市政办城中村改造意见与市政办城乡规划管理意见2汇编文档格式.docx

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村（居）改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权，防止因政策不透明、操作不适当引起社会不稳定。

（四）坚持先安后建、市场运作的原则。

村（居）改造要首先保证村（居）民居住和就业安置用房、集体经济发展用房规划建设到位，剩余土地进行市场化运作，按规划开发建设。

（五）坚持与村（居）民创业增收和集体经济长远发展相结合的原则。

村（居）改造所在地规划设计，既要考虑村（居）民居住适用，又要兼顾村（居）民的创业增收和集体经济发展用房的安排，确保村（居）民生活条件与生产发展条件协调配套、全面改善提升

（六）坚持与农民经济适用房建设相结合的原则。

按照“统一规划布局、政策吻合衔接”的思路，鼓励采用先建农民经济适用房、带动村（居）改造的模式，有序推进村（居）改造。

三、改造模式

（一）根据村（居）集体经济状况和村（居）委会的运作能力，各街道（区）可按照先拆迁后安置的“净地出让”模式操作，也可按照先招商后拆迁的“项目招标”模式操作。

各街道（区）选择的改造模式须经市城中村改造指挥部批准后实施。

（二）鼓励有实力、信誉高的开发企业参与村（居）改造。

其中300至600户的村（居）改造原则上选择二级及以上资质的开发企业；

600至1000户的村（居）改造原则上选择一级资质的开发企业；

1000户以上的村（居）改造原则上选择上市开发公司或近三年来由中国房产信息集团和中国房地产测评中心共同评选出的中国房地产开发企业100强。

由市城中村改造指挥部办公室牵头，市城建局、市规划局、市财政局、市监察局、市审计局、市国土局、街道（区）参与对开发企业进行考察，考察确定后，由街道（区）与开发企业签订框架性合作协议，约定村（居）改造的前期启动资金、开发企业进入退出条件等。

四、审批程序

（一）拟进行改造的村（居）向所在街道（区）提出书面申请。

（二）由所在街道（区）负责编制《村（居）改造可行性分析报告》，论证审查同意后，报市城中村改造指挥部办公室预审。

（三）经市城中村改造指挥部研究确定列入村（居）改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书，由所在街道（区）负责委托设计单位依据区域控制性详细规划编制村（居）改造修建性详细规划。

（四）拟改造村（居）的修建性详细规划，经市城市规划建设管理协调委员会审定后进行公示。

（五）由村（居）委会制定拆迁补偿安置方案，经所在街道（区）审查，报市城中村改造指挥部办公室审核同意后，召开党员大会和村（居）民代表大会讨论通过，经95%以上村（居）民同意，并与村（居）委会签订由街道办事处（区管委会）盖章见证的拆迁补偿安置协议后，报市政府正式审批。

（六）已批准实施的村（居）改造项目，由街道（区）组织村（居）委会实施拆迁，并依法办理有关手续。

五、政策支持

（一）拆迁安置补偿

1、拆迁安置：

拆迁安置标准以改造村（居）合法的一个宅基地单位为基数，城市规划区内指导性安置用房建筑面积为：

多层楼房每个宅基地单位安置面积不高于140平方米，小高层及高层楼房安置面积不高于160平方米。

各村（居）可根据实际情况制定具体的拆迁安置标准。

2、拆迁补偿：

各街道（区）负责根据上级有关规定和改造村（居）实际情况制定具体的拆迁补偿标准，允许村（居）民选择货币补偿。

3、对列入村（居）改造计划、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同时又符合购买农民经济适用房条件的村（居）民，鼓励先行就近购买农民经济适用房，具体政策另行制定。

（二）资金支持

1、由市政府统筹资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造的且前期启动资金困难的村（居）进行周转。

2、对具备村（居）改造条件但因村（居）建筑密度大、安置补偿成本高等原因，致使村（居）改造投融资不能平衡，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算，并按照“先易后难、突出重点、有序推进”的原则，提出统筹村改资金的意见，报请市政府审批。

3、对城中村改造安置项目前期贷款（不超过安置项目总投资的40%），市政府承担50%的贴息补助，贴息期限一年。

（三）用地支持

1、村（居）民安置房用地原则上办理国有划拨土地手续，安置用房给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证（注明划拨土地），需上市交易的应按有关规定补缴土地出让金后方可进行。

