物业服务手册Word下载.docx
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西安秦达物业管理有限责任公司
秦达物业公司简介
西安秦达物业管理有限责任公司由陕西秦龙电力股份有限公司和陕西
秦达房地产开发有限公司共同出资于2005年12月成立的专业从事物业管理
的现代公司，注册资本金300万元，位于高新区唐延路43号。
拥有物业管
理三级资质，承接收理面积超出50万平米,当前管理的项目有陕西秦达创业
中心，北郊明能苑小区，蓝田白鹿溪谷项目。
我们走过了十年，十年中已磨
练出一支专业高效的物业管理队伍，公司一直坚持“优良服务，业主至上”
的服务理念，成立了一套有自己特点的管理制度和服务标准系统，已经过
ISO9001：
2008国际质量管理系统认证；
GB\TI9001:
2008国家质量管理体
系认证，向规范化、专业化、优良化发展，努力为业主供给更优良的物业服务，减少业主的后顾之忧。
秦达?
白鹿溪谷项目手下设客户服务中心、次序保护、工程维修、环境
保护等多个部门，人员坚持“最优”原则配置，管理人员均为经过专业培训，并经多年实质工作的磨炼，拥有丰富的物业管理经验，操作性职工经过严格培训，全员持证上岗，按岗分工，依照项目部指令工作。
相信在全体同仁不懈努力下，经过真挚的服务，科学的管理，不停的创新，将为您创建出优雅、舒坦、安全、和睦的生活环境。
愿幸福、温馨永久陪伴您！
物业有关知识
物业管理服务的目的2
物业的有关名词解说2
物业管理费的组成3
空置房子4
友谊提示
物业管理服务6
房子使用须知6
公共环境8
绿化景观9
宠物饲养10
坐厕、地漏11
花卉浇水.......................................................
公共设备11
居住安全
公共安全13
门禁安全14
消防安全15
交通安全16
电梯安全.......................................................
燃气安全.......................................................
用电安全18
用水安全.......................................................
高空安全.......................................................
应急须知
常用电话
........................................................20
........................................................26
Propertyrelated
Knowledge
物业管理服务的目的
物业管理服务的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人或使用人供给优良服务，努力创建洁净、舒坦、安全、方便的生活和工作环境，最后实现社会、经济、环境三个效益的和睦一致及连续发展。
物业的有关名词解说
1、物业管理服务
是指物业服务公司依照物业管理合同商定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人供给服务的活动。
2、城市住所区物业（以下简称物业）
是指城市住所区房子及有关的共用设备、设备、场所。
3、自用部位和自用设备
是指户门之内水、电、煤气、供暖自用管线、门窗、非
承重墙、内墙面、地面、顶棚和露台等。
4、共用部位
是指一栋住所楼中产权人公用的主体承重构造（基础、
内外承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。
5、共用设备
是指住所小区或住所内产权人共用的给排水管道、落水
管、暖气、煤气线路、公共照明、电梯、安全监控系统、避雷装置、消防设备、邮政信箱、二次加压水泵、水箱等设备和共用设备使用的房子。
6、共用设备
