常奥策划报告2Word文档下载推荐.docx
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以内部规划道路以南，第一期200亩以外的所有地块，原则上将二、三期平均划分，但可根据地块现状及规划思想灵活掌握。
第二、第三期住宅建筑类型建议：
4-6洋房
联排、高级洋房
高层电梯洋房
国际公寓
本期主要以多层洋房和别墅为主，为了减轻后期提高容积率的压力，配备少量的小高层；
具体的建筑类型配比视市场情况而定。
1.4分期发展的策略方针
通过上述分期开发原则奥园的一贯模式和项目自身特点，初步制定各分期发展策略方针如下：
以“品牌＋生活方式+奥园的参照+产品+价格”推动首期的热销；
第二期：
以“产品+生态环境+品牌+生活”方式推动第二期的热销；
第三期：
以“产品+生态环境+教育+服务推动”第三期的热销；
以“产品+生态环境+教育+服务+文化”推动第四期的热销。
最终拉动项目的利润最大化。
1.5项目总平面布局要点建议：
1.5.1主轴线建议：
项目南北呈长方形，建议项目的主轴线以奥林匹克大厦为起点，南北呈龙型蜿蜒贯穿整个小区I（如图）：
原因之一：
常州市俗称龙城，一种龙文化的延袭；
原因之二：
便于小区内交通组织及主干道的布局。
原因之三：
便于通过主轴线，将小区内完全不同的两种物业类型（别墅、洋房），在平面布局上分离开来互不干扰。
原因之四：
便于社区内公建配套的布局；
原因之五：
通过主轴线将第四期地块与前期有机的连系在一起；
原因之六：
通过纵向主轴线布局可延伸若干条横向的次轴线。
1.5.2首期开发分期建议
根据地块现状及各分期计划，首期开发分期有如下方向。
各方案分析如下：
方案
优势
劣势
方案1
1、临街面大、较易形成开发气势；
2、横向开发可以方便多种物业类型同时开发，互为造势
3、利于首期商业的开发
1、开发时间长、投资大、开盘前形象难以保证；
2、可利于独立组团的形成；
3、后期开发对前期影响不太大
4、难以形成大面积集中绿地；
5、可利水资源的利用和延续性处理
6、可利用样板区的构成
方案2
1、有利于项目样板区及核心启动区的形成；
2、可以形成相对独立完整的组团；
3、1.1期可大可小、相对灵活；
4、有利于项目快速启动；
5、有利于成本控制。
1、不易具备多种物业类型同时开发；
2、所受施工影响时间较长
综上分析：
方案2比方案1更具优势，故此1.1期建议设在项目地块东南角。
2.项目总体规划设计
2.1主题概念在总体规划中的体现
运动的体现：
奥林匹克运动大厦
社区运动系统
高尔夫球场
健康环境跑前径
教育的体现：
奥林匹克学校
青少年素质训练基地
高尔乐园
生态的体现：
生态农庄
生态湖
文化的体现：
奥林匹克文化广场
奥林匹克文化长廊
2.2总体规划原则
（1）可持续发展原则：
在规划过程中，合理的、科学的利用自然资源，维护资源的再生能力，并使环境得到最大保护
（2）生态原则
在规划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平衡、各因素协调有序发展的规划目标。
（3）特色原则
在对常州的江南城市特色及内容研究基础上，对自有资源环境和发展的合析，基础上确立规划的整体氛围和风格。
（4）持续原则
规划项目应促进整个区域环境、社会的持续协调发展；
并且在规划和管理上都是持续性的。
（5）系统原则
一个社区的规划要重点由社会系统、生态系统、经营管理系统以及文化系统组成，规划设计要同时考虑。
2.3项目规划设计要求
1．设计应遵循奥林匹克花园设计理念与常州市场相结合的原则。
强调环境概念，把常州奥林匹克花园建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出运动、教育、旅游等硬件支撑独特要素，建立具特色的新生活社区。