2、改造村（居）因规划所限需增加土地的，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。

如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安置房建设的，在该村旧址处置时，同等面积扣减。

3、鼓励、提倡以街道（区）为单位实行多村（居）合并，组团式规划，统一设计、统一建设、统一配套。

4、实行市场化运作的房地产开发企业通过“招拍挂”方式取得村（居）剩余原址土地使用权进行房地产开发的，按有关规定办理。

（四）税费减免

1、村（居）改造中的村（居）民搬迁安置项目和集体经济发展用房，免缴城市基础设施配套费（属企业收费部分除外）和有关行政事业性收费等相关费用。

2、村（居）改造用于安置村（居）民和集体经济发展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成部分，给予村（居）集体等额财政资金扶持，由市财政局会同市城建局、规划局、国土局、地税局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。

3、引导和鼓励社会各界积极支持村（居）改造工作，按取费标准的50%收取勘测、规划、设计、监理等技术服务费。

（五）收益管理

1、改造村（居）剩余原址土地通过“招拍挂”出让所得收益，全部返还改造村（居），主要用于村（居）民的拆迁安置、村（居）民生产生活保障和村（居）集体经济发展等。

2、给予村（居）民适当生活补助，改造后的村（居）要根据集体经济收入来源实际，给予村（居）民适当的生活补助。

补助标准要量力确定，切忌盲目攀比。

3、经市政府批准实施的村（居）改造项目，自批准实施之日起，须在2年内安置好村（居）民，否则停止享受有关优惠政策。

（六）村集体经济后续发展

集体经济发展用房和集体经济发展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失。

对适宜给集体经济发展用房的，原则上按人均5-8平方米配置；

对适宜给集体经济发展用地的，按村（居）改造项目安置用地面积的20%配置。

若违反规定擅自对外销售房屋的，市房管部门一律不予办理房屋所有权证，并追究相关责任人的责任。

六、组织领导和工作要求

（一）加强组织领导。

市新型城镇化和城中村改造工作领导小组指挥部下设办公室和四个工作组。

四个工作组分别是拆迁安置组，负责村（居）改造项目规划、拆迁、安置、补偿等方案的审查和指导；

土地征用出让组，负责依法办理村（居）改造项目的相关土地手续；

维稳保障组，负责做好村（居）改造的社会稳定保障工作；

宣传组，负责村（居）改造的日常宣传。

每年实行由市级领导联系村（居）制度，具体指导村（居）改造。

各街道（区）要成立专门的村（居）改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村（居）改造工作。

各级、各部门要切实将村（居）改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合

（二）明确工作职责。

全市村（居）改造工作由市政府主导，统筹安排；

各街道（区）为村（居）改造工作的责任主体，负责组织村（居）改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；

村（居）委会是村（居）改造工作的实施主体和具体承办者。

（三）加大考核力度。

市委、市政府每年将村（居）改造工作作为全市重点工作，列入各镇、街道年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚，确保完成市委、市政府确定的村（居）改造任务。

具体考核办法由市城建局根据本《意见》和市委、市政府每年对各镇、街道办事处的工作目标考核意见另行制定。

（四）强化监管措施。

对已批准改造的村（居），要严格把好村（居）改造计划的预审关、村（居）改造条件的审查关、村（居）改造的规划关、村（居）改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村（居）改造程序；

要严格把好剩余村（居）原址土地招拍挂条件预审关，确保土地资产的升值；

要严格把好涉及村（居）改造土地返还资金和经济发展用房收益的使用关，实行街道和村（居）两级监管、村民代表监督制度，确保专款专用；

要严格把好市场化运作审查关，严禁各村（居）与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、规范运作。

市城中村改造指挥部办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村（居）改造安置用房成本调整核算，并做好村（居）改造安置用房成本审查关，以确保村（居）改造的顺利进行。

同时，将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金安全不出问题。

加强工程质量和安全监管，确保建设高质量和高水平的住房。

（五）妥善解决历史遗留问题。

要本着尊重历史、面对现实的原则，按照本《意见》的要求，积极稳妥、合法有序地处理好村（居）改造遗留的矛盾和问题，确保村（居）改造新老政策的对接。

特别是对城市规划区内村（居）过去与开发企业合作启动村（居）改造形成的历史遗留问题，要按照合情、合理、合法的原则妥善处理。

（六）加强舆论引导。

各街道和相关部门要坚持正确的舆论导向，通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及实施村（居）改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村（居）改造带来的实惠，以充分调动群众参与村（居）改造的积极性和主动性。

要定期公示村（居）改造项目进展情况，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。

要切实维护群众利益，认真做好村（居）改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、项目测算、风险评估等前期工作。

建立健全社会稳定预警机制，妥善处理群众来信来访，及时研究解决村（居）改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。