是指物业管理服务地区内的产权人公用的非市政道路、路灯、庭院灯、草坪灯、建筑小品、化粪池及化粪池之内的排水管道、垃圾房、泊车场、公用绿地等设备。
7、维修基金
购房人在购房后须按建筑面积缴纳维修基金，该基金存入西安市住宅维修资本管理中心指定的代劳银行帐户内。
维修基金专项用于房子公用部位、公用设备设备的维涵保养及更新。
业主的房子室内自用部位和自用设备维修由业主自己负责，花费自理（工程质保期内的除外）。
物业管理费的组成
依据国家有关法例，作为业主应如期缴纳足额物业管理
服务费，物业管理公司将管理服务花费于以下方面的支出：
1、支付物业工作人员的薪资及福利花费；
2、支付小区公共设备、设备的平常运转、维修
与保养花费；
3、支付环境洁净卫生、绿化保养花费；
4、支付次序保护及消防保障花费；
5、支付社区文化活动花费；
6、支付办公花费；
7、支付法定税费；
8、其余法律赞同的合理支出。
空置房子
一、空置房子的定义
空置房子是指，归入物业服务范围的已完工但还没有出
售，或许因开发建设单位原由未能准时交给物业买受人的物
业。
二、空置房子确实认方式
1、开发建设单位在售出商品房并达到支付条件，应向
物业买受人开具入伙通知书；
2、开发建设单位入伙通知书中所载明的收楼时间与业
主实质收楼之日的空置时期的物业服务花费，由物业向业主
业主收取。
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最美白鹿原·
养生在溪谷
物业管理服务
1、房子维修管理。
2、物业共用部位的维修、保养和管理。
3、物业共用设备设备的运转、保护、保养和管理。
4、装饰装饰管理。
5、物业共用部位的环境卫生管理。
6、泊车场及车辆停放管理。
7、公共绿化的保养和管理。
8、公共次序保护、安防、消防等事项的辅助管理。
9、社区文化活动。
10、特约服务。
房子使用须知
本物业内的各住宅（除会所、老年公寓外）只好作住所使用，不可以作为工业、商业或其余用途。
在本物业管理服务范围内，同时禁止以下行为：
1、破坏房子承重构造、主体构造，破坏房子相貌，私自改变房子设计用途；
2、占用或破坏物业共用部位、共用设备设备及有关场
地，私自挪动物业共用设备设备；
3、所有露台禁止封闭。
依据多半客户的一致要乞降开发商的赞同，可依照开发商鉴定赞同的封闭方案统同款式封闭。
4、禁止安装太阳能热水器；
5、违章搭建、私设摊点；
6、在物业任何共用部位或非物业管理公司指定地点，如外墙、栏杆等处晾晒衣物、菜品、鱼类等物件，倾倒或扔掉垃圾、杂物；
7、违犯有关规定在包含露台、露台、车库等任何地点处堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物件，排放有毒、有害、恶臭物质，发出超标噪声、振动，聚众吵闹，进行引火、燃放烟花爆竹等活动或高空抛物；
8、私自在物业共用部位和有关场所悬挂、张贴、涂改、刻画或改变外墙面颜色、围栏颜色（如在门窗、外墙面等处张贴宣传广告、在玻璃窗上张贴报纸等）；
9、不得在小区内焚烧纸钱或进行其余形式迷信活动；
10、不得在本物业地区内任何地点搭建门斗、雨棚、遮
阳棚、凉亭、库房、防备栅栏等建筑物、修建物；
不得在露台、露台内砌池、铺土、进行养鱼（赏析性鱼类除外）、种菜等；
不得在公共场所私自栽种树木、花草、蔬菜等植物；
不得破坏房子的防水层和保护层；
11、用物业从事违纪犯法、危害公共利益和伤害别人合
法权益的活动；
12、法例禁止的其余行为。
公共环境
服务中心设有专业的保洁队伍，肩负小区所有公共场所及房子共用部位的洁净卫生和垃圾清运。
1、地区内环境卫生的管理，设有专职人员负责检查、监察。
业主（户）及外来人员应与服务中心共同搞好小区的环境卫生管理工作；
2、保洁人员将严格履行小区卫生管理的规章制度，做
到定人、定地址、准时间、定任务、定质量；
每个管辖地区都有专人负责，并明确打扫保洁的详细内容、时间和质量要求；
3、小区内的公共道路、场所等四周地区做到洁净，及
时消除杂物及道路和楼前的积雪、积水，保证业主（户）能
正常通行；
4、小区的生活垃圾推行袋装化，根绝各样乱扔乱倒现
