限价商品房Word文档格式.docx

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一是政府减免了土地出让金及相关的税费，开发商除缴纳营业税及其附加税、耕地占用税、电贴费、水资源费（减半）以外，其他各项税费一律免缴，降低了建设成本。

二是政府控制销售价格，限制开发商利润在3%以下。

经适房与限价房之异同

经济适用房原本应该是具有福利性质的保障性住房，但从经济适用房的实际运营来看，经济适用房具有福利性和商品性的双重属性，属于“非驴非马”的住房。

限价商品房则是“半保障性质”的商品房，从本质上来说，限价商品房也是一种“经济房”。

二者的最大区别在于，经济适用房和限价商品房对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，面对的是中低收入人群中的不同群体，在申购人群、操作规则等方面均有所不同。

建立起“以商品房为主体，经济适用住房、限价商品房和廉租房为补充的”多层次的城市住房供应体系和框架，更好地解决城市居民的住房问题。

宁波限价商品房五大经验

宁波是全国最早探索实施限价商品房政策的城市，在近3年的实际操作中，宁波已经建立起一整套限价商品房建设操作规则，利用政府对土地的控制来达到控制限价商品房户型、供应量的目的。

{1}合理确定推出数量力求供需平衡

基于对住房消费需求和预期市场供应的分析，合理确定推出数量，每次推出约占同期住房供应量的20%左右。

{2}实行设计方案和报价联合招标保证小区档次

为使开发的小区档次不低于当前的市场主流，招标时事先确定房价、设定地价区间，明确建设标准，在中标的同时也基本上确定了小区的开发设计方案。

{3}设定套型和价格调整供应结构

为了弥补楼市中缺少中小套型、中低价位房源的缺陷，对限价商品住房的套型及价格进行了限制。

规定套型在55至95平方米之间，分五档，均价每平方米3000元左右，并在土地招标文件中予以明确。

{4}对建设全过程跟踪监督

限价商品住房的开发建设是按一般商品房的开发程序运作的。

但由于房价已确定，开发企业在开发建设过程中存在为了减少建设成本而降低建设标准和工程质量的可能性。

为了加强对工程的监督管理，专门成立了限价商品房开发建设监督协调小组，对限价商品住房开发建设的全过程进行跟踪监督，定期对工程进行督查。

{5}六类困难群体为申购对象

当前有很大一部分无房或住房条件较差的居民，既不够条件购买经济适用房，又无资金能力购买一般商品住房，限价商品住房推出的一个主要目的是为了切实解决这部分居民的住房困难问题。

为了防止销售主体自行提高销售价格以及投机性购房者进入购房队伍，政府设定了六大类困难群体作为申购对象。

在销售过程中实行政府有关部门审核和社会舆论监督相结合的方式，采用公开摇号的方法确定准购家庭，确保房源能真正落到急需解决住房困难问题的群体上。

限价商品房有必要推行

拟建限价商品房的口风一放出来，对这一政策的质疑声和鼓掌声同样多。

质疑的声音集中在两个方面：

一方面是政府过多地干预楼市到底有没有必要？

是不是一种市场经济的倒退？

另一方面是它会不会因为执行不力而像经济适用房一样饱受诟病？

住房作为一种商品，其运行必然会遵循一般的市场规律。

但由于住房产品形成的周期性比较长，总价比较高，土地作为其主要生产资料又由政府计划供应，因此它必然又有别于其他一般商品，单一由市场自律调节调整供应总量和结构存在非理性因素，也造成了目前高档房供应过多而中低档房供应严重不足的现状。

