临时管理规约中英文版中英文版已改1文档格式.docx
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第二章定义
四、业主：
指物业内房屋的所有权人。
五、使用人：
指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。
六、建设单位：
指太原星河湾房地产开发有限公司。
七、物业服务公司：
指广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司。
八、临时管理规约：
指建设单位制定的，由业主承诺遵守的，对全体业主及使用人具有约束力的，有关业主及使用人在物业使用、维护及管理等方面的权利、义务和责任的行为。
星河湾临时管理规约02／03
九、前期物业管理：
指物业服务公司受建设单位的委托，依据《前期物业服务合同》的约定及有关法律法规规章及政策的规定，对物业内的房屋建筑及其设施设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业业主和使用人提供综合性管理，业主或使用人缴纳用于保养、维护以及使物业保持正常使用功能的费用的服务。
第三章物业基本情况
十、物业基本情况：
1）物业名称：
星河湾（下称“物业、该物业、本物业”）。
2）座落位置：
山西太原市小店区星河西路8号星河湾2号园
3）四至：
龙城南街以南、星河中路以东、太茅路以西、星河街以北
4）总建筑面积：
319520平方米
5）土地用途：
住宅、配套、地下车库。
十一、公用部位、共用设施设备基本概况：
公用部位及共用设施设备包括：
房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）、屋顶、外墙、围墙、外围护栏、幕墙、公共门窗、管道间、水箱间、配电室、各类机房、电话机房、雨棚、消防水池、公共水池、化粪池、公共绿地、道路及为各产权人和使用人设置并供其使用的其他交通设备设施、市政设备设施、环卫设备设施、绿化设备设施。
电梯等所有机器、设备、仪器、装置，包括上下水管道、照明线路、照明灯具、排水设施、消防通风设施、智能化系统、保安监控系统、可视对讲系统、门禁系统、沟渠、井、池、槽沟、公用通告牌和其他机械设备等。
十二、在本物业区域内，以下部位、附属建筑物、构筑物、设施设备的所有权归建设单位所有：
1）地下车库的所有权（已售车位除外）；
2）自行车库、地下车库；
3）商业街（已售部分除外）；
4）其他未列入公摊面积的部分。
第四章业主权利与义务
十三、业主权利
1）依法享有对房屋的所有权和相应的使用权。
2）依法对其拥有产权的物业进行转让、赠予、出租、出借、抵押的权利。
3）享有与本小区的其他业主和使用人合理共同使用小区共用设施和公共场所（地）的权利，但不具有单独处分权和排他使用权。
4）可在不影响楼宇建筑结构、公共设施及外观、外貌的情况下，遵照本规约和各项物业管理制度对其名下物业进行装饰、装修。
5）有权对物业服务公司及其职员的管理服务工作提出建议、意见和批评，但不得侵犯物业服务公司及物业服务公司职员之人身权利及财产权利，否则承担相应责任。
6）有权参加业主大会，依法享有业主委员会会的选举权与被选举权，有权监督业主委员会物业服务机构的工作。
7）有权向业主管理部门进行投诉和提出意见与建议。
十四、业主的义务
1）自觉遵守本规约及本物业的各项管理制度。
2）在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守相关的法律法规。
3）执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
4）自觉维护小区良好的公共环境和秩序。
5）按规定并按时足额缴纳物业服务费等费用，以及按时向物业服务公司缴纳代收代缴费用。
6）业主明白并承诺教育家庭的其他成员、佣人、雇员、代理人、访客及其物业的实际使用人等遵守规约和各项物业管理制度，并对其违反本规约和各项管理制度而产生的全部责任承担连带责任。
7）业主所购物业发生转让或出租时，业主应于该行为发生之日起一个月内书面通知物业服务单位。
业主有义务要求受让人或承租人签署承诺书遵守本规约。
业主转让物业，应与物业服务公司结清物业服务费用；
出租物业，约定由承租人缴纳物业服务费用的，从其约定，但业主应负连带缴纳责任。
8）支持、配合小区物业服务单位及其属下工作人员因进行某些专业管理、服务而需入户进行检视和作业，不得阻扰并应允许携带作业之必要的工具入内。
若因阻扰维修养护的进行造成物业损坏或其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。
星河湾临时管理规约04／05
第五章建设单位的权利与义务
十五、对其拥有产权的物业，享有与其他业主同等的权利，并欲行相应的义务，有权自行将其享有所有权的建筑物、构筑物及其它设施设备转让给第三方，并由第三方享有相应权利，承担相应义务，但不得擅自改变该建筑物、构筑物及设施设备的整体使用功能。
对于物业范围内建筑单位保留管理权的物业及东侧代征绿地，建设单位有权自行或委托第三方管理，并组建物业服务分会或管理小组。
全体业主特别确认，若本临时规约终止或修改的，本条款仍将持续有效。
十六、在业主委员会成立并选聘物业服务公司之前，有权、有责任选聘物业服务公司对物业实施管理，并与之签订《前期物业服务合同》。
十七、物业交付使用时，向物业服务单位移交本物业的全部产权资料和技术资料。
十八、按照规定提供物业管理用房。
十九、建设单位应按国家规定及合同约定的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。
第六章物业服务公司的权利与义务
二十、物业服务企业的义务
1）按照有关法律法规、本公约及《前期物业服务合同》确定的内容和标准，实施本物业的管理工作。
2）对房屋公用单位、公共设施设备、绿化、环境卫生、园区内公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
3）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主手册》及各种管理制度，并以明示的方式告知业主。
