融科宋庄项目市场报告Word文档格式.docx
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一、本月宏观经济及政策
政策一北京规定在售商品房每套均需明码标价
4月26日下午，北京市发展和改革委员会发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》（以下简称《细则》），其中规定一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象，并将于5月1日起施行。
一、明确了销售新建商品房、存量房（含二手房）的具体标价要求。
其中新建商品房项目应公布开发企业名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；
每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价等。
存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。
二、区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。
三、增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。
《细则》的出台，进一步完善了房地产市场价格监管工作标准，有助于解决商品房销售不标价、信息不透明、价格欺诈等问题。
据规定，销售单位应标示本单位服务监督电话和“价格举报电话：
12358”。
下一步，北京市价格主管部门将按照《细则》要求，强化政策规定宣传、培训和监督检查力度，通过开展专项检查、畅通举报途径、发挥媒体监督等有效措施，严格规范商品房销售价格行为，确保《细则》的贯彻实施
政策二央行年内第四次上调存款准备金率
自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来央行第四次全面上调存款准备金率，也是去年1月份至今的第十次上调。
至此，大型银行的存款准备金率已上调至20.5%的历史高位。
市场估算，此次上调存款准备金率将冻结资金逾3700亿元。
周小川表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。
条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。
根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。
1、再度上调进一步考验开发商资金压力
国家统计局数据显示，一季度，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。
存款准备金率的收紧更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。
同时，信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。
会逐渐增加开发商加快项目销售追求销售回款，降低压力。
下半年开发商将遇到非常大的资金压力，部分敏感的开发商可能从二季度后期就开始明显地出现降价求量的行为，北京等城市很可能率先出现市场调整。
2、购房者获得贷款难度将加大
部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，央行再次收紧流动性，可能导致这种现象逐渐增加和蔓延，购房者获得贷款的难度也将加大。
一般而言，购房协议都会约定：
如果贷款办不下来会视为因购房人自身原因造成，可能会罚收定金。
因此，打算现在买房的应在购房之前，仔细咨询相关银行的房贷政策。
二、本月市场动态
◆北京调控成效初显一季度商品住宅销量降两成
北京市统计局、北京市发改委相继召开新闻发布会，介绍一季度北京房地产市场情况，并表示，宏观调控已取得初步成效。
“十二五”开局首个季度，全市商品房销量同比下降近22%，商品住宅价格环比持平。
而同时，政策性住房投资增长2.2倍，新开工面积大幅增加1.9倍，房地产市场投机投资性购房得到抑制。
在严厉落实宏观调控“组合拳”的重压之下，北京楼市交易量出现大幅下滑。
今年1-3月，北京销售商品房264.9万平方米，同比下降23.8%，降幅比1至2月扩大4.9个百分点。
其中，销售商品住宅192.2万平方米，下降27.3%，降幅扩大6.2个百分点。
销量下降的同时，价格也停止上涨。
在国家统计局最新发布的70个大中城市房地产价格指数中，3月份北京新建商品住房价格指数环比持平，同比上涨4.9%，涨幅已明显回落。
北京市房地产交易管理网成交数据也显示，第二套购房占比和非京籍居民购房占比明显降低，投资投机性购房得到抑制。
