关于购买商品房注意事项Word文档格式.docx

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　　由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

等额本金还款法

　　即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

　　计算公式：

　　每月应还本金：

a/n

　　每月应还利息：

an*i/30*dn

　　注：

a贷款本金i贷款月利率n贷款月数an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次类推dn第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推

　　由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额=月还本金×

月利率）。

例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！

　　此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

　　也就是说，等额本息还款法实际上是等比数列，等额本金还款法是等差数列。

　　可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。

如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

误区

　　许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。

1贷款利息的多少由什么因素决定

2大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。

同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。

　　银行利息的计算公式是：

利息=资金额×

利率×

占用时间。

　　因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。

这是铁定不变的道理！

　不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。

其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。

可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。

优缺点

　　优点：

每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。

每月承担相同的款项也方便安排收支。

　　缺点：

由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

　　适用人群：

收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

决定因素

　　钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。

　　等额本息还款法案例

　　不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。

　　可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。

案例

　　设定贷款的基本条件是：

　　即贷款人申请的为首套住房贷款，享受基准利率下浮15%的优惠政策，2008年5月15日为贷款发放日，贷款金额为30万元，贷款年限为20年。

　　等额本息：

还款利息243616元

　　大多数房贷客户选择的还款方式为等额本息还款法，即每月均摊贷款本金和总利息，各月还款金额相同，这种情况下，30万元20年的房贷，按5年期以上贷款优惠利率6.66%计算，每个月的还款金额为2265.07元（还款期内每月所还款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）后共偿还银行贷款利息243616元，本息合计为543616元。

申办流程

　　1、递交申请材料

　　2、银行受理（调查、审批）

　　3、双方签订授信合同

　　4、办理抵押担保，额度生效

　　5、当您需要使用贷款时，可以通过银行营业网点、自助设备和网上银行自行办理借款、还款手续

还款信息

　　首付比率：

一般情况下，一手房首付20%、二手房首付30%。

第二套房首付款最低4成，贷款利率相当于基准利率1.1倍。

　　支付利息款：

405742.77元（贷款50万，还款30年，贷款利率6.65%%计算）。

　　费率：

保险费:

客户自愿选择向保险公司投保,银行不收取保险费；

律师费：

银行不收取客户律师费，担保费视办理业务品种而定。

　　优惠利率：

贷款利率最低可按照中央银行规定同期限人民币基准利率的0.85倍执行。

　　贷款期限：

个人一手房最高为30年，个人二手住房贷款的期限最长不超过20年。

　　放款时间：

一般情况下，三到五个工作日即可放款，具体时间视申请人情况而定。

　　房龄要求：

理二手房贷款时房龄最长20年。

　　其他特点：

每月归还相等的金额。

选择

　　从某种意义上说，购房还贷，等额本金法（递减法）未必优于等额本息法（等额法），到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。

“等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；

“等额本金还款法”（递减法）就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。

　　两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。

由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。

举例来说，A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元，期限10年，合同生效时间为2005年6月20日。

A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。

如不考虑国家在利率方面的调整因素，A每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123846元。

B第一个月还款额为1200.83元，以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。

最后一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122233.90元（注：

计算B的还款额时，假定每月都为30天，实际还款应以每月实际天数计算）。

所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10万10年为例，B比A要少支付利息1612.10元。

适合自己的才是最好

和等额本金还款法

　　购房按揭的还款方式主要有两种，即等额本息还款法（等额法）和等额本金还款法（递减法）。

前者是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额；

后者是以每月为利息清算单位，就是说，消费者每月还款的数额是由每月所还的本金，加上上月贷款总额产生的利息构成，其中每月所还本金就是消费者贷款总额除以贷款总月数得出的数额。

　　传统的观点认为，等额法有一个好处，就是每个月还款的数额是固定的，在消费者月收入相对固定的情况下，一般不会因为还款而感到压力；

而递减法前期本金基数较大，产生的利息就比较多，消费者前期的还款压力是比较大。

在计算中记者得到这样的数据：

采用等额法每月还款额为3235.6135元，而采用递减法第一个月和最后一个月的还款额分别为4270.67元、1672.70元。

由此可以得出，采用递减法，首月还款要比等额法高1035.0565元，最后一个月还款则比等额法少低1562.9135元。

可见，选择递减法，前期还款相对较重，但如果能咬咬牙经受住“三板斧”，那么还款数额会逐月减少，还款压力也会变得越来越轻松，最后节省大笔的利息支出，还是非常值得的。

办理银行按揭贷款流程主要步骤

1.选择房产

购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。

2．办理按揭贷款申请

在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，购房者应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3.银行审查

