融资计划书芜湖镜湖建投融资项目说明书Word文件下载.docx
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3、承办单位：
根据《芜湖市市区拆迁安置房管理办法》，该项目由政府委托芜湖市镜湖建设投资有限公司负责拆迁、安置房、公共租赁房、保障房建设的统一实施工作。
4、项目建设内容和投资规模：
项目一期规划总建筑而积716996.9平方米，其中：
（1）住宅
总建筑而积532099.99平方米，共5003户，规划人口16010人
（按3.2人/户计算），其中配建廉租房面积46576.32平方米，共956户，占住宅总建筑面积的8.75%；
（2）公建
总建筑而积63688.22平方米，其中街道办事处3927平方米，小学16138.23平方米，幼儿园3515.5平方米，初中12330.82平方米,社区文化中心1520.58平方米，菜场5010.42平方米，商业13158.6平方米，社区居委会1594.08平方米，便民超市6492.99平方米；
（3）地下车库
总建筑而积137903.3平方米，其中地下自行车车库15845.25平
方米，地下汽车库122058.05平方米，可设机动车位4251个和非机
动车位12256个；
（4）配套设施
小区道路总长2501.4米，宽12米，总绿化面积102965.6平方
米，绿化率达45.2%,其中廉租房配套道路长213.74米，宽12米，
绿化而积8798.41平方米。
（5）投资规模建设总投资估算为215272.51万元，所需资金拟
由政府财政资金解决。
荆山项目二期建设和投资规模
（1）、建设规模
本工程总用地8.29公顷，本次可研范围涉及1—10号楼工程和幼儿园、居委会配套工程，10幢住宅楼，16个单元组成。
地上建筑由6单元34层高层住宅、9单元30层高层住宅、1单元25层高层住宅和2幢3层公建组成。
地上建筑以居住为主，地下室以停车为主。
共2884户，可居住9229人。
总建筑面积251209
其中记容地上建筑面积199109m2,不记容建筑面积为52100
（2）、投资规模
丄程项LI所涉及的拆迁丄作及建设工期按照2年，总投资为60631.36万元。
荆山三期项目建设和投资规模
（1）、建设规模
本工程用地3.28公顷，地上建筑山4幢34层高层住宅和2幢30层高层住宅组成。
地上建筑以居住为主，地下室以停车为主。
共1176户，可居住3764
人。
总建筑面积：
83805其中记容地上建筑面积60875m2,不记容建筑面积
为22929
（2）、投资规模
工程项H所涉及的拆迁工作及建设工期按照3年，总投资为34834.95万元
二、项目建设总投资估算及资金用途
1、项目一期建设总投资215272.51万元，主要由建安工程费、工程建设其他费用、预备费构成。
（1）、建安工程费
建安工程费包括建筑工程和室外工程费用，估算方法采用单位建筑工程投资估算法，建设工程的估算内容包括：
建设工程和装饰工程,建筑物内的供水、卫生洁具、电力、电信和各种管道；
设备基础；
为施工而进行的场地平整，施工临时用水、电、路和施工完成后的场地清理等费用。
所需建安工程费用为196920.54万元。
（2）、工程建设其他费用估算
主要包括规划设计费、地质勘察费、工程设计费、图纸审察费、招投标代理费、工程监理费、施工期噪音污染费、临建工程费、办公用品购置费、交通费、工程保险费、建设单位管理费、可行性研究费、项目评估费。
经估算，木项目工程建设其他费用合计为8100.91万元。
（3）、基本预备费
基木预备费是指工程建设不可预见的费用，可按建安工程费和工程建设其他费用之和乘以基本预备费率，木项目费率取5%。
经估算,本项目基本预备费为10251.06万元。
建设投资估算表
序号
工程或费用名称
估算价值（万元）
单价
单位
数量
金额（万元）
、
建筑安装工程费
1
住宅
2500
元/M2
532099.99
133025.00
2
公建
2000
63688.22
12737.64
3
地下车库
137903.3
34475.83
4
室外配套
280
595788.21
16682.07
第一部分工程费用合计
196920.54
一.