4）物业装饰装修施工的监督管理。
5）参与物业竣工交付使用时的验收交接。
6）建立、健全本物业的物业管理档案资料。
7）业主大会选聘新的物业服务公司时，物业服务公司应在议定的期限内办理物业服务移交手续。
8）物业服务公司的行为不得损害业主和使用人的合法权益。
二十一、物业服务公司的权利
1）向业主和使用人收取物业服务费用。
2）制止违反本物业的物业管理制度和本规约的行为。
有权向给公用部位、共用设施设备造成损失的人索赔。
有权向侵害公众利益的人及危害管理制度的人索赔。
有权对出入本物业的人员、车辆查验证件。
3）向业主和使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维护养护等有偿服务。
4）有权委托专业公司承担本物业地的专项管理和服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
5）为进行维护、修理、改造、在已建立的固定通知栏发出通知的情况下（紧急情况除外），可以暂时中止有关设备、设施的使用。
6）为满足不同层次业主的生活、工作需要，有权开展多种经营、特约服务及有针对行的服务项目。
第七章物业的使用
二十二、物业存在安全隐患，危害公共利益或其他业主合法权益，责任人应当及时采取措施消除隐患。
二十三、业主遵守法律、法规和规章的规定，按照有利益物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
星河湾临时管理规约06／07
二十四、业主对物业有所有权的部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
二十五、按规划设计用途使用物业，合理使用公用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。
不得擅自变更房屋结构、外观和用途；
不得占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公用部位和共用设施设备；
不得擅自移动共用设施；
不得利用公用部位搭建建筑物、构筑物等；
空调外挂设备应按指定位置安装；
不得在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂（包括不得在阳台外悬挂衣物、杂物等）、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
不得擅自张贴或安装通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语；
未经物业服务公司同意，不得擅自在户外加装防盗门；
不得擅自在窗外加装防盗网；
不得在物业内的公共区域生火或烧烤；
不私设摊点；
不在物业内兜售货物；
不得对物业内任何设施或装置作出改动而影响水、电、燃气的供应以及通讯和电视转播信号。
二十六、爱护公共环境，不侵占或损坏物业内道路、绿地、园林、花卉树木及其他艺术景观及文娱、体育和休闲设施；
不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
不在公共部位乱涂乱画和随便张贴；
生活垃圾应按指定方式、时间和地点堆放，避免遗撒。
不得将垃圾、布屑、胶带等杂物投入下水道。
二十七、任何业主均不得破坏本小区的绿地，不得在本小区的绿地内搭建任何永久性或临时性建筑物或构建物（包括但不限于阳光棚、花架、围栏、铺砖、摆放物品等），不得破坏绿地内地上及地下管井、电缆，不得遮掩、封闭井盖，不得妨碍绿地内必要的基础设施、设备的安装设置和正常运作。
根据商品房预售合同取得首层私家花园专有使用权的业主应保持私家花园的绿化工程清洁且无荒芜，并应及时委托第三方代为清理、种植或修剪，由此产生的费用由业主承担，若业主需对花园进行任何改造，均须经物业服务公司同意并出具书面申请意见后方可进行。
二十八、业主对破坏本小区公共设施设备和公共绿地的行为均有劝阻、举报的权利和义务；
建设单位和物业服务公司也有采取劝阻、在小区内公告的权利和义务，若该业主仍不停止破坏行为，建设单位和物业服务公司有权向有关政府部门报告、向法院起诉该业主的破坏行为；
由实施破坏行为的业主承担由此产生的一切直接和间接损失。
二十九、自然维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；
不得发出影响其他业主正常生活的噪声；
不在物业内进行任何滋扰其他业主或使用人生活安宁的行为；
三十、业主饲养宠物，应遵守《太原市养犬管理条例》及有关法律法规的规定，不得进入本小区的绿地内，并及时清理宠物粪便。
各业主饲养的动物或宠物须到物业服务公司进行登记。
由于饲养者饲养不善于使其动物或宠物骚扰、攻击、咬伤其他业主、使用人、服务人员或其他第三人，由饲养者承担责任。
三十一、机动车在住宅区内行驶、停放应遵守物业服务公司的有关规定，时速应低于5公里；
机动车辆出入应按要求出示证件；
机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；
各车位的业主或其使用者只可将车位用作停放车辆的用途，不得放置货物或其他物件，不得自行在车位上安装任何设置；
夜间停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；
遵守停车场的规定，按季（临时停车计时收费）向物业服务公司缴纳停车服务费。
物业内的停车场，除已出售的车位外，建设单位对其余停车位拥有产权。
由本物业区域内的机动车车位采用如下方式有偿使用：
1）销售方式：
业主通过与建设单位签订车位所有权买卖合同，有偿取得车位的合法所有权。
2）租用方式：
业主通过与物业服务公司签订车位租赁合同，有偿取得车位的合法使用权。
无论以任何方式取得车位使用权，业主应另行与物业服务公司签订车位使用管理协议，并缴纳相关的车位服务费。
进入本物业管理区域内的访客车辆应在建设单位或物业服务公司指定的临时停车区停放，并遵守本物业的相关规定，按太原市物价部门核定的收费办法缴纳停车管理费用。
