土地估价师考试《土地估价理论与方法》.docx
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土地估价师考试《土地估价理论与方法》
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》
第一部分
一、判断题（共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。
每题1分，共10。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）
1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
（√）
出处：
（07大纲第一部分-土地概念）（04土地管理基础书――1章P1）
解析：
土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
（√）
出处：
（07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估）
解析：
在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
（×）
出处：
（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267）
解析：
在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。
（×）
出处：
（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法7章剩余法―P245）
解析：
根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。
土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。
5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。
（√）
出处：
（07大纲第三部分-地价理论）（讲义第三讲地租理论）
解析：
对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。
（√）
出处：
（07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估）（讲义第九讲建筑物估价）
解析：
35/（15+35）=0.7，因此正确。
7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。
（×）
出处：
（07大纲第二部分-土地管理-五征地管理）（04土地管理基础5章P188）
解析：
征地是国家行政行为，而不是土地买卖。
征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。
国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。
因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。
征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。
8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。
（×）
出处：
（07大纲第二部分-土地管理-8地价管理）
解析：
由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷（1-7%）=3000元，而不是2790÷（1-5%）=2937元。
9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。
对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。
（√）
出处：
（07大纲第十二部分――地上附着物及其他财产评估-四、机器设备评估）
10.地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。
（√）
判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）
第二部分
1.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
（）
答案：
√
解析：
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2.1987年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。
（）
答案：
×
解析：
1990年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。
3.粗放型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。
（）
答案：
×
解析：
粗放型土地利用方式，是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。
集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投人来提高土地收益的利用方式。
4.对于土地利用总体规划，规划图的比例尺大多是大于1：
1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划，布局调整大多是在大比例尺上进行，其比例尺通常小于l：
1万。
（）
答案：
×
解析：
对于土地利用总体规划，规划图的比例尺大多是小于1：
1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划，布局调整大多是在大比例尺上进行，其比例尺通常大于l：
1万。
5.农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。
（）
答案：
×
解析：
《土地管理法》第62条第2款规定：
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。
因此并非“只能”。
6.因为土地使用权划拨的特点是无偿无限期使用，所以支付了土地征用补偿、安置等费用的土地不属于划拨土地。
（）
答案：
×
解析：
划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
7.土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。
（）
答案：
√
解析：
土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。
8.土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。
（）
答案：
√
解析：
土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。
9.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%。
（）
答案：
×
解析：
有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
10.《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（）
答案：
√
解析：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
第三部分
判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）
1.除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（）
答案：
×
解析：
除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。
（）
答案：
√
解析：
国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。
3.非住宅土地使用权期限届满，土地使用者需继续使用的，须至少提前半年申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金。
（）
答案：
×
解析：
至少提前一年申请续期。
4.2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。
（）
答案：
√
解析：
2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。
5.土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内不平等”和“代际平等”。
（）
答案：
×
解析：
土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内平等”和“代际平等”。
6.从土地利用详细规划的作用来划分，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。
（）
答案：
√
解析：
从土地利用详细规划的作用来划分，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。
7.征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。
（）
答案：
×
解析：
征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
8.《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
（）
答案：
√
解析：
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
9.国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。
（）
答案：
×
解析：
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
10.国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。
（）
答案：
√
解析：
国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。
第四部分
1.土地价格具有明显的地区性和个别性。
（√）
2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。