工程建设其他费用
规划设计费
1.2
万元/公顷
25.78
30.94
地质勘察费
匸程设计费
1.20%
2363.05
图纸审察费
0.15%
196920.54
295.38
5
招投标代理费
0.30%
590.76
6
建设工程监理费
1.00%
1969.21
7
施工期噪音污染费
300
元/日
30.00
8
临建工程费
400
12.00
9
办公用品购置费
1200
元/人
20
2.40
10
交通费
5.00
11
工程保险费
0.20%
393.84
12
建设单位管理费
1.2%
13
前期工作费
15.00
1」
项口评估费
4.50
第二部分费用合计
8100.91
三
工程预备费
10251.06
3.1
基本预备费
5%
3.2
涨价预备费
0%
0.00
建设投资合计
215272.51
工程总投资
215272.51
2、项目二期本工程估算编制内容主要包括芜湖市镜湖区荆山二期公共租赁住房项目工程建设及拆迁工程。
工程总投资为60631.36万元，其中：
（1）、第一部分工程前期费用：
该费用包含征地拆迁费用、五通一平费用、勘测设计费用、项目论证费用和丄程定额测定费等费用。
各费用标准及数量详见下表。
前期丄程费用构成估算表
项目
计算依据
金额
征地拆迁费补偿费
15272.5
1.1
土地费用
征用土地268.35由，按10万元/由计算
2683.5
拆迁补偿费用
拆迁面积约31472.5m2
12589
五通i平费
按土地面积以10元/册计算
74.24
项目论证、策划、可行性研究费
按建安工程费的0.1%估算
34.27
勘察设计费
按建安工程费的0.3%估算
102.80
工程定额测定费
按建安工程费的0.08%估算
27.41
合计
15511.21
（2）、第二部工程费:
该费用包含建筑工程安装费用和基础配套工程费用两部分组成。
详见下表。
项目
单价（元仙）
面积（m1）
工程费用
37070.28
—
34265.00
土方
400000
桩基
82905.62
165.81
建安费用（地上）
1300
199109.06
25884.18
建安费用（地下）
1500
52100.08
7815.01
基础配套工程费用
2805.28
绿化匸程
30
27,075.36
81.23
道路广场工程
110
30,601.77
428.42
环卫设施
16.58
电气照明及设备安装
50
414.53
通风设备及安装
41.45
弱电设备及安装
15
124.36
消防设施设备
55
455.98
电梯设备
30万元/台
16
480
供水设备费用
40
82905.62
331.62
电增容费用
248.72
小区监控及门禁系统
22
182.39
（3）、第三部分行政事业性收费
该费用主要基础设施配套费、监理管理费、消防费和其他费用组成。
详见
下表。
单价（元/E）
面积（M）
基础设施配套费
墙改基金
66.32
规划技术服务费
白蚁防治费
审图费
8.29
防雷检测费
9.12
选址测绘单体放线费
监理费用
按造价计算
60
档案整理费
0.5
4.15
散装水泥基金
1.5
12.44
渣上费
24.87
环评费
数字电视
82.91
14
煤气统筹费
3200元/户
2884
922.88
消防验收
房屋测绘费
1.4
11.61
17
管网测试费
行政事业性收费
8.6
71.30
1746.44
（4）、第四部分预备费
上述三项费用的5%计算为预备费，需预备费2716.40万元。
（5）、第五部分费用
建设期贷款利息：
3172.5万元
（6）、第六部分费用管理费用：
414.53万元。
（7）、上述各项费用总量为60631.36o
3、项目三期本工程估算编制内容主要包括镜湖区荆山公租房工程建设及拆迁工程。
工程总投资为34834.95万元，其中：
（.1）、第一部分基建费：
荆山安置区三期总建设为83805.2平米，其中基建费按照2100元/平米，地上需总建设费用为17599.09万元；
本安置区地下室为19226.4平米，按每平米2300元基建费测算，需建设资金为4422.07万元。
（2）、第二部分拆迁及货币补偿费：
荆山安置区三期安置的居民对象为82户，按照每户130平米计算，拆迁房屋面积为10660平米，按照4000元/平米货币补偿计算，需拆迁安置资金为4264万兀O
（3）、第三部分其他费用（含配套工程费、土地征地费用等）：
配套丄程费：
每平方米安置房建设概算二建安成本+安置房占地成本+分摊的公共投资及工程管理费用。
分摊的公共配套费用按总基建费8%测算；
安置用地地块土地征用费用为10万/亩，补偿费用按照5万/亩；
上述儿项供需费用3276.69万元
上述三项费用的5%计算为预备费，需预备费1478.1万元。
10.1.5建设期贷款利息：
3795万元
三、项目资金筹措及偿还融资款能力分析
1、资金融资方案
项目建设资金主要由政府财政资金解决，建设资金不足部分拟向银行融资50000-100000万元期限三年、利率拟为基准利率上浮不超过10%o芜湖市建设投资有限公司为上述融资提供连带责任担保，或镜湖区财政局担保。
2、偿还融资款能力分析
（1）、项目一期建设期预定3年，用款计划为：
第一年用款30%；
第二年用款40%；
第三年用款30%,建设资金做到专款专用，保障工程建设的顺利实施。
