精品下江南大观园项目研究建议书Word格式.docx
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“两湖、一林、六景区”
七资金来源
本项目总投资5600万元，其中：
政府投资：
5600万元
八、主要经济技术指标
（一）用地平衡表
表1－1╳╳公园景区用地平衡表
编号
类别
数量（公顷）
用地比例（%）
1
总用地面积
6.62
100
2
建筑占地面积
0.37
5.6
3
水面面积
1.16
17.5
4
绿地面积
3.63
54.9
5
景区道路、广场
1.46
22
（二）技术经济指标
表1－2╳╳公园景区主要技术经济指标
第二章编制依据及范围
一、编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；
2、《城乡规划编制办法》（2007年）；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4、国家计委《投资项目可行研究指南》；
5、中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
6、《建设项目可行研究方法与参数（第三版）》；
7、项目规划方案；
8、《城市规划编制办法实施细则》；
9、《江苏省旅游发展总体规划》；
10、《湖滨新区地区旅游发展总体规划》；
11、《皂河镇旅游总体规划》；
12、《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
13、《宿迁城市总体规划》；
14、《宿迁市旅游发展总体规划》；
国家、江苏省、华东地区、宿迁市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；
国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，江苏省、华东地区及宿迁市相关的政策、法规和文件；
国家工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。
二、研究范围
项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。
第三章项目建设背景及必要性和可行性分析
一、项目建设背景
宿迁市是江苏省北部重要的新兴中心城市，为苏鲁豫皖四省之通衢，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩。
2006年以来，宿迁市先后入选“中国旅游竞争力百强城市”、“中国特色魅力城市二百强”、“2008中国最佳旅游品牌目的地”、“中国最佳文化生态旅游目的地”称号和“品牌中国金谱奖”，“旅游城市新锐品牌”、“2009中国最佳生态旅游品牌名城”。
2010年宿迁获得“中国优秀旅游城市”称号，收获一张新的城市名片，对提高宿迁知名度、吸引外资、加快经济发展起到了积极的推动作用。
素有千年古镇之称的宿迁市皂河镇，历史悠久，文化底蕴深厚，民间民俗文化独具特色。
镇内遍布大量文物古迹、遗址、遗存及传说，如乾隆行宫、陈家大院、合善堂、财神庙等明清建筑，记录了皂河镇丰富的文化底蕴。
公园位于京杭大运河南翼的皂河古镇文化体验区，基地西邻通圣路，南临黄河路，基地现状内安澜湖、龙潭水质良好，水量丰沛，岸线空间形态多样，场地地形变化丰富，文物古迹颇多，文化内涵深厚。
二、项目的必要性
宿迁市人民政府把发展作为强州富民第一要务，宿迁市下江南大观园项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。
实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。
宿迁旅游业低迷不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。
时代的发展和市场供求的变化决定了宿迁旅游业已不可能再凭单一去再创昔日的辉煌。
宿迁旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。
根据宿迁旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，宿迁的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。
所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：
1、下江南大观园开发建设是宿迁市经济快速发展的需要。
今日潞西，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。
随着旅游业的兴起，旅游产业被列入宿迁市新的经济增长点受到市政府高度重视。
积极招商引资，大力发展旅游业，已成为宿迁市经济发展不可缺少的一部分。
2、是国家产业结构调整政策的需要
宿迁市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。
宿迁市的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为宿迁市提供新的产业支柱。
3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
下江南大观园附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。
该项目的建设，使皂河镇的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。
4、是社会发展和改善人民生活水平的需要
当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。
我市在这两方面有独得的优势，下江南大观园项目的开发是社会市场经济发展的需求。
