土地资源管理Word文档格式.docx

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理由：

（1）我国是以生产资料公有制为基础的社会主义国家，国家可以从宏观的角度，按照统一计划来指导和管理各方面的经济活动，合理分配和合理利用土地资源，保证我国现代化建设持续，稳定，协调的发展。

（2）人口多，人均耕地少，耕地质量差。

有限的土地资源要同时解决吃饭和建设问题，只能通过计划管理来解决。

（3）尽管我国土地资源有限，但乱占滥用，浪费和破坏土地资源的现象十分严重，耕地资源不断减少，有必要对土地利用实行计划管理，以遏制耕地面积锐减。

2.对土地资源实行可持续利用管理。

内容：

（1）做好并落实土地利用规划，以防止乱占耕地

（2）建立并完善土地交易和管理制度，以促进土地资源优化配置。

（3）对土地利用实行可持续利用评价，以保护土地资源及生态环境。

土地持续利用的五大目标：

1.保持增加生产或服务。

2.降低生产风险。

3.保护自然资源潜力和防止土壤和水质退化。

4.经济上的可行性。

5.社会可接受性。

1.3土地资源管理及其研究内容

一．管理的概念

二．土地资源管理

为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用等，国家责令有关行政机关，依照法律，法规所采取的一系列措施。

三．土地资源管理的内容

1.按土地资源管理的内容来分：

（1）土地权属管理

任务：

确认产权，查清家底，为土地管理各项工作提供基础资料和科学依据。

土地产权管理，地籍管理

（2）土地利用管理

协调各部门的用地关系，合理利用和保护土地资源。

土地利用规划（计划），土地管制，土地保护

（3）土地经济管理

利用经济杠杆调控和协调各土地所有者和使用者之间的土地经济关系。

土地价格，土地市场，土地税收

2.按土地资源管理的手段来分

（1）行政手段

（2）经济手段

（3）法律手段

（4）技术手段

四．土地管理的原则

坚持社会主义公有制和土地有偿使用制度

坚持“十分珍惜和利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策

坚持全管土地，城乡地政统一管理的原则

坚持资源和资产管理并重的原则

五．土地管理的任务（作用）

（1）认真贯彻“十分珍惜和利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策；

（2）以有限的土地资源，保证全国人民的食物供给与建设需要；

（3）维护社会主义的土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；

（4）合理组织土地利用，切实保护耕地。

六．土地资源管理的研究对象

以“人——土地”系统为研究对象；

正确处理好人与土地的关系，合理利用和保护土地资源；

正确处理好人与人之间的关系，维护土地所有者和使用者的合法权益。

七．我国现行土地资源管理体制及其职能

从直属国务院的国土资源到各级政府（省，市，县，乡）都有土地管理机关，即从中央到地方形成了五级管理网络。

主要职责：

制订有关土地的方针、政策和法规，并组织贯彻执行和实施监督；

主管全国土地的调查，统计，定级，登记和发证工作。

名词解释：

1.土地资源

2.土地资源第一特性

3.土地资源第二特性

4.土地资源管理

思考题：

1.土地资源有何特征？

这些特征要求我们利用土地资源时都注意些什么？

2.我国土地资源的基本特征是什么？

我国土地利用中存在哪些问题？

3.为什么要对土地利用实施计划管理？

4.土地可持续利用管理的主要内容是什么？

5.土地可持续利用的目标是什么？

6.土地管理的主要内容是什么？

7.土地管理的基本原则是什么？

土地资源管理专题研究——我国耕地状况

一.我国耕地概况

我国耕地资源的基本国情：

一多三少

（耕地总量多，人均耕地少，高质量耕地少，耕地后备资源少。

（1）人均耕地少，分布不均衡

（2）耕地质量差，退化严重

（3）耕地后备资源严重不足，耕地利用率低

二.人均耕地警戒线0.8亩的依据

耕地是粮食生产的基础，耕地数量和质量决定着粮食生产的状况和水平，保护耕地就是保证粮食安全。

人均食物消费水平取决于人均粮食占有量，人均粮食占有量取决于粮食总产量。

人均耕地最低拥有量：

养活1个人所需耕地数量（粮食总产，人均粮食消费水平）

1.影响粮食总产的因素:

