济南房地产市场报告Word格式文档下载.docx
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二套房首付不低于40%
《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
并要求，加大差别化信贷政策执行力度。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。
政府部门几次重申二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。
二套房贷的严格主要体现在两点：
一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；
二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。
这个规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为。
而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。
可见，收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，自上而下的监管层心里都非常有数，这个政策绝不会轻易改变。
这不仅是降低银行的风险，更是在降低中国房地产行业的风险。
7.78家央企退出房地产业务
政策小结：
国家宏观调控政策倾向于抑制通货膨胀和限制房价继续增长，中国人民银行时隔一月后再一次上调了存款准备金率，这对于打击投机性住房无疑又是一记重拳，然而各地楼市继续出现价涨量跌的局面，虽然成交量不断下降，但楼市预期依然向好，价涨局面仍是近期楼市主调。
78家央企退出房地产业务，有利于市场有序竞争和集中度的提高，但是此政策的效果还有待时间的观察。
（二）济南市城市规划
1、城市介绍
旧称泉城，作为齐鲁文化的中心，是儒家文化的发祥地，有4500年的历史文化底蕴。
在2007年9月29日举行的省委常委扩大会议中明确确定“一体两翼的城市格局”，围绕建设活力之都、魅力之城、宜居家园，集中打造奥体文博、特色标志区和西客站三大片区，架构起“一城两区”的新泉脉！
城市荣誉：
✓全国第一批的15个副省级大城市之一
✓1986年即被国务院命名为历史文化名城
✓2004年——济南被国家环保总局评为十大安静城市之首之外
✓《中国城市性格》曾把济南列为中国最宽容的城市，低调的运动之城,
✓2009年，济南迎来一次运动盛会—第十一届全运会。
正如老舍先生所讲：
“一座老城，有山有水，全在山底下晒着太阳，暖和安静的睡着，只等春风把它唤醒。
”
2、重大发展规划
①槐荫将打造“三大片区”
2010年槐荫区将着力打造“三大片区”，让城区扩大，让城区“长高”。
槐荫区着力推进的“三大片区”建设为：
二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特色街区”。
以开埠时期老街巷、老建筑的保护性开发利用为重点，精心打造“百年商埠风情区”，彰显老槐荫历史文化底蕴；
结合棚户区改造和环境综合整治，高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特色商贸街区等特色商贸区。
②济南市三大新区将打造地标
济南市在城市规划建设上将实施精品战略，着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开发建设中打造济南的新地标。
③.2010年3月18日，市区首个城中村改造项目启动
济南市首个城中村改造建设项目正式启动———位于二环西路和张庄路交汇处的后屯村改造项目奠基仪式已经举行。
这也标志着省城市区首个村庄改造正式启动，该片区将建3栋居民安置楼，片区内500余户居民将全部得到安置。
这是市政府《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》下发后首个实施改造的“城中村”。
④.2010年3月26日，2010年济南将动迁1.2万户城市居民