（√）
3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
（×）
4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。
（√）
5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（√）
6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。
（√）
7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。
（×）
8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。
（×）
9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
（√）
10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
（×）
11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。
（√）
12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。
（×）
13.成本逼近法的一般公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
（×）
14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。
（√）
15.一条街道只能设一个路线价。
（×）
16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。
（√）
17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。
（√）
18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。
（√）
19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。
（×）
20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。
（√）
第四部分
单选题:
1、在房地产开发经营风险中，（）属于总体风险。
A.企业管理不善
B.财务坏账
C.人员变更
D.地震
标准答案：
d
解析：
对所有企业都会有影响的风险因素属于总体风险。
而企业管理不善、财务坏账、人员变更均是个别企业的风险因素，地震是会对某地区都有影响的风险，故选D。
2、为确保建筑承包商很好履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期（）。
A.最终付款
B.维修金
C.保留金
D.保险费
标准答案：
c
3、根据（）确定的投资数额，经主管部门审批后，就成为该项工程基本建设投资的最高限额。
A.投资估算
B.设计总概算
C.修正总概算
D.施工图预算
标准答案：
b
解析：
（1）设计概算的含义
由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，以及概算定额项目和工程量计算规则，计算出工程量，并结合概算定额中的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。
设计概算的作用：
①是设计文件的重要组成部分
②是国家确定和控制基本建设投资额的依据
③是编制基本建设计划的依据
④是选择最优设计方案的重要依据
⑤是实行建设项目投资大包干的依据
⑥是实行投资包干责任制和招标承包制的重要依据
⑦是建设银行办理工程拨款、贷款和结算，实行财政监督的重要依据
⑧是基本建设核算工作的重要依据
⑨是基本建设进行“三算”对比的基础
（2）投资估算一般是指在工程项目建设的前期工作（规划、项目建议书和设计任务书）阶段，项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策时，确定建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的相应投资总额而编制的经济文件。
修正概算是采用三阶段设计形式时，在技术设计阶段，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量等内容与初步设计内容相比有出入，为此，设计单位根据技术设计图纸，概算指标或概算定额，各项费用取费标准，建设地区自然、技术经济条件和设备预算价格等资料，对初步设计总概算进行修正而形成的经济文件，即为修正概算。
施工图预算是施工单位在工程开工前，根据已批准的施工图纸，在施工方案（或施工组织设计）已确定的前提下，按照预算定额项目和工程量计算规则，计算出分项工程的工程量，然后逐项套用预算定额单价，累计其全部直接费用，再根据各项费用取费标准，逐项计算，汇总出单位工程造价，同时做出工料分析。
4、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用（）编制工程概算。
A.概算定额法
B.概算指标法
C.施工定额法
D.类似工程预决算法
标准答案：
d
解析：
建筑工程概算是指设计单位在初步设计阶段，根据设计图纸及说明书、概算定额（或概算指标）、各项费用定额等资料，或参照类似工程预决算文件,用科学的方法计算和确定建筑工程全部建设费用的文件.主要有三种方法:
用概算定额\概算指标\类似工程预决算来编制概算.
当拟建工程项目的初步设计文件有一定深度,基本上能够计算出地面\楼面等分部工程项目的工程量时,采用概算定额编制概算.
当一般民用建筑工程或小型通用厂房等工程,在初步设计文件尚不齐备,无法计算工程量时.可采用概算指标编制工程概算.
当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时,应采用与拟建建筑工程相类似的已建或在建工程的预决算编制概算的方法.
5、在房地产开发项目投资估算中，（）的建设费用不应计人公共配套设施建设费。
A.幼儿园
B.储蓄所
C.停车场
D.居委会
标准答案：
b
解析：
具有经营性质的储蓄所不应计人公共配套设施建设费。
6、对建筑承包商而言，在（）情况下，可以采用固定总价合同。
A.开工前对工程内容尚不十分清楚
B.开工前才有完备的施工图
C.设计图纸和技术说明书相当详细
D.有施工图但对工程的某些条件尚不清楚
标准答案：
c
多选题:
1、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及（）。
A.流转税
B.所得税
C.行为税
D.财产税
E.从量税
标准答案：
a,b,c,d
2、下列各项中，（）属于房地产开发企业流动负债。
A.库存设备、材料等占用的资金
B.按规定应交尚未上缴的房产税
C.应付给房地产销售人员的工资
D.向购房单位或个人收取的首付款
E.向购房单位或个人预收的购房定金
标准答案：
b,c,
3、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括（）等项目。
A.生产、经营收人
B.捐赠收人
C.预收款项
D.财产转让收人
E.利息收人
标准答案：
a,d,
解析：
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。
包括：
（一）销售货物收入；
（二）提供劳务收入；
（三）转让财产收入；
（四）股息、红利等权益性投资收益；
（五）利息收入；
（六）租金收入；
（七）特许权使用费收入；
（八）接受捐赠收入；
（九）其他收入。
4、下列关于耕地占用税的叙述，正确的有（）。
A.耕地占用税实行差别定率税率
B.耕地占用税实行差别定额税率
C.耕地占用税具有资源税和行为税双重性质
D.耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象
E.人均耕地越少的地区耕地占用税征收标准越低
标准答案：
b,c,d
解析：
（1）耕地占用税实行差别定额税率，具体分4个档次：
①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含l亩）的地区，2-10元／㎡；②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，1.6～8元／㎡；③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，1.3—6.5元／㎡；④人均耕地在3亩以上的地区，1～5元／㎡。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。
（2）耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。
耕地占用税实行据实征收原则
5、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的（）。
A.增值税
B.消费税
C.个人所得税
D.营业税
E.企业所得税
标准答案：
a,b,d
解析：
教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税
l多选题:
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及（）等。
A.开发土地的成本、费用
B.转让房地产发生的费用
C.与转让房地产有关的税金
D.取得土地使用权所支付的金额
E.新建房及配套设施的成本、费用
标准答案：
a,c,d,
解析：
土地增值税的扣除项目为：
（1）取得土地使用权时所支付的金额；
（2）土地开发成本、费用；
（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是（）。
A.纳税人享受的营业税减免税
B.纳税人偷逃增值税被处的罚款
C.纳税人偷逃消费税被查补的税款
D.纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金
E.纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
标准答案：
c,
3、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有（）。
A.契税实行3％—5％的幅度税率
B.房屋买卖以评估价格为契税计税依据
C.国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据
D.房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税
E.土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税
标准答案：
a,c,d,
解析：
（1）契税的税率为3％一5％.