本《意见》适应于城市规划区内的城中村、城边村改造。

对城市规划区外的村庄改造，由各镇（区）政府（管委）参照本《意见》，并根据村庄占地面积、地理位置、经济条件、项目依托等实际情况，制定村庄改造办法，合理确定拆迁安置补偿标准，着眼于降低建设成本和运行成本的原则，提倡建设多层住宅。

本《意见》自发布之日起实施，年10月10日下发的《城市规划区内村（居）改造的意见（试行）》和年5月21日下发的《关于城市规划区内村（居）改造意见（试行）的补充规定》同时废止。

市政办城乡规划管理意见

一、充分认识城乡规划工作的重要性，明确城乡规划工作基本原则

（一）深化对城乡规划工作重要性的认识。

城乡规划是城乡建设和管理的依据，是引导和调控城乡建设的重要公共政策之一。

当前我市城镇化进入了快速发展、全面提升的关键时期，科学编制、有效实施好城乡规划，对于促进各类资源合理配置和高效利用，实现新型工业化和新型城镇化融合互动，推动全市经济社会又好又快发展，加快建设富裕、和谐、幸福具有十分重要的意义。

（二）明确城乡规划工作基本原则。

编制和实施城乡规划要坚持科学发展、集约发展、协调发展、可持续发展和先规划后建设的原则；

坚持以人为本、关注民生、改善城乡人居环境、提高城乡人民群众生活水平的原则；

坚持近期建设与长远发展相结合，局部利益与整体利益相结合，建设发展与环境保护、历史文化保护、自然资源保护相结合，现代化建设与保持和塑造特色魅力相结合的原则；

坚持依法编制和修改规划、依法执行和实施规划、依法开展规划监督和管理工作的原则。

二、加强城乡规划编制工作，建立城乡全覆盖的规划体系

（一）继续深化市域镇村体系规划。

对已编制的市域镇村体系规划进行修订完善，适时启动城乡统筹规划编制，科学引导市域范围内镇村体系布局、基础设施建设和新型农村社区建设，充分发挥中心城区和小城镇的辐射带动作用，促进资源保护和合理利用，构建城乡一体互促共进的发展格局。

（二）全面加快控制性详规编制。

按照《省人民政府办公厅关于推进城乡规划全覆盖工作进一步提高规划管理水平的意见》要求，严格落实工作责任，力争在年内实现城市、建制镇规划区控制性详规全覆盖目标，为城乡规划管理提供科学依据。

（三）认真做好专项规划编制。

按照“老城改造提升，新区配套完善”的原则，积极推进“四供两排”（供水、供电、供暖、供气，排污、排水）等基础设施规划编制，为明水经济开发区、圣井新城、高等职业教育基地的基础设施建设提供规划依据，提升城市综合承载力。

（四）开展城市重点片区规划设计。

编制完善圣井新城、中心商贸区、城北新区、刁镇县域次中心四大综合体规划，完善以汽车站、火车站为重点的交通枢纽工程片区规划，加快双山大街、百脉泉街、世纪西路、汇泉路等重要路段及老城重点片区的城市设计，将城市设计纳入规划管理范围，塑造富有特色的现代化城市新形象。

（五）提高新型农村社区建设规划设计水平。

坚持从实际出发，尊重农民意愿，切实增强新型农村社区规划的针对性、指导性和可操作性，规划要注重适用、现代、美观，实现对农村住房、基础设施、生态环境、生产生活服务设施和公益事业建设的引导和调控，为统筹城乡发展、加快城乡一体化进程提供规划保障。

（六）积极改进规划编制方式，突出城市文化特色。

深入实施规划精品战略，进一步开放规划设计市场，引入市场竞争机制，实行规划设计项目招投标制度，吸引国内一流的规划设计单位参与我市城乡规划设计工作，不断提高各个层次规划设计水平，着力提升城市文化品位和文化内涵。

切实提高建筑设计和景观设计水平，规划实施好重点地段、重点区域和标志性建筑建设，打造建筑精品和城市亮点。

（七）提高城乡规划编制透明度。

进一步扩大公众参与城乡规划编制范围，让群众享有更多的知情权、参与权和监督权。

在规划编制过程中，要通过媒体宣传、规划展览等方式，公示城乡规划草案，采取论证会、听证会或者其他方式广泛征求专家和公众意见，经依法批准的城市总体规划和详细规划要及时面向社会公布。

（八）加强各项规划的衔接协调。

加强城市总体规划与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、矿业发展规划等专业规划的协调，确保各项规划在总体要求上取向一致，在空间配置上相互协调，在时序安排上科学有序。