今年，济南市计划动迁城市居民1.2万户；
房地产业将计划完成投资350亿元，新开工面积520万平方米，竣工面积390万平方米，销售面积300万平方米。
这是在召开的全市城乡建设工作会议上宣布的消息。
（三）其他与房地产行业有关的重要信息
1.2009年山东省房地产纳税214亿
据统计数据，2009年山东省房地产市场持续升温，房价不断攀升，直接拉动了房地产业相关收入的快速增长，2009年房地产业实现税收214.75亿元，同比增长30.75%。
此外，金融业税收完成141.57亿元，同比增长14.8%。
2.北京“双料地王”被收回
2009年末，顺义后沙峪地块在各大地产大鳄的竞争中，被大龙地产以50.5亿的成交总价、接近3万的楼面单价一举夺得，成为2009年名副其实的双料地王，但不到一个月，该地块命运陷入迷茫中。
2010年1月中旬，大龙地产因欠缴土地出让金，被北京市国土资源局暂停拿地资格。
这是北京土地交易历史上首次出现地王被收回的情况。
这是2009年楼市疯狂以来的第一次土地被收回，证明了国家在宏观调控方面的政策已经落到实处，楼市从源头开始收紧。
3.山东将旧住宅区整治纳为政府公共服务的重要内容
4.新一轮房价“堰塞湖”或现
5.山东省将评选房地产50强
二、土地市场交易信息
（一）土地供应总量分析
济南2010年3月供应土地统计分析表（万平米、元/平米）
济南市居住及商业供应土地月度走势示意图
相比于2010年2月土地供应市场的冷清，2010年3月土地供应市场急速升温。
受季节及经济回暖因素的影响，2010年3月份与去年同期相比，土地供应量有大幅上升。
（二）土地供应区域分析
济南市2010年3月居住及商业供应土地区域分布统计分析表（万平方米，元/平方米）
2010年3月份土地供应总面积73.6万平米，建筑面积304万平米。
其中天桥区和高新区土地供应量最大，预计这两个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。
（三）土地成交总量分析
济南市3月土地成交列表
由于两会的召开，房价地价问题再次成为关注的焦点。
国家出台了一系列宏观调控措施稳定房价，这些政策中对土地市场的宏观调控成为主要部分，一定程度上造成了济南土地市场出现观望情绪。
从成交时间上就可以看出，3月初有六宗土地成交，两会结束后至3月底并未有土地成交。
济南市3月成交土地统计分析表（万平方米、元/平方米）
在房地产市场火热成交的带动下，3月份济南土地居住及商业用地成交量较上月及去年同期均有大幅上涨。
从成交时间上来看，集中在3月上旬。
济南市居住及商业土地成交月度走势示意图
受季节因素影响，每年1、2月份土地的成交量均较少。
从上图可以看出，3月的成交比前两月有大幅上升。
但受两会新出台政策的影响，济南土地成交市场出现观望情绪，4月份的土地成交量有待进一步观察。
（四）土地成交区域解析
济南市3月居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，元/平方米）
3月天桥区小清河沿线土地成交活跃，天桥区成为3月份土地成交量最大的区域；
同时因区域内北大资源高价拿地，使该区域成为本月楼面地价最高的区域。
（五）土地成交典案解析
2010年3月土地成交典型案例
土地位置：
天桥区小清河北路北侧、30米规划路东侧
土地面积：
18745㎡
建筑规模：
58110㎡
容积率：
地上≤2.2地下≤0.9
土地价格：
14713万元
楼面地价：
2532元/平米
竞得单位：
山东北大资源地产公司
三、商品房供应分析
（一）济南在售及将售热门楼盘统计（排名前25名）
楼盘名称
地理位置
社区形态
在售产品
产品价格
项目动态
保利花园
济南市经十东路以北,济南高新技术产业开发区东部，奥体购房圈
规划总建筑面积26.5万㎡。
由10栋小高层及高层住宅组成，提供从70㎡到140㎡多种精品户型。
4、7、8号楼，
4号楼主推137平方米
保利花园在售房源均价6600元/平米
工程动态：
保利花园一期现房呈现；
营销活动：
保利花园二期尚邸荣耀面市，3#楼86平米两房、95/126平米三房.
