物业资产运营服务协议Word文档下载推荐.docx

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2.1协助甲方厘清所运营物业资产的问题，在厘清问题基础上，向甲方提交解决问题的建议方案。

具体的问题包括但不限于：

（1）资产权属问题；

（2）房产工程建设（规划、消防等）报建及验收方面问题；

（3）房屋结构、消防、附属设施设备等方面的安全问题；

（4）房屋项目拆迁、大宗项目租赁等方面问题；

（5）历史遗留问题及其他相关纠纷问题。

2.2负责所运营物业资产的日常租赁经营。

甲、乙双方对物业资产经营管理业务实行分级管控。

甲方根据实际需要划定、调整一级物业范围，对涉及的各经营管理事项进行审批决策；

非一级物业原则上由乙方根据甲方所制定物业资产经营管理制度要求自行决策实施。

物业资产对外经营以租赁经营为主，租赁合同签订分为两类：

即以甲方名义租赁经营并组织乙方与承租方签订三方租赁合同，以及委托乙方直接与承租方签订租赁合同。

前者由乙方凭甲方开具的租赁发票代收租金；

后者直接由乙方开具发票向承租人收取租金。

乙方须严格按照甲方物业资产经营管理相关规定开展物业资产的日常租赁经营，对权限外事项先报甲方审批决策后执行。

日常租赁经营相关工作主要内容如下：

（1）招租管理：

包括现场勘察、市场调研、租赁定价、制定租赁方案及报批、招租推广、招租方案实施、招租结果评审及确认；

（2）租赁合同签订:

租赁合同条款洽谈及拟订、合同流程审批、纸质文本签订、文本寄送与归档。

（3）场地移交：

物业实物（含设施设备等物品）清点与移交、物业资料整理与移交、水电煤气读数确认、相关缴费账户更名、现场安全管理责任移交等；

（4）租赁期间管理：

跟踪承租方履约情况、租赁备案登记、租赁到期预警、租金及相关费用收取、物业巡查及回访、租赁增值服务、装修审批管理、分租审批管理、承租方信息台账管理、履约风险防范、租赁合同变更、协商解除合同的谈判等；