银行受理购房者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。

如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，购房者盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

4.签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。

5.签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

6.办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。

对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。

7.开立专门还款账户

置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

银行按揭购房流程

1.签订《意向登记协议书》并交付订金 

目前万科在大连的在售楼盘：

大连万科城市花园。

您可以先登录我们的网站了解该项目的相关信息。

在销售现场，开发商将依法向您明示或出示以下证书和文件：

《商品房销售管理办法》

《城市商品房预售管理办法》

《城市商品房预售管理办法》

《商品房买卖合同示范文本》

《业主临时公约》

《前期物业管理服务合同》

实施房屋白蚁预防的证明文件

2.签订《预订书》并交付定金

选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料前往销售中心办理《预定书》签订并付定金（或将意向登记金转为定金）：

身份证原件

意向登记协议书

《预定书》

3.交付首期房款

签订预定书后的10个自然日内，您需要携带以下资料前往销售中心办理签约及首期款交付等手续：

身份证原件；

《预定书》原件；

定金收据原件。

备注：

付款方式可采用银行转帐、刷卡等方式。

4.签署《房地产买卖合同》

请您按所签署的《预定书》规定的时间，签署买卖合同时须提供以下资料：

交款收据原件

《预定书》原件

5.办理银行按揭 

签署《房地产买卖合同》的当日，您需要准备资料向银行申请按揭。

1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：

年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士；

年龄与按揭年限之和男性不超过70，女性不超过65（具体事宜以相关银行确认为准）；

具有稳定合法的职业和收入来源。

2、办理按揭手续时需提供以下资料：

身份证、户口簿，婚姻证明，首期款收据原件；

加盖单位公章的收入证明一份，；

银行要求的其他资料：

如定期存折、股票市值证明，其它房产证明等

收费项目

收费参考

收费单位

借款合同印花税

贷款额乘以万分之0.5

税务部门

抵押登记费

200元

房地产交易市场

产权代办费

300元

代办机构

权证费

160元

保险费

贷款额乘以保险费率乘以贷款年限 

保险公司

合同见证费

按银行要求收取

律师所

契税

总房款乘以百分之1.5

房地产交易市场（银行代收）

住房维修基金

建筑面积乘以40元/平方米

购房合同印花税

总房款乘以万分之三

6．开始还款并领取银行《还款计划》

办理银行按揭并签署《贷款合同》后，您需按银行规定时间开始还款，并在接到银行电话通知后凭身份证原件到按揭银行领取《还款计划》和回单。

7．办理房屋交付手续

开发商在双方签署的《房地产买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的地址和方式将《房屋交付通知书》及相关资料给您，并通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。

注意事项:

费用按物业公司要求收取，具体见各楼盘《入住指引》

8．办理《房产证》

按揭银行委托中介机构到房地产交易市场代办《产权证》。

《产权证》办出后直接转与按揭银行作抵押。

按揭付款客户等付清房款后凭身份证到按揭银行领取《产权证》。

买房除了“五证”还需要什么——签署商品房预售契约前买家应注意的几个问题

随着房地产市场的逐步发展，政府房屋土地管理部门对于房地产经营活动的宏观控制和管理愈加规范，相关各项法律法规的配套也日臻完善，广大购房人的法律意识也正在逐步提高。

现在购买商品房的买家都知道在购房前应通过核验开发商是否具备“五证”（国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》）。

从去年开始，更有相关法规要求开发商在售房时除须向买家提供“五证”外还须提供住宅质量保证书和房屋使用说明书。

以上核验程序是正确必要的，但为更进一步搞清楚施工项目及其开发商的合法性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，我认为，买家还应注意仔细了解以下情况。

所购房产是否已设置抵押权或第三方权益？

开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。

根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人（一般为借款人）不得处置抵押物。

因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证买家购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。

因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用证时，须注意该证书上：

“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。

如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，买家应请开发商介绍清楚抵押权人（一般为贷款行）是否同意预（销）售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书；