三十二、非机动车应在专门的非机动车停放区停放，业主应当遵守本物业的相关规定，服从物业服务公司的管理。
禁止停放在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所。
星河湾临时管理规约08／09
三十三、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务公司的同意，与物业服务公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。
三十四、业主需要进行室内装饰装修的，应与物业服务公司签订装饰装修管理服
务协议，并需按每个物业单位缴纳装修押金10000元人民币，同时遵守有关规定和制度。
装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响公用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻业主的合法权益，因装饰装修导致公用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。
三十五、未经物业服务公司书面同意，不得在物业管理区域内进行任何商品展销、广告拍摄等行为。
三十六、设置商业部分的标识和广告牌应遵守政府有关规定及物业管理有关规定。
利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、业主大会和物业服务公司的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。
经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。
三十七、不得擅自封闭、拆改阳台或露台。
如须封闭阳台的，经物业公司同意并出具书面意见后，按统一样式、材质、颜色进行封闭。
第八章物业的维修
三十八、业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；
业主发现房屋内公共维修责任的公用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务公司，并采取合理措施防止损失扩大。
三十九、对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻扰维修。
因阻扰维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻扰人应承担赔偿责任。
物业服务公司进入业主或使用人的单元进行维修工作，应事先口头或书面通知业主或使用人。
紧急情况下无法通知业主或使用人的，物业服务公司可在第三方的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知业主或使用人。
为检查或维修物业内任何共用区域而安装设施，或履行物业服务公司对物业的管理责任时，物业服务公司及其他许可的其三人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业任何一部分，包括业主单元的内部，业主或使用人应当允许及配合。
四十、如因人为原因造成公用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责及时修复或赔偿损失。
业主或使用人因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业服务公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。
第九章物业服务费用的缴纳
四十一、业主应按规定或约定向物业服务公司缴纳物业服务费，业主因故不能按期缴纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交，并按时缴纳水、电、燃气等能源费用、供暖费、车位服务费等费用。
业主、使用人应准时缴纳其应缴的一切费用，并负责赔偿因迟交或欠交而造成的一切损失。
四十二、业主应在建设单位发出房屋交付通知后，按通知规定的日期前来办理交付手续，同时从交付日期起开始缴纳物业服务费。
业主未能按通知书记载的时间办理交付手续的，不影响物业服务费的正常计算，在补办入住手续后，亦应补交未入住期间的物业服务费。
星河湾临时管理规约10／11
四十三、物业服务费价格为：
住宅为每月每平米人民币3元（按建筑面积收取）。
业主按季度缴纳物业服务费，并在办理入住手续时预付一个季度的物业服务费，其余各期物业服务费应在每个季度首月十日前缴付。
价格构成包括：
物业区域内服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
物业公用部位共用设施设备的日常运行、维护费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业服务企业固定资产折旧；
物业公用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；
经业主同意的其他费用。
四十四、业主逾期缴纳物业服务费的，物业服务公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金。
四十五、对于水费、电费、天燃气费、供暖费等费用，应当按照按国家物价部门或有关部门的收费标准，由业主向有关部门自行缴纳。
物业服务部门认为必要时也可以代收代缴。
四十六、车位租赁费：
300元／月／车位；
停车服务费：
100元／月／车位。
业主按季预付车位租赁费和停车服务费，应在每个季度首月十日前缴付该缴费期的费用。
车位购买和租赁的具体细则另行公示。
四十七、如委托物业服务公司对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，则业主应支付相关费用，具体收费标准由物业公司另行公示。
四十八、业主应按有关规定缴纳和使用房屋公用部位共用设施设备专项维修基金，维修基金不敷使用时，应按有关规定续筹。