设计还应体现美观、经济、实用、安全、新颖的原则。
2．本次设计一是须高起点、高水平地完成项目总体规划；
二是依据分期开发之原则，着力作好第一期200市亩及分四期开发的各期规划。
3、体育融入生活----本项目设计的宗旨为“以人为本，科学运动、健康生活”以迎合“运动就在家门口”主题。
通过对每期开发在建筑形态上充分体现体育生活和居住区日常的生活融为一体。
中心步行绿化系统把各期中心绿地联系成一个整体，体育活动被精心组织并顺延至每个组团，运动就在身边，和生活休戚相关，形成新型居住区的显著特色。
4、文化演绎文化----设计中浪漫主义设计手法的灵活运用，营造出居住环境自由的空间氛围。
对人居问题细致缜密的思考通过设计手法具体到居住区各个层面的设计要点中。
细微尺度的仔细深入推敲，贯彻了生态建筑理论以及对居住环境、生理、心理全面关注的设计主旨。
作为开发前提基调的体育精神和当地乡土文化的导入，使得整个设计具备了独特的文化内涵，成为营销竞争中独树一帜的卖点。
5、总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点，以求在严谨中体现活泼，在统一中求得变化。
6、充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率。
7、交通组织能力求合理简捷、方便、做到通而不透。
8、住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，利用率；
室内空间舒展；
立面造型活泼中见典雅，现代风格中带欧陆韵味。
9、结构设计力求明确、简单、安全、经济；
公用设施设计力求合理、实用、适度超前。
2.4总体规划设计建议
2.4.1组团划分
项目围绕“国际运动生态社区”的市场定位，根据项目地块现状及分期原则，以项目主轴线为中心，向四周呈放射状形成各个小组团。
因由多种物业形态组成，所以在分组团上要打破分期开发的局限，以相同物业形成大组团。
形成两个别墅组团，三个洋房组团构成代表表五大洲“五环”，并且各个组团又可分为若干小组团，便于分期开发和施工管理。
2.4.2配套设施
在总体规划上，要考虑到配套设施和运动设施的规划，见下表：
公共配套设施
运动设施
第
一
期
1、奥林匹克营销中心
2、奥林匹克大厦
3、奥林匹克商业街（部分）
4、绿化停车场
5、住户接送专车站场
6、奥林匹克广场
1、环组团晨跑径
2、健康步道
3、室外下沉式网球场
4、社区运动系统（室外简单运动场地）
二
1、高尔夫会所
2、绿化停车场
3、幼儿园
1、英式乡村高尔夫球场
2、室外乒乓球场
3、环组团晨跑位
4、社区运动系统
三
1、水上名人俱乐部
2、小学
3、商业街
4、奥林匹克文化长廊
1、水上乐园设施
3、环组团亲水晨跑径
5、沙滩排球场
四
1、中学
2、商业街
3、奥林匹克公园
4、青少年素质培训营地
2、奥林匹克体育公园
3、社区运动系统
4、五人小型足球场
5、健康步道
2.4.3关于各主要配套建筑物的细化建议
奥林匹克大厦
建议面积为4000-5000平方米分三层，运动中心的建筑风格，要求为现代感前卫的风格，外型设计要鲜明和突出，并要求一定程度的抽象化与稍微地夸张处理。
建议采用钢结构处理。
奥林匹克大厦提倡轻体育概念之外，还提倡数字化体育、体育生态，以突出科技奥运、信息运动。
设数字化运动中心，内设电脑虚拟的体育运动设施（如网上棋牌，虚拟室外体育运动）
1．大厦总建筑面积约4000-5000平方米；
2．室内恒温泳池：
他内分为浅水区与深水区，游泳馆附设蒸汽房、集中更衣房、淋浴房等配套设施，同时应考虑方便管理；
3．室内综合运动场：
网球、篮球、排球、羽毛球、攀岩功能互用，设置少量看台，兼顾运动比赛与表演；
