万年物流园项目.docx
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万年物流园项目
目录
第一章总论……………………………………………………………………4
一、项目名称……………………………………………………………………4
二、项目承建单位………………………………………………………………4
三、项目背景……………………………………………………………………4
四、项目投资概况………………………………………………………………9
五、可行性研究报告的编制原则、依据和范围………………………………12
六、项目研究结论及建议………………………………………………………14
第二章市场分析................................................15
一、行业发展情况………………………………………………………………15
二、行业竞争情况………………………………………………………………16
三、项目产品市场分析…………………………………………………………20
四、项目投资后生产能力预测…………………………………………………28
五、该项目企业在同行业中的竞争优势分析…………………………………28
六、项目企业综合优势分析……………………………………………………29
七、项目产品市场推广策略……………………………………………………30
第三章产品方案和建设规模…………………………………………………31
一、产品方案……………………………………………………………………31
二、建设规模……………………………………………………………………31
第四章、项目地区建设条件……………………………………………………33
一、区位条件……………………………………………………………………33
二、气候条件……………………………………………………………………33
三、基础设施……………………………………………………………………33
四、投资优惠政策………………………………………………………………34
五、社会经济条件………………………………………………………………35
第五章技术方案设计……………………………………………………………40
一、总平面布置…………………………………………………………………40
二、产品生产技术方案…………………………………………………………42
三、辅助公用工程及设施………………………………………………………46
第六章环境保护与节约能源…………………………………………………50
一、环境保护……………………………………………………………………50
二、节约能源……………………………………………………………………54
第七章职业安全与卫生及消防设施方案……………………………………61
一、设计依据……………………………………………………………………61
二、安全教育……………………………………………………………………62
三、劳动安全制度………………………………………………………………62
四、劳动保护……………………………………………………………………63
五、劳动安全与工业卫生………………………………………………………64
六、消防设施及方案……………………………………………………………65
第八章企业组织机构和劳动定员……………………………………………67
一、企业组织机构………………………………………………………………67
二、劳动定员和人员培训………………………………………………………68
第九章项目实施进度与招投标………………………………………………70
一、项目实施进度安排…………………………………………………………70
二、项目实施进度表……………………………………………………………70
三、项目招投标…………………………………………………………………71
第十章招资估算与资金筹措…………………………………………………75
一、投资估算范围和依据………………………………………………………75
二、项目总投资估算……………………………………………………………76
三、资金筹措与还款计划………………………………………………………77
第十一章财务效益、经济和社会效益评价…………………………………79
一、财务评价……………………………………………………………………79
二、社会效益和社会影响分析…………………………………………………84
第十二章项目风险因素识别…………………………………………………86
一、政策法规风险………………………………………………………………86
二、市场风险……………………………………………………………………87
三、技术风险……………………………………………………………………88
四、其他风险分析………………………………………………………………88
五、风险防范对策………………………………………………………………89
第十三章可行性研究结论及建议……………………………………………92
17.1结论………………………………………………………………………92
17.2建议………………………………………………………………………92
附表………………………………………………………………………………94
第一章总论
一、项目名称
1、项目名称
万年县盛达物流商贸项目
2、建设性质
新建工程
二、承建单位
1、建设单位
澳门丰龙（集团）投资发展有限公司
该公司在澳门注册，总资产达30亿人民币，主管产业涉及金融、贸易、项目投资开发、医疗设备、服装、电子器材、酒类等多个产业。
2、联系人及联系电话
徐总
三、项目提出的理由