象，由保洁部门负责一致清运，做到日产日清；
5、保持楼宇内的楼梯、大厅、露台、电梯间、公用卫生间、公共泊车场、公共娱乐等场所的卫生洁净，根绝出现乱写、乱画、乱贴广告等现象；
6、业主（户）在办理装饰时应恪守装饰的管理规定，装饰垃圾应该堆放在指定地址，一致清运；
7、全体业主（户）都有权益和义务保护小区卫生环境，对任意破坏小区环境卫生的行为要进行遏止、责备；
辅助服务中心保护小区内环境卫生，共创文明社区。
绿化景观
保护小区绿化景观是全体业主（户）应尽的责任和义务，
白鹿溪谷倡导“保护绿化环境，创建美好家园”的社会风俗。
1、服务中心建立专职绿化管理人员，对小区内的花、
草、树木和各处景观进行保养管理，敬请小区内所有业主（户）和外来人员配合物业管理服务人员搞好小区绿化管理工作。
2、小区内的全体业主（户）和外来人员均有责任和义务爱惜小区内的一草一木，请勿进入花坛采花、破坏或私自占用绿地、花草树木、景观设备。
3、行人、车辆请勿破坏或穿越草坪、花坛；
凡需在绿
化带内架设或铺设管线的施工人员应预先向服务中心申报，经审批后，由专人现场监察，方可施工，如未经赞同而私自动工者，服务中心将按有关规定办理。
4、业主（户）不行在草坪嬉戏、踢球或在草地上放养
动物、家禽；
不得向绿化带内争扔垃圾、杂物和乱倒污水；
不赞同在花园内进行乱搭乱建、栽种农作物等违章行为。
5、爱惜小区内的景观设备，禁止破坏、登攀小区内的
凉亭、歇息椅、警告牌、路灯等设备，不得在树木上捆扎凉衣绳晾晒衣物和被褥等。
宠物饲养
本小区范围内禁止无证饲养宠物，有证饲养宠物者亦应付其宠物的行为负责，禁止其宠物在社区公共道路绿化地大小便，并自觉恪守西安市有关宠物管理规定。
1、禁止饲养鸡、鹅、猪、肉鸽等以食肉或赏析为目的
的牲畜、家禽；
2、饲养赏析鸟等，不得占用楼道、楼梯间、露台等共用地方，不得在外墙挂放鸟笼，不得阻碍别人歇息和生活，不得污染环境；
3、禁止饲养大型犬，小型赏析犬须严格依照有关规定办理“养犬赞同证”、“犬类免疫证”及号牌，禁止无证无牌及违犯规定养犬，无证无牌犬不得进出本小区；
4、个人携带犬只在小区内活动，一定恪守以下规定：
（1）为犬只佩戴市城管理部门制作的号牌；
（2）为犬只带防备口罩；
（3）佩束犬链并由成人牵领、看守；
（4）即时消除犬只排出的粪便。
5、禁止携带犬只进入会所、物业办公室，禁止在水池
中给犬只沐浴；
6、自家楼梯间应按期消毒，以保证楼梯间无异味；
7、居民养犬不得阻碍别人，犬只影响别人正常生活或歇息
时，个人应该采纳有效举措予以遏止；
犬只咬伤人时，饲养
人应该肩负医疗费及所有责任；
饲养人对病犬、伤犬、死
犬应该妥当处理，禁止任意遗弃或埋在小区内。
坐厕、地漏
业主（户）在平常生活中，请勿将不易腐化的杂物（如：
布、塑料制品、装饰资料等）投入座厕和地漏内，免得造成排水管淤塞，由此造成的损失由责任住户负责修葺。
花卉浇水
住户给露台花卉浇水时请勿溢出，免得污损楼宇外
立面并影响楼下住户及行人。
最好为花盆装备取水盘。
公共设备
业主（户）应踊跃配合、辅助，爱惜小区内的公共设备，并保证社区公共设备的使用、保养和维修的正常进行，共同打造一个安全、文明、和睦的环保社区。
公共设备包含机房、泵房、管道、泊车场、道路、通告栏、园林绿化地、公共照明、供水、供电、次序保护、消防系统、交通车辆管理系统等。
Livingsafety
关爱筑家·
创建品尝生活
公共安全
联合小区的实质状况，特拟订本规定。
1、服务中心设有专职的次序保护队伍，辅助公安机关负责小区公共地区24小时的安全管理服务，努力保护业主（户）在公共地区内的人身、财富安全及小区的公共安全次序；
2、小区内的全体业主（户）和外来人员应自觉恪守国家拟订的法律法例和服务中心拟订的有关管理规定，踊跃配合小区次序保护员搞好小区的安全管理工作；
3、小区内业主（户）应有高度的安全防备意识，
对身份不明的“三无”人员禁止入内，外来人员要按小区管理规定办理登记手续；
4、小区内禁止打斗打斗、酗酒生事、聚众赌博、流传淫秽物件或进行邪教迷信活动；
5、小区所有人员要踊跃主动地同全部非法行为做斗争，配合服务中心管理服务人员预防和遏止各种违纪案件的发生；
