资产评估网上考查课作业题文档格式.docx
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报酬递减的可能性
4.
利用后果的社会性
评估业务约定书里边有关双方权利与义务的内容都包括什么？
评估业务约定书里包括：
评估对象和评估范围；
评估目的；
评估基准日；
评估报告使用者：
评估报告出具时间
；
提交评估报告方式：
本次评估约定评估服务费；
双方应履行的权利和义务；
评估机构应履行的权利和义务；
签约时间；
其它未尽事宜。
三、单项选择题（每题2分，共20分）
1、下列反映了资产评估咨询性特点的是（
C）
A.资产评估的结果必须接受市场的检验
B.资产评估必须按照法定的准则和规程进行
C.资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见
D.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据
2.对被评估资产进行模拟重置，按现行技术条件下的材料、工艺、设计、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（
C）
A.复原重置成本
B.完全复原成本
C.更新重置成本
D.实际重置成本
3.据报道，某技术在26个国家获得了专利权，但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护终止。
关于该专利的价值，出现以下不同认识，从资产评估角度你认为正确的是（
B
）
A.该专利价值很大，因为它获得了广泛的认同
B.该专利没有价值，因为它不能带来收益
C.该专利的价值，取决于技术人员对技术先进性的评价
D.该专利的价值，取决于评估人员的评估
4.一般来说，无形资产的成本不包括（C
A.创造发明成本
B.法律保护成本
C.发行推广成本
D.转让机会成本
5.
已知某机器设备的贬值率为40％，该设备的已使用年限为12年，则其尚可使用年限为（
C
A.30年
B.42年
C.18年
D.32年
6.下列原则中，属于资产评估工作原则的是（A
A.专业性原则
B.替代原则
C.贡献原则
D.预期原则
7.下列不属于资产评估假设的是（
D）
A.继续使用假设
B.清算假设
C.公开市场假设
D.企业主体假设
8.
已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系，年产某产品720件。
由于该型号的设备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为11.5万元，年产量为800件。
则被评估设备的重置成本应为（
A）
A.10.65万元
B.10.35万元
C.10.80万元
D.11.15万元
9.
用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（
D）
A.重置成本
B.收益现值
C.清算价格
D.市场价格
10.
进口设备的到岸价是指（
B）
A.离岸价+境外运费
B.离岸价+境外运费+境外保险费
C.离岸价+境外运费+进口关税
D.离岸价+境外运费+境外保险费+进口关税
四、计算题：
（每题9分，共45分）
1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经搜集和初步测算已知如下资料：
一是企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和400万标箱；
二是浮法玻璃生产全套技术系国外引进，帐面价格为200万元，已使用2年、尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10%；
三是该项技术转出对该企业生产经营有很大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8
年减少销售收入按现值计算为80万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。
试评估该项无形资产转让的最低收费额。
（10分）
解：
两年来通货膨胀率为10%则：
重置成本净值为200×
（1+10%）×
8/（2+8）=176万元
重置成本净值分摊率为400/（400+600）=40%
转让无形资产的机会成本=80+20=100万元
该项无形资产转让的最低收费额评估值为176×
40%+100=170.4万元
2.A评估事务所接受B发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。
该锅炉的重置成本为100万元，已使用6年，现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换管道以及维修附属设备需20万元，经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用10年。
求其成新率。
（7分）
根据修复费用法
成新率=1-修复费用/重置成本，可得
（1）重置成本：
100万元
可修复部分磨损引起的贬值：
20万元
不可修复部分的重置成本：
100-20=80万元
不可修复部分贬值率=6/16=37.5%
不可修复部分的贬值额：
80
×
37.5%=30万元
该锅炉的全部贬值额：
20+30=50万元
该锅炉的综合贬值率：
50/100=50%
所以成新率为50%
3、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩土地开
费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。
（1）计算土地取得费:
10万元／亩=150（元／平方米）
（2）计算土地开发费:
2亿元／平方公里=200（元／平方米）
（3）计算投资利息。
土地取得费的计息期为
2年，土地开发费为分段均匀投入。
则：
土地取得费利息=150×
[（1+6％）2—1]=18.54（元/平方米）
土地开发费利息=200×
35％×
[（1+6％）1.5—1]+200×
65％×
[（1+6％）
0.5—1]=10.23（元／平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润=[
（1）+
（2）]×
10％=35（元／平方米）
（5）计算土地价格。
土地单价=[
（1）+
（2）+（3）+（4）]×
（1十15％）
=（150+200+18.54+10.23+35）×
（1+15％）=475．84（元／平方米）
土地总价=475.84×
15000=7137600（元）
该宗地单价为475.84元／平方米，总价为7137600元
有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，土地在两条道路中的垂直深度为40米，临街宽度为50米。
路线价分别为５０００元／米和1５０００元／米.试运用4321法则估算土地的总价及单价。
（8分）
根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。
然后再计算。
即找到一条边界，使得15000×
高价街深度=5000×
低价街深度
1200-150x=1000+500x
解方程，得
X=30.77%
所以分界线距离低价街深度为
15-5×
30.77%=13.5
米
距离高价街深度为
40-13.5=26.5
然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；
分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。
具体过程如下：
高价街影响深度百分率为：
40%+30%+20%+10%+9%+8%×
30.77%=111.46%
低价街影响深度百分率为：
40%+30%+20%×
（1-30.77%）=83.85%
总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元
单价=1045575/（40*50）=522.79
元/平米
某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。
现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。
至评估基准日（2010年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。
现需评估土地使用权价值及租金标准。
评估过程如下：
评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。
有关情况如下表。
A
B
C
待估宗地
交易日期
2007.12
2009.10
2010.10
交易价格（元/M2）
372.74
368.9
387.72
待估
距火车站距离
1公里
0.8公里
5公里
11公里
宗地形状
规则
较规则
规则
交通通达度
支线
次干道
次干道
调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%，
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。
2、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3%
3、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
求该地块出让价格。
（一）地价指数修正
调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%，平均每月上涨幅度为0.333%，2010年地价涨幅基本相同，如将2008年1月1日地价指数定为100，则地价指数2009年9月为106.993，2010年10月为111.322。
（二）区域因素修正
2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5%
3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.2%
4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3%
5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2%
6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%
（三）个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。
A
B
C
交易价格（元/M2）
372.74
368.9
387.72
土地用途
100/100
供需圈
交易日期
111.322/100
111.322/107.16
交易情况
土地使用年限
价格类型
区域
因素
交通条件
交通通达度
100/98
交通便捷度
距区域中心距离
100/100.64
100/100.5
距火车站距离
100/103
100/103.6
100/101.8
基础设施情况
产业集聚度
100/102
环境优劣度
100/98.5
100/99
个别因素
宗地面积
宗地形状
容积率
100/101.5
100/102.4
地形
目前规划限制
修正后地价
371.88
354.49
358.86
市场法最终评估值
361.74元/平方米
（四）因素修正及地价计算
将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地地价。
由此可以确定40000平方米待估宗地土地使用权评估值为14469600（元）（40000*361.74）
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