粮食总产量Pt=f（粮食单产a，播种粮食面积b）

（1）提高粮食作物单产水平（品种，土壤改良）

（2）扩大粮食播种面积（提高复种指数）

2.国家（地区）粮食生产水平和消费水平常以人均粮食占有量来衡量。

3.FAO提出的粮食保障的最终目标：

确保所有人在任何时候能买得到又买的起的所需要的基本食物。

4.确定人均最低需占有耕地的方法

根据人体所需能量（热量）——》折算人均所需消耗粮食/平均粮食单产水平——》确定人均最低占有耕地量

5.编制土地利用总体规划和耕地保护规划的刚性限制指标：

人均拥有耕地面积最低限0.8亩（0.053公顷），其含义为：

在人均昼夜食物消费2300大卡热量，作物单产320公斤条件下，养活1人所需的最低耕地面积。

6.人均耕地最低拥有量应该是动态的：

在既定的粮食消费水平下，作物单产变化，人均所需最低耕地面积不同。

不同时期，不同地区的粮食消费水平不同，人均所需最低耕地面积也不同。

7.人均耕地最低限量应视具体情况修正

三.区域最小人均耕地面积与耕地资源调控

1.最小人均耕地面积

（1）含义

在一定区域范围内，一定食物自给水平和耕地综合生产能力条件下，为满足每个人正常生活的食物消费所需要的耕地面积。

最小人均耕地面积给出了为保障一定区域食物安全需要保护的耕地数量底线

（2）决定因素：

食物消费水平，食物自给率，食物综合生产能力（粮食作物单产，复种指数，粮食作物播种面积占总播种面积之比）

（3）计算模型

2.耕地压力指数Pk=Smin/S（Smin为最小人均耕地面积，S为实际人均耕地面积）

Pk=1：

耕地利用与保护实施调控管理的预警线；

此时应防止耕地流失，在提高耕地的投入水平和生产能力的情况下合理引导耕地的用途转移。

Pk<

1；

耕地生产力的供给水平高于食物消费水平；

此时可适度转换耕地以保证城市化，工业化对土地的需求，也可调整农业产业结构，如退耕还林还草以改善生态环境，甚至可以让耕地休闲，以保证耕地的综合生产能力。

Pk>

1：

实际拥有的耕地面积达不到人均所需的耕地面积的要求，耕地承受着巨大的压力。

3.耕地利用与保护的调控措施

（1）强化行政管制，限制耕地非农流转，实行土地整理，复垦，开发，以增加耕地面积。

（2）增加农业投入以提高土地生产力，合理引导消费以适度降低食物消费水平，或增加食物进口以适度降低食物自给率。

四．耕地减少原因的探讨——低价征用，高价出让的利益诱惑

征用耕地的成本费用=土地取得费+土地整治费+土地出让金+利息、税率、应得利润

其中，土地取得费=农转非人员安置+农房，建筑补偿费+青苗补偿费+交通附加费+统筹费等

旧城改造的成本=拆迁安置费+土地整治费+土地出让金

复习思考题：

1.我国耕地资源状况特点是什么？

2.人均耕地警戒线0.8亩是如何确定的？

3.最小人均耕地面积的含义是什么？

其又是如何计算的？

4.什么是耕地压力指数，它在耕地资源调控管理中有何指示意义？

第二章土地产权管理

2.1土地所有制

一．土地所有制

反映在一定的社会中人与人之间土地占有法律关系的制度。

它由社会生产方式决定，是生产资料所有制的组成部分。

（奴隶社会土地所有制——封建社会土地所有制——>

资本主义社会土地所有制——>

社会主义社会土地所有制）

二．土地所有权

土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉的权利，是土地所有制的法律表现。

（一）土地占有权

权利人控制和支配土地的权利

占有权可以与所有权相分离，形成非所有人享有的一项独立的权利。

占有权与所有权的分离要符合法律的规定和所有权人的意志。

（二）土地使用权

民事主体在法律规定的范围内对土地享有的使用、收益以及部分处分的权利，可与土地所有权相分离而独立存在。

土地使用权的内容：

占有权，使用权，收益权，部分处分权（不包含最终处分权）。

1.土地使用权的主体

全民所有制单位，集体所有制单位，外商独资经营企业，中外合作经营企业，公民个人。

具备法定条件者获取土地使用权必须依照法定程序。

2.土地使用权的客体

国有土地

集体土地

3.土地使用权的取得方式

（1）国有土地使用权的取得方式：

行政划拨使用权（一般为无偿无期限土地使用权）；

有偿出让（出让，租赁，作价入股）；

（2）集体土地使用权（按使用方式分）：

农地承包使用权：

