房地产常用术语及写字楼基础知识Word格式文档下载.docx
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它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
13、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
14、标准层
标准层是指平面布置一样的住宅楼层。
15、阳台
阳台是指供居住者进展室外活动、晾晒衣物等的空间。
16、平台
平台是指供居住者进展室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。
17、走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
18、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
19、玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
20、隔断
隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。
21、过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
22、女儿墙
以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，人们把这局部伸处屋面的外墙称为女儿墙。
23、单元式住宅
指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；
24、跃层式商品房
指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
25、复式商品房
由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
26、错层
错层是指各种功能不同的空间错落有致地处在不同层面。
二、商品房销售术语
1、楼花：
一词最早源自香港，是指未完工的在建物。
一般称卖“楼花〞为预售房屋，买“楼花〞为预购房屋。
2、期房：
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证为止所出售商品房称为期房。
消费者在购置期房时应签商品房预售合同。
3、现房：
是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，及消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
4、复式商品房：
是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
5、跃层式商品房：
由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
6、外飘窗：
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
7、五证：
房地产商在预售商品房时应具备建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建立工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证〞。
其中前两个证由规划部门核发，开工证由建立部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发
8、两书：
产品使用说明书、产品适量保证书，由开发商提供给业主。
三、房屋性质术语
〔一〕、按房屋建筑构造分类
1、钢构造
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索构造。
2、钢、钢筋混凝土构造
是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
3、钢筋混凝土构造
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳构造、大模板
4、现浇构造及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土构造的建筑物。
5、混合构造
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢
6、筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
7、砖木构造
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
8、其他构造
是指凡不属于上述构造的房屋都归此类。
如竹构造、砖拱构造、窑洞等。
四、房屋面积术语
1、房屋使用面积
是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。
2、房屋建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积。
3、成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。
4、危险房屋建筑面积
是指构造已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失构造稳定和承载能力，不能保证居住和使用平安的房屋建筑面积。
5、房屋减少建筑面积
指报告期由于撤除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）。
6、房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
7、房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房〔有预售销售证的合法销售工程〕销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构预测的面积。
8、房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘标准之规定对楼宇进展的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
9、房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
10、成套房屋的套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三局部组成。
11、套内房屋使用面积
为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。
12、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积
13、商品房的销售面积
商品房按“套〞或“单元〞出售，商品房的销售面积即为购房者听购置的套内或单元内建筑面积〔以下简称套内建筑面积〕及应分摊的公用建筑面积之和。
共有建筑面积
14、公有建筑面积
公有面积的内容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套及公共建筑之间的分隔墙，以及外墙〔包括山墙〕水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
15、预售面积
是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。
16、期
房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
17、现
是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房。
18、商品房的均价
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
19、复式商品房
20、跃层式商品房
20、水景商品房
是指依水而建的房屋。
21、联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
。
22、商住住宅
是〔居家办公〕住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的兴旺，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
23、基
价
经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
24、均
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售〞，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
25、七通一平
（熟地）
是指土地（生地）在通过一级开发后，使其到达具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建立。
26、三通一平
（净地）
是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。
27、五证
五、房地产交易税费
常用术语
1、房地产契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠及等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
2、营业税
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
3、房产税
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
4、营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建立税及教育费附加。
5、印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
6、个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
7、纳税保证金
指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
8、房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
9、房屋权属登记费
即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进展登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘〔或勘丈〕费用。
六、房屋权属登记及证书名词解释
1、房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进展登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
2、总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进展统一的权属登记。
3、初始登记指新建房屋〔竣工〕或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进展的房屋所有权登记。
4、转移登记是指因房屋买卖、交换、赠及、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进展的房屋所有权登记。
5、变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生以下情形之一的所进展的房屋所有权登记。
6、注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进展的房屋权属登记。
7、房屋权利申请人
是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
