商业地产知识Word下载.docx
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大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；
而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。
5、大卖场
一般来说，对大卖场（hyper－market）的定义是：
卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。
大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。
在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。
6、商业街
商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。
7、主题商场
其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。
厦门大学管理学院任孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；
但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；
二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；
三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。
同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。
整个商场的商品只突出一个主题。
主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。
在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。
8、“销控”
销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。
部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得。
在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。
从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。
9、空置率
国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）数量，与全社会所有存量房的数量之比。
我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。
其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。
所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；
隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。
10、进深
在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
常识上说，商铺的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。
一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。
通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。
11、层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
12、产权式商铺
产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。
当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
13、招商
招商其实就是招商引资。
招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。
14、返租卖铺
返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。
为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。
由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。
因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
15、虚拟产权式商铺
在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。
这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。
16、售后包租
售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。
17、框剪结构
框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。
因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
框剪结构的变形是剪弯型。
众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。
剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。
对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。
18、剪力墙结构
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。
这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。
19、物业管理
广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。
狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。
理论上可总结为：
由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。
它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。
（1）物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。
（2）物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。
（3）物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。
（4）物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。
（5）物业管理同社区建设密切关联。
物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。
20、节点
节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。
商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
21、地标
地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
22、区位
综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
23、板块
板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
24、设计先于开发
开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。
如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。
25、科学理性经营
收益性物业重在后续的经营。
发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。
商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。
如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。
在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。
26、底商
底商是指住宅的第一层、第二层。
一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。
开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。
27、宏观调控
宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。
它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。
宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。
宏观调控的主要内容包括：
①国家合理地制定各项经济政策和措施，如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策，以控制总量平衡，规划和调整产业布局；
制定财政政策和货币政策，调节积累和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；
建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等。
②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等。
③科学地编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。
28、营销模式
一般来说，营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。
广义营销模式是指通路所采取的商业形态，如药店、医院、电视直销等；
狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式，它是与产品的虚拟价值密不可分的。
29、REITs
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
（详见本期第64页《REITs的来龙去脉》）
30、融资租赁
融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别，只不过在租期结束时，租赁物件的产权转移给施工单位。
现在已经出现的“分期付款，约定产权转移”和“以租代售”就是这个基本模式。
他是通过所有权和使用权分离的特征，解决施工企业信用度不高的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大部分中小企业都是通过融资租赁解决。
因此融资租赁和传统租赁不同的是：
它可以通过租赁销售，也可以通过租赁融资。
这是我们传统租赁所不能解决的。
第一、概念
一、什么是商业地产？
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
二、商业房地产的类别划分？
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；
对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
三、什么叫购物中心？
”
四、什么叫MALL？
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。
较新版本的美国词典释意：
“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。
”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：
“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall”“商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。
Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。
青少年觉得mall很酷，流连忘返；
成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。
五、什么叫超市？
超市是超级市场的简称，英文叫“supermarket"
六、步行街的起源？
为什么是步行街？
这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？
商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。
依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。
据专业人士分析：
在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。
在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。
步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：
休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。
中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：
景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。
由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。
从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。
所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。
当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。
人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。
沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。
这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。
真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店的概念？
•什么是专卖店？
专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。
•什么是便利店？
便利店，英文简称CVS（ConvenienceStore）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。
该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。
便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务等多诸方面：
如远离购物者的居住区，需架车前往；
卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；
结账时还要忍“受大排长龙”等候之苦，以上种种使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。
于是人们需要一种能够满足便利店购买需求的小超市来填补空白。
•什么是连锁店？
连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。
八、什么叫街铺？
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"
商铺"
做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；
区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
什么叫底商？
底商，是指住宅的第一层、第二层。
九、什么叫写字楼？
无论从哪方面出发，都是要重视人的需求和需求可能的变化。
但这里必须有两层考虑：
首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：
一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：
对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：
比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；
二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；
三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。
其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。
从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：
对健康的需求和人对文化的需求。
这两点主要由环境系统来提供：
内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；
外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。
什么叫场所精神？
所谓场所精神来源于古罗马，“根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质”。
十、什么叫公寓？
比较广泛的.针对年轻人有青年公寓,针对老年人有老年公寓等等.建造什么样的公寓,我理解为要根据地块位置\周边环境及市场消费等情况而定.
酒店式公寓？
指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；
公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型，由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。
酒店式公寓不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件
什么叫酒店？
其分级标准是什么？
CONCIERGE是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的“礼宾司”。
1929年10月6日，11位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起，建立友谊和协作，这就是金钥匙组织的雏形。
1952年4月25日，欧洲金钥匙组织成立，1972年絯组织发展成为一个国际性的组织，目前，国际金钥匙组织共有34个国家和地区参加，约有会员3500人。
国际金钥匙组织的国际性标志为垂直交*的两把金钥匙，代表两种主要的职能：
一把金钥匙用于开启饭店综合服务的大门；
另一把金钥匙用于开启城市综合服务的大门。
也就是说，饭店金钥匙成为饭店内外综合服务的总代理。
国际金钥匙组织利用遍布全球的会员所形成的网络，从而使金钥匙服务有着独特的跨地区、跨国界的优势。
酒店金钥匙的服务宗旨，是在不违反国家法律的前提下，使客人获得满意惊喜的服务。
我们提供：
从接待客人订房，安排车到机场、车站、码头接客人，根据客
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