因此，促进房地产市场持续健康发展，既要充分发挥市场规律的调节作用，又要注重发挥政府引导调控作用，这一点毫无质疑。

只要把政策房的规模控制好，不但会使社会更加和谐安定，同时又不影响商品房的正常运转。

目前，中低收入住房问题已成为一个社会问题，抓住这个问题就抓住了房地产问题的本质。

另外，不能因为经济适用房饱受诟病，就推而广之地认为限价商品房也会存在同样问题。

事实上，没有尽善尽美的政策，只有不断改进、不断完善的政策。

有专家指出，限价商品房推出后，土地出让环节将更加复杂。

日后的售价将成为开发商能否拿到土地的一项重要指标，开发商要在有竞争的前提下，服从政府提出的售价限制，并且售价较低者才有中标的可能

限价商品房与经济适用房的比较　限价商品房与经济适用房的比较

印发顺德区限价商品房管理暂行办法的通知

顺德区限价商品房管理暂行办法

第一章总则

第一条　为构建多层次的住房供应结构体系，解决中低收入家庭的住房困难问题，遏制房价过快上涨，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条　本区限价商品房（以下简称“限价房”）是指政府公开出让商品房用地时，同时设定最高销售价格、套型面积和销售对象等限制条件，由开发建设单位（以下简称“开发企业”）通过公开竞争取得土地使用权，并严格按照限制条件进行开发建设和销售的商品房。

第三条　本办法适用于本区范围内限价房的建设、销售、管理、申请和审批等。

第四条　区国土城建和水利局负责统筹、协调、指导和监督实施本办法，负责对限价房购买者资格审批的监督检查和获批主体的备案，负责编制限价房建设年度计划。

区发展规划和统计局负责做好限价房建设用地规划、立项，以及会同区国土城建和水利局制定最高销售价格等工作。

各镇人民政府、街道办事处是属地范围限价房建设和管理的主责单位，负责组织落实限价房建设年度计划。

各镇（街道）国土城建和水利局负责属地范围限价房资格终审、公示、建档等工作。

各居（村）委会负责属地范围限价房资格的受理申请、初审等工作。

第二章限价房的开发建设

第五条　限价房开发建设方式包括集中新建和开发配建，套内建筑面积一般在60~90平方米。

集中新建是指政府选取独立地块，设定土地的最低出让价格，并对房屋的最高销售价格、套型面积和销售对象等方面提出限制条件，由开发企业通过公开竞争取得土地使用权后开发限价房。

开发配建是指在经政府批准的特定商品房开发项目中，设定一定比例的商品房作为限价房销售。

第六条　限价房用地应当以招标、拍卖、挂牌等公开交易方式出让。

严禁以限价房名义取得土地使用权后，开发企业擅自改变土地用途或违反限制要求开发建设和销售。

第七条　配建限价房的可售总套内建筑面积占整个商品房项目计算容积率的住宅总建筑面积的比例一般为5%~10%。

若批准配建限价房的商品房项目需分期建设的，应在首期项目建设中，配建全部限价房。

第八条　开发企业应对其建设的限价房工程质量负最终责任，并应出具《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，确保工程质量和使用安全。

第九条　限价房的勘察、设计、施工和监理，应当选择符合资质要求和具有良好社会责任的企业实施。

第三章限价房的申请和审批

第十条　限价房申请人应为单身个人（包括未婚、离异和丧偶）或已婚夫妻双方。

申请人必须同时符合以下条件：

（一）单身个人或夫妻至少一方具有本区户籍、在本区工作和具备完全民事行为能力；

（二）单身个人或夫妻双方男性须满25周岁，女性须满23周岁；

（三）单身个人或夫妻双方没有违反《广东省计划生育条例》；

（四）单身个人或夫妻双方人均经济收入符合本区公布的限价房准购经济收入标准；

（五）单身个人或夫妻双方在本区人均拥有住房面积符合本区公布的限价房准购居住面积标准。

已签订拆迁补偿协议的房屋可不计入人均拥有住房面积；

（六）单身个人或夫妻双方没有在申请之日前3年内出售或以其他方式转让房产面积累计超过本区公布的面积标准；

（七）单身个人或夫妻双方没有宅基地及宅基地固化资格。

人均月收入、人均拥有住房面积和人均转让房产面积标准均以《顺德区限价商品房销售对象条件通告》公布为准，计算范围均以单身个人（1人）或夫妻双方（2人）计算，其他家庭成员不纳入计算范围内。