房地产调控，有“压”的同时还要有“保”。
商品房市场骤然降温的同时，北京加快推进保障性住房建设和配租配售力度。
北京市发改委副主任赵磊介绍说，全年保障房用地供应占住宅供地的52%，廉租房及公租房用地是去年的6倍，6万套公租房建设按计划落实，亦庄公租房开始配租。
固定资产投资过于依赖房地产业是此前投资结构的一大弊端。
随着房地产结构调整的推进，北京的投资结构逐步改善。
今年一季度，全社会固定资产投资完成812.3亿元，其中，房地产开发投资完成415.7亿元，占全社会投资的比重为51.2%，同比下降2.9个百分点。
据介绍，虽然一季度北京房地产销售明显下滑，但保障房投资力度的提升使全市房地产投资仍然保持14%的增长。
◆北京房地产贷款增速连续11个月下滑
央行营业管理部发布的数据显示，3月末北京金融机构人民币各项贷款余额30641.6亿元，比年初增加1266.2亿元。
但个人住房贷款也随着交易量萎缩而下降。
3月末，个人住房贷款余额3561.8亿元，同比增长9.4%，增速也较上年末下降5个百分点，比年初增加84.9亿元。
在个人住房贷款中，用于购买新房的个人住房贷款余额2399.7亿元，比年初增加14.7亿元；
用于购买二手房的个人住房贷款余额1162.2亿元，增加70.2亿元，二手房个贷新增超过新房。
银行人士介绍，新建住房贷款一般是在签订销售合同后1-2个月才开始发放，去年年底贷款控制得非常严，几乎无款可贷，这部分客户也反映在一季度的数据中。
而除去滞后因素，一季度的房贷其实较为有限。
一季度央行持续加息也抑制了房贷增长。
央行加息后，不少购房人由贷款转向全款，导致全款购房人数明显上升，4月上旬，公积金与商业贷款成交量首次持平。
3月末，北京金融机构本外币房地产贷款余额8359.9亿元，比年初增加236.8亿元；
同比增13.5%，增幅比上年末下降9个百分点，自2010年4月（52.8%）以来连续11个月回落。
房地产开发贷款余额4419.3亿元，同比增14.3%，增速较上年末下降15.5个百分点，比年初增加115.5亿元。
开发贷款总量上涨的主要原因是施工面积的上涨。
虽然开发贷总量依然上涨，但低于自筹资金的上涨。
而且因为销售萎缩导致的定金及预售收入也明显萎缩。
预计在二季度楼市调控深化的影响下，开发商将面临销售困难导致的回款难，信贷收紧带来的贷款难。
双重影响将使得开发商获得资金的难度增加，资金利用成本也将明显上涨。
◆26日北京成交三住宅地块交易总金额14.33亿元
北京26日成交三住宅地块，丰台两宗被珠江投资与珠光房地产10亿和房地置业1.3亿竞得，东亚新华与广联万通2.96亿夺通州地块。
交易总金额达14.33亿元。
其中通州地块楼面价5568元，丰台两地块楼面价分别为15063元和6122元。
通州区通州新城二类居住及托幼用地（配建“限价商品住房”），土地面积24790平方米,其中代征地面积1690平方米。
建筑控制规模≤53160平方米。
由北京东亚新华投资有限公司和北京广联万通信息咨询有限公司联合体以29600万元竞得，楼面价5568元。
丰台区成寿寺住宅项目用地，土地面积7704平方米,其中代征地面积3721平方米，建筑控制规模≤8763平方米。
由北京房地置业发展有限公司以13200万元竞得，楼面价15063元。
丰台区长辛店新区（生活区）二期9-4、10-1地块居住项目，土地面积:
202156.7平方米,其中代征地面积84891.85平方米，建筑控制规模≤164171平方米。
由广东珠江投资股份有限公司和北京珠光房地产开发有限公司联合体以100500万元竞得，楼面价6122元。
◆首季净利润1.62亿元金地后三季度发力
4月25日，金地集团公布2011年一季报，报表显示，金地第一季度实现净利润1.62亿元，营业收入21.44亿元，分别较去年同期下降86%及70%。
金地表示，按照公司2011年竣工计划安排，较多项目竣工时间为今年第四季度，因此导致首季净利润和营业收入下降。
此外，去年同期的基数较大也是数据回落的重要原因。
受结转滞后影响，金地预计，今年上半年累计净利润将较去年同期有所下降，如竣工计划顺利完成，则预计全年净利润较上年将有所增长。
值得注意的是，金地首季的销售实际上已得到了不错的提升。
根据金地早前发布的3月销售数据，首季公司累计实现签约面积26.8万平方米，签约金额37.2亿元，分别同比增长44.6%及82.4%。
但随着调控政策的频频加码，开发商亦开始有压力。
金地集团相关负责人也表示，调控政策短期内不会退出，这对开发商提出了更高的挑战。
他表示，未来三个季度金地将继续加大推盘力度，尽量前置销售计划，并采取灵活的销售策略，及刚需类产品和改善型产品相结合的方式进行推盘销售。