4．室内乒乓球馆：
能同时满足10对人共同使用，并注意表演、训练、运动之间的可变性；
5．室内保龄球：
设置4个球道；
6．室内数字健身中心：
健身器械与形体训练相结合；
7．体能检测中心：
具有指导科学运动、满足业主会员健康服务的功能。
提供快捷先进的运动检测、体能恢复服务及咨询服务。
健康教育区集中设置辅助性的体能恢复区（如设置理疗、氧吧、食疗等体能恢复的功能）；
8．壁球馆：
最多设置一个，只作运动用，不设看台；
9．运动精品专卖：
运动员签名的运动用品、品牌运动衣等；
10．奥林匹克运动文化展览馆与多功能会议厅结合，展示奥运金牌、金杯、珍贵的图片、奥运发展史等。
第一层：
a.商业街（临时超市）；
b.奥运明星风采展示区；
c.桑拿及更衣室；
d.奥林匹克博物馆；
e.运动精品专卖店
第二层：
a.室内恒温泳池；
b.室内综合馆；
c.壁球馆；
d.台球室；
e.室内保龄球；
第三层：
a.吸氧俱乐部（吸氧，纯氧饮品、氧美容等）；
b.棋牌俱乐部；
c.室内乒乓球场；
d.奥林匹克体能检测中心；
e、数字化健身中心
奥林匹克花园营销中心
1．营销中心不宜设在奥林匹克大厦内，而应置于大厦一侧并与大厦相辅相承，建筑面积约为1000平方米左右，风格与大厦相同，造型要新颖，颜色要跳跃；
2．营销中心的功能为临时性的，在开发期间应满足销售接待、展示、销售现场、办公、物业管理办公用房等功能，开发完成后可作物业管理用房或室内运动场或超市之用；
3．营销中心应方便对外交流，并要与示范单位有机结合，重点注意周边的环境设计；
奥林匹克中心商业街
各期在临街设置，总体面积控制在6000平方米左右（以最终核算定妥），建筑进度在第各期内完成。
商铺建筑的各段布局如下表：
序号
布局
作用
第一阶段
临黄河路
解决第1期的商业配套
第二阶段
面向薛家镇临街
解决第2期的商业配套
第三阶段
临近小区内区间道
解决第3期的商业配套
第四阶段
解决第4期的商业配套
商业街分布示意图：
商业街功能建议如下：
a、农贸市场
b、大中型超市
c、快餐店
d、中西式餐饮场所
e、邮局
f、银行等金融机构
g、网吧
h、娱乐场所
i、洗衣店
j、书店及体育用品店
k、药店及医疗中心
l、奥运精品店
中心商业街组团的设计原则是将商业街组团与水景，绿化景观体系和谐地连成一体，形成本项目的一个公园式的商业配套，以一个生态式商业街组团的形式出现，解决1-4期的商业配套问题，强化本项目的生活配套力度。
设计目的是与入口处的商业步行街相应呼应，最终达到商业街+景观+体育场所的效果，使商业街以生态化的形式出现，使业主与准业主可在此享受运动、享受休闲、享受生态绿化与阳光。
奥林匹克学村
设立由幼儿园、小学到高中的教育服务系统，并引入相应的名校分校，引入优秀的教育人才，先进的教育方法。
设施包括：
1所名牌幼儿园，
1所名牌小学或其分校
1所名牌中学或其分校，
1所社区图书馆
1个青少年素质培训营地，其位置设在第2期用地内，与水景绿化融合。
学校可分期建设，小学和幼儿园定在二三期建设、中学考虑在第四期建设
奥林匹克文化廊
建议沿高尔夫球场周围或学校周围设置，主要设置相关奥林匹克发展史的雕塑、铭碑、中国体育事业功绩的相关雕塑，以及抽象反映奥林匹克精神（自由、和平、爱、健康、意志、智慧、公平、竞争等要素）以上主要内容要素主要集中在休闲景观带内，营造一个融合展示奥林匹克文化与休闲相结合的景观文化长廊。
青少年素质培训营地
主要形式与水景景观带相融合，位置在水景为主轴线的绿化景观的围合中。
其中设红领巾饲养所1个，亲子健康生态农庄1个，科技素质培训中心1个，DIY趣味运动营1个，营地总部1个（内设有音乐、舞蹈、绘画、棋类等有益儿童身心发展的课外活动培训班场地），建议设置在地块最北边体育公园内。
高尔夫会所