巴黎花园
大明湖房地产板块高尚住宅区的核心位置
规划建筑面积约21万平方米，
6＋1、11＋1、18＋1层；
共17栋楼，其中1栋写字楼
62㎡一室一厅小户型
均价7300元/平方米
巴黎花园推出62㎡一室一厅小户型。
城投美里新居
槐荫清河北路西首
市区唯一一座以小户型为主的大型现代化综合生活社区。
项目总规划建筑面积38.12万平方米,其中住宅楼47幢，面积从50多～110多平方米不等。
小户型
起价5300元/㎡，最高价不超过5500元/平米。
城投美里新居五期房源近期开盘。
大地锐城
济南东，二环以内，花园路商圈
6栋花园式精装高层住宅区、锐城国际购物广场、6A级摩天写字楼、星级豪华酒店、现代风格艺术馆等等，超大楼间距，超大中央绿地景观。
加推159平米的三室两厅两卫豪华户型
起价8000元/平米，均价8800元/平米
据悉，锐城国际公馆（4号楼）即将对外开放，房源面积198平米左右
海尔绿城全运村
奥体中心片区
规划地上总建筑面积100余万平方米。
物业类型包括高层、小高层、多层、产权式酒店、平层官邸、小独栋及联排多层住宅、五星级酒店、商业等。
/
均价13500元/平方米
新推11号楼高层和1号楼多层，价格13000-14500元/㎡
名士豪庭
位于经十东路与浆水泉路交汇处
占地面积500余亩，建筑面积百余万平米
精致两房、雅致三房和尊贵四房
均价9500元/平方米
04-19推出490—180平米的住宅产品
海信都市阳光
工业南路汽车贸易商圈
都市阳光是海信地产在济南的第二个面市项目。
总建筑面积近9万平方米。
由7栋中高层（13~18层）、高层（21层）住宅围合
1#楼景观楼王90㎡稀缺两居，127㎡舒适三居目前在售
均价8300元/平方米
目前6#楼2单元华美两居正全城热销中
海信慧园
东部新城
是一个由小高层和高层组成大型年轻、时尚、运动的高品质居住社区，其总建筑面积30余万平方米
主力户型在80~130㎡左右
均价8500元/平方米
海信慧园一期所有房源均已售罄，现将精装样板间整体发售（包括所有品牌家具及配饰），共6套，目前仅剩景观楼王7#楼小高层最后一套139㎡
河畔景苑36号杰座
天桥济泺路与外环北路交界处向东1000米
杰座为11层小高层，其中1-2层为沿街商业，3-11层为住宅。
88平米左右的二室二厅和120平米左右的三室二厅
均价3600元/平方米
黄金99
千佛山奥体购房圈
总占地约1200余亩，总建筑面积近百万平米，堪称济南东部山水大盘。
项目产品类型涵盖别墅、花园洋房、高层等。
开盘时间待定
待定
黄金99项目90-140平米户型火爆预约中。
一期将推出的房源有1、4、6号七层带电梯的花园洋房，价格待定，一层房源147平米，买一层赠一层，
华福国际
洪楼商圈，位于北园大街与历山路交接口东1000米
总建筑面积约40万平方米，其中商业建筑面积约16万平方米，其余部分为住宅小区。
华福国际一期七栋小高层（11层）。
户型面积在50-140平方米之间，主打户型为两室一厅、两室两厅、三室两厅
均价6500元/平方米
火炬东第
历城刑村立交东北500米
总建筑面积39万平米。
住宅、普通住宅、别墅，花园洋房
5200元/平方米
售楼处预计2010年上半年开放
济南万达广场
市中经四纬一路口
项目总用地面积345亩，建筑面积约100万㎡，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目
万达公馆房源面积235、288平米
均价在12000元/平米左右
济南万达广场万达公馆2期火爆认筹。
7、9号楼预计2011年6月份交房。
写字间预计月底开盘开盘
凯旋新城
槐荫经十路510号，市立五院斜对面
莱钢建设在济南倾力打造的近30万平米的大型高档社区
均价8200元/平方米
多层房源预计今年上半年开盘，均价预计在8200元/平米。
高层房源已经全部交房。
蓝调国际
4栋23-31层城市高层简约围合成蓝调生活
房源面积104㎡、120㎡、140㎡
均价6600元/平方米
蓝调国际C座会员招募，跃层3000元抵15000元。
