山西房地产发展锦集 文档Word文档下载推荐.docx

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港澳台商投资企业21个，比2000年多8个，外商投资企业仅5个，比2000年多2个。

从2004年的房地产业普查资料看：

全省房地产开发企业1053家，总资产为415.77亿元，是2000年的4倍；

其中：

二级资质企业资产104.52亿元，是2000年的3.5倍，三级资质企业资产126.07亿元，是2000年的3.8倍，四级资和暂定资质企业资产181.32亿元，是2000年的5.9倍。

从业人员从2000年的1万人增加到2004年的2.9万人，其中。

一二资质企业从业人员增加2000人，三级资质企业从业人员增加5550人，四级资质和暂定资质的企业从业人员增加11337人。

（二）房地产开发投资快速增长及一级市场供应加大

1、投资快速增长。

“十五”期间的前四年，全省房地产开发投资累计完成354.1亿元，是“九五”时期的2.6倍，年均增幅35.1%，比“九五”期间高14.9个百分点，比全社会投资增长速度快13.9个百分点。

占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.6%。

2001—2004年，开发投资逐年的增幅分别是18.2%、44.6%、41.0%和52.5%，2005年预计完成投资175亿元，比上年增长20.7%，一年的投资是“九五”时期五年累计投资的1.3倍，占全社会投资的比重达9.9左右。

“十五”前四年商品房建设投资完成259.7亿元，是“九五”时期增长2.4倍，年均增幅36.0%，每年的增幅分别是：

19.1%、36.9%、42.4%和72.0%，占房地产开发投资总额的比重，由“九五”时期的79.9%下降到“十五”时期的73.3%。

2005年商品房建设预计完成投资130亿元，比上年增长18%，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。

2、一级市场供应增加，新开工规模扩大。

在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。

“十五”时期的前四年，房地产开发竣工房屋面积达到1870万平方米，以年均17.7%的速度递增。

预计2005年房地产业竣工房屋面积达650万平方米，比上年增长了15%。

2001—2004年累计新开工面积2441.3万平方米，是“九五”时期的1.9倍；

平均每年增长40.5%；

比“九五”时期增长7.7个百分点。

从按用途分组来看：

商品住宅新开工面积1901.8万平米，平均每年增长32.7%，是“九五”时期的1.5倍；

办公楼新开工面积97.6万平方米，平均每年增长91.4%，是“九五”时期的6.7倍；

商业营业用房385.3万平方米，平均每年增长97.4%，是“九五”时期的6.5倍。

全省城镇居民的居住水平和居住质量得到很大的改观，人均居住面积，由“九五”时期18平方米，增长到“十五”时期的23.8平方米左右。

3、房地产开发结构发生新的变化，商品住宅建设的主体地位继续得到加强。

“九五”时期以来，在国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的政策引导下，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，商品住宅建设的主体地位得到加强。

房地产按用途可分为住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。

2001-2004年商品住宅累计完成投资197.9亿元；

商业营业用房投资为72.1亿元；

办公楼投资为22.8亿元。

占房地产开发投资的比重分别为55.9%、20.4%和6.4%。

同期竣工商品住宅面积为1499万平方米、竣工商业营业用房面积为238.5万平方米、竣工办公楼面积为94.5万平方米。

占全部竣工房屋面积的比重分别为80.1%、12.7%和5.1%。

商品住宅的主体地位十分明显。

（三）房地产消费市场的旺盛

1、房地产市场需求增加，销售看好。

2001—2004年，商品房销售面积1376万平方米、销售额218.3亿元，分别以年均25%和41.4%的较快速度增长。

销售面积每年增幅分别是23.0%、27.2%、20.3%和34.2%。

销售额逐年的增幅分别为48.6%、35.5%、35%和48.1%。

2005年商品房预计销售面积580万平方米，销售额110亿元，比上年增长20%和30%。

分别为2000年的3倍和5.2倍。

2001-2004年住宅销售面积累计1185.6万平方米，销售额160.4亿元，占同期商品房销售面积的86.2%、销售额的73.5%。

2005年住宅销售面积预计500万平方米，销售额80亿元，占同期商品房销售面积的83%、销售额的73%。

住宅占有了商品房销售市场的主要份额。

2、个人成为房地产市场的消费主体。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度逐步退出了历史舞台，个人购房比重相应上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。