5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。
宿迁市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。
综上所述可以看到，宿迁市发展旅游业有很多优势和机遇，下江南大观园的建设只要在明确宿迁旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于宿迁旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。
所以说下江南大观园项目的建设是必须的。
三、项目的可行性
1、优越的区位优势，丰富的自然资源和文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。
2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。
由于与龙王庙行宫、财神庙、合善堂、陈家大院旅游景点不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。
同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。
3、与现时代人们的生活方式相适应。
随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。
追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。
4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。
综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。
第四章拟建地址的建设条件
一、项目所在地概况
设计用地位于京杭大运河东南翼，东至通圣路，南临黄河路，总用地6.62公顷。
二、项目现状分析
（一）地形、地貌及环境条件
良好
（二）水文地质条件
（三）交通条件
优秀
（四）社会环境条件
（五）公共设施条件
（六）综合评价
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
第五章工程建设方案
一、指导思想
以乾隆下江南历史文化为内涵，依托安澜湖、龙潭等自然景观风貌以及乾隆行宫、龙王井遗址等历史文化资源，以皇家宫苑园林格局为载体，因借山石水体，通过对特色景观、历史文化遗址和艮俗文化等的发掘进行旅游资源整合，打造集山水园林游览、遗址观光、特色文化休闲体验于一体的下江南主题公园，与乾隆行宫共同构成皂河镇皇家宫苑景区。
二、设计原则
1、有效保护，突出发挥安澜湖、龙潭等自然景观资源。
2、彰显宿迁皂河镇地域历史文化资源。
3、立足市场、长远考虑，追求经济、社会、环境的整体效益。
4、因地制宜、节约资源、低碳生态、坚持可持续发展原则。
5、以人为本，从城市居民社会生活与旅游者的需求出发考虑功能需求，强调入与自然和谐共处，构建多样统一集遗址观光、文化娱乐、体验休憩为一体的旅游区。
三、规划目标
以市场导向为原则，以‘以人为本’为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将下江南大观园建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。
四、规划方案
（一）功能分区
1、皇家宫苑园林的山水格局
下江南大观园是一座以乾隆下江南的皇家文化为内涵，以宫苑山水格局为载体的主题公园，园内突出自然景致，以错落自由布局的园林建筑与理水、叠石、堆山、栽花、植林相结合，以达到“可行、可望、可游、可居”的山水诗画意境。
2、主从有序、风采各异的景点设计
全园在总体布局上，一方面组织主从有次的轴线关系、分清主次，一方面运用对比手法，相互衬托，形成人工与自然统一协调而又气韵生动的统一整体。
3、因地制宜巧于因借
公园在整体布局构思上与周围及基地的自然环境紧密结合，借景于远山近水，亭合楼榭，竹树萧森的自然风光，使全园景色与周边环境融为一体，表现出一种自然雅朴的风格。
（二）景区的主要建设项目
第六章项目发展分析
一、发展条件SWOT分析
（1）优势（Strengths）
1.湖滨新区区位优越。
景区所在地位于皂河镇，毗邻龙王庙行宫，具有优越的区位优势。
2.政策支持。
湖滨新区制定了“环骆马湖旅游开发”的发展路线，着力建设骆马湖旅游品牌。
本项目的建设为宿迁旅游业的发展提供了有力的支撑条件。
3.文化旅游资源丰富。
（2）劣势（Weaknesses）
1.项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。
2.道路交通系统不完善。
现状道路基本为未硬化路面，路况较差，道路体系建设还需加强。
（3）机遇（Opportunities）
1.内需的崛起和休闲旅游产业的蓬勃发展，内需的崛起和旅游业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在宿迁市及周边城市居民对休闲度假需求不断增加的背景下，将给景区带来巨大的商机。
2.旅游业发展的宏观背景良好，在江苏省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给下江南大观园的旅游发展提供较好的发展机遇。
3.民族文化旅游热点，无论对民族文化爱好者还是旅游观光者均具有永恒的魅力。
（5）分析结论
上述分析表明，下江南大观园具有良好的自然生态环境、深厚的文化内涵，拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。
宿迁市政府必须高度重视和大力扶持下江南大观园的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造下江南大观园的整体优势，创造景区新的辉煌。