（2）契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。
征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。
为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
4、货币的职能包括（）。
A.保险手段
B.贮藏手段
C.外汇手段
D.流通手段
E.支付手段
标准答案：
b,d,
5、税收制度是国家处理税收分配关系的总规范，税收（）是税收制度的主体。
A.法律
B.法规
C.规章
D.主管部门
E.监察
标准答案：
a,b,c
解析：
税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。
税收法律、法规及规章是税收制度的主体。
税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成
多选题:
1、按照保险基金的来源不同，可将保险分为（）等。
A.商业保险
B.政策保险
C.财产保险
D.人身保险
E.信用保险
标准答案：
a,b
2、保险所具有的最基本的职能是（）。
A.分散危险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.提高社会福利
E.培养诚信风气
标准答案：
a,b
3、投资基金的特点包括（）。
A.化零为整
B.可通过专业手段降低风险
C.可以享受税收优惠
D.更广泛吸收国外资金
E.固定的收益保证权
标准答案：
a,b,c,d
4、下列各项中，影响年末未分配利润余额的有（）
A.净利润
B.提取盈余公积
C.盈余公积补亏
D.年初未分配利润
E.资本公积转增资
标准答案：
a,b,c,d
5、以下可作为无形资产人账的有（）。
A.租人的专利权
B.补交的土地出让金
C.吸收投资取得的土地使用权
D.无偿划拨取得的土地使用权
E.自行开发并按法律程序申请取得的无形资产
标准答案：
a,b,c,
多选题:
1.从统计学的角度看，下列指标中，（）属于结构相对指标。
A.小区人口净密度
B.小区居住建筑面积密度
C.小区绿地率
D.小区道路用地占总用地的比例
E.小区公共建筑面积密度
标准答案：
c,d
解析：
相对指标反映相关事物之间的数量联系或程度，它是两个有联系指标的比值，即统计相对数。
常用的相对指标有：
结构相对指标、比例相对指标、比较相对指标、强度相对指标和动态相对指标。
结构相对指标=总体部分数值/总体全部数值
结构相对指标（结构相对数）用于反映总体内部的组成状况，一般用百分数或成数表示。
2、根据统计学原理，对某宗地地价定义中（）的描述，可称为品质标志。
A.土地用途
B.土地使用年期
C.价格类型
D.土地权利状况
E.土地出让年期
标准答案：
a,c,d
解析：
标志与指标：
3、变异指标用于描述一组数据的（）。
A.集中趋势
B.离中趋势
C.一般水平
D.差异程度
E.平均水平
标准答案：
b,d
解析：
1）变异指标又称标志变动度指标，是用于反映同总体中各单位标志值差异程度的综合指标。
2）作用：
第一，变异指标可用以说明现象变动的均匀性与稳定性。
如研究城镇居民居住水平时，可以用变异指标反映各类居民居住水平的差异程度。
第二，变异指标可以衡量平均指标的代表性。
变异指标一般与平均指标结合运用，平均指标用于描述标志值的集中趋势和一般水平；变异指标用于描述标志值的离中趋势和差异程度；两者从不同的侧面反映总体的数量特征。
4、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、
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