建筑业房地产业营改增新政策及疑难问题处理DOCWord格式文档下载.docx

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1、年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

2、办理一般纳税人资格年应税销售额标准为500万元（含本数）。

财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。

财税[2016]36号附件1、2】

二、营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境内销售，再用“以接受投资形式转移土地使用权”的方法进行纳税筹划还有多大意义？

（一）建筑服务征税范围：

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。

包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

1.工程服务。

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

2.安装服务。

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。

3.修缮服务。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

4.装饰服务。

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。

5.其他建筑服务。

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

（二）销售不动产征税范围：

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

财税【2016】36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》】

（三）不征税收入：

1、非经营性活动收入：

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

（1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

③所收款项全额上缴财政。

2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

财税【2016】36号附件1】

2、住宅专项维修资金：

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

财税【2016】36号附件2】

3、企业重组收入：

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

教师讲解：

营业税时期，企业以土地、不动产对外投资不征营业税，这次，营改增取消了这一规定，也就意味着今后企业再“以投资的形式转移土地使用权”将不会享受到任何税收优惠。

表面上看，这对投资企业失去了一条不交、少交税款的途径。

其实，实际影响并不大，如果投资环节不征税，就意味着下一个环节取得不了增值税专用发票，没有进项税可扣除。

因此，不会有哪一个不相干的企业愿意以这种方式取得土地或者不动产。

因此，实施这种策略也就成了投资方的一厢情愿，在实际工作中做成的可能性很小，几乎为零。

因此，再以这种手段进行纳税筹划其实际意义可能并不大。

（四）视同销售服务、无形资产或者不动产：

1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

《营改增实施办法》（财税[2016]36号附件一）关于视同销售的规定与原来有所不同，表面上看视同销售业务的范围比原来窄了，主要针对“无偿”提供服务、“无偿”转让不动产和无形资产等没有定价的业务。

其实，在实际工作中，以房抵债、以房进行非货币性资产交换、以房屋分配股利等行为，企业一般都已经按照会计准则的规定进行了收入处理，所以，也就不再存在所谓视同销售的问题了。

（五）“有偿销售”和“境内销售”的界定：

有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：

1、服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；

2、所销售或者租赁的不动产在境内；

3、所销售自然资源使用权的自然资源在境内；

4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

1、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。

2、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。

3、境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

【例2】是否属于有偿服务判定：

某建安公司与某某广告公司均于2016年5月被认定为增值税一般纳税人。

2016年8月，建筑公司为广告公司免费提供高速公路广告牌焊接安装服务，但是，按照合同规定，广告公司须将自己在市区租用的一块户外广告牌提供给建筑公司免费使用半年，该广告牌年租金8万元。

计算建筑公司、广告公司各应缴纳增值税（不考虑进项税额）。

分析：

以上交易，交易价款予以抵销，但是，交易行为确实存在，交易价格是可以衡量的，因此，仍应视为有偿交易。

建筑公司应确认建筑服务收入4万元，广告公司应确认为广告收入4万元。

建筑公司应纳增值税＝4÷

（1＋11%）×

11%＝0.40万元

广告公司应纳增值税＝4÷

（1＋6%）×

6%＝0.23万元

【例3】境内业务与境外业务判定：

某国内建筑设计公司，2016年8月为国外一家企业提供建筑设计业务，收取含税设计费1300万元人民币；

2016年9月，接受境外服务机构提供的技术咨询服务，支付境外服务机构咨询费240万元人民币，计算该公司应缴纳、应代扣代缴增值税（不考虑进项税额）

1、该公司提供的设计业务虽然在国外，但是，机构在境内，按照属人的原则，仍应判定为境内服务，应按照“研发和技术服务”税目征收增值税。

但是，根据财税【2016】36号文件规定，“境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零”。

2、提供咨询服务的机构虽然在境外，但是，接受咨询服务的机构在境内，按照属地的原则，仍应判定为境内服务，应按照“鉴证咨询服务”税目代扣代缴增值税。

应代扣代缴增值税＝240÷

6%＝0.14万元

三、营改增后，我国的增值税税率、征收率分为几档，其中建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的税率、征收率是多少？

（一）增值税税率（5档）

1、17%的税率：

除另有规定外，纳税人销售或者进口货物、提供加工修理修配劳务、提供有形动产租赁服务，税率为17%。

2、13%的税率：

纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

（1）粮食、食用植物油；

（2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、民用煤炭制品；

（3）图书、报纸、杂志；

（4）饲料、化肥、农药、农机、农膜；

（5）国务院规定的其他货物。

3、11%的税率：

提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

4、6%的税率：

提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外）、日常服务，税率为6%。

5、“0”税率：

纳税人出口货物、提供财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零；

但是，国务院另有规定的除外。

《增值税暂行条例》、财税[2016]36号附件1】

（二）征收率：

增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（销售不动产5%）。

1、除建筑业、房地产业以外，以下业务可以选择3%征收率

（1）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：

①县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。

②建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

③以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖瓦）。

④用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

⑤自来水。

⑥商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

⑦小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按照简易办法依照3%征收率。

一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。

（2）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：

①寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）

②典当业销售死当物品；

③经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。

（3）对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

2、以下业务可选择依照3%征收率减按2%征收增值税。

（1）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

（2）2008年12月31日以前未纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

（3）2008年12月31日以前已纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

（4）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

（5）纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。

（6）销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

3、依3%征收率减按2%征收销售额确认：

纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/（1+3%）

应纳税额=销售额×

2%

《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）、《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）、《财政部　国家税务总局关于简并增值税征收率政策的知》（财税〔2014〕57号、《关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号附件1）】

