
房地产企业参加保障房建设，增加社会责任感，有利于企业形象的提高。
从2007年起国家相继出台一系列政策，促进落实保障性住房的建设和供给。
2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。
2008年3月财政部发布《财政部国家税务总局关于廉租房经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》。
但我国住房保障制度建设还有巨大的发展空间。
王胜蓝（2013）在对我国住房发展规划的研究中，指出住房建设快速发展的同时也面临诸多挑战，住房供需矛盾依然存在，保障性住房覆盖面有待进一步扩大，房价上升超过了居民可承受的范围，住房资源整合有待加强，住房工程建设有待与人口老龄化问题相结合。
李利纳（2013）从公共产品理论角度研究我国住房保障制度的建设，我国，多层次的保障性住房制度正在逐步形成，仍有一些有待完善之处。
一是缺少完备的法律制度，致使保障性住房监督不力；
二是缺少细致的制度设计，致使保障性住房市场混乱；
三是缺乏有力的管理方式，致使保障性住房难以彰显公平；
四是缺乏科学高效的融资模式，导致保障性住房质量良莠不齐。
总体上来看，世界各国住房保障制度建设的演变具有普遍规律，即住房保障制度建设主要沿着两个方向演进：
政府兴建保障性住房比例先上升后下降；
住房保障的范围逐步缩小，住房市场化程度不断提高，我国住房补贴从补贴住房建设者向直接补贴住房消费者转变。
2.我国住房保障制度的现状
我国住房保障制度建设经历了漫长30年的改革历程，住房保障体系已经基本形成，但随着经济社会的发展我国住房保障制度建设还有待进一步完善。
2.1我国住房保障制度的成就
我国住房保障制度建设经历了福利化住房保障阶段（1949年～1978年）和城镇住房体制改革阶段（1978年至今）。
新中国成立之初至改革开放前期，我国实行的住房政策是居民福利房政策；
改革开放以后，我国住房体制改革随着社会主义市场经济体制的形成而深化，推进了福利住房向商品房建设转变。
自1980年我国推行住房制度改革以来，我国先后出台了一系列的政策，如《住房公积金管理条例》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房管理办法》等，明确规定了保障性住房建设的土地政策、货币政策、税收政策，我国住房制度建设在提高广大人民居住水平、促进经济稳定发展等方面成效显著，住房体系的形成和发展渐渐与社会主义市场经济体制的要求相配合。
其建设和发展如表1所示。
表1我国住房保障制度政策的发展历程
时间（年）
政策内容
保障范围
1991
《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》确定城镇住房制度改革的目标，住房作为商品进入消费品市场。
《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》提出大力发展经济适用的商品房
无房户和住房困难户——经济适用的商品房。
1994
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》“建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和商品房供应体系”，“稳步出售公有住房”，房改房首次提出。
《城镇经济适用住房建设管理办法》明确了经济适用房的定义、用途、适用对象及管理办法。
中低收入家庭——经济适用房;
高收入、中低收入职工家庭——出售的公有住房。
1998
《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;
首次提出建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着我国住房保障制度正式形成。
最低收入家庭——廉租房，出租的公有住房。
1999～2005
《经济适用住房管理办法》《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等对经济适用房和廉租房的管理进一步制度化。
最低收入家庭——廉租房;
中低收入家庭——经济适用房
2006
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》首次提出限价商品房。
中低收入家庭——限价房。
2007
《关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》将单位集资合作建房纳入经济适用房供应计划，加快棚户区改造。
新《经济适用住房管理办法》对经济适用房多方面做了更详细规定。
《廉租住房保障办法》等，廉租房政策体系逐步完善。
低收入住房困难家庭——廉租房，经济适用房;
中等收入家庭——限价房，经济适用房。
2009
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》对推进国有工矿棚户区改造工作提出明确要求。
政府工作报告提出“积极发展公共租赁住房”，公租房首次出现在国家政策文件中。
中低收入家庭——城市和国有工矿棚户区改造;
低收入、中低收入、中等收入人群——公租房。
2010
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》对加快发展公租房提供政策支持。
《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》等对棚户区改造工作做了明确要求。
低收入住房困难家庭——棚户区改造;
中等偏下收入住房困难家庭——公租房。
2011
“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”提出重点发展公租房。
2012
《公共租赁住房管理办法》从申请与审核、轮候与配租、使用和退出上对公租房做出更详细的政策规定。
中等偏下收入住房困难家庭、新就业
无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员——公租房。
2013
政府出台新“国五条”，十八大报告“保障性住房建设”首次写入党代会报告。
资料来源:
1.汪洁，新中国60年城镇住房保障发展的历程及启示（2012）［1］；
2．李培，中国住房制度改革的政策评析（2008）［2］；
3.相关政策文件。
2.1.1我国居民住房条件不断改善
我国城镇居民人均住宅建筑面积由2005年的26.11平方米提高到了2013年的34.66平方米。