近年来，万年县经济进入快速发展时期，县委、县政府围绕上饶市委、市政府建设“大商贸、大流通、大物流”的发展定位、提出了打造“区域商贸中心”的战略思想，我们经过考察认为，万年独特的区域优势，经济运行的内在活力正在呈现，商贸要素的聚集条件正在成熟，为此，决定在万年县投资建设物流商贸园。
其理由有三：
首先，今年中央经济工作会议提出，要把推进经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，以扩大内需为战略基点，更加注重推动服务业，尤其是现代服务业的发展壮大。
2013年《万年县县域经济发展先行先试实施方案》以获得发改委批准，这给万年顺势提出大力发展商贸流通，打造“区域商贸中心”创造了好时机、好政策、好环境。
其次，体系完善的交通运输网络是万年发展商贸流通的巨大优势。
万年地处昌、饶、景、鹰四市交汇中心，皖赣铁路穿境而过，德昌高速与景鹰高速、206国道与昌万公路在万年县双十字交汇，全省最大的内河码头、赣东北水运中心——万年港综合码头及配套的疏港公路正在加紧兴建。
上万高速正在推行中，万年水路铁空一体联运的立体交通网基本成型，交通枢纽的地位已经确立。
第三，万年有着许多“人物我有、人有我优”的特色和亮点。
在产业协调发展方面，县工业园是省级生态工业园区，省级民营科技园，凤剿工业园是省级精细化工产业基地，中国（中西部）户外休闲用品产业园落户在万年，2012年园区主管业务收入达到140亿元。
县内拥有国家级农业龙头企业四家，省级龙头企业24家。
一批4星、5星级酒店、综合专业商贸市场以及多个大型旅游项目已完成规划设计，并相继开工建设。
在社会和谐稳定方面，已连续两年获得全省信访工作“三无”县，获得江西省综治2008——2012年度先进集体，2012年公众安全感测评列全省第二，公检法司四个政法部门群众满意度均进入全省前十，可以说万年县经济发展态势良好，社会大局和谐稳定，进一步凸显了宜业宜居宜旅游的良好环境，为打造区域商贸中心奠定了坚实的基础，也为我们在万年县投资物流商贸园坚定了信心。
四、项目背景及建设必要性
1、项目背景
（1）现代物流产业是由多个部门组成的综合性、服务性、基础性产业，经过多年的发展，已经由传统的运输、储存、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等功能逐渐演变为能提供更多增值服务的新兴行业。
现代物流通过提供增值服务，对经济与社会的发展、城市建设以及企业的生产经营产生了显著的作用，其增值性主要包括：
①增加便利性服务———一切能简化手续、简化操作或作业提示、代办业务、24小时营业、传递信息和转账、物流全过程追踪等服务，满足物流消费者的不同需求。
②加快反应速度的服务———快速反应是现代物流发展的动力之一。
可以通过两条途径使过程变快，一是提高运输基础设施和设备的效率，第二种方法是优化物流系统中的各个环节，重新设计流通渠道，以此来减少物流环节、简化物流过程，提高物流系统的快速反应性能。
③降低服务成本———企业把物流作为第三利润源，必须找到能够降低物流成本的解决方案。
可以考虑的方案包括：
采用第三方物流服务商、经营者之间联合，采取物流共同化计划，同时如果具有一定的规模，可以通过采用比较实用但投资比较少的物流技术和设施设备，以及各种物流管理手段，提高物流的效率，降低物流成本。
④延伸服务———将供应链集成在一起的服务。
向上可以延伸到市场调查与预测、采购及订单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、贷款回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等。
上诉各种服务具有很高的增值性，但也是最难提供的服务，能否提供此类增值服务已成为衡量一个物流企业是否真正具有竞争力的标准。
（2）近年来，江西省提出“对接长珠闽，融入全球化”的发展总战略，加快了对接长三角，珠三角和闽三角三个经济发达地区的步伐，开放型经济取得突破性进展，迅速发展的经，为加快物流业的发展提供了良好的基础。
物流业将在“中西部地区崛起”、加强与东部沿海发达省、市联系，促进区域协调发展的过程中，发挥日益重要的作用。
同时，《江西省现代物流业“十二五”发展规划》提出：
到2015年，构建较为完善的现代物流服务体系，主要包括建成与经济发展相适应的，与国际通行规则接轨的社会化、专业化现代物流网络，形成多种运输方式相协调的物流运势格局，建设一批重点物流基础设施，培植一批现代物流龙头企业。
该规划还提出：
“十二五”时期我省现代物流空间布局结构：
以南昌为核心枢纽，以服务鄱阳湖生态经济区城市群和产业集聚区为基础，构建支撑中部地区物流发展，服务全国的现代物流体系。
建设五大物流服务大通道，突出现代物流业的服务功能，将行业内生发展与对外开放相结合，将我省鄱阳湖生态经济区城市群和产业集聚区与周边发达地区最具活力的经济区域相连接，促进我省与发达地区的产业对接。
以上饶、景德镇为枢纽，以对内服务好鄱阳湖生态经济区东北产业集聚区、对接连接长三角经济区为主要任务，建设赣东北物流服务大通道。
上饶位于赣、闽、浙、徽四省交界处，交通区位优势明显。
浙赣铁路、皖赣铁路、横南铁路、和福铁路、杭南长客专，沪昆、济广、杭瑞、昌德、上德、上武高速、320、206国道，东西横贯，南北穿行，鄱阳湖沟通23条航道，北出长江，内河湖泊通航一千多公里，上饶三清山机场、宁德上饶港出海码头在“十二五”期间建成。
全市已形成水、陆、空立体交通运输体系，承东启西、沟通南北。
“十二五”时期重点规划发展三大物流基地：
一是上饶中心城区物流基地，以信州区为中心，发挥浙赣铁路、沪昆高速、320国道及建设中的合福、杭南长客专的作用，成为长三角、海西经济区接洽江西的物流门户。