（5）涉税事项管理：

异地税源登记、异地税费代缴、税费票据寄送、租赁发票的申请、开票及送达等。

（6）租赁纠纷处理：

纠纷事项备案与协调、纠纷事项谈判、物业财产保全、临时驻场看护、配合司法程序相关工作等。

2.3负责所运营物业资产的安全管理

乙方须建立、完善物业资产安全巡检制度,定期对物业资产及附属设备设施进行安全检查，并建立相应的物业资产安全台帐，对发现的安全隐患问题及时跟进解决。

安全管理相关工作主要内容如下：

（1）日常安全巡检：

监督物业及附属物的合法合规使用，房屋危险源巡查，消防、电梯、发电机房等设备安全检查，建立安全台帐；

（2）施工现场检查，对不符合施工安全规范的情况提出整改建议，并跟进落实。

2.4协助甲方制定所运营物业资产的维修、维护的方案，具体工作内容如下：

（1）乙方对物业进行巡检、专项检查，掌握物业状况，据此制定年度维修、维护建议方案，供甲方决策。

（2）协助甲方划分与承租方、物业管理方的物业维修、维护界面。

（3）根据甲方决定的年度维修、维护计划，配合甲方按规定做好维修、维护服务采购及实施工作。

（4）协助甲方进行房屋应急抢险救灾，应甲方要求垫支相关费用。

2.5负责所运营物业资产经营管理系统的更新和维护，保证系统信息的及时性和准确性。

相关信息系统维护工作主要内容如下：

（1）定期更新、完善物业运营数据、信息；

（2）配合甲方优化、升级系统功能；

（3）协助甲方开展系统业务培训。

第三条运营服务期限

运营服务期限为三年，自年月日至年月日。

第四条运营考核与服务佣金结算

4.1甲方按年度编制考核方案，对乙方的经营业绩、运营管理的尽职尽责、合规合法情况以及实物资产的安全管理及维修维护工作进行考核。

（1）年度考核方案为本协议的有效组成部分，由甲方在运营服务内各年度年初制定，经双方书面确认后生效。

（2）乙方于次年1月5日前汇总上一年度物业资产运营结算资料以及物业资产运营服务报告交甲方审核。

甲方次年1月31日前出具考核结果和报告。

乙方应配合甲方开展相关业务考核。

乙方若对考核结果有疑问，可向甲方提出申诉。

双方对考核结果达成一致后，书面签字确认。

（3）考核结果将应用于甲方对乙方的运营服务费支付。

4.2物业运营服务佣金计算

甲方就物业资产的运营服务向乙方支付服务佣金，包括代管物业日常管理佣金、物业招租佣金及闲置物业管理佣金。

日常管理佣金基数按运营物业资产当年租赁业务量的10%计算。

其中：

（1）如盘活租赁项目存在超过一年免租期的，免租期内年度租赁业务量计提基数为合同总租期内租金及承租方就租赁项目改造投入总和的年平均数，并按实际发生月数计提；

（2）如在租赁期内出现纠纷、未收到租金的，相关期间的日常经营管理佣金参考闲置物业管理佣金计提；

如纠纷解决后，追索收回了全部或部分租金的，相应期间的日常经营管理佣金仍按原标准计提。

（3）新招租或重新招租物业的招租佣金，为新签合同第一个月租金；

如盘活租赁项目存在超过一年免租期的，其招租佣金可在合同签订当年计提。

续租物业的招租佣金，根据续租合同月均租金水平比上期合同月均租金水平的增长幅度，按以下不同比例结合考核结果计算：

A.增长低于5%（含5%）的，招租佣金为续租合同首月租金的30%；

B.增长5%至8%（含8%）的，招租佣金为续租合同首月租金的50%；

增长8%至10%（含10%），招租佣金为续租合同首月租金的80%;