目前，个人购买房屋的主要类型还是以住宅为主。

2001—2004年个人购买住宅面积累计1060万平方米，实现销售额累计144.1亿元，个人购房占商品住宅销售面积和销售额的比重分别为89.4%和89.8%。

个人购买住宅面积的比重比“九五”期间上升22.8个百分点。

3、商品房价近几年上升较快。

从各类房屋价格的变化情况来看，2001年至2004年，商品房销售价格分别为：

1349、1435、1611和1777元/平方米，环比增幅分别为：

20.7%、6.4%、12.3%和10.3%。

住宅销售价格分别为：

1249、1253、1263和1534元/平方米，环比增幅分别为：

26.8%、0.3%、0.8%和21.5%。

商业营业用房售价格分别为：

2419、2698、3135和3403元/平方米，环比增幅分别为：

-13.7%、11.5%、16.2%和8.5%。

二、“十五”时期房地产开发存在的主要问题

应当看到，“十五”时期的房地产开发业虽然得到长足的发展，对拉动我省社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中存在的结构不合理、房价增长过快过高、空置面积增加等突出问题没有根本解决，应该引起足够的重视，否则必将影响房地产业的良性循环和国民经济的稳步增长。

“十一五”期间有以下几个问题值得思考。

1.空置面积总量增加

2001年全省空置面积107.5万平方米，其中空置一年以上仅34.8万平米；

2002年空置149.9万平方米，空置一年以上34.7万平米；

2003年空置187.9万平方米，空置一年以上55.8万平米；

2004年空置190.2万平方米，空置一年以上71.5万平米；

空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。

2.房地产开发投资占全社会投资比重偏低

“十五”时期，全省房地产开发虽然保持较高增速，但占全社会投资总额的比重不高。

2001年至2004年的比重分别为6.6%、8.0%、8.5%和9.8%，分别比全国平均水平低10.4、9.9、9.8和8.9个百分点，预计2005年的比重为9.9%左右，比全国低10个百分点左右，在全省经济发展中，没有起到应有的作用。

3.商品住宅销售价格仍然偏高，增幅过快

2001年至2004年间，商品房销售价格一直呈增长态势，商品房价格分别是1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米和1777元/平方米，每年平均以12.3%的速度上涨，环比增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%和10.3%。

其中住宅的销售价格分别为1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米和1534元/平方米，每年平均以11.7%的速度上涨，环比增幅分别为26.7%、0.3%、0.8%和21.4%。

近年来商品住房价格偏高，既有客观因素：

建筑材料价格上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等。

也有主观原因：

投资和投机性购房的影响，开发商利用市场信息的不对称有意炒作，形成了对购房者心理预期的影响。

4、商品房开发结构性矛盾突出

目前房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。

主要表现在：

一是非住宅商品房开发过快。

据普查资料显示，2004年，办公楼开发投资11.1亿元，比上年增长106.8%，商业营业用房开发投资35.3亿元，比上年增长67.0%，非住宅投资占房地产开发投资的比重为58.4%,比2000年低10.6个百分点。

二是经济适用房建设缓慢。

2001—2004年间，经济适用房投资分别为14.3、17.7、16.1和17.2亿元，环比增幅分别为-16.1%、23.7%、-9.2%和7.3%，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积没有明显增加。

三是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。

四是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。

商品房供应结构不合理,不仅浪费了有限的土地资源,而且抬高了商品住房的价格,扭曲了住房的消费结构。

4、我省的房地产开发企业虽然不少，但有真正实力的并不多，2005年底全省的1243家开发企业中三级以下的企业占绝大多数。

拥有一级资质的企业仅2个，与2000年持平，二级资质的企业占5%，三级资质的企业占19.5%，四级和暂定资质的企业占75.4%。

房地产开发企业1053家，平均每个企业总资产3848万元，与2000年持平，房地产开发完成投资144.99亿元，平均每个企业完成1377万元，远低于全国平均水平。