以高尔夫运动文化为主题的会所，会所内设关于高尔夫发展史的迷你博物馆、高尔夫商场、高尔夫氧吧、高尔夫休闲俱乐部（内设休闲咖啡馆、西餐厅），内有高尔夫用具专门店、便利超市以及高尔夫学校（传授有关高尔夫运动的知识与技巧），总面积控制在2000平方米。
水上名人俱乐部
主要建筑形式是滨湖部分架空临水，突出与水融合的建筑风格，营造亲水和生态自然的氛围。
设计上吸取威尼斯水城的设计特色为风格。
总面积控制在建筑物800平方米内。
其主要内容有：
亲水假日餐厅、水上酒吧、水上运动俱乐部、休闲垂钓区、24小时便利店
2.4.4关于各开发期主要运动设施的细化建议
英式乡村高尔夫
以高尔夫果林、草坪、沙滩、湖泊为主组成高尔夫球场和中心景观带，场地主要形式为提供一个推杆训练场，其面积应保证可打1-2杆球数，提供一个在家门口接触高尔夫运动的机会，内设10-20个发球道，周边配以绿化带围合，发球道后摆设休息品茗区。
健康步道
主要形式为一条设置锻炼器材的步道，设着对走完步道路程所作的运动量作出结果。
一般在15-25米长，宽5米左右。
环组团晨跑径
供有晨运习惯之人士使用一条环绕整个组团，也可以五环互相连通环绕整个小区，晨跑径融入所径的景观绿化中。
社区运动系统：
与景观绿化融合的室外的运动场所，上设简单运动器械、模糊边界处理，设在组团内、绿化旁，体现一种运动无处不在的。
2.5路网系统设计
2.5.1道路网络设计原则
原则上是要基本实现组团及组团内部的人车分流。
鉴于本项目的规划原则，原则上是要基本实现组团与组团内部的人车分流，另需在别墅区内解决车行入户及人车分流之间的矛盾，所以道路网络可考虑设计4个系统。
1.车行道路系统：
各组团之间应贯通，自然形成组团式分隔。
由于实现了人车分离，令对社区综合环境之影响降至最低程度；
道路方向注意不宜太笔直，结合组团景观，作出适当弯曲和缓坡处理，使道路通而不透，使车辆自然的缓行。
2.人行步道系统：
确保各组团便捷畅通，注重巴士总站及各停靠点与中心功能组区的距离。
3.健身道系统：
设有临湖漫步道、环跑步径，以径连通各组团内部道路注重社区各景区的衔接，着重为休闲运动所用，以方便入住者到达各运动场所。
4.组团内部道路系统：
组团内部均设有2.5米宽的道路，平时车辆不进入组团内部，保证组团内为人行道路，并充分考虑与宅旁绿化景观，路旁绿化等景观绿化因素相结合。
5.各类道路除考虑合理布置外，应具良好的景观，社区出入口的选择要顾及方便、安全及合理。
6.由于项目地块的特殊性，位于项目北四分之一处有一区间道路贯穿小区，南北地块的道路系统的连接畅通问题的解决。
7.其它系统布置：
1）回车场的布置----在小区次干道，其端部设有回车场满足多层住宅的消防急救之需；
组团内部道路，均在其端部设车辆回转面积或回车场，以满足消防车通行，回转之需。
2）车行入口----由于项目四面临路，并且又分作南北两块，并且有将有两大车行系统完全不同的两种建筑类型，所以在考虑车行入口时要与后期的管理全面结合起来。
3）停车系统----住户车辆停放主要为地面停车，部分首层复式设一层停车库，别墅设置私家停车场，地面停车形式为绿化停车场，车位配比初步拟定为1:
0.5。
2.5.2车行道路系统
由于项目地块狭长，建议尽量不在小区内设置车行主干道，可根据需要适当考虑设置一条宽12米两边带人行道路的主干道，方便别墅区内的车行入户。
整个道路布局要体现一种曲线艺术，道路方向注意不宜太笔直，结合组团景观，作出适当的弯曲缓坡处理，使路通而不透，使车辆自然地减速而行。
车行道路在区内局部采用尽端式道路，深入小区组团之间，但不进入组团内部。
2.5.3人行步道系统
小区内尽可能的设置两套人行系统，满足两种不同建筑形态的业主，在各自组团内以及同物业内的畅通，避免相互干扰，其宽度在2.5米宽，结合绿化与景观设计，与周边各组团道路端头连通。