二是鄱余万物流基地，以鄱阳湖为中心，包括余干县、万年县，发挥皖赣铁路、济广高速、206国道、昌德高速的作用，利用南昌、九江地区物流集散和辐射，沟通湖北、安徽及中西部地区。
三是德婺物流基地。
以德兴为中心，包括婺源，发挥皖赣铁路、杭瑞高速、上德高速及建设中的合福高铁的作用通达皖、浙。
建设赣东北物流服务大通道为上饶、景德镇提升做强传统产业，布局战略性新兴产业提供物流保障，同时对接长三角，承接长三角地区产业转移，实现区域协调发展。
（3）《鄱阳湖生态经济区规划》提出要大力发展商贸物流业和加快上饶物流节点城市建设。
按照《上饶市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求：
依托赣浙闽皖交接区域现代综合交通枢纽，整合现有的物流资源，协调发展各种运输方式，构造高效便捷、货畅其流、布局合理的现代物流网络。
加快建设上饶市物流公共平台，逐步形成以信息技术为支撑的现代物流服务体系。
推进物流基地建设，发展第三方物流，增强物流基地的现代仓储、多式联运、加工配送、商品批发、展览展示和电子商务功能，把上饶建设成为国内区域性重要物流节点城市。
（4）《万年县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：
全面繁荣商贸物流业。
立足区位优势、交通条件、产业基础和物流需求，全面推进鄱阳湖物流基地和口岸、粮食流通节点等重大物流项目，加快发展现代化仓储、配送加工、多式联运、商品批发和信息服务“五位一体”的现代物流业。
力争到2015年，过亿元的物流企业达到10家，第三方物流市场占有率达20%；现代服务业增值达到18亿元，年均增长12%，从业人员达到10万人以上。
根据《鄱阳湖生态经济区规划》、《江西省现代物流业“十二五”发展规划》、《上饶市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《万年县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相关要求，在以上建设背景条件下，项目单位提出了本项目的建设。
2、项目建设必要性
（1）发展物流业对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日益扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。
于此相适应，被普遍认为企业在降低物资小号、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。
加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
2001年3月由国家经贸部、铁道部、交通部等六部委联合印发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，推进了全国各地发展物流产业的进程。
随着工业经济的增长，物流经济也将成倍数增长。
（2）发展现代农产品物流业，是有效解决“三农”问题、建设社会主义新农村的重要组成部分，对于开拓农村市场意义重大。
万年县及周边地区农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。
发展现代农产品物流，降低农业和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值，而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，有利于保障城乡居民的根本利益，稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。
农产品加工与物流协同发展，是提高与实现农产品价值，降低农产品流通成本，解决农户单个家庭小生产和社会大市场这一矛盾的重要手段，也是加快地方农业经济发展，提高人们生活水平，落实国务院有关解决“三农”问题的文件精神的战略举措。
优化整合现有农产品物流资源，构筑现代农业产品流通体系，加快农产品加工与农产品流通现代化进程，对拉动我县农业经济发展，特别是对推动地方社会经济的发展，有着十分深远的意义。
（3）发展现代物流业是经济结构调整的需要
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新发展阶段，抢速度、降成本成为竞争的焦点。
由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低速度就成为关键。
只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业竞争能力。
（4）发展现代物流业是流通方式创新的需要
随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。
过去单纯靠一买一卖赚取差价的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。
发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。
因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。
现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。
五、项目投资概况
1、项目名称
万年县盛达物流商贸园项目
2、拟建地点
项目选址位于江西省万年县万盛大道以东、思衍路以北、建业大街以南一地块。
3、建设期限