至2010年底，城镇人口家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有新建私房，40.1%的家庭拥有房改建私房，38.0%的家庭拥有商品房。
我国农村居民基本实现了一户一宅，2011年人均居住面积35平方米以上。
新建住房的使用功能不断完善、配套设施越来越完备、物业服务水平不断提高，新建住房越来越注重建筑节能和环境的美化。
据统计，城镇居民住房成套率达到82%，城乡居民的居环境得到了很大的改善。
2.1.2市场配置资源的决定性作用在房地产市场基本确立
城镇住宅投资额由2009年的30512.7亿元增加到2013年的58951亿元，年均增长约为19%，增速比同期GDP增速高近7个百分点。
城镇居民住房条件显著提高，人均住房建筑面积从2006年的27.1平方米提高到2013年的34.66平方米。
自城镇住房体制改革以来，住房市场化的程度不断提高，全国商品住房的竣工量达到了36.1亿平方米，随着住房市场化的发展，商品房的市场配置资源的决定性作用已经确立，我国房地产业发展已经成为推动国民经济运行的重要产业，房地产业增加值占GDP总量近5%。
2.1.3保障性住房的建设工作推进迅速
我国保障性住房建设经历了“十一五”期间，实行的实物保障和租金补贴相结合的住房保障模式，累计解决了城镇中低收入家庭1500多万户住房困难。
2007年国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，根据国务院的工作部署，各地政府制定了一系列配套政策，加快推进城镇低收入群众住房问题的解决。
2013年政府工作报告中指出，在过去的五年里，我国新建各类保障性住房1800多万套，棚户区改造住房1200多万套，2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，通过各类棚户区改造我国130多万户居民的住房条件得到了根本的改善。
2.1.4住房公积金制度不断完善
我国住房公积金制度自1991年5月率先在上海市推行，随着住房保障体系的不断完善，我国住房公积金制度已经逐步在全国范围内建立和发展起来，并成为我国社会保障体系的重要组成部分。
住房公积金制度的形成和发展，对于推动城镇住房建设、促进城镇住房制度改革、拉动国民经济增长、促进住房消费、构建社会主义和谐社会和住房保障体系等方面，发挥积极的作用。
随着社会的发展，住房公积金制度的覆盖面不断扩大，缴纳人数稳步上升，资金规模平稳增长，诸多职工住房条件的改善是以住房公积金为基础的。
2.2我国住房保障制度建设存在的问题
通过漫长的改革我国住房保障制度不断完善，但随着社会的发展，住房新问题不断涌现，我国住房保障制度建设仍面临严峻挑战。
2.2.1住房供需矛盾仍然存在
伴随着我国人口结构的变化，我国即将进入人口老龄化阶段，我国劳动年龄人口将出现逐步减少之势，对住房的刚性需求也会随之降低，而近几年我国房地产市场过热发展，已经出现一定泡沫成分。
房价的上升与居民收入的增加差距越来越大，房价租金上涨也大大超过居民收入水平的上升；
近些年来我国住房建设的空置率不断提高，房地产市场呈现出供过于求的格局。
2012-2013年房价呈现稳步上升的趋势，而住房的刚性需求呈逐步下降之势。
因而我们需要调整住房供应体系。
2.2.2保障性住房覆盖面过窄，需求持续增长并呈现多样化趋势
扩大廉租房、经济适用房的开发建设和供给力度是多年来我国政府致力于住房保障建设的重要举措。
但是，随着我国大量农村人口流入城市，城镇化水平的不断提高，城镇人口密度不断提高，致使就业压力增大，困难群体不断增加，我国保障性住房的需求量也将随着增加，而目前，我国经济适用房投资占房地产投资比重仅为3.1%左右，而建筑面积90平方米以下套房面积占开发建设套房总数的面积比重仅为30%左右，这远远低于国家要求的70%以上的标准。
由此可见，我国保障性住房的有效供给矛盾日益突出。
2.2.3保障性住房市场准入退出机制不规范
有相当一部分曾经购买经济适用房的年轻人目前进入了中高收入阶层，他们相当一部分已购买了商品房。
而自1998年以来，已约有16%的经济适用房被中高收入者所占有，他们在享受了国家提供的购买经济适用房的优惠政策的同时，又通过将经济适用房出售或出租来获取额外收益。
其结果，一方面出现了一人多房的现象，影响了保障性住房的有效流动，限制了保障性住房这一稀缺性资源配置的效益最大化；
另一方面造成了保障性住房资源未能真正应用于解决低收入家庭的住房问题，降低了保障制度的成效，严重违背了住房保障性政策的初衷。
因而我们应将这部分全体从住房保障对象中剔除。
2.2.4我国保障性住房建设的法制不完善
实施住房保障是政府社会管理和公共服务职能的具体体现，保障性住房建设是一项综合性、长期性的工作，因此，决定我国住房保障建设要由一个法定的代表社会集体利益的专门机构来组织实施。
就我国目前的保障性住房建设体系设计缺乏有效的监督管理体系，我国各地从事住房保障工作的部门主要房改办，但是房改办机构组织薄弱，难以满足繁重的住房保障工作需要。
3.我国住房保障制度建设存在问题的分析
住房是人们生存和发展不可或缺的基本物质条件，切实解决住房问题就成为现在亟待解决的一大民生问题。
住房保障政策的推行，为我国保障性住房建设提供了强有利的法律保障，为构建社会主义和谐社会迈出了重要的一步，但同时也要看到我国保障性住房建设存在的问题，如保障性住房建设缺乏有效的执行力度，使得我国保障房的保障功能大大减弱，为更好的解决住房问题，完善我国住房保障体系，本需从宏微观两个方向深层次的分析我国住房保障制度建设存在的各种问题的原因。
3.1微观方面的原因分析
影响我国住房保障建设的原因是多方面的，其中微观方面的原因分析，主要从房地产市场的供求关系，价格理论等方面对我住房保障制度存在的问题加以分析。
3.1.1房屋市场需求量增加
从经济学角度分析，价值规律为商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的，商品交换要以价值量为基础实行等价交换。
而市场供求影响商品价格，商品价格以价值为中心上下波动。
房地产市场价格的形成受到许多因素影响，这些因素通过影响房屋的供求关系来影响房地产市场的价格。
但随着社会的发展变化，人民生活水平的提高，对于居住提出更高的要求，近年来我国许多城市都出现了住房市场供不应求的现象，房地产总体需求快速增长。
而住房总体需求快速增长受诸
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