第十一条　属镇（街道）财政投资开发的限价房项目，可由镇人民政府、街道办事处参照第十条的规定，自行制定申请条件，并报区国土城建和水利局批准。

第十二条　符合条件的申请人只可购买一套限价房。

若原租住公房的，所购限价房交付使用后，六个月内必须退出原租住的公房。

第十三条　限价房项目取得《预售许可证》后，居（村）委会才能受理属地户籍居（村）民的购房申请。

第十四条　限价房申请审批程序如下：

（一）申请人到户籍所在地居（村）委会领取申请表格并如实填写，以及提交户籍、收入、住房、计生等相关证明材料；

（二）居（村）委会在申请材料符合要求之日起，5个工作日内完成初审，并将申请材料和初审意见转送属地镇（街道）国土城建和水利局；

（三）镇（街道）国土城建和水利局在收到申请材料之日起，10个工作日内完成终审，并在相关网站和《珠江商报》公示申请人情况，公示期限为15日。

对公示有异议的组织或个人应书面提出，并重新调查核实，经公示无异议或经核实异议不成立的，由镇（街道）国土城建和水利局建立限价房申请档案；

（四）镇（街道）国土城建和水利局将通过终审和公示的人员名单和相关情况报区国土城建和水利局备案，并由区国土城建和水利局进行抽查。

若抽查发现不符合条件的申请人，将由镇（街道）国土城建和水利局取消资格，并予以退件。

第十五条　各级审核单位对不符合条件的申请人应予以退件，并书面告知退件原因。

第四章限价房的销售

第十六条　限价房项目的最高销售价格应参照地块出让时，同一地段、同一类型普通商品房市场交易平均价的70%确定。

具体限价房项目销售价格的制定办法，在土地公开出让前向社会公布。

第十七条　开发企业销售限价房的实际价格不得超过土地出让时确定的最高销售价格，并应根据不同楼层、不同朝向等因素适当考虑下浮。

第十八条　开发企业在申请办理预售前，应制定销售方案，其内容包括限价房销售价格明细表、销售各环节的时间安排等。

销售方案应报区国土城建和水利局备案，并在批准预售后，与《商品房预售许可证》一起向社会公布。

第十九条　获批购买限价房的申请人将通过抽签决定选房顺序。

选房顺序可按如下次序优先考虑：

（一）已婚且属首次购房的申请人；

（二）单身且属首次购房的申请人；

（三）不属首次购房的申请人。

首次购房是指申请购买限价房的单身个人或夫妻双方及其未成年子女在本区人均拥有住房面积为零（已办理《商品房买卖合同》交易登记备案的视为已有住房）。

若申请人属享受抚恤补助的优抚对象，在上述顺序的同等条件下可优先选房。

具体选房办法在抽签选房前公布。

第二十条　限价房销售结果应定期向社会公布。

第二十一条　法院处置限价房产权的，拍卖所得款应首先向政府补交土地收益价款，剩余拍卖款由法院依法处理。

经拍卖后的限价房作商品房处理。

土地收益价款应当按照交易发生时基准房价的30%计算。

基准房价是指行政区域内已核发房地产权证、不包括装修的住宅的区域平均价格。

第五章限价房的管理

第二十二条　限价房最高销售价格标准、套内建筑面积标准、销售对象条件标准、配建比例及套数、配套商业面积等情况实行动态管理，并以具体项目用地出让前的公布为准。

第二十三条　开发企业不按抽签结果出售或向未取得资格的市民出售限价房的，视为无效，产权登记部门不予办理购房合同备案和权属登记，并由属地镇（街道）国土城建和水利局责令开发企业限期退款和收回房屋，并且企业全体股东5年内不得再以任何开发企业名义参与限价房项目的投标。