同时，优化投资节奏，每季度结合现金流情况更新季度投资安排，加快在受调控影响较小的二三线城市布局。
此前金地曾在3月份业绩公告时透露，2011年4-5月，金地将新推或加推14个项目，其中9个项目分布在二三线城市。
另外，按金地2011年开发计划，新开工面积283.88万平方米、计划竣工面积220.54万平方米，主要开发项目共46个，其中二三线城市项目共35个，主要分布在天津、沈阳、南京、杭州等城市。
在大量推盘之后，金地亦积极地在二三线城市补充土地储备。
今年1月，金地就共斥资约27.18亿元于常州、武汉、长沙、西安等地新增项目。
据了解，金地目前拥有土地储备1600多万平米，能满足公司未来3年的开发所需。
◆首季签约金额同比增七成保利新开工面积增加
保利公布了2011年首季的销售业绩及经营数据。
据公告表示，于报告期内保利新开工面积320.31万平方米，比去年同期增长154.66%，竣工面积31.80万平方米，比去年同期增长109.39%。
报告期内，保利实现房地产销售签约面积132.03万平方米，销售签约金额140.15亿元，比去年同期分别增长30.00%和72.39%。
截至报告期末，保利在建面积1702.59万平方米，比上年同期增长74.82%。
共有在建拟建项目139个，总占地面积3103.40万平方米，规划容积率面积5573.63万平方米。
截止3月底，保利新拓展项目7个，新增规划容积率面积286.24万平方米。
三、别墅市场动态
◆北京别墅市场5月12项目开盘同比下滑42.9%
北京别墅市场5月计划开盘项目12个，与4月开盘个数相比增加2个。
但与去年同期开盘21个项目预期的相比，下跌42.9%。
在新政的影响下，开盘量的不足也势必会对未来几个月北京别墅的成交量有一定的影响。
5月开盘项目均价为23000元/平方米，环比持续下降，降幅为14.18%。
在开盘的12个项目中，远洋·
傲北（巴摩梭罗）、远洋·
天著、恒盛·
小镇藝墅、中建·
红杉溪谷为纯新项目，其他均为老项目后期。
新开盘供应集中在6个区域，分别为通州、顺义、昌平、大兴、密云和亦庄。
其中通州、顺义和大兴各有3个项目开盘，共占比75%。
近期市场上延期开盘现象较为普遍，可见开发商和消费者一样，都持观望态度。
另外开盘价格也在一路走低，与当前市场不景气不无关系。
四、周边别墅市场监测报
项目名称
产品类型
在销总量
本月情况
上月情况
对比情况
累计成交数量
剩余数量
成交套数
成交面积
成交总价
成交
单价
数量
价格
中央
别墅区
澳景园
独栋、双拼
18
——
11
7
誉天下
独栋
164
155
9
中粮祥云
联排
50
35
15
清锦源
23
16
万万树
89
2
932.59
19578591
20994
-1
-525.06
-9400428
17904
3
15%
46
43
天竺新新家园
118
5
1959.18
43911179
22413
-380.19
-8304571
21843
6
3%
101
17
奥北
东方普罗旺斯
53
1
529.62
17152332
32386
42
紫宸山
103
-804.76
-26999922
33550
88
温哥华森林
74
-451.74
-10669285
23618
857.55
22655886
26419
-3
-12%
38
36
御汤山
173
-372.09
-12408638
33348
61
112
保利垄上
192
512.61
10269414
20034
107
85
远洋傲北
联排、双拼
金科王府
独栋、联排、洋房
29
顺义
区域
富力湾
329
4
1986.18
33564114
16899
-4
311
蓝岸丽舍
262
1015.06
14391966
14178
1074.1
14796321
13776
206
56
香醍溪岸
391
631.84
10583494
16750
-2
310
81
洋房
946
1888
22087177
11699
30
4631.94
51597108
11139
-19
5%
876
70
香悦四季
41
24
1186
730.55
12332916
16882
-6
939
247
鲁能七号院
叠拼
328
10
1637.74
31056727
18963
831.99
17933745
21555
-14%
167
161
中央别墅东区
蔚蓝香醍
240
1124.93
36123851
32112
1372.96
39714718
28926
10%
178
62
564
2191.76
48848667
22287
832.77
15849087
19032
508
格拉斯小镇
47
31
泰禾红御
149
55
94
其他区域
中海九号院
280
2902.68
97549187
33607
