写字楼物业管理与方案详细.docx

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写字楼物业管理与方案详细

写字楼物业管理案

　  写字楼物业管理效劳规

　　1　围

　　本标准规定了写字楼物业管理效劳活动中顾客效劳、房屋和设施设备运行维护效劳、写字楼秩序维护和平安效劳、环境保洁效劳、绿化摆放与养护效劳、专项特约效劳等容及要求。

　　本标准适用于本市行政区域写字楼物业管理效劳活动。

　　2　术语和定义

　　本标准采用以下术语和定义：

　　2.1 写字楼

　　为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

　　2.2 物业管理

　　物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

　　2.3 物业管理承接验收

　　以保证写字楼物业管理效劳正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

　　2.4 顾客

　　承受写字楼物业管理效劳的组织或个人。

　　例如：

物业产权人、使用人及其他相关。

　　2.5 专项特约效劳

　　写字楼物业管理机构在?

物业管理效劳合同?

约定的效劳容之外，提供为满足顾客个性需求的效劳。

　　2.6 突发性公共事件

　　在写字楼物业管理围发生的自然灾害〔包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等〕、事故灾难〔包括各类平安事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件〕、公共卫生事件〔包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品平安和职业危害，动物疫情，以及其他重影响公众安康和生命平安的事件〕和社会平安事件〔包括恐惧袭击事件，经济平安事件，涉外突发事件和群体性事件〕等。

　　3　根本要求

　　3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

　　从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建立部?

物业管理企业资质管理试行方法?

的要求。

　　3.2 物业管理承接验收

　　3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主进展物业管理承接验收；

　　3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合?

市物业管理承接验收指导意见?

的规定；

　　3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了?

承接验收协议?

，对遗留问题的处理进展了约定；

　　3.2.4 完成了承接验收备案。

　　3.3 管理机构与人力资源配置要求

　　3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理效劳人员；

　　3.3.2 管理人员应取得物业管理从业XX书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能XX书。

　　3.3.3 从业人员承受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理根本法律、法规和政策，熟悉物业的根本情况，能正确使用相关专用设施设备。

　　3.3.4 管理效劳人员着装统一、规，佩戴标识，文明用语，举止端庄，效劳主动、热情。

　　3.5 管理效劳要求

　　3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理效劳案，有较为完整的管理效劳制度和作业标准，并认真执行；

　　3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

　　3.5.3 写字楼物业管理区域的环境、秩序符合合同约定的标准；

　　3.5.4 实行了“三公开〞〔公开收费标准、公开效劳容和标准、公开办事流程〕；

　　3.5.5 公示24小时效劳；

　　3.5.6 有效劳受理、投诉、回访处理程序；

　　3.5.7 管理效劳中的相关作业记录完整，可追溯。

　　3.6 档案管理

　　3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅便。

　　3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案容至少应包括：

　　3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

　　3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

　　3.6.2.3 顾客资料档案；

　　3.6.2.4 物业效劳日常管理档案。

　　3.7 财务管理

　　3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进展财务管理，运作规，账目清晰。

对于顾客报修、超时空调、特约效劳等费用须单独结算的应准确计算；

　　3.7.2 物业管理费、能消耗、通讯费、杂费、特约效劳收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、式格按照公开的收费制度进展〔合同另有约定除外〕，收费应操作规；

　　3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。

　　3.8 顾客满意度

　　3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业效劳的满意度不低于合同约定标准；

　　3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼物业使用人总人数的2/3；

　　3.8.3 对调查结果进展分析，有改进措施。

　　3.9 专项特约效劳

　　写字楼物业管理机构应在力所能及的围，努力满足顾客的专项效劳需求，开展专项特约效劳。

　　3.10 节能管理

　　写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合法规、政策和适宜、有效的节能管理案，并认真执行。

　　3.11 突发性公共事件处理

　　写字楼物业管理机构应对管理效劳过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会平安事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。

4　顾客效劳

　　4.1 接待效劳

　　——有条件的写字楼物业管理应设置总效劳台。

为物业使用人提供咨询、效劳受理、投诉接待等效劳；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等效劳；

　　——不具备设置总效劳台条件的写字楼，物业管理机构应设置效劳窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约效劳申请和投诉。

　　4.1.1 入驻、退租效劳

　　顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间办理完成相关手续，及时建档、归档。

　　4.1.2 报修接待效劳

　　顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间到场，小修工程当天完成〔预约除外〕。

维修完成后应进展回访。

　　4.2 、报刊杂志收发效劳

　　4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊等应进展登记；

　　4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊等应请收件人签收；

　　4.2.3 每日10：

00前〔节假日除外〕应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的，应在收到后的2小时送达〔或通知〕收件人〔收件人因故不能按时接收的应做好相关记录〕；

　　4.2.4 顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的保管效劳，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的，要退回邮局。

　　4.3 装修管理效劳

　　4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、本卷须知和制止行为；

　　4.3.2 签订?

装修管理效劳协议?

，明确业主、施工单位、物业公司三的权利和义务；

　　4.3.3 建立顾客装修档案，容应包括装修申报登记、审核、验收〔装修过程中所涉及的公共设施设备〕资料。

　　4.4 投诉处理

　　4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.机构直承受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。

属于物业管理责任的，应向顾客抱歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。

写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

　　4.4.2 写字楼物业管理机构直承受理的投诉，应在一个工作日回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

　　4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

　　4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

　　4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

　　4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

　　4.5 专项特约效劳受理

　　对顾客提出的专项特约效劳要求，应在24小时回复；在物业管理机构力所能及围的，原那么上应当受理，不能受理的要告诉原因。

　　5　房屋共用部位、共用设施设备运行、维护效劳

　　5.1 房屋共用部位维护管理

　　5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋平安使用的规、政策、法规；

　　5.1.2墙外表粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间安排专项修理；

　　5.1.3 对房屋共用部位进展日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

　　5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的平安状况，做好检查记录；

　　5.1.5 发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修围的，及时组织修复；属于大、中修围的，及时提出案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。

遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。

　　5.2 装修管理

　　5.2.1 执行?

住宅室装饰装修管理方法?

、?

住宅装饰装修验收标准?

、?

市城市房屋装修构造平安管理规定?

等相关规定；

　　5.2.2 按照?

装修管理效劳协议?

约定的时限，及时审核、回复装修人的?

装修申报?

；

　　5.2.3 每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。

如制止无效，应向业主和有关部门报告。

　　5.3 共用设施设备日常运行、维护效劳

　　5.3.1 变配电系统

　　5.3.1.1 高压电气设备至少每二年进展一次平安测试，油浸式变压器每年进展一次平安测试，留存高压电气测试合格报告；

　　5.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修；

　　5.3.1.3 按照规定期对变配电设施设备进展检查、维护、清洁，并做好记录；

　　5.3.1.4 上下压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；

　　5.3.1.5 变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；

　　5.3.1.6 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进展一次充、放电试验；

　　5.3.1.7 功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；

　　5.3.1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；

　　5.3.1.9 制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；

　　5.3.1.10 高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定期送计检局检定。

　　5.3.2 应急供电系统

　　5.3.2.1 每检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；

　　5.3.2.2 制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；

　　5.3.2.3