第二十四条　限价房项目配套车位、配套商业设施的租售管理和物业管理应当按照国家、省、市有关规定执行。

第二十五条　限价房项目办理确权2年后，仍有剩余限价房未售的，开发企业可以向区国土城建和水利局申请取消销售价格和销售对象的限制要求，经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后，开发企业可将限价房作商品房自行处置。

补交土地收益价款的标准应当按照批准取消限制要求时基准房价的30%计算。

第二十六条　限价房房地产权证权属人应为申请限价房的单身个人或已婚夫妻双方，并在房地产权证中备注房屋性质和相关权利限制。

第二十七条　限价房自办理房地产权属登记之日起2年内不得出租（借）或转让。

2~5年期内出租（借）或转让的，应向政府补交土地收益价款，土地收益价款应当按照出租（借）或转让时基准房价与限价房原购买价格差价部分的100%计算。

5年期满后出租（借）或转让的，土地收益价款应当按照出租（借）或转让时基准房价与限价房原购买价格差价部分的70%计算。

限价房用于出租（借）或转让后，同一申请主体不得再申购限价房。

第二十八条　经核实，购房人以虚假资料骗购限价房，或违反本办法有关规定的，视为购房人自愿放弃所购限价房的房屋权利，并按照以下规定处理：

（一）书面通知购房人、开发企业和办理按揭的银行，限价房产权归开发企业所有，开发企业代购房人偿还银行按揭余贷后，可单方申请办理产权转移登记，并向政府补交土地收益价款。

土地收益价款应当按照本办法第二十七条规定计算；

（二）若限价房原购房价扣除开发企业代购房人偿还的银行按揭余贷、向政府补交的土地收益价款和产权转移税费等款项后仍有余额的，在购房人搬出所购买的限价房后，开发企业退回余额给购房人；

（三）依法追究购房人的法律责任，若购房人属国家公职人员的，由行政监察机关给予行政处分；

（四）可将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案；

（五）永久取消购房人及其配偶申请购买限价房、申请廉租房和经适房的资格；

（六）开发企业收回的限价房可作商品房销售。

第二十九条　相关单位提供虚假证明的，由其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任。

第三十条　各机关应建立限价房审批绿色通道，加快办理有关手续。

第三十一条　机关工作人员存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分；

构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第三十二条　转让或退出限价房的，本人应当结清水费、电费、煤气费、电视费、电话费、物业管理费及其他应当由本人承担的相关费用。

第三十三条　任何单位或个人有权对违反本办法规定的行为向区国土城建和水利局举报。

隐形利润诱惑巨大房企抢食保障房

无忧房网2011-03-16【推荐】【评论】【大中小字】【站内搜索】

即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。

曾几何时，保障房被讽为“鸡肋”。

而如今，随着未来五年保障房建设任务的落实，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。

表面微利的保障房建设，其背后的隐形利润足以对开发商形成巨大诱惑。

从“鸡肋”到“香饽饽”

“十二五”规划已明确，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

面对大幕开启的保障房“井喷时代”，越来越多的开发商开始醒悟，市场格局的改变必将带来游戏规则的变化，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。

就在上周，上市房企中天城投与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

随着房地产政策“风向大变”，保障房一夜之间从“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。

据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄。

日前，万科总裁郁亮在2010年年报说明会上就表示，“今年拿地主要目标是在保障房方面”。

甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始将触角伸向保障房领域，不仅杭州22个代建的保障性住房项目绿城拿下了12个，还在青岛、沈阳等地涉足保障房建设。

保障房背后的隐形利润

对于利润第一的上市房企来说，除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外，更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。

“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。

”有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。

例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的收益根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期收益会更高。

除了账面上的收益之外，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。

有房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。

即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。

不仅如此，在中央下达的保障房任务面前，各地方政府也感受到巨大的建设压力，帮助地方政府分担保障房建设压力，也成为一些房企进入部分城市房地产市场的“敲门砖”。

“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。

”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。

以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例，除了承包了了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还参与建设了沈阳的全运村项目。

而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。

张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。