C座罕有跃层将于4月11日开盘销售，房源面积104㎡、120㎡、140㎡，价格在7000元/㎡左右。
连城水岸
段店商圈
总建筑面积约20余万平米。
由11栋18层高层组成，登高远眺，极目泉城视野。
连城水岸一期房源VIP招募中2万抵4万。
预计4、5月开盘销售。
鲁能领秀城
英雄山商圈
占地5000余亩，盘踞济南南部生态景观区。
山东鲁能集团鼎立矩献，400万平米国际人居生态城。
在售1、18号楼，房源面积88-147平米
均价7700元/平方米
中央公园4号楼画境美宅，4月3日起盛情加推，房源有140平米、96平米的。
鲁商常春藤
第七届园博会东邻
项目占地1500亩，总建筑面积85万平方米，规划有小高层、高层住宅、风情步行街、商业旗舰店。
房源面积70-140平米
均价4200元/平方米
鲁商常春藤·
紫薇园组团火爆认筹中，参与认筹的客户可享受3000元抵5000元的认筹优惠。
该组团房源面积70-140平米，预计4月开盘销售。
路劲御景城
纬十二路与堤口路交叉路口南行100米路西。
西市场商圈
总建筑面积约41万㎡,由22栋高层住宅组成，是香港路劲地产集团强势进入济南市场的第一个地产项目。
预计2010年6月份将陆续推出二期房源。
绿地新里卢浮公馆
槐荫纬十二路与经四路交汇处。
卢浮公馆是千亿级地产航母绿地集团携城市第一住宅品牌“新里”献礼济南的第一号作品，以总建筑面积60万平米的海派社区，为济南钜献公馆生活的艺术。
户型面积在90—140平米之间
绿地新里卢浮公馆项目成功奠基。
预计今年下半年开盘销售。
泺口花园
地处济南市泺口商业核心地段，紧邻城市主干道泺安路、济泺路
项目总规划用地近80亩，总建筑面积5.8万平方米，共由8栋多层住宅楼组成。
均价3300元/平米
泺口花园火爆销售中。
现在购买可享受惊喜优惠
茗筑美嘉
东部新城。
高新济南国际会展中心北300米
建筑面积26万平方米，绿化率40%以上，得房率高达79%—81%，由8栋7层板式多层和12栋19层、24层板式高层组成
92平米、94平米、96平米两房
均价6800元/平方米
18#于2010年3月20日开盘销售，均价6800元/平米，户型面积92平米、94平米、96平米不等，交诚意金的客户开盘可享9.7折超值优惠
瑞驰舜耕上城
舜耕上城是由山东瑞驰置业有限公司倾力打造的城中精品社区，本项目总建筑面积约5万㎡，由三栋高层建筑组成
70-140平方米
瑞驰舜耕上城在4月16-18号将会参加齐鲁晚报房展会
泉景天沅鑫园
普通住宅
户型面积为86—139平米
均价8000元/平方米
目前正在认筹中，交两万抵三万。
房源有92平米和100平米。
预计开盘时间在2010年4月份
山久水园
工业南路汽车贸易商圈。
项目地处济南东部核心地段
山久水园占地32亩，总建筑面积64045平方，包括高档住宅、大型生活卖场、地下停车场等
在售房源为90平米左右的两室两厅一卫
（二）商品房批准预售总量及区域
济南市3月商品房批准预售面积统计分析表
济南市3月商品房批准预售面积示意图
2010年3月商品房批准预售仍以住宅为主，预售总面积较上月有较大提高，总面积达到30.3万平米。
这对近期市场供不应求的局面起到一定的缓解作用。
济南市3月商品房批准预售区域统计分析表
3月份因高新区四号地块商住开发项目部分楼座获得预售证，使高新区该月预售面积最大，占总体的46%。
四、2010年3月商品住宅新开盘及成交分析
（一）开盘成交总量
济南市3月商品住宅新增供应统计分析表
随着市场的回暖，3月份济南住宅市场的新增供应量增加，供应量达到16.39万方，其中，中海紫御东郡一次性推出高层产品的全部剩余房源，供应量达6.7万方，成为本月供应量和成交量之最。
3月中端价位房源的大量推售和成交，拉低了1、2月份由高端房源大量成交所形成的市场高价，本月新增商品住宅成交均价环比上月下降21%。
低总价房源为市场稀缺产品，开盘当日成交率达75%，远远高出上月。
市场反弹现象十分明显。
（二）商品住宅开盘区域