8、房屋权属证书
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。
包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。
9、共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。
七、住房功能细分术语
1、层
高
上下两层楼面或楼面及地面之间的垂直距离。
2、进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。
3、平
台
供居住者进展室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的局部。
4、露
一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑构造需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
5、过
道
住宅套内使用的水平交通空间。
6、壁
橱
住宅套内及墙壁结合而成的落地贮藏空间。
7、壁 龛
利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的局部
8、吊
柜
住宅套内上部的贮藏空间。
9、跃层住宅
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
10、走
廊
住宅套外使用的水平交通空间。
11、架空房屋
指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
12、阁
楼
指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积缺乏该层面积的暗楼，不计层次。
13、骑
指建在马路旁，底层的一局部是人行道的楼房。
14、单元式房屋
指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。
15、幢
是指一座独立的、同一构造的、包括不同层次的房屋。
16、廊
泛指联接房屋墙体以外，有围护构造和台面，作为通道的建筑物。
一般不具备构成“房屋〞的相应条件。
17、柱
有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。
18、檐
在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。
19、挑
挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物〔如栏杆〕、无支柱的通道。
20、通
指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。
在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；
高出地面的，二层以上的那么称架空通廊。
21、门
指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。
如门斗、雨罩、雨蓬等。
22、阳
泛指有永久性上盖、有围护构造、有台面、及房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进展室外活动、晾晒衣物等的空间。
封闭阳台
原设计及竣工后均为封闭的。
23、非封闭阳台
原设计或竣工后不封闭的阳台。
24、凹阳台
凹进楼层外墙〔柱〕体的阳台。
25、凸阳台
挑出楼层外墙〔柱〕体的阳台。
26、底阳台
房屋一层的阳台。
27、挑阳台
房屋二层〔含二层〕以上的阳台
28、房屋总层数
房屋总层数为地上层数加地下层数之和。
29、房屋地下层数
指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米〔含〕以上的地下室的层数。
30、自然层
一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。
31、技术层
指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
32、附属层（夹层）
指介于自然层之间的夹层。
33、假
层
指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。
34、避难层
高层建筑中用作消防避难的楼层。
35、自然层数
按楼板、地板构造分层的楼层数。
36、中间层
底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
37、标准层
平面布置一样的住宅楼层。
38、构造（设备）转换层
建筑物某楼层的上部及下部因平面使用功能不同，该楼层上部及下部采用不同构造〔设备〕类型，并通过该楼层进展构造〔设备〕转换，那么该楼层称为构造〔设备〕转换层
八、建筑物的各项比率常用术语
1、建筑容积率
（建筑面积毛密度）
是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2）或以总建筑面积（万m2）及居住区用地（万m2）的比值表示。
2、建筑密度
即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积及居住区用地的比率（%）。
3、绿化率
绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。
第二局部：
写字楼根底知识
一、写字楼简介：
写字楼就是商业办公用楼的别称，即办公用房；
指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等办公的业务用房。
严格来讲，写字楼是不能用于居住的；
而现代写字楼正向综合化、一体化方向开展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑及现代化的设施，以及优质的物业管理效劳，能够满足现在社会办公的各种需要的楼宇
二、写字楼专业术语
1、写字楼：
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。
这是房屋的房产证上有明确注明的。
2、甲级写字楼：
特性：
管理国际化、24小时运营、人性化、空间的舒适性及实用性、数字化、节能化、便捷的交通、商务化
3、3Ａ智能化：
〔办公智能化〕、〔楼宇自动化〕、〔通讯传输智能化〕，
4、５Ａ智能化 ：
“５Ａ〞是指ＯＡ〔办公智能化〕、ＢＡ〔楼宇自动化〕、ＣＡ〔通讯传输智能化〕、ＦＡ〔消防智能化〕、ＳＡ〔安保智能化〕。
５Ａ只是代表写字楼智能化水平，不代表写字楼的品质。
5、5E：
重要的商务区、有品位的建筑、超一流的硬件设施及效劳、出众的客户、纯商务
6、5O：
氧气、花园式办公、开放而自由、独立私家专属效劳〔电梯/空调〕、开展前景
三、写字楼分类及标准
〔一〕、按功能划分：
1、写字楼：
只有办公一种功能、局部底层或裙楼商业，根本没有其它功能
2、商住写字楼：
指即能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，比纯写字楼复杂度高，需提前预留较多的上下水管线，加设隔墙，本钱较高
3、综合性写字楼：
指以办公为主，同时又具备多种，如：
公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计
〔二〕、按档次划分：
1、顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼、型写字楼
标准如下：
档次
指标
顶级写字楼
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
型写字楼
区位
位于中央政经区的核心增长区
位于主要商务区
主要商务区的辐射区域或较好的区域位置
主要商务区的辐射区域或一般区域位置
区位无具体标准
交通状况
便捷的交通，可达性好，邻近城市交通主干道及交通枢纽
可达性良好，邻近城市主干道，多种交通工具可达
可达性较好，有交通线路到达，交通较方便
根本满足交通可达性要求，有交通路线到达
交通状况无具体标准
建筑规模
5万平方米以上
无具体标准
及住宅条件同
装修标准
外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共局部装修相当于五星级酒店装修
外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共局部装修相当于四星级酒店装修
设备及
办公空间
从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米，办公空间可灵活分割适应各种变化办公空间，国际知名品牌中央空调、写字楼专用电梯配置、楼宇自控、有平安报警、有综合布线等
应有名牌中央空调、商用电梯、有楼宇自控、有平安报警、有综合布线
有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有平安报警
有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有平安报警，无综合布线
配套设施
配套商务、生活设施，如五星级酒店、会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足，商业设施、休闲娱乐设施
配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足
客户情况
全球500强等国内外知名企业
知名的国内外大中型企业
国内的中小型、初创型企业
居家办公群体，小型公司
物业公司
世界顶尖物管、国际一级资质物业公司
国家一级资质物业公司
〔三〕、按智能化分类：
1、、3Ａ智能化：
2、５Ａ智能化 ：
理解误区：
5A≠最好品质
如今市场上，人们常用5A来评价写字楼品质等级，其实是一种概念理解上的误区，5A指的是写字楼的智能化水平，及写字楼品质有一定关联，但绝不是划分写字楼等级的标准，不能说5A写字楼是甲级写字楼或品质最好的写字楼，因为影响写字楼的因素很多，如：
区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
四、写字楼市场
未来两年亚洲办公楼建成面积世界第一
据统计，2021——2021年间，亚洲将是唯一一个办公工程建成量大幅上涨的地区，这显示出以中国为代表的亚洲企业和投资者的信心。
在此期间预期国际将要完成的2700万平米的办公空间中，亚洲将占近70%;
中国商业写字楼不动产投资被看好程度排名全球第四
美国房地产海外投资者协会调查报告称，总共持有价值超过6270亿美元的全球不动产的被调查这，在被问及2021年看好哪些国家的不动产投资时，其排名分别为：
美国、英国、德国、中国。
中国比去年上升幅度很大。
五、中国写字楼市场开展情况
当下的房地产运营中，说到最受市场欢送和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。
因为市场常态下，由于城市土地紧缺，特别是市中心地价猛涨，建筑物逐渐向高层开展，使许多中小企业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合企业开发办公楼，分层出售、出租的业主迅速升起，是能产生较高回报的业态。
“住宅禁商〞的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商〞、“商务公寓〞等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、效劳、商务气氛等并没有太大考虑，并且商务本钱也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。
2006年，“商务公寓〞抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线及大型写字楼相抗衡。
及住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分
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