按人口、劳力，由集体分配。

宅基地使用权：

按农户和定额标准由集体分配。

乡镇、企业等非农建设用地的使用权：

乡镇企业、集体公共事业与非农建设用地使用权。

集体四荒土地使用权：

通过招标拍卖，有偿取得。

4.土地使用权受国家法律保护——保护的依据是土地使用证书。

5.土地使用权的法律特征

（1）土地使用权的主体是特定的；

（2）土地使用权的期限在法律上具有长期、稳定性；

（3）土地使用权不包括被使用土地的地下埋藏物；

（4）土地使用权必须按一定的法律事实取得和消灭。

（三）土地收益权

土地所有权人或土地使用权人依法从土地上取得收益的权利。

（四）土地处分权

土地所有权人或土地使用权人依法处置其所拥有或使用土地的权利。

土地处分权是土地所有权最关键的权能，最终处置权通常由所有权人行使。

事实上的处分权：

土地所有者或使用者对土地自然状况进行改造利用的权利。

法律上的处分权：

土地所有者或使用者按照自己的意志和法律的规定将土地的占有、使用和收益的等权利让与他人的权利。

三．我国土地所有制

（一）国有土地所有权制度

1.国有土地属于全民所有，由国务院代表国家依法行使土地所有权。

国家是国有土地唯一的，统一的所有者。

2.国有土地所有权的获得途径

承继，没收，土地改革，依据宪法直接取得，征用

3.国有土地所有权的权能

（1）通过法律将占有、使用、收益的权利固定给使用者，从而与土地的所有权分离，但国家保留最后的处分权；

（2）国家一般不直接使用土地，除土地用的土地外，占有和使用国有土地的权利由具体单位和个人所得；

（3）国有土地的收益权，一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用权有偿使用费来实现。

（4）国有土地的处分权，主要由国家来行使，但对有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让。

（二）集体土地所有权制度

1.集体土地所有权制度的形成

我国集体土地所有权是在农民私人土地所有权的基础上形成的。

2.集体土地所有权的基本特征

（1）集体土地所有权的主体：

农民集体

（2）农民集体所有土地的形式：

村农民集体所有；

村内两个上农民集体所有；

乡（镇）农民集体所有；

（3）农民集体应具备三个条件：

具有一定的组织形式，组织机构；

具有民事主体资格；

集体成员为定居在该集体内的农业户口村民。

3.集体土地所有权的权能

（1）所有权者依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益、处分的权能于一身。

（2）所有者可以依法把土地划拨给本集体内部成员使用。

（3）所有者也可用土地使用权为条件与全民所有制或城市集体所有制企业联营，使土地所有权与使用权相分离。

（4）国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有依法得到补偿的权利。

（三）国有土地与集体土地的划分

1.国有土地的范围

（1）城市市区的土地（城市建成区指已进行城市配套建设，具备城市功能，基本连片并由市政部门直接管理的区域。

（2）农村和城市郊区中已依法没收、征收、征购为国有的土地

（3）国家依法征用的土地

（4）依法不属于集体所有的林、草、荒地、滩涂及其他土地

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地

（6）因国家组织移民，自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

2.集体所有土地的范围

农村土地与城市郊区土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

城市郊区：

与城市紧密联系的市区外围地区。

3.区分集体土地与国有土地的依据：

土地改革发放的土地所有证，是入社前似有土地的证明和可入社成为集体土地的法律依据。

四．国家或地区土地所有制的比较（自学）

五．本节小结

1.土地所有权只能是国家和集体所有，其他任何组织或个人都不得享有土地所有权；

2.土地所有权的客体不能移动，具有不动产的性质；

3.土地所有权包括占有、使用、收益、处分4项权能，一般情况下是统一的，特定情况下也可分离。