三、“十一五”时期房地产投资的预测和建议

房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。

房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础；

相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。

房地产业与国民经济其他有关部门有着密切的联系。

据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。

以此密切联系的建筑业所消耗的原材料占建筑成本的70%以上，商品房的生产和消费与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个行业紧密相关，直接影响到家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品的生产，同时还与金融、旅游、服务业等第三产业有密切的关联度。

带动了与其相关产业的就业人口的增加。

据2004年房地产普查资料显示：

2004年房地产业从业人员就达5.5万人。

房地产业的投资都是通过建筑业企业实现的，建筑业属于劳动密集型企业，2004年建筑业从业人员为61.9万人。

可以确定，建筑业所吸纳的劳动力，其中一大部分是由房地产开发投资引起的。

“十一五”时期我省的房地产业的发展必将受到省委省政府的高度重视，也必将受到社会各界及广大人民群众的关注和关心，今后的几年是我省的房地产业将处于重要的转变和发展时期。

一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。

房地产业的增长点已不只是数量的增加，还必须配合以高附加值，即高质量的产品。

二是住房消费已经成为扩大消费的重点，房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。

三是在社会主义市场经济体制逐步确立和完善的过程中，房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变，房地产市场已具雏形，且不断得到规范和优化。

全省房地产开发业稳步健康发展，保持了投资、开竣工面积、商品房销售适当的增长势头，有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素，也使居民的居住水平明显提高。

2004年我省城镇人均居住面积为23.5平方米，比2000年增加了5.9平方米。

城镇住宅成套率超过了80%。

众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区的建成，使居民居住环境得到了有效改善。

在2001年至2004年间，我省国内生产总值年平均增长12%。

房地产开发投资同期年平均增长35.1%。

房地产开发对国民经济的拉动作用逐步增强，据测算，2004年房地产开发投资对GDP增长的贡献率为8.5%，比2000年提高5.3个百分点，已成为影响我省经济增长的重要力量。

（一）“十一五”时期房地产投资的预测

“十一五”时期将是我国房地产业蓬勃发展的时期。

2005年我省城镇居民为1330万人，人均住房建筑面积23.8平方米，预计到2010年，我省的城镇人口将达到1590万人，接平均每人28平方米建筑面积推算，在“十一五”期间要增加住房建筑面积至少10000万平方米；

按2005年城镇商品住宅平均每平方米造价1200元计算，“十五”计划时期的5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到1200亿元。

如果按商品住宅占商品房面积的85%推算，5年中城镇需要竣工商品房11765万平方米；

按2005年商品房平均每平方米造价1500元计算，5年中商品房建设投资总额将达到1764亿元。

房地产开发投资占全社会固定资产投资总额大约为13%，表明房地产业在经济和社会发展中将占据显著的地位。

（二）“十一五”时期房地产业发展的建议

1、要牢固树立和落实科学发展观，坚持以人为本，把改善住房供应结构，结实解决广大中低收入家庭的住房问题作为政府、社会及企业发展的立足点，要把广大群众作为主要消费群体，多建造面向中低收入家庭的中小户型、中低价位的普通住房。