如因维修基金续筹不及时，造成房屋公用部位共用设施设备的专项维修不及时，由此造成的损失由欠缴专项维修基金的业主承担。
业主在出售、转让、抵押或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的公用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
四十九、物业服务费及其他费用标准按照市场实际情况及物价部门的有关规定可以进行调整。
第一十章其他相关事项
五十、物业服务公司可以根据物业的合理需要，独立判断确定共用区域、公共部位和公共设施、设备的保险险种和将获得的保单。
五十一、为维护公众、业主、物业使用人的利益，在不可预见的紧急情况下，如燃气泄露、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命等，物业服务公司或相关机构有权采取紧急避险措施，并按照法律法规处理由此造成的各项损失。
五十二、不遵守规约和欠缴物业服务费或相关费用达三个月（含本数）以上的业主不得享有业主委员会委员的被选举权。
五十三、业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出。
五十四、物业服务公司每半年在小区内公示物业服务收支情况。
五十五、物业服务公司按照相关规定发送给业主的通知，以送至其所在物业单位或其信箱即视为送达，如该等通知已张贴于要送达之业主所在楼宇公告栏即视为送达，如该等通知通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准，并以邮戳日期发出之日起七日内即视为送达。
若业主不以其物业所在地址为有效通讯地址的，应事先将其选定的有效通讯地址书面通知物业服务公司，否则，物业服务公司将按照业主物业所在地址作为有效通讯地址。
第十一章违约责任和违约纠纷的解决
五十六、业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、使用人等人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。
星河湾临时管理规约12／13
五十七、对业主违反规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，相关业主、物业服务公司可采取批评、规劝、警告、制止及其他法律允许的措施督促其改正；
协商调解不成的，可提起诉讼；
违反相关法规政策的，报告有关部门。
五十八、业主因其共同居住人、使用人、访客等的责任造成的损失或损害，该业主应负连带赔偿责任。
五十九、物业服务公司因对公用部位、共用设施设备进行必要维修保养所给业主或使用人造成的暂时不便且经事先通知的可以免责。
六十、若因不可抗力发生导致无法履行本规约的，按照法律相关规定处理。
第十二章附则
六十一、本规约如有与法律、行政法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
六十二、本规约内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
六十三、本规约自物业买受人签署买卖合同并书面承诺遵守规约之日生效。
六十四、规约制定人对本规约负有解释义务。
在业主大会成立前，不得对本规约进行修改；
业主大会成立后，由业主大会重新审议制定管理规约。
六十五、业主大会通过的管理规约生效时，本规约终止。
六十六、本规约一式三份，具有同等效力。
临时管理规约制定人：
太原星河湾房地产开发有限公司
二零一二年
临时管理规约承诺书
本人／本公司／本机构已购买有太原星河湾房地产开发有限公司（下称“建设单位”）开发建设的星河湾园幢单元号房屋（下称“该物业”），为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，现本人／本公司／本机构确认如下：
一、本人／本公司／本机构已详细阅读了建设单位制定的《星河湾临时管理规约》（下称“本临时规约”）；
二、本人／本公司／本机构同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约;
三、本人／本公司／本机构同意由广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司（下称“物业服务公司”）对本小区内物业进行管理和服务；
四、本人／本公司／本机构同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；
五、本人／本公司／本机构同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业服务公司，建设单位或物业公司收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。
承诺人：
（签章）
年月日
星河湾临时管理规约14／15
TEMPORARYMANAGEMENT
CONVENTIONOF
TAIYUANSTARRIVER
CONTENTS
ChapterOneGeneralrules/19
ChapterTwoDefinitions/19
ChapterThreeBasicfactsoftheproperties/20
ChapterFourTherightsandobligationsofthehomeowners/21
ChapterFiveTherightsandobligationsofthedeveloper/23
ChapterSixTherightsandobligationsofthePropertyServiceCompany/24
ChapterSevenTheuseoftheproperties/25
ChapterEightRepairingoftheproperties/30
ChapterNineHowtopaythefeesforthepropertyservice/31
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