并在办理产权过户手续之前请开发商告知原设置的抵押是否已经解除。

如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。

目前存在的问题是：

由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。

开发商是否超面积销售？

有的销售许可证上注明着可销售范围，如楼座、楼层、数量、总共多少平方米等。

为什么会这样呢？

这会对买家购房有何影响？

内、外销商品房预售（销售）许可证上的准售建筑面积是房屋土地管理部门综合考虑开发商已支付的土地出让金情况、房地产是否设置抵押等因素，对开发商可预（销）售多少房产的批准面积。

开发商必须在该许可证批准的范围内销售其开发的商品房，超过许可证上批准销售条件的，不能确保得到房屋土地管理部门的预售登记，买家权益也因而不能得到有效保障。

为有利于房地产开发顺利进行，推进工程建设的进展，使开发商先收到的购房款可以用来缴纳其余未交的土地出让金的问题上，有关管理部门在操作上采取了变通的办法，即允许部分开发商先支付40%的土地出让金，取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时允许开发商预售一定比例的商品房；

剩余商品房待开发商补齐余下60%土地出让金后方能准予预售。

需说明的是，正式颁发的国有土地使用证上加盖政府房屋土地管理部门出让土地使用证专用印鉴，面临时国有土地使用证上仅加盖政府房屋土地管理部门的印鉴及政府房土地管理部门临时土地使用证专用章。

这样，销售范围与开发商所交土地出让金就存在对应关系，在销售许可证上便有相应的销售范围，如果同时开发商取得的国有土地使用证是临时的证书，那么买家应在购房时了解所购房产是否包含在政府准予销售的范围内，关注内、外销商品房预售许可证上的准售面积与开发商已售面积，开发商是否超面积销售等问题。

另外还应关注开发商是否及何时向政府土地部门补齐余下的土地出让金，这关系到开发商是否可以顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。

因此，买家在核验开发商提供的预售（销售）许可证时应请开发商详细地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在政府房屋土地管理部门批准的范围内，确保所签预售（买卖）契约能够得到房屋土地管理部门的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。

目前在这方面存在的问题是：

由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件，因此，许多买家面临入住完工项目多年而不能取得房产证的窘境。

事物发展往往是一个矛盾被解决了，又出现新的矛盾有待解决。

房地产市场亦如此。

结于这个问题，有关管理部门已经意识到并正在进行探讨和调研，在其被彻底解决以前，买家尚需采取措施提高自我保护能力。

商品房预售中的定金与预付款之区别

一段时间以来，在售房市场中，出现了一种“定金”陷阱。

房地产公司在售楼过程中，虽称只收取定金，到期不交房者承担双倍返还的责任，但却不与购房者签订任何合同，在收取定金后，只开具收据，并且在收据上故意注明预付款。

收到定金后，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。

而其他无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金。

之所以如此，是因为定金与预付款是两个不同的法律概念，产生不同的法律后果。

定金是合同当事人一方，为了证明合同的成立，依照法律规定或者当事人的约定，在应该给付的数额内预先向对方交付一定金钱的担保形式。

根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

定金具有预先给付的性质。

预先给付体现在两个方面：

一是定金应该在履行债务之前交付；

二是定金的数额应在合同规定的给付数额以内。

定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，起到担保效果的担保方式之一。

定金和预付款虽然都是由当事人一方向对方支付的金钱，都不超过合同规定的给付数额，都具有预先给付的性质，但两者主要有以下区别：

（1）预付款的作用在于帮助接受预付款一方解决资金上的困难，使之更有条件按合同规定适当履行；

定金虽然也具有这一作用，但主要的还在于担保合同的履行；

（2）设立定金是基于当事人的合同——设立定金的合同。

它从属于主合同，给付预付款，是主合同的内容之一，并不构成一个从合同。

（3）定金一般是一次性支付，预付款可以一次性支付，也可以分期支付；

（4）定金的效力在于：

给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

预付款则无此效力，交付预付款的一方，并不因其不履行债务而丧失请求返还预付款的权利，接受预付款的一方，也不因其不履行债务而双倍返还预付款。

定金具有惩罚性，预付款则没有。

正是由于预付款不具有惩罚的性质，房地产经销商们在售房过程中，偷梁换柱，将预先承诺的定金更换成预付款，在自己不履交付房屋的义务后，也不会受到双倍返还定金的惩罚。

因此，消费者要认清商品房预售中的“定金”与预付款的区别，避开“定金”陷阱，谨慎签约。

购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。

因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。

能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。

目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。

商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。

购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：

一、注意房地产开发企