6、碰到突发事件和危险事件，小区业主（户）
应实时通知服务中心及有关部门，并采纳妥当的举措，保证人身安全和财富不受伤害；
7、对违纪违纪者，情节严重的应移交公安机关办理。
门禁安全
物业中心设有专人负责24小时的全程值班和巡逻。
小区配套可视对讲系统、门禁监控系统、周界报警系统及智能型呼喊中心系统。
因为装饰人员的暂时
进出和其余外来人员的进入，特别提示各业主（户）：
1、请您珍爱并正确使用安保设备，进出大门时
请留神门锁能否锁好，讨教育儿童勿玩弄安保设备，免得造成误报或设备失灵；
2、进入大门时请您防备陌生人跟进，发现可疑状况，请实时拨打求援热线与监控中心联系，或拨打服务中心热线电话；
3、恪守西安市户籍管理制度，凡是过夜的客人以及出租房子的承租人，外籍居住人士均需到公安机关办理登记或办理居住证明；
4、装饰时期，装饰人员及暂时进出人员须到服
务中心存案，领取服务中心发放的装饰暂时进出证，凭据进入小区，外运物质请业主（户）到服务中心办理放行手续。
消防安全
为了保护小区业主（户）的生命财富安全，增强消防管
理工作，联合小区实质状况特别拟订本则：
1、坚持贯彻“预防为主、防消联合”的目标，逐级成立健全防火责任制，服务中心设有专人负责小区消防安全管理工作，负责监察检查小区的消防安全；
2、任何单位或个人需在小区内动明火施工，必
须先通知服务中心次序保护部门，并按规定办理动火
作业手续和采纳确实有效的防火安全举措，动火施工后应立刻清理现场。
私自动火作业，将按小区管理规定办理，并追查法律责任；
3、禁止在楼道、走廊、消防设备及井盖四周堆放杂物，
以保证公共通道通畅和消防设备的应急使用；
4、任何单位和个人都不得破坏、挪用消防设备、消防
水源和消防器械；
5、严格恪守安全用电、用气规定，禁止超负荷用电，
禁止乱接乱拉线；
6、禁止业主（户）在小区内寄存易燃易爆等危险品，
私人车库内应自备灭火器械；
7、禁止业主（户）未经赞同私自在小区内烧纸、燃放
爆竹；
8、发生火警时应立刻通知服务中心及有关部门，封闭
煤气阀门和电源总开关，并拨打火警电话119，请勿使用电梯，应沿安全通道实时分散。
交通安全
为了保护小区道路交通次序，增强车辆管理，保证业主（户）人身及财富不受伤害。
依照《中华人民共和国道路交通条例》及省市有关规定，特拟订本则：
1、本小区的业主（户）和外来人员都有保护本小区内
道路交通次序的责任和义务，一定恪守本小区的有关规定，并踊跃配合物业管理服务人员的管理和指挥；
2、所有车主不该以任何原由将车辆驶入或停放在人行方砖步道、绿化地带，若有违者，对所造成的破坏应予以补偿；
3、灵活车进入本小区内禁止鸣笛，禁止破坏或挪动路牌和交通标记；
4、进入小区的灵活车限速行驶，时速为5KM/h之内；
5、禁止在小区内学习驾驶、试车或酒后驾车；
6、地上社区道路明确禁止停听任何灵活车辆，如需装
卸货物及搭车人上、下车时，其驾驶员不该走开车辆，装卸货物须在一个小时内达成。
7、小区内所有车辆寄存须按规定寄存在私人车库（位）
内或公共泊车场内，不然，出现的全部结果由车主自负；
8、进入小区的全部车辆禁止携带易燃易爆等危险品，如因车辆漏水、漏油等原由造成路面、方砖污染，由车主肩负洁净责任和补偿经济损失；
9、小区内的行人及车辆均须注意交通安全，出现严重的交通事故应实时通知服务中心及有关部门办理；
10、任何单位或个人未经服务中心赞同，禁止私自挖道施工，
违者服务中心有权责令其歇工并恢还原样，按小区有关规定予以办理；
11、对违章车辆及人员，服务中心工作人员有权办理，视其情节按小区规定办理或移交公安部门。
电梯安全
1、装饰时期，禁止使用电梯运送装饰物料或超长、超宽、超大及超重的物件；
2、禁止易燃、易爆危险品进入电梯；
3、请您注意看护好少儿，不要让其独自进出电梯，免得发生危险；
4、如乘电梯被困或遇紧迫状况，请使用电梯内呼救系统与监控中心联系；
5、一旦发生火灾时，请您务必不要使用电梯，请走消防通道。
燃气安全
1、恪守燃气安全使用之有关规定，请勿私自改正燃气管道；
2、按期检查燃气管接口有无渗漏，使用燃气泄
漏报警装置；