1.土地所有制。

2.土地所有权。

3.我国土地所有制的形式是什么？

4.土地权能的内容有哪些？

5.简述中国国有土地所有权的获得途径。

6.简述集体土地所有制的发展历史。

7.国有土地包括哪些范围？

8.怎样区分农村与城市郊区土地是属国家所有还是集体所有？

9.土地使用权的主体有哪些？

10.集体土地使用权的主体有哪些？

如何获取？

11.农民集体应具备的三个条件是什么？

2.2土地产权与产权管理

一．产权与土地产权

（一）产权

产权——财产权

产权：

对一物占有、享用、和处置的独占权利，即控制一个经济物品的排他性权利。

产权非由物组成，由人对物的权利构成。

（二）土地产权

存在于土地中的一系列排他性权利束。

权利束：

占有、使用、收益、处分。

权利可以完全拥有，也可以分散拥有。

二．土地产权管理

（一）土地产权管理

为保障土地产权主体的合法权益，国家用以确定、调整和处理土地产权关系的一系列行政管理行为及内容。

（二）土地产权管理的内容

按土地产权管理的实施手段分类：

行政管理；

经济管理；

法律管理

按土地产权运行的内容分类：

界定管理，维护管理，流转管理，限制管理

1.界定管理

含义：

从物理与价值形态对土地产权边界的界定。

目的：

协调相关土地产权主体之间的权益关系，认定土地产权主体在土地产权关系方面的责，权，利。

内容：

土地登记，发证。

2.维护管理

对土地侵占行为的行政管理。

保护合法土地产权主体的土地财产。

土地监察、土地犯罪和违法案件的处理、土地行政复议和诉讼。

3.流转管理

规范土地产权流转中的土地产权关系的行政管理。

实现土地资源的优化配置。

土地出让，租赁，入股，征用。

4.限制管理

对土地产权实行限制，包括对土地占有权，使用权，收益权及处分权的限制。

保护与合理利用土地。

使用期限限制；

土地收益分配，土地处分权的限制。

三．土地产权管理的基本准则

1.确立有效产权（目标准则）

含义：

具体、明晰的产权。

目的：

实现行为主体与土地财产关系的清晰界定。

不仅体现在法律上，更体现在经济上能够实现。

（1）任何主体名誉上拥有的土地产权都不是有效产权。

（2）有效的产权需要对应具体明确的人格化主体。

产权管理的目标：

确保土堆产权的有效性与安全性。

2.土地产权交易费用最小（效率准则）

产权交易费用：

土地产权的界定，规范及运行的费用。

确定交易费用最小的产权结构（产权组织方式）。

产权结构：

土地产权（使用权、收益权、处置权）在不同产权主体之间的配比关系。

产权管理的效率目标：

交易费用最小，资源配置效率最大。

3.土地产权的时效性（时间准则）

土地产权制度的安排由一个最佳有效期，在最佳有效期内，地权制度的安排有效，在最佳有效期外，地权制度的安排无效，此时出现地权交易（土地制度的重新安排）。

最佳有效期取决于地权制度的边际效益与边际成本。

考虑产权时效变化的目的：

社会经济环境的变化导致土地产权的时效性变化，要求对土地产权实行再配置，以提高土地产权运行效率。

1.产权

2.土地产权

3.土地产权管理

4.从土地产权运行的内容来看，土地产权管理的内容是什么？

5.国家对出让土地的最高年限规定有哪些？

6.土地产权管理的基本准则是什么？

2.3土地征用制度

一．土地征用

国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得私人土地，并给予补偿而取消其所有权，并支配使用土地的一项政策或制度。

二．土地征用与一般土地所有权转移的区别

比较项目

土地征用

一般土地所有权转移

取得方式

强制取得

基于一定法定原因取得

行为方式

行政处分

市场或契约行为

行为主体

国家

发生于平等的利益主体之间

征地目的

为公共目的（公共需要）

私人利益

获得权利

消灭原土地所有权，包括他项权利

所有权转移，他项权利则视不同情况而定

取得性质

原始取得

非原始取得或继承取得

三．我国土地征用

（一）土地征用依据

《宪法》、《土地管理法》

（二）我国征用土地特征

1.法律关系主体双方是特定的；

2.国家建设之需要；

3.国家行政行为，依法按法定程序进行；

4.与没收或购买土地不同，以土地补偿为必备条件。

我国征地补偿内容:

土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

（三）我国征地原则

1.坚持法定程序和审批权限原则

2.贯彻节约，集约用地原则

3.兼顾国家、集体、个人三者利益原则

（四）我国现行土地征用制度及改革

1.我国现行土地征用制度

1999年1月1日施行《中华人民共和国土地管理法》

2.新旧土地管理法的比较

（1）立法指导思想上的重大变化

1）从以保证建设用地供应为主转变为以保护耕地为主；

2）建设用地的利用方式从粗放利用转变为集约利用；

3）管理方式从限额审批制度转变为用途管制制度；

4）从自我监督、自我约束为主转变为上级对下级监督和社会监督为主。

（2）新旧土地管理法的比较

比较内容

新《土管法》（99.01.01）

旧《土管法》（87.01.01）

征地管理方式

用途管制，农用地转用许可。

分级管理。

征地审批权限

国务院和省级人民政府

各级人民政府。

由国务院批准的征地

基本农田

基本农田以外35ha以上的耕地

其他土地70ha以上

>

67ha耕地

其他土地>

133ha

征用耕地补偿费

土地被征用前3年平均产值或产量的6-10倍

3-6倍

安置农民的补助费

土地被征用前3年平均产值或产量的4-6倍，最高15倍

2-3倍

最高10倍

安置办法

规定较原则，支持被征地单位从事农业开发，兴办企业或采用货币安置或自谋职业。

规定具体，不适现在形势。

补助费总和

最高为土地被征用前3年平均产值或产量的30倍

20倍。

土地征公告

明确规定征地要公告，接受监督。

无明确规定。

3.我国土地征用制度改革

（1）土地征用制度改革的必要性

1）调整政府、用地者及农村集体（农民）三者之间的利益关系；

2）防止滥用土地征用权利（征地范围）；

3）提高土地征用补偿标准，采用多方式补偿。

（2）改革的具体内容

1）建立征地补偿标准体系；

2）以社会保障为核心，以市场为导向，多种途径安置被征地农民；

3）推行征地行政管理、事务经办、纠纷仲裁分离的新型体制，健全完善征地过程中的社会监督制度。

4）进行与征地制度相关制度的改革探索，加强配合，保障征地改革顺利进行。

四．台湾和国外土地征用制度

（一）征用客体

私有土地所有权

（土地所有权，土地他项权利及其他权利，土地改良物所有权及其他权利）

（二）征地遵守的原则

1.为公共目的或公共需要（福利）征用土地；

2.公平的补偿

法律依据：

《土地征收法》

土地征用过程：

征收申请——>

征收核准——>

征收执行

（三）征用土地补偿项目

1.地价补偿

2.地上物（土地改良物）补偿

3.连带损失补偿（包括残地损失补偿和邻地损失补偿）

残地损失：

属于同一土地所有人的一块土地，因一部分被征用致使残地价格降低或发生其他损失。

邻地损失：

被征用的连接土地，因征用土地致使原土地所有者或不能按照原土地利用方式利用土地，或因此而降低土地利用效益而产生的损失。

（四）台湾地区征地收费标准以及确定办法

土地征用补偿项目：

（1）地价

《土地法》对土地补偿的地价规定:

已依法规定地价，其所有权未经转移者，依其法定地价；

已依法规定地价，其所有权经转移者，依其最后转移的地价；

未经依法规定地价者，其地价由该市县地政机关估定。

（2）残地损失补偿

（3）邻地损失补偿

（4）地上物或土地改良物补偿

（5）改良物迁移费、坟墓及其他纪念物迁移费

1.什么是建设用地？

2.建设单位取得建设用地有哪几种方式？

3.划拨使用国有土地包括哪些范围？

4.怎样计算土地补偿费？

5.怎样计算安置补助费？

6.在什么情形下，可以收回国有土地使用权？

收回国有土地使用权是否给予补偿？

7.在什么情形下，可以收回集体土地使用权？

收回集体土地使用权是否给予补偿？

8.收回土地使用权的程序是什么？

9.农民怎样取得土地承包经营权？

10.非本集体经济组织的成员是否可以承包集体所有的土地？

11.土地承包的期限有多长？

12.承包方是否可以转包所承包的土地？

13.什么是农村宅基地？

14.农村村民怎样取得宅基地？

15.残地损失补偿

16.邻地损失补偿

2.4土地使用制度及其改革

一．现行国有土地使用制度

（一）现行国有土地使用制度的形成

1.建国初期，实行土地国有与土地私有并存，土地市场开放的制度；

2.1954年后的约