按照下位规划服从上位规划、专项规划服从总体规划的原则，明确基础设施和公共服务建设指标和空间安排，使我市城乡规划体系和空间利用更趋科学合理。

三、严格依法实施城乡规划，维护城乡规划的严肃性

（一）严格城乡规划审批修改程序。

市、镇总体规划和乡规划、村庄规划及其他各类规划要依照法定程序报批。

城乡规划一经批准，即具有法律效力，必须严格执行，任何单位和个人未经法定程序不得修改。

在执行中确需调整的，必须严格依照法定的程序进行。

（二）健全完善规划决策监督机制。

健全完善由市政府领导、部门代表、专家和公众代表组成的城市规划委员会，对重大、重要的规划设计和建设项目要经市城市规划委员会审查审议，广泛征求各方面意见，经市政府批准后组织实施。

要充分发挥人大监督和政协参政议政作用，对重大规划编制和重要规划方案要主动征求市人大代表和市政协委员意见。

（三）认真贯彻“先规划、后建设”原则。

城乡规划区内的一切建设活动要依据批准的城乡规划有序进行，建设项目的布局、选址和建设，必须符合城乡规划要求，没有编制规划的地段或者不符合法定规划的，以及在规划区以外的区域，不得进行建设，不得办理规划许可等手续。

（四）严格执行规划许可制度。

严格依据规划实施各项建设，城乡规划区内的各类建设用地和建设活动必须严格服从规划，全部纳入统一规划管理。

要加强新城开发、老城改造、高教园区建设、明水经济开发区“一区四园”和各类旅游度假区的规划管理，认真做好城市规划区内“一书三证”（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证）和乡、村规划区内乡村规划许可证的审核、发放工作，保证城乡规划的依法实施。

（五）积极拓展城市发展空间，加大城市空间规划管制力度，提升城市形象。

按照“低密度、高容积率”的思路，积极引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度，除城市规划有高度控制特殊要求的区域外，城市规划区范围内原则上不再审批6层以下住宅建筑，将规划容积率提高到2.0以上。

老城区、城中村要统一规划、连片改造、整体配套，不再审批零星开发、插建项目（小于3公顷）。

城中村、园区村改造整合要以规划建设小高层、高层建筑为主，其他新型农村社区原则上规划建设5层以上多层住宅，有条件的要建设小高层。

（六）切实加强规划批后管理。

市城乡规划主管部门要加强对规划实施的经常性管理，对建设工程性质变更和新建、改建、扩建中违反规划要求的，要及时查处、限期纠正。

建设工程竣工后，应当对建设工程是否符合规划条件予以核实，符合规划条件的，依法核发规划验收合格证。

凡未取得建设工程规划验收合格证的，有关部门不得组织竣工验收，不得批准投入使用或出售、租赁，不得发放房屋产权证明等有关证件。

（七）建立城乡规划行政执法联动机制。

对城市规划区范围内的违法建设行为，市规划主管部门要及时通报市城市管理行政执法部门，市城市管理行政执法部门在依法作出处罚决定前，要主动征求市规划主管部门的意见；

各乡镇（街道）要加大对辖区内建设项目的巡查和管理力度，将违法建设遏制在萌芽状态；

对未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的违法建设，市国土资源部门不得办理用地批准手续；

市建设部门不得办理施工许可、质监安监手续；

市房管部门不得发放预售许可证和进行房屋产权证初始登记；

申请房屋初始登记不得改变规划确定的土地用途和房屋使用性质；

工商、国税、地税等有关部门，对申请工商、税务登记的，应当要求申请人提供合法的生产经营场地证明文件。

四、强化监督检查和队伍建设，为城乡规划管理提供有力保障

（一）加强城乡规划监督检查。

要探索实行城乡规划管理目标责任书制度，纳入年度绩效目标考核，市纪检、监察、规划等部门要加强对贯彻实施《城乡规划法》和本意见的监督。

对违反《城乡规划法》和本意见规定的，要坚决予以查处，按照有关规定给予党纪、政纪处分，并严厉追究相关责任人的法律责任。

（二）强化城乡规划管理队伍建设。

市城乡规划主管部门要不断引进城乡规划管理的高素质人才，优化队伍结构，提高人员素质。

有条件的乡镇（街道）要招聘城乡规划专业人才，充实规划技术力量。

同时，要把城乡规划经费纳入财政预算，切实予以保证。

要加强城乡规划管理干部队伍的作风建设，坚持行之有效的公示制、承诺制等机关效能建设制度，切实增强责任意识和服务意识，提高规划管理整体水平。