三、开发思路
1、选准突破“亮点”，实施集中开发
选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。
“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；
既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；
既要考虑民族文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；
既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。
总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。
2、高起点、新思路的发展战略
这是宏观层面的发展思路，属于一个地区民族文化资源开发的指导思想。
高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；
新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。
一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。
3、突出文化的民族与地域特色
突出文化资源的民族与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。
如何深入挖掘民族文化资源，是一个值得深入研究的问题。
一是表现形式。
二是民族文化与其他旅游资源的有机组合。
三是进行深度挖掘，形成民族文化旅游产品的系列。
这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对民族文化的挖掘和利用深度，也要看民族文化类旅游产品的市场需求。
但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。
4、要认真办好民俗节庆活动
民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。
5、要大力营造民族文化的氛围
各地对民族文化资源的开发利用，不仅是对其典型和精粹的开发，同时也要做好民族文化氛围的营造。
利用民族文化发展旅游业，主要是挖掘和利用有价值的民族文化的符号，使旅游产品、服务的各个方面增加文化内涵。
在建筑方面，旅游景区内的建筑，必须保持民族化、地方特色化，改进的只是卫生条件，如厕所、餐饮用火、垃圾处理，增添的是具有民族特性的一些建筑符号。
此外，民族服饰的穿着也是重要方面，要提倡穿着民族服饰，对于经商者、旅游从业者应明确要求；
要不断研究改进民族服装，使之美观、实用、多样、价廉，让普通百姓都有条件穿着，并进而向旅游商品化方向发展。
四、目标市场定位
（一）旅游市场分析
宿迁旅游业一直受到省市三级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。
宿迁应以苏北大开发为契机，最终提高宿迁的知名度和美誉度。
1、需求层面
（1）国内休闲旅游市场的持续快速发展
巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。
我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。
到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.2～2次，旅游业成为国民经济支柱产业。
届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。
同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。
（2）自驾车旅游市场的成熟（含散客）
随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。
潞西恰好位于滇西两小时旅游圈的中心，游客正好需要休息、补给，在潞西建立旅游服务中心，可把握自驾车市场的良机。
（3）旅游业成为社会资本投资热点
目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。
旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。
随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。
外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。
潞西应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。
（4）融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）
以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。
2、供给层面
（1）政策支持
（2）苏北区域联动
（二）市场定位
1、区域市场定位：
下江南大观园的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。
区域旅游市场定位如下（表7-1）：
表7-1区域旅游市场的定位
客源市场
国内旅游市场定位
一级市场
（核心市场）
苏北地区及周边地区（重点是徐州市）
二级市场
（开拓市场）
除一级市场以外的省内地区
三级市场
（机会市场）
除一、二级市场以外的全国其它地区
2、细分市场定位：
◆消费阶层：
主要面向大众的观光休闲旅游者，兼顾文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场；