加大经济适用住房建设力度。

继续在资金供给、税收、土地批租等方面支持经济适用住房的建设，努力降低其建设成本和售价，使更多的居民能够买得起经济适用住房。

2、完善住房二级市场，培育住房租赁市场。

要建立和完善住房二级市场，降低二手房入市门槛，简化入市手续，规范交易行为。

政府有关部门应该制定合理的住房租赁价格和税收标准，启动和规范房屋租赁市场，促进住房租赁在住房消费中发挥应有的作用。

3、加强和促进中介机构的健康发展。

4、推广和规范物业管理。

要采取优胜劣汰的办法改变目前物业管理方面服务质量差、收费不合理、管理不规范等状况；

要在改变物业管理收费与居民收入不协调的问题上多下些功夫。

5、加强法制建设。

除了要完善目前已有的政策法规外，还要加快诸如《住宅法》等有关法规的研究和制定工作。

要尽快建立规范房地产业发展，保护开发商、消费者和各类房地产权利人合法权益的法律法规体系。

6、提高房屋建设的科技水平，努力节约资源和加强环境保护。

政府有关部门或行业协会应承担房屋新产品、新技术、新工艺、新材料的开发和推广工作。

在房地产开发和建设中，把约资源和保护环境放到突出的位置，严格执行各项节能标准，依靠技术进步，建造节能省地住宅和公共建筑。

7、理清商品住宅价格构成，控制价格的不合理上涨，逐步缩小百姓购房愿望和购房实力的差距。

造成商品房价格居高不下的原因是多方面的，除市场供求关系作用、各种费用太多等因素外，主要原因还在于价格构成本身不合理。

住宅价格大大超过居民的支付能力；

住宅分配体制改革不到位难以激发居民的积极性；

应取消各种乱收费现象，加强透明度；

完善售后服务，推广物业管理。

8、提高商品住宅的开发质量、居住的舒适度和土地的综合利用程度。

要重视规划、管理，确实改善人们的居住条件。

建设部门提前做到合理布局，精心设计。

在建造新的住宅小区中，土地的利用、套房的设计、物业管理。

坚持“以人为本”，崇尚住宅综合质量，提高住宅的智能化水平和绿化覆盖率，形成较为和谐的人文环境，使建造出来商品住宅基本做到适销对路，提高销售率，降低空置率，实现房地产业发展的良性循环。

9、要增强企业市场竞争能力，规范企业经营行为。

引导企业改变观念，增强企业市场竞争能力，加快企业合并整合，把我省房地产企业作大、作强。

目前我省房地产开发企业的开发经营水平在全国处于下游水平，投资水平开放总量明显偏小，房地产开发投资规模经营不足，企业缺乏高素质管理人才，经营者素质也普遍不高，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。

要逐渐扩大房地产企业的经营规模，提高市场占有率。

各房地产开发企业要依法经营，服务民众，要以诚取信，以质取胜，维护好房地产市场秩序。

山西房地产开发业发展与比较

上半年，山西房地产开发投资完成250.7亿元，同比增长33.7%，增幅比上年同期加快9.3个百分点；

商品房施工面积7479.9万平方米，同比增长32.4%，增幅比上年同期回落14.7个百分点；

商品房销售面积415.2万平方米，同比增长0.8%，增幅比上年同期回落35.4个百分点。

从上半年的主要开发指标运行情况来看，山西房地产开发市场呈现出建设规模快速扩张，商品房销售量增速放缓的态势，但与全国及中部省份相比，主要指标位次仍靠后。

一、房地产开发投资保持平稳快速增长，增速在全国的位次前移

上半年，山西房地产开发投资完成250.7亿元，同比增长33.7%，占全省固定资产投资的比重为11.3%，比上年同期提高0.03个百分点。

从开发投资总量来看，山西房地产开发投资总量比中部首位的安徽少967.6亿元，比第5位的江西少120.4亿元，居全国第26位，居中部末位，与上年同期相同。

从开发投资增幅来看，山西房地产开发投资增幅比全国平均增速快0.8个百分点，比中部六省平均增速慢2.1个百分点，居全国第19位，位次比上年同期上升了7位；

居中部第4位，位次比上年同期上升了1位。

从占固定资产投资比重来看，山西房地产开发投资占固定资产投资比重为11.3%，仅比江西高0.7个百分点，居中部六省第5位。

二、商品住宅投资高速增长，占开发投资的比重明显提高

上半年，山西商品住宅投资完成193.4亿元，同比增长42.2%，增幅比上年同期加快27.5个百分点，比全国平均增速快6.1个百分点，比中部六省平均增速快5.0个百分点，占房地产开发投资的比重为77.2%，比上年同期提高4.6个百分点，比全国平均比重高6.2个百分点，比中部平均比重高4.9个百分点，所占比重居全国第6位，位次比上年同期上升了8位，居中部六省第2位。

其中，90平方米及以下住房投资完成51.1亿元，同比增长87.7%，增幅比同期房地产开发投资增速快54.0个百分点，比全国平均增速快56.7个百分点，占商品住宅投资的比重为26.4%，比上年同期提高6.4个百分点，比全国平均比重高5.2个百分点。