4、销售自己是用过的固定资产：

纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2015年第90号，2015年12月22日）】

（三）兼营增值税税率的确定

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

【《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号附件2】

【例4】兼营业务税率与征收率的选择：

某建材生产经营公司，为增值税一般纳税人。

主营建材生产销售、建筑机械租赁，企业对货物销售和营改增之前购进的建筑机械租赁业务选择简易征收办法，对于营改增之后购进的建筑机械租赁业务选择按照一般方法计税。

当期实现含税收入1428万元，其中自产沙土、石料销售收入757万元，营改增之前购进建筑机械租赁收入268万元，营改增之后购进建筑机械租赁收入375万元，销售营改增前购置的固定资产收入28万元。

以上业务均分别核算，选择合适额的税率、征收率计算应缴纳增值税（不考虑进项税额）。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号附件2规定，对于“兼营”业务，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，如果能够分别核算的，应按照不同的税率、征收率计算缴纳增值税。

按照相关规定，销售自产沙土、石料征收率3%，建筑机械租赁征收率3%，销售营改增之前购置的固定资产征收率“依3%减按2%”，建筑机械租赁税率17%。

销售自产砂石、租赁营改增之前购进建筑机械应纳增值税＝（7570000＋2680000）÷

（1＋3%）×

3%＝519029.12元

销售营改增之前购固定资产应纳增值税＝280000÷

2%＝5436.89元

租赁营改增之后购进建筑机械应纳增值税＝3750000÷

（1＋17%）×

17%＝544871.79元

合计：

应纳增值税＝519029.12＋5436.89＋544871.79＝1069337.80元。

假设企业不能分别核算，应纳增值税＝14280000÷

17%＝2074871.79元

四、营改增后，建筑业、销售不动产业纳税义务发生时间是如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？

营改增后，哪些业务的增值税归地方税务局代征？

（一）增值税纳税义务、扣缴义务发生时间：

1、增值税的纳税义务放生时间为：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；

先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

4、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

（二）征收管理：

营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。

纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

财税[2016]36号附件1】

1、提供建筑服务：

收取款项的以实际收款日期为应纳税义务发生时间；

未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，以建筑服务完成的当天为纳税义务发生时间。

建筑服务完成应以实际完成当天（以完工进度或竣工验收当天）为准；

纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、销售不动产：

预售房不到纳税义务发生时间

未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期；

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。

不动产权属是否变更应以办理房屋产权证为准。

五、营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用如何处理？

如果发生兼营、混合销售、减免税、销售折扣、销售折让、销货退回如何掌握，如何确认价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？

销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定除外。

（一）价外费用的处理：

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

价外费用，具有方向性、依附性、确定性等特性。

只有同时满足以上不同特性，价外费用才能够予以确认。

即：

（1）必须是服务方向被服务方收取。

被服务方向服务方收取的销售返利、赔偿款等不属于价外费用。

（2）服务行为必须发生。

价外费用是在销售价款之外额外收取的费用，如果销售行为不存在，未收取销售价款，单独收取的其他款项，不能视为价外费用，不需计算缴纳增值税。

（3）收益形成既成事实。

各种保证金、押金，在收取、担保、抵押过程中不能确认为价外费用，担保、抵押期满后，确实形成收益时再计入价外费用征税。

【例5】价外费用判定：

某施工队于2016年5月开始挂靠在天元建筑公司名下经营。

双方约定挂靠期为2年，施工队每年向天元建筑公司缴纳挂靠管理费5万元，并允许施工队以天元建筑公司第三分公司的名义对外经营。

经营期间所有税费支出由施工队自己负责。

为防止施工队经营期间发生违法经营，合同签订后施工队向天元建筑公司缴纳保证金3万元。

经营期间如无不良行为，合同期满如数退回，如果发生违法行为从3万元保证金中扣除，余额退还，如保证金不足支付，由施工队另外补足。

2017年11月，因施工队违章施工，被建筑管理部门处以2万元罚款。

2018年5月合同期满，天元公司按期收取全部管理费用，并如数退还剩余的1万元保证金。

本案中收取的保证金是否应作为价外费用计算缴纳增值税？

如果作为价外费用，纳税义务发生时间如何确定？

退回的保证金最后没有实际收取，不具备确定性，因此，也就不具备方向性、依附性，不能作为价外费用计算缴纳增值税。

实际扣留并支付的保证金，既符合确定性原则，也符合方向性、依附性原则，应作为价外费用计算缴纳营业税。

另外，支付罚款时间即应被视为收取款项时间。

因此，纳税义务发生时间应为2017年11月实际支付违章罚款的时间。

天元公司对施工队提供的是挂靠服务。

按照现行增值税规定，应属于“现代服务——商业辅助服务”业务。

应该按照6%税率征收增值税。

但是，需要注意，价外费用一般都为含税收入，征税时应还原为不含税收入。

（二）兼营、混合销售、减免税业务的处理：

1、纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；

未分别核算的，从高适用税率。

2、一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；

其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

3、纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；

未分别核算的，不得免税、减税。

（三）折让、折扣业务的处理：

1、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；

未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

2、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值