收房验房全攻略Word文件下载.docx

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　　提交资料确认身份——填写不动产办理资料，确认契税及面积差价——结清房款，缴纳税费——缴物管费——领钥匙——验房

一、各种资料先交上去

　　在正式交房前的两周所有们开发商那边会邮寄“收房通知书”，收房通知书上会写明收房当天你需要带的各种资料，到了现场这些资料一股脑的交给现场工作人员即可。

　　资料包括：

　　身份证原件及复印件

　　户口本原件及复印件

　　收房通知书原件（没有收房通知书则现场签一个申明即可）

　　购房合同及附件原件

　　售楼部一般会有复印机，业主只需带着原件到售楼部即可，会有专门的工作人员复印

　　二、算账

　　交完资料会有专门的人带你去“算账”，即收房要缴纳的税费，包括契税、维修基金、房屋面积差价以及其他税费等。

　　▲税费表

　　先说契税吧，不同情况税率不同。

　　契税：

实际成交价X税率

　　首套房90㎡以下税率1%，90㎡及以上税率1.5%；

　　二套房90㎡以下税率1%，90㎡及以上税率2%；

　　三套及以上无论面积大小，税率均为3%。

　　有的开发商会统一按照2%的税率的预收，多退少补。

首套房的你当然不愿意啦，先别急，也没人敢强制。

可以先签一个保证书或者出具房管局打印的证明，证明自己确实是首套房。

　　但如果你明明是二套房，却在保证书上勾选“唯一住房”，并且按照首套房的标准来缴纳了契税，最终在办理不动产权证书时出了问题，开发商是不负责任滴。

　　▲保证书

　　我们都知道缴契税是为了办产权证书，所以在这一步你还需要填写一个“不动产登记申请书”。

　　▲不动产登记申请书

　　填了申请书就表明你同意让开发商帮你代办不动产证书了。

　　另外面积补差价也是大家比较关心的要点。

到时候会有“房号面积确认书”。

上面明确了合同面积和实测面积的差距，根据购房合同约定补差价。

　　房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归业主；

　　房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超出3%的部分房价款由开发商双倍返还业主。

　　▲面积确认书

　　三、交钱

　　资料填完了，账也算好了，接再来就是去财务处交钱了。

　　记得检查一下有没有算错哈，都是钱呐~

　　四、还是交钱

　　以上三步是与开发商对接，从第四步开始就移交到物管公司了。

　　到物管公司，啥也别说，先把钱交了，预收物管费。

每个楼盘的规定不一样，一般是半年或者一年。

　　五、领钥匙

　　领取钥匙门和禁卡并签《住宅钥匙收到书》，领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》。

　　到这一步，工作人员会让你签“商品房交接确认书”，但并不会提醒你它有多么重要，“交接”二字的含义就是你认为房子没问题了。

　　一旦签了，验房验出来的问题，开发商不给你整改你也拿他没办法，因为已经交接了！

　　所以，小编要提醒大家：

交接确认书一定要等到验房之后没有问题再签。

如果房子需要整改，则等到整改完成后再签。

　　以上五个步骤，在现场你会发现自己一直在重复两个动作：

　　签字

　　按手印

　　一发现有什么不明白的，现场的人都只甩给你一句话：

合同上是这样约定的，你自己去看嘛！

　　尼玛，现场那么多人，你让老子怎么能静下心来，合同那么厚，翻都翻不到重点。

　　所以，最好的就是在收房前，把合同仔细研究一番，了然于心。

　　六、验房

　　收房最关键的一步就是验房。

只有验收合格后，在商品房交接确认书上签完了，收房才算真正完成了，才能正式进入装修阶段。

　　很多宝宝验房就仅仅是看看地上有没有坑；

墙上有没有洞、开没开裂；

光线好不好就完事了，心想反正都是要装修的。

确实，等到装修时，你就会发现，那些问题，装修也挽救不了。

　　有条件的最好找专业的验房师傅，这样会比较全面的把房子的问题都找出来，以方面开发商整改。

　　1.先从门看起

　　肉眼检查门是否完好，有无划痕，是否倾斜变形，门框的密封是否严密，门和锁开关应是否灵活。

　　▲验房师傅会将问题写上墙上