增长10%以上的，招租佣金为续租合同首月租金的100%。

（4）闲置物业管理佣金基数按闲置物业临近类似物业管理费的50%计付。

在计算闲置物业管理佣金基数时应，双方根据实际情况，甄别物业存在问题及闲置原因，核算年度内每类物业每宗物业闲置天数并进行闲置期管理佣金的换算。

上述佣金实际结算金额将结合年度考核结果进行支付。

4.3结算支付

（1）甲、乙双方按年度对交付运营物业资产的租金收入、经营税费和服务佣金进行结算。

（2）结算方式：

由甲方、乙方与承租方签订三方租赁合同的，运营服务佣金由乙方开具发票向甲方收取，乙方代垫的相关税费、维修改造费用、水电等杂费，凭相应发票向甲方收取等额代垫款项。

由乙方直接与承租方签订两方租赁合同的，乙方根据租金核算结果直接从对应物业租金收入中扣除各项代垫税费以及日常管理佣金，余额按照本协议约定的时间支付甲方。

物业招租佣金、闲置物业管理佣金由乙方开具发票向甲方收取。

（3）对于三方合同，甲方与乙方每季度核对三方合同租金开票及实收情况，并于每季度结束前上缴上季度租金。

对于两方合同，于每年7月31日前，乙方按上年度二方合同租金结算的实际支付给甲方款项50%支付给甲方；

（4）年终核算。

对于所有合同，于每年12月15日前，乙方应汇总结算表，发票、租赁合同复印件、税票复印件、代垫维修结算表及发票等相关资料给甲方，并配合甲方进行年终审核工作。

经甲、乙双方确认年度租金收入及相关税费后，应于12月30日前完成年度租金上缴及代垫税费结算。

本年度12月底乙方可按双方确认的各项佣金基数先行确认服务佣金。

根据考核结果应用，甲、乙双方于次年3月份完成年度服务佣金确认，在次年结算时多退少补。

完成年度租赁经营结算金额确认后，乙方应在甲方出具付款通知书的5个工作日内把应支付的款项全部划转到甲方指定帐号。

4.4若根据本协议规定,乙方应当支付违约金和/或承担赔偿责任，则甲方有权从上述任何一笔佣金付款中直接扣除相应金额。

4.5其他运营服务相关费用

（1）乙方经营管理过程中产生的成本、费用，包括招租过程产生的成本和经营管理成本、费用（不含代垫费用），由乙方自行负责。

（2）相关税费：

物业资产相关税费由甲方承担，因实际情况需由乙方代缴或代垫的，乙方应先代甲方支付相关税费，并凭代缴发票跟甲方进行统一结算。

（3）水电等费用：

在运营服务期内，甲方不承担已出租物业的下列费用：

水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等（合同有明确规定的除外）；

对于闲置物业资产或合同约定由出租方缴纳的，相关费用由甲方承担，因实际情况需由乙方代缴或代垫的，乙方应先代甲方支付相关费用，并凭代垫发票跟甲方进行统一结算。

（4）乙方应甲方要求代垫的其他费用：

在年终结算时由乙方提供支付凭证、发票，经甲方确认后结算。

4.6超出本协议约定运营服务范围的，由甲乙双方另行协商。

4.7甲方在支付任何一期合同款前，有权要求乙方按付款数额向甲方开具符合国家法律法规和标准的增值税专用发票。

甲方承诺其开具发票的形式与内容均合法、有效、完整、准确。

若乙方不开具或开具发票不合格的，甲方有权不予付款直至乙方开具合格发票之日。

乙方的各项协议义务仍应按协议约定履行。

4.8乙方应在具备开票条件且接到甲方开票指令后开具发票，并应在开具发票之日起10个工作日内将增值税专用发票送达至甲方，每逾期一日,乙方应按逾期送达发票金额的万分之三支付违约金。

甲方签收发票的日期为发票的送达日期。

如乙方提供的增值税专用发票不符合法律法规要求或本协议约定，或不能通过税务认证的，甲方有权拒收或于发现问题后退回，乙方应及时更换，如因此导致逾期送达增值税专用发票的，乙方应当按照前述约定承担逾期送达的违约责任；

若造成甲方无法抵扣的，乙方还应赔偿甲方由此遭受的损失，金额相当于逾期送达发票可抵扣金额。

4.9由于乙方未足额缴纳应缴税款和开具发票不真实、不合格而引起的一切责任（包括商业责任和法律责任）和损失，由乙方承担，甲方有权对每张违规发票扣减3000元作为违约金。

4.10如乙方主管税务机关未将其属于营改增范围的业务纳入增值税应税范围，乙方应承诺其业务被主管税务机关纳入增值税应税范围后向甲方提供增值税专用发票。

4.11若乙方涉及免税事项应提供主管税务机关认定的相关证明材料。

4.12双方银行账户信息和纳税人信息如下：

甲方：

户名：

[     ]

账号：

开户行：

统一社会信用代码：

电话：

[     ]