拆迁安置房的销售价格参照《安徽省经济适用住房价格管理办法》（皖价房（2003）174号）的规定，市建设投资有限公司将全年拆迁安置房的有关材料报送市物价部门，由市物价部门会同市建设行
政主管部门、市房屋拆迁管理部门综合确定各房源地的单位住宅面积综合销售价格及楼层、朝向等价格系数，报市人民政府批准后实施。
本项目暂定住宅价格按3300元/平方米计算，具体各建筑销售额
如下表：
建筑物
可售面积
（平方米）
暂定价（元/平米）
销售额
（万元）
485523.67
3300
160222.81
幼儿园、小学、初中、菜场
36994.97
9248.8
地下汽车库
122058.05
30514.5
商业、便民超市
19651.59
10000
19651.6
合计
219637.71
由上表可以得出：
项目可实现总销售收入219637.71万元，项目估
算总投资215272.51万元，因此，该安置小区项目盈利4365.2万元。
（2）、项目二期预定建设期2年，用款计划，第一年50%、第二年50%本项U主要解决镜湖区安琦驾校地块内及周边棚户区拆迁的居民。
安琦驾校地块位于镜湖区东部，用地东至弋江路、南至营盘山路，西至铁路，北至赭山路，通过拆迁公共租赁住，可置换出城市开发用地196亩，以挂牌、拍卖方式出让。
该用地按照每亩500-537.5万元计算（等同地段近两年土地拍卖价格计算，且单位价格同比增长），用地上地收益将有81880万元（分成后）。
其中税后利润为61410万元。
详见土地出让估算表。
同时，作为公共租赁住房项LI,还款期内可向住户收取租金为81.15万元。
详见下表。
总数
2014年
2015年
2016年
出租住宅面积
193218.54
77287.42
135253
193218.54
出租单价（元/nV）
租金（万元）
81.15
15.46
27.05
38.64
另外，地下车库出售也是项LI现金还款来源之一。
规划地下车位总数为1418个，按照逐年销售，可得利润为4254万元。
上述三项还款资金共为65745.15万元。
以上分析计算,工程总投资为60631.36万元,加上还款期利息4441.5万元，该项目前后共需资金为65072.86万元。
可用项口本身的用地土地出让收益金进行覆盖抵偿，且略有盈余672.29万元。
表4土地出让收入估算表
人民币单位：
万元
项目名称
建设期和使用期
2012年
2013年
商业用地
万元/
、•
HI
450
500
512.5
525
537.5
m
196
66
毛收入
102350
15000
25625
26250
35475
分成后毛收入
81880
12000
20500
21000
28380
税后收入
61410
9000
15375
15750
21285
（3）、项目三期预定建设期为3年；
用款计划第一年20%/、第二年30%、第
三年50%
10.6.2项口现金流和还款来源：
本项目釆用土地出让变现收益。
本项LI建成后，可置换出城市开发用地101亩，以挂牌、拍卖方式出让，商业、经营性用地土地收益将有35350万元。
以上分析讣算，.本项LI总投资为34834.95万元，可用项H本身的用地土地出让收益金进行覆盖抵偿，且略有盈余为515.05万元
上述荆山项訂一、二、三期总投资315180.32万元，项目建成后取得各类收入
为320732.86万元，收支相抵盈余5552.54万元。
四、社会效益
我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化建设快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。
当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。
1、本项目保障性住房的建设可安置5000多人，其中公共租赁住房可从一定程度上改善镜湖区中低收入居民的居住条件，通过加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
2、保障性房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。
3、加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。
可以拉动钢材、水泥等建筑材料的消费，同时带动交通运输、餐饮等服务行业，增加就业机会。
4、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。
5、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，将影响到金融市场、经济机构，其至于发展理念。
这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。
政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。
从这个意义上说，大规模加速推进保障性住房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口0
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