◆出游方式：
团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。
◆按职业划分：
以工人、学生、企业管理人员、个体经营者、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾农民和其他旅游者。
◆专项市场：
民族文化研究与爱好者等。
第七章环境容量及客源市场预测
一、环境容量预测
1、游路测算法
适宜环境容量的估算按以下指标进行：
（1）瞬时容量=主要游步道长度/5米间距=3494/5=699人；
（2）日容量=瞬时容量×
周转率=699×
4=2796人。
2、面积测算法
按旅游区总面积947560m2，容量标准按近郊风景区600m2/人计算，周转率为2，即：
最大环境容量（人）={947560（m2）/600（m2/人）}×
2=3159（人）
根据上述两种方法计算得到的数据进行加权计算，下江南大观园最佳环境日容量为：
（2796+3159）/2=2978人/日
二、客源市场预测
1、区域旅游市场背景
（1）2011年1-10月，全市共接待中外旅游者94.87万人次，同比增长15.3%；
实现旅游收入65227.62万元，同比增长16.7%；
其中接待国内旅游者93.82万人次，同比增长15.5%，实现国内旅游收入63096.25万元，同比增长17.8%；
接待海外旅游者10529人次，同比增长1.7%，实现旅游外汇收入292.67万美元，同比增长1.7%。
可以看出，潞西的旅游市场已初具规模长率高。
（2）周边地区巨大的客源市场和出游潜力为景区旅游发展提供了强大的市场支撑。
景区邻近多个风景名胜区可直接成为景区重要的旅游客源市场，为景区共享这一庞大的客源市场创造了十分有利的条件。
（3）新的旅游需求趋势为下江南大观园的开发带来了契机。
研究表明，未来的旅游需求将呈现以下发展趋势：
◆旅游市场大幅度崛起，消费群体进一步扩大；
◆旅游需求日益多样化和个性化，旅游者对自然和文化兴趣不断增强，以环境保护为取向的生态旅游、文化旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向；
◆旅游者更加注重地方个性和特色，带有主题性、刺激性的景点和具有学习意义的深层次文化旅游，如主题旅游区、主题旅游社区和主题城镇等深受欢迎；
◆旅游者的需求结构正在发生变化，传统的观光旅游依然深受欢迎，休闲度假、商务会展旅游正在崛起，游客对旅游产品和旅游服务品质的要求日益提高；
◆旅游者的活动模式、行为规律和兴趣点将发生变化，出游次数增多，由团体旅游向个体散客旅游转变，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为主要方式，旅游者越来越重视旅游体验，旅游将从被动转为主动参与。
上述旅游需求趋势，将对下江南大观园开发产生深远的影响并带来新的发展契机。
2、客源市场的现状分析
◆旅游方式以散客居多，其次是旅行社组织旅游，家庭出游、
伙伴出游和自驾车成为具有较大潜力的重要旅游方式。
第八章生态环境保护措施
下江南大观园拟建地区有良好的自然生态环境，是其旅游开发所依托的重要资源，为使景区具有永久的生命力，达到风景资源永续利用和旅游的可持续发展，必须防止因开发建设造成人为的破坏和旅游污染，保护景区的生态环境，保持长期平衡。
要做到以下几点：
1、合理规划布局，保护生态景观
旅游设施和建筑规划设计须遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到选址科学、布局合理、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能体现生态化，尽量采用地方天然材料或环保材料，以与景区自然环境相和谐与融合，并控制体量，避免对山体、绿地、水面等自然环境构成破坏。
2、加强绿化，培育良好的生态环境
对近年来破坏了的生态环境进行恢复和改造。
对现有树木加强保护，严禁砍伐破坏；
对原有的景观效果较差的山体植被进行景观改善，改良林相，已破坏的山体尽快恢复绿化，制止水土流失；
在重点景区（点）地段，根据景观文化内涵，进行精致的植物种植栽培，实现绿化、美化和香化；
沿公园内水体周围加强湿地植物的种植，营造丰富的生态系统。
3、积极预防，有效治理环境污染
◆科学开发建设，避免在施工过程中对旅游区生态环境造成建设性破坏，尽量减少工程废渣、污水和噪声对环境的污染。
◆加强固体垃圾清运处理，结合旅游区建设设立固定垃圾筒（箱）和垃圾中转站，对旅游区运营后产生的各类垃圾要及时清运处理。
◆积极控制废气排放，采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施和高位排放等方式，重点对厨房油烟、废气进行控制。
◆控制噪声污染，确保旅游区内噪声昼夜平均等效声级符合“城市区域环境噪声标准”GB3096－93二类区标准，夜间平均等效声级符合三类区标准。
◆不断改进环保技术，加强景区环境管理，推行景区清洁生产，确保景区环境质量。
4、节能降耗，实施景区清洁生产
通过设计生态建筑物，运用自然采光与通风，选用高性能低能耗产品（如节能灯），合理配置设备，采用节能技术、推行节约资源和循环使用等多种措施，实施景区的清洁生产，减少旅游开发对生态环境的负面影响。
5、加强环保教育，强化环境管理
大力加强对开发经营者和游客的宣传教育，提高其环境保护意识，将他们培养成能够自觉维护生态环境，主动参加保护生态环境的负责任的旅游者和旅游工作者。
在主要路口、景点等地段设置警示牌等，门票印制环保口号，发放环保宣传手册、环保垃圾袋等。
同时要对旅游区内的湖面、草地、林地、水面的卫生管理，保持区内环境清洁。
第九章消防与安全保卫
一、景区防火
下江南大观园有茂密的森林，但没有形成防火隔离带，因此森林防火工作任务重，具体防火措施如下：
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