3、装饰时期请注意对燃气管道的保护；
4、一旦发生燃气泄漏，请沉着封闭阀门，快速翻开门窗，到室外求援，切勿在室内开灯、打电话或使用电器。
用电安全
装饰时，请您务必认真阅读住所使用说明书，保证安装的电器容量不超出规定的负荷。
如室内电路发生故障，请实时联系服务中心，服务中心将派专业技术人员辅助您进行办理。
1、家用电器使用，请先阅读使用说明，依照使用说明规范使用；
2、如安装电热水器及淋浴设备，建议购置达到国家质量认证的产品，并邀请专业安装队伍进行安装，免得发生危险；
3、家中有孩子的业主，最好将家中平常不用的
插座用专用的封口盖封住；
教育家人和孩子不要用湿手触摸开关和拔插头；
4、雷雨天气，请慎重使用电器；
5、一旦发生触电事故，应实时封闭电闸或用木棒、竹竿等不导电的器具将电线、电器挑开，或将触电者离开触电处，急救触电的重点是使触电者快速离开电源；
切勿用身体接触触电者，免得自己触电。
用水安全
1、恪守供水部门有关规定，请勿私自改正给排水管道；
2、业主（户）装饰时最好由装饰施工单位作供水管道打压试验，发现问题可立刻要求施工单位返修；
3、卫生间等重要地点不行任意破坏防水层，若有变动，一定认真做好防水办理并作闭水试验，确认无渗漏；
4、业主（户）维修给排水设备时，须由执有执照的技工或请服务中心维修技术人员进行。
自来水是利用水压输送至各住户，所以，即便是稍微的漏水亦足以惹起住所单位水浸。
出门时，须检查能否已将水龙头关紧。
若住所单位因漏水而致使民众地方或其余住所承受损失机，责任业主（户）须负责肩负补偿责任。
高空安全
请勿高空抛物，并请您妥当搁置露台及周边物件，免得落下伤及行人及车辆。
在暴风暴雨到临前要全面检查自家露台和窗户，
将在露台和窗台堆放的物件移入室内，如发现窗户、露台栏杆有松动现象，应实时进行维修。
高空抛物将会危及别人生命，造成严重的法律结果，服务中心将按期提示广大业户提升安全防备意识，增强次序保护巡逻，对常有高空抛物的楼栋进行
24小时录像监控，一旦获得有关凭据，将按小区管理规定办理，并追查其法律责任。
Theemergencynotice
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用爱建家园
本小区的业主（户）如遇紧迫状况，除向有关部门报告外，请您实时经过客堂和主寝室内的紧迫求援按钮（提示：
装饰时应防止破坏）与服务中心值班人员联系，我们将在最短的时间内就近呼喊有关人员，赶到现场，赐予您尽可能的救助。
火警
1、一旦发现火情，请您保持沉着，立刻拨打火警“119”，并通知服务中心；
2、正确使用周边有效的灭火器具进行扑救；
3、封闭室内的电源总开关、煤气开关；
4、电器起火要先断电再灭火，不可以用水扑救；
5、紧迫状况下，应采纳有效的分散举措，第一保证人身安全。
盗窃
1、当碰到行动可疑的人员或异样状况，应立刻通知服务中心的有关人员前往查问；
2、切勿让陌生人进入室内或跟从进单元内，外
出时将所有门窗关好，切勿在家中寄存过度现金，以防窃匪有隙可乘；
3、与周边住户相互认识，保持联系，以便紧迫时相互响应；
4、当发现住所被窃时，应立刻报警“110”，并通知服务中心；
5、保护好现场，不要触动偷窃者可能涉及的室
内物件；
6、踊跃配合警方的工作，供给可疑线索。
水浸
1、如发现水浸，请您立刻通知服务中心进行维
修；
2、封闭总水阀，电源总开关；
3、将室内名贵物件移开水浸处，并实时通知周边业主（户）。
停电
1、若住所单位发生停电故障，请您实时通知服
务中心维修；
2、保持沉着，切勿私自试试维修；
3、夜间停电时，请勿任意活动。
地震
1、保持镇定，切勿慌张，不要盲目外逃或跳楼；
2、准备手电及备用电池，并携带手机等通信工
具；
3、躲在固定的支撑物或构造下追求掩护；
4、地震后应在服务中心的一致安排下有次序地
分散。
气体泄漏
1、请您立刻通知服务中心及有关部门，封闭有
关气体供给总阀门；
2、将门窗翻开，让空气流通；
3、切勿涉及电源开关，动用明火等，防止引起爆燃；
4、走开气体泄漏的房间。
触电
1、注意事项
（1）学习掌握安全用电知识；
（2）用电设备及线路如
升级会员 