本项目的建设时间拟计划为2013年6月至2015年5月，建设周期为2年。
4、建设内容与规模
万年县盛达物流商贸园项目建设内容主要包括：
仓储配送区、加工包装区、商贸交易区、综合信息服务管理区和生活服务配套综合区五个功能区。
项目总规划用地面积为平方米（合270亩），总建筑面积为平方米，其中：
仓储配送区建筑面积为42000平方米、加工包装区建筑面积为16000平方米、商贸交易区建筑面积为42000平方米、综合信息服务管理区建筑面积为6000平方米、生活服务配套综合区建筑面积为21000平方米。
项目建筑占地面积为93000平方米，建筑密度为51.67%，绿地率为19%,容积率为0.86。
项目建设内容与规模具体情况如下表：
项目建设内容与规模表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
合270亩
2
建筑物占地面积
㎡
93000
3
建筑密度
51.67%
大于35%，符合要求
4
绿地率
19%
小于20%，符合要求
5
容积率
0.86
大于0.7，符合要求
6
总建筑面积
㎡
6.1
仓储配送区
㎡
70000
①
仓库
㎡
40000
4栋1层
②
冷藏库
㎡
5000
1栋1层
③
保鲜库
㎡
5000
1栋1层
④
物流配送中心
㎡
20000
2栋2层
6.2
加工包装区
㎡
16000
①
流通加工中心
㎡
8000
1栋1层
②
包装服务中心
㎡
8000
1栋2层
6.3
商贸交易区
㎡
42000
①
批发交易市场
㎡
30000
2栋3层
②
产品展示中心
㎡
12000
2栋3层
6.4
综合信息服务管理区
㎡
6000
①
信息服务大楼
㎡
3000
1栋3层
②
管理服务大楼
㎡
3000
1栋3层
6.5
生活服务配套综合区
㎡
21000
①
办公楼
㎡
6000
1栋6层
②
员工宿舍
㎡
12000
2栋6层
③
员工食堂
㎡
2000
1栋2层
④
其他配套设施
㎡
1000
门卫、配电室、供水房
7
散货堆场
㎡
12000
不计入容积率
8
停车场
㎡
18000
不计入容积率
9
道路工程
㎡
22800
不计入容积率
10
绿化工程
㎡
34200
不计入容积率
5、项目定位及目标
经充分考虑当地经济、社会条件、产业基础、物流需求以及公司实力等多方面的综合情况，本项目拟建成集办公、仓储、商贸、流通加工、商务信息服务等功能于一体的现代化大型物流商贸园，其功能主要为负责各中商品货物的仓储、交易、流通加工、运输、配送、周转工作。
该项目的建设实施立足于高起点、高标准，使之达到国家有关商品仓储、交易、流通设施标准和功能；主要依托万年县精细化工、户外休闲用品、光伏能源、食品加工｛肉制品、大米、油茶等｝等产业基地的优势，努力打造赣东北区域物流、资金流、信息流的集散中心。
项目建成投入运营后，具有仓储200万吨货物的能力，实现商品货物日流量达55000吨，年货物周转量达2000万吨的目标。
6、项目投资资金及效益情况
（1）项目总投资与资金筹措方式
本项目计划总投资额为40026.59万元。
其中：
建筑工程费为22201.12万元，设备购置费为7601.03万元，安装工程费为380.05万元，工程建设其他费用为6509.79万元（包括土地费用3567.18万元），预备费用为1834.6万元，铺底流动资金为1500万元。
该项目建设资金来源全部由企业自筹解决。
（详见下文投资估算与资金筹措章节）
（2）项目效益情况
项目建成进入投入运营后，预计年产营业收入为7876.53万元，年创税额达1527.5万元，达产期年利润总额为4377.2万元，投资利润额为10.9%（达产期），投资回收期为11.0年（含建设期2年）。
同时，本项目为当地及周边企业提供专业化的物流仓储、配送。
流通加工、批发交易等服务，具有较强的辐射带动作用，带动其上下游相关产业发展，解决当地居民就业问题。
预计项目的实施将间接带动入园企业年营业收入达30亿元，年上缴税收额达1亿元，可解决2000多人就业。
7、项目主要经济技术指标
财务评价指标汇总表
指标名称
单位
数值
备注
财务基准收益率
%
8
项目投资财务内部收益率（所得税后）
%
9.54
项目投资财务净现值（所得税后）
万元
4837.92
投资回收期（含建设期/所得税后）
年
11
总投资收益率（达产期）
%
10.9
资本金财务内部收益率（达产期）
%
9.54
资本金净利润率（达产期）
%
8.2
最大资产负债率
%
0
盈亏平衡点
%
38.7
项目总投资
万元
40026.59
流动资金
万元
1500
达产期销售或营业收入
万元
7876.53
达产期年营业税金及附加
万元
433.2
达产期总成本
万元
3066.2
达产期年经营成本
万元
1673.8
达产期年利润总额
万元
4377.2
达产期年所得税
万元
1094.3
六、报告编制原则、依据和范围
1、编制原则
（1）力求全面、客观地反映实际情况，采用先进适用的技术，以经济效益为中心，节约资源，提高资源利用率，做好节能减排，在采用先进技术的同时，做好投资费用的控制。
、
（2）根据建设单位和所在地区的实际情况，合理制定产品方案及工艺路线，设计上充分体现设备的技术先进，操作安全稳妥，投资经济适度的原则。
（3）结合企业所在地现状，充分发挥当地现有公用工程的潜能，本着节省投资的原则，最大限度利用现有公用工程设施。
（4）认真贯彻国家产业政策和企业节能设计规范，努力做到合理利用能源和节约能源。
采用先进工艺和高效设备，加强计量管理，提高装置自动化控制水平。
（5）总图布置：
根据拟建厂区的地理位置，地形、地势、气象、交通运输等条件及安全，保护环境、集约节约用地原则进行布置；同
升级会员 