乙方：

4.13协议双方因履行本协议所发生的银行费用及与支付有关的其它费用，由双方分别承担。

第五条双方的权利和义务

5.1甲方的权利和义务

（1）甲方应及时移交拥有出租权的物业资产。

（2）指导乙方解决问题物业资产及瑕疵物业资产问题，为乙方经营管理提供帮助，及时处理权限范围内审批决策事项。

（3）甲方配合乙方到主管部门办理与租赁经营相关的登记、审批手续。

（4）有权对乙方的经营管理行为予以监督和考核，并对存在的问题要求乙方在时限内进行改进。

（5）有权凭借物业资产所有权获取相关收益，并同时有义务支付乙方运营服务佣金及其他相关费用。

5.2乙方的权利和义务

（1）应对甲方交付运营的物业资产建立完善的管理组织和制度体系，并依照本协议的相关条款做好相关物业的经营管理，在经营过程中切实维护甲方权益。

（2）接受甲方进行的业务监督和权限设置要求，按期向甲方作经营汇报。

（3）督促承租方按时依约交纳租金。

（4）在对外签订租赁合同前，充分了解房产的各项情况，并充分告知承租人。

负责处理在运营服务经营期内与承租方的租赁纠纷，如因乙方与承租方洽商的租赁合同条件导致承租方索赔的，由乙方承担。

（5）在履行本协议要求对物业资产进行经营管理时，必须符合国家有关治安管理、安全、卫生、质量、建设、城市规划、工商行政管理等规定。

（6）按本协议第4.3款有关规定，及时向甲方支付相关款项。

有权依本协议获取佣金收入。

5.3双方应享有和承担协议项下的所有权利和义务，且均不得在未得到对方书面同意的情况下将本协议的全部或部分权利和义务转让给第三方。

第六条协议的变更和终止

6.1有下列情形之一，本协议所述的运营服务即全部或部分终止：

（1）运营服务期限届满或双方协议终止；

（2）乙方公司依法终止；

（3）所运营物业资产被乙方或第三方收购。

6.2甲方出售交付运营范围内物业资产的，应提前三个月书面告知乙方，乙方应通知承租方依法行使优先购买权。

6.3因不可抗力因素影响本协议履行或其部分协议条款履行的，可根据不可抗力事件的具体影响，部分或全部免除相关责任。

受不可抗力影响的一方，应在不可抗力发生后五日内书面告知另一方，并提供相关资料证明，以便另一方核查确认。

如不可抗力影响持续超过三个月，任何一方均有权终止全部或部分协议，双方协商处理遗留事项。

第七条违约责任

7.1协议期内，双方须认真履行本协议条款，任何一方发生违约责任，另一方有权追究对方违约责任，并要求对方承担因违约造成的相关损失。

7.2在运营服务期限内，乙方无违约行为，甲方单方面解除本协议的，甲方应向乙方支付当年租赁总收入的5%作为违约金。

7.3乙方在运营服务期限内擅自解除本协议的，应向甲方支付当年租赁总收入的5%作为违约金。

7.4由于乙方怠于履行相关职责和义务造成甲方损失或甲方对第三方承担侵权损害赔偿的，乙方赔偿由此造成的甲方一切损失；

因甲方疏忽、延误造成的损失，乙方不承担责任。

7.5若乙方不能按本协议约定按时提交结算资料的，则乙方应按实际逾期付款额每日万分之三的标准向甲方计付违约金，但因甲方原因导致的结算延迟除外；

逾期超60天的，甲方有权单方解除本协议并要求乙方承担相应违约责任。

7.6若乙方不能按本协议第4.3款约定按时上缴款项，乙方应按实际逾期付款额每日万分之三的标准向甲方计付违约金，逾期超60天的，甲方有权单方解除本协议并要求乙方承担相应违约责任。

7.7本协议其他条款中关于违约行为或违约责任的约定，均作为本条款的组成部分。

第八条其他

8.1本协议适用中华人民共和国法律。

本协议履行过程中发生的争议，由双方协商或申请调解；

协商或调解不成的，任一方均可将该争议提交北海国际仲裁院，按照申请仲裁时该会的仲裁规则进行仲裁。

仲裁开庭地点在广州。

仲裁语言为中文。

仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

仲裁费用由败诉方承担。

仲裁进行过程中，双方将继续履行本协议未涉仲裁的其它部分。

8.2甲乙双方因执行本协议或与本协议有关的一切的通知都必须按照本协议中的地址，以书面信函、传真、电子邮箱或双方约定的通讯方式进行。

使用信函通知的应采用挂号信或者具有良好信誉的特快专递送达。

如使用传真或类似的通讯方式，通知日期即为通讯发出日期，如使用挂号信件或特快专递，通知日期即为邮件寄出日期并以邮戳为准。

如使用电子邮件方式，电子邮件到达接受方指定电子邮箱的时间为通知送达时间。

如果因接受方原因（包括但不限于接受方拒收书面信函、接受方传真机关闭或故障、接受方电子邮箱地址不存在或者邮箱已满或者设置拒收等）导致通知发送失败，视为通知已经送达（发送方侧载明的书面信函寄出时间或者传真发送时间或者电子邮件发送时间视为通知送达时间）。

仲裁法律文书适用于本条款约定。

如致甲方：

联系人：

【     】传真：

邮政编码：

如致乙方：

8.3本协议部分条款经双方协商一致、或者因违反法律规定而终止、无效或不可执行的，不影响本协议其他条款的效力。

8.4本协议正式文本及附件一式四份，甲乙双方各执两份。

8.5本协议自签订之日起生效，未尽事宜由双方另行协商并签订书面补充协议，附件与补充协议与本协议具有同等效力。

8.6附件为本协议不可分割的部分。

若附件与协议正文有任何不一致，以协议正文为准。

本协议附件为：

1、委托物业资产清单

补充附页

经友好协商，对本协议条款补充、修改如下，本补充附页为协议正文的一部分，与协议正文冲突时，以本补充附页为准：

     。

法定代表人

或授权代表（签字）：

年月日