25966.18
891627969
34338
-55
-2%
69
211
合计
5849
57
13065.6
290891246
123
38010.8
1092950358
-66
4270
1579
五、重点监测项目成交走势
1、中央别墅区
【1】中粮祥云
项目成交走势：
项目销售分析：
项目二期50套房源于2010年12月开盘，当月换签32套，后期成交速度缓慢，本月无成交。
【2】万通天竺新新家园
2010年8月一期118套联排产品开盘，成交情况良好，月均销售约19套，2011年后成交速度减缓，本月换签5套。
2、奥北别墅区
【1】东方普罗旺斯
目前在售三期独栋，户型面积为436-920平米，1330万-9300万/套，成交均价30000-35000元/平米，月均成交约两套，消化速度较慢，本月成交1套。
【2】紫宸山
壹仟栋四期紫宸山于2010年4月正式开盘销售，开盘近一年仅售出16套房源，意向客户不足，成交速度缓慢，本月退房一套；
【3】温哥华森林
2010年11月正式开盘，共74套房源，面积区间390-650平米，总价1000-1300万，销售速度月均约6套，成交量价较为稳定，本月退房1套；
【4】御汤山
2010年10月底正式开盘，首批次64套房源销售证，2011年2月初取得109套新房源销售证，成交情况在区域内较好，目前主要销售前期剩余存量，自1月下旬开始无成交，本月退房1套；
3、顺义区域
【1】蓝岸丽舍
前期产品成交情况良好，去化速度较快，本月成交2套，四期产品30房源已取得销售证；
【2】香醍溪岸
在售产品面积区间280-410平米，成交均价18000-22000元/平米，总价550-900万，前期销售情况较好，自2月开始消化速度有所减缓，月均成交不足2套，本月无成交。
【3】鲁能七号院
2010年11月7日正式开盘，在售产品类型叠拼、洋房，面积区间130-280平米，叠拼成交均价18000-20000元/平米，洋房16000-18000元/平米，自来盘以来成交情况较好，量价稳定，本月成交10套。
4、中央别墅区东区
【1】蔚澜香醍
项目销售信息:
（1）2010年4月开盘销售，项目自开盘以来销售情况一直保持处于所在区域和在销同类型产品内销售领先地位，月均销售13套，本月成交6套；
【2】格拉斯小镇
项目销售信息：
目前销售前期剩余产品，在售产品面积区间520-960平米，均价35000-40000元/平米，该项目目前剩余房源均为大户型、高总价产品，消化速度极慢，连续3个月无成交；
六、潜在项目最新动态
燕西华府
Ø
项目位置：
丰台区王佐镇（青龙湖公园东500米）
临售位置：
海淀区马连洼北路西山华府会所
产品类型：
独栋、联排、双拼
容积率：
1.1
建筑面积：
380000平方米
占地面积：
340000平方米
面积区间：
独栋别墅838平米、小独栋别墅610平米；
双拼别墅451平米、小双拼328平米；
联排别墅334平米、小联排别墅274平米；
开盘时间：
未定
价格：
新近动态：
临时售楼处现场目前不具备接待条件，沙盘、物料均未到位，实景样板间预计6月完工
七、周边别墅市场广告投放监测
推广方式
亿城燕西华府
新浪首页文字链：
燕西华府城市别墅
后沙峪出口：
全成品大墅每平米多得10888元
项目周边擎天柱：
热烈欢迎慈善大王入住清锦源
后沙峪出口户外看板：
清锦源温泉庄园别墅别墅中的劳斯莱斯
京承高速：
河畔香醍映市300平米独栋
名流聚居风景传世
北美归来新品问世
相伴2011共筑辉煌
一生一栋御汤山
财富公馆
朝阳区新城堡传奇
搜房首页通栏:
北京朝阳温榆河畔森林掩映的城市城堡财富公馆御河城堡荣耀登场见证中国成就铸就家族精神
蓝岸丽舍29栋开售
中建红杉溪谷
搜房首页焦点图：
中建地产森林别墅重塑CBD人居载誉世界地标而来4月16日起VIP白金卡限量发放凭卡尊享惊喜优惠
东四环擎天柱：
中建红杉溪谷纯质别墅森林景观多重庭院
四亩大院
中式别墅
焦点新闻中心通栏：
北京独栋别墅四亩中式大院
北美独栋冠领全城
西山壹号院
搜房焦点图：
西山壹号院世界级豪宅中国代表作实景样板间四月公开春到西山最美当大院；
新浪乐居首页通栏、搜房焦点图：
奥北核心浪漫城邦320-490平米低密高端联排别墅远洋傲北即将开盘
远洋傲北即将开盘
鲁能7号院
大河之畔中央公园国际城市生活区
搜房首页通栏：
大河之畔中央公园国际城市生活区中央双水岸带庭院的双花园别墅院子里的小洋楼80-130平米
京承高速后沙峪路牌：
国际生活臻品耀世
1、本月工作总结
工作内容
完成情况
项目周边环境、交通、配套的实地考察
已完成
别墅及高端公寓项目LOGO、SLOGAN及销售物料梳理
开工报告
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