　　据网众验房的廖师傅介绍，判断自家入户门是防盗门还是防火门有一个小窍门，一般防盗门是内开，防火门是外开（不排除特殊情况哈）。

　　2.墙面空鼓

　　空鼓是交房中最普遍问题之一，有大有小。

按照规定，如果空鼓面积大于20cmX20cm，则需要开发商整改，如果小于则不需要整改，后期装修过程中即可修补。

　　空鼓的危害在于墙面刷乳胶漆，或贴墙砖后可能变形、开裂和脱落，后期再想整改就会花掉很多冤枉钱。

　　廖师傅检查空鼓的方法则是拿空鼓锤“扫刮”墙面。

如果出现空响，则用空鼓锤轻敲周边，以确定空鼓的范围有多大。

　　3.地面空鼓

　　地面空鼓的检测方法和墙面一样，也是验房师傅拿着空鼓锤逐一“扫雷”。

　　▲地面空鼓

　　4.阴阳角垂直

　　地面测完之后，再检查阴阳角是否垂直，将红外线水平仪放在房间的中心，打开垂直投射红外线，投射到需要检测空间的转角线上看红外线和墙体转角线是否重合。

　　如果出现偏差，这说明前期施工不标准，但是呢，这个问题也没办法让开发商整改，只能后期装修时，注意调整倾斜度。

　　5.测量房间尺寸

　　一方面是检测各个房间的大小，君君前面提到了实测套内面积，那个是房管局来测的，如果你不放心，可以把验房师给你测的面积大致加一下，差不多就是你家的套内面积了。

　　另一方面是测层高，先看购房合同上写的是层高还是净高。

　　如果写的是层高3米，那么实际测出来的净高就是2.85米左右，合同上层高2.9米，实测净高2.75米左右，误差在2cm以内都是正常的。

　　如果合同上注明“净高”，那实测的数字就应该是合同上的数字。

　　6.检查窗户

　　检查窗户，一方面是窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙，开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。

窗台和阳台下面有无水渍，如有则可能是漏水。

　　另一方面还要检查玻璃是否完好，使用的玻璃是否合规，国家规定7楼以上必须要用3C玻璃，7楼以下不做强制规定。

　　▲3C玻璃标志

　　7.卫生间

　　卫生间主要看是否渗水，验房时如果开发商没有闭水，则等到装修进场前再做闭水实验。

　　另外要查看卫生间管道是否有红色防火圈。

如果本层发生火灾时可防止火顺着立管引到上层去。

　　卫生间墙上的管道洞口，如果是对着室外的，则洞口需要外低内高，以免下雨天，雨水倒流入室内。

　　检查卫生间的等电位箱是否正常，注意装修时，一定要把等电位箱内的地线接好，这个是防雷的。

据说之前发生过未接地线，女子洗澡被电死的事故。

　　验房师傅还给了卫生间的装修建议：

　　进场前，闭水实验48小时，并排水实验

　　水管打压2次，每次30分钟左右

　　回填卫生间最好用碳渣，忌用建渣

　　8.厨房

　　厨房检查是否有燃气报警器，燃气管道是否完好。

　　注：

如果你觉得自家的燃气管道路线不合理，是不能自己修改的，必须要燃气公司来整改。

　　9.测试电源

　　最后就是电源检测了。

　　电源检测是验房中十分重要的一步，因为电源涉及到用电安全和后期装修过程中的二次改造，电路是否正常，每个插座电线是否齐全，都影响到业主以后的装修和使用。

　　先看电箱内，各个开关是否正常，开关下面是否有对应的标注，以方便业主后期使用。

　　然后将室内所有照明灯打开，观察每个空间的照明是否正常。

随后，利用验电仪，对室内插座一一进行检验

10.其他细节检查

　　主卧是否有紧急报警器，不管是精装房还是清水房，主卧内都应该配有一个紧急报警器，直接连接物管中心，如果家中出现抢劫强奸，可手动按下紧急报警器，通知物业保安，保障业主人身安全。

　　另外，客厅多媒体箱内最好配一个插线板，如果合同里没有，就装修的时候自己按一个上去。

　　尼玛，也只有收房的时候才晓得一个插线板都是在合同里约定好了的~

　　最后将验房的问题整理出来，反馈给开发商。

　　购房合同上约定了整改期限，切记等到整改完成后再签“商品房交接确认书”，这是关键，快拿小本本记好了！

也不排除会有美女兽兽劝导你先签交接书，美其名曰“先签先整改”，“大家都是这样的”……

潜规则吗？

咳咳！

醒醒哈，整改都是整栋包出去的，包工头们才不会管你有没有签字呢。

　　以上就是整个收房的流程了，拿着购房合同，对照着交付标准，看看自己掉了几个坑