2010年3月济南新开盘项目集中在高新区和历下区。
其中，中海紫御东郡供应量和成交量最大，分别占到总供应量和总成交量的38%和39%。
由于此次开盘楼座的位置较上年12月份的位置较差，开盘均价下降7%。
其次，隶属于历下区的蓝调国际的供应和成交量较高，项目位置较好、低单价和低总价的特点吸引了部分自住客和投资客，成交率较高。
（三）商品住宅新增供应产品形态
济南市3月各形态物业供需统计分析表
本月新增项目全为普通住宅，供应量为1858套，比例为100%。
（四）商品住宅新开盘户型
济南市3月商品房新增供应各户型供需统计表
从3月份济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，3月份两室户型呈现供需两旺的局面。
而三室户型的供应和成交比例不到三成，但是成交率较高。
主要因为，经过1、2月份的观望，本月的刚性需求得到了部分释放。
这部分客户对价格较为敏感，可承受的总价款较低，所以对中小户型和低价房源比较看好。
（五）商品住宅新开盘面积区间
济南市2010年3月各面积区间供应套数走势示意图
由1、2月份不同，3月份济南新增住宅面积集中在40-140平米之间，以40-60平米之间的小户型公寓、80-95平米的两室和90-140平米之间的三室为主。
150平米以上的大面积户型本月没有供应。
（六）商品住宅新开盘供应价格
济南市3月各价格区段供需统计表
从供应量来看，3月份济南市新增供应量以中端价格房源为主，过8000元/平米的项目只有中海奥龙观邸和阳光100，而均价在6500元/平米的项目却有中海紫御东郡和蓝调国际两个推盘量较大的项目，因此6000-8000元/平米的供应比例较大。
从成交量来看，中端价位房源的成交呈现“供需两旺”的形势。
从成交率来看，由于8000元/平米以上房源的推出量较少，成交率较高。
而中低价房源的供应也满足了对总价款承受能力较弱、对单价较为敏感的客户的需求，成交率较高。
五、2010年商品住宅成交分析
（一）成交总量
在经历连续9个月的成交量下降之后，3月份济南住宅成交量出现明显反弹
自2009年5月份以来，济南住宅成交量连续大幅下跌，受供应缺乏、季节因素、宏观政策收紧、房价高企等综合因素的影响，2010年2月份济南商品住宅成交量跌至历史最低点，仅为233套。
成交套数环比上月大幅下降79%。
市场供应缺乏因素：
因对2009年金融危机对市场影响估计过大造成济南众多开发企业开工不足，自去年下半年开始济南出现供不应求的局面，其惯性影响到2月份的市场供求格局；
季节因素：
冬季天气寒冷，是传统销售淡季，选择在此期间购房的客户较少；
宏观政策收紧及房价高企因素：
随着“国十一条”等一系列政策的出台，国家开始抑制投资投机购房，同时投融资优惠政策的相继取消、央行收紧银根，加上房价高企，导致消费者入市的热情大减，市场观望情绪浓烈，从而造成住宅成交下滑。
随着销售旺季的到来，3月份济南住宅市场成交量出现明显反弹。
主要原因有以下几点：
市场中端中小户型房源供应量加大，该部分房源市场接受度高，目标客群数量多且购房需求强烈；
市场依然为供不应求的局面；
购房者对房地产未来市场发展走势信心较足。
供需结构变化使成交价格回归正常水平
1月份，在2009年房地产市场利好行情的带动下，万达公馆、海尔绿城全运村、中海奥龙观邸等高价位楼盘大量成交，快速拉升济南商品住宅整体成交均价。
与1月份不同，2、3月份高价普通住宅的供应量、成交量均较上月大幅下降，造成2、3月份的成交均价环比1月份大幅连续下降。
但在售项目价格依然保持平稳或略有上涨，供需结构的变化正使济南住宅成交价格回归至正常水平。
（二）成交形态
济南市3月份商品住宅产品成交形态统计表（套）
2010年3月份济南商品住宅以普通住宅成交为主，花园洋房和别墅均因供应量少等因素销售速度放缓，花园洋房和别墅的稀缺性及较好的保值增值性使其在3月份的销售业绩表现良好。
（二）成交价格解析
济南市3月
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