三、商品房施工规模继续扩大，竣工面积同比减少

上半年，山西商品房施工面积7479.9万平方米，同比增长32.4%，增幅比全国平均增速快0.8个百分点，比河南、湖北分别慢1.5和1.6个百分点，增幅居中部六省第3位，安徽、江西、河南、湖北、湖南的增速分别为24.0%、10.1%、33.9%、34.0%和28.9%；

商品房新开工面积1455.6万平方米，同比增长31.6%，增幅比全国平均增速快8.0个百分点，比安徽、江西分别慢6.7和10.8个百分点，增幅居中部六省第3位；

商品房竣工面积仅为211.2万平方米，同比下降25.3%，增幅居全国第29位，居中部六省末位。

从商品房竣工率来看，山西商品房竣工率仅为2.8%，比全国平均水平低4.0个百分点，比中部六省平均水平低4.7个百分点，仅比黑龙江省高0.8个百分点，居全国第30位，居中部六省末位。

四、商品房销售量呈回落态势，存量房创历史新高

上半年，山西商品房销售面积415.2万平方米，同比增长0.8%，增幅比上年同期回落35.4个百分点，比一季度回落28.2个百分点，增幅居全国第25位，居中部六省末位，其中商品住宅销售面积376.3万平方米，同比下降1.2%，增幅比上年同期下降37.0个百分点，比一季度下降30.8个百分点；

商品房销售额148.8亿元，同比增长21.0%，增幅比上年同期回落32.1个百分点，比一季度回落38.0个百分点，增幅居全国第25位，居中部六省末位，其中商品住宅销售额126.4亿元，同比增长17.8%，增幅比上年同期回落36.3个百分点，比一季度回落40.4个百分点。

受商品房销售量持续下滑的影响，存量房呈现出快速增加的态势。

上半年，全省商品房待售面积510.4万平方米，比同期商品房销售面积还多95.2万平方米，同比增长35.0%，增幅比上年同期加快24.5个百分点，其中商品住宅待售面积416.0万平方米，同比增长38.5%，增幅比上年同期加快32.5个百分点。

五、房地产开发企业到位资金趋紧

今年央行连续提高存款准备金率，房产地商的资金链呈现出收紧的态势。

上半年，山西房地产开发企业本年到位资金325.3亿元，同比增长8.5%，增幅比上年同期回落41.2个百分点，比一季度回落了11.9个百分点，比全国平均增速慢13.1个百分点。

其中，国内贷款36.6亿元，同比下降22.4个百分点，增幅是2006年以来最低点；

自筹资金134.1亿元，同比增长22.2%，增幅比上年同期回落7.1个百分点；

其它资金154.9亿元，同比增长8.1%，增幅比上年同期回落78.6个百分点。

在其它资金来源中，定金及预付款103.6亿元，同比增长8.8%，增幅比上年同期回落103.4个百分点；

个人按揭贷款34.4亿元，同比增长19.6%，增幅比上年同期回落202.7个百分点。

六、区域发展不平衡

从中部六省会城市来看，上半年，太原、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙房地产开发投资增幅分别为35.0%、19.4%、34.1%、38.4%、28.9%和33.7%，占全省的比重分别为36.8%、38.2%、27.9%、36.2%、60.2%和48.5%；

从全省"

一核一圈三群"

来看，上半年，太原都市区、太原都市圈、晋北城镇群、晋南城镇群、晋东南城镇群房地产开发投资分别完成97.7、105.5、47.0、34.6和28.9亿元，增幅分别为31.3%、25.2%、37.8%、45.6%和37.5%；

分市来看，上半年，11个市中，有5个市房地产开发投资增速高于全省，分别是太原（35.0%）、大同（48.0%）、阳泉（45.4%）、长治（59.6%）和运城（95.5%）；

有6个市房地产开发投资增速低于全省，分别是晋城（22.8%）、朔州（17.3%）、晋中（-16.5%）、忻州（26.8%）、临汾（5.0%）和吕梁（-6.0%）。

通过分析，房地产开发投资占全省比重最高的太原市辐射效应较弱，虽然总量和增速均处于全省前列，但与中部其它省会城市比较突显出总量小、增