尽可能的满足小区住户到达诸如学校、公交车站等公建配套时间最短，另在全地块范围内，设一条环地块的圆环形步道，宽2米作为环区晨运缓跑径，该径连通各组团内部道路、以便晨跑可断可续。
2.5.4组团内部道路系统
组团内部均设有2.5米宽道路，平时车辆不进入组团内部，保证组团内场为人行道路，并充分考虑与宅旁绿化景观，路旁绿化等景观绿化因素相结合。
2.5.5回车场的布置
在终端式的小区次干道，且在其端部设有回车场满足多层住宅的消防急救之需。
组团内部道路，均在其层端处设车辆回转面积或回车场，以满足消防车通行，回转之需。
2.5.6车行入口
项目三面临路，并且项目南面临近将开通的黄河路，又因项目内有两种典型不同的建筑形态，所以建议项目共设三个车行主入口，一个设在黄河路沿线，一个设在项目地块的东边或西边，一个设在第四期地块的南边临区间道上。
（
2.5.7人行入口
因地块狭长，人行入口要考虑的入户步行距离，人车分流，以及商业配套的利用等因素，建议设置四个人行入口，在奥林匹克广场，设人行主要出入口，再视人行道路布局状况，再在东西方向和项目第四期地块南面各设一个人行次出入口。
2.5.8道路技术要求
平面设计
小区级主次车行干道转弯半径均大于12米
组团级道路转弯半径均大于9米
进入组团内部最小转弯半径为6米
行车视距
在所有道路的转弯处，15米边长的三角形范围内，不设建筑物及高于0.7米的绿化等障碍的，以保证道路行车的视距要求。
道路纵坡
本项目地块较平坦，道路最小纵坡为0.3%-0.5%，以保证路面雨水的排除。
道路横断面
本项目道路横断面设计为城市型，突出的水泥预制路像石保护路面，并设计雨水排除系统接入下水道系统。
路面设计
本项目车行路采用刚性路面-水泥混凝土路面。
人行道路采用块料铺砌。
广场采用图案广场砖铺砌，并保证有0.3%以上坡度。
2.5.9停车系统
住户车辆停放主要为地面停车，地面停车形式为绿化停车场，并设造型车棚，别墅均设置私家停车场。
车位配比尽可能为地上停车场，初步拟定为停车位比例为1：
地面停车：
在组团入口处附近，设地面停车场，并建停车棚，注意用将绿化引入停车场，并利用绿化植物适当遮档停车场视线，注意生态停车场的引入，停车场只放机动车，自行车等非机动车入组团内。
室内停车：
室内停车常主要集中在小高层住宅组团和别墅区内
公交车停车场：
设在南部临黄河路边，主要是市政公交，小区接送巴士停车场可考虑地块中部，便于接送小区住户。
3.景观绿化设计
3.1景观设计原则
1.本社区以运动为主题，其景观设计布局不宜过分繁复，应着力提倡简洁、流畅、明快的现代规划风格，要有开阔的气势。
2．组团景观可用露天运动场。
健康步径等作为其主体，以体现“运动就在家门口”之精神。
各景观分支要充分利用步行道、健康道系统之间的有机串接。
3．应充分发掘、利用地块中的现有自然景观以及沟壑、池塘等。
4.项目定位为运动生态社区，注重景观设计的生态性原则。
3.2环境景观设计理念
本项目的环境景观设计理念应该以奥林匹克花园的主题作为出发点，主要体现一种和谐性，即体现运动健康与环境和谐，人和人的和谐，建筑艺术与环境的和谐。
使环境景观和谐存在的基础上“动”起来。
最终成为本项目的新生活模式的重要支撑点，为健康新生活提供一个优美的生态背景。
本项目环境景观的设计理念要点如下：
A、地制宜地进行环境景观设计
主要考虑到环境最大限度地与本项目特色的对接，主要考虑如下几点：
（1）与本项目所在地气候特征的对接：
本项目江南，位于我国东部，属于北亚热带季风性湿润气候区、四季分明、在进行本项目的环境景观设计时，植物类型的选取，应充分地与当地气候特征相对接（就近选取，金坛有一花木苗圃市场）。
出于成本与周期考虑，应多选取本地的物种，重点选取本地优秀植物与引进国内外同样气候特征的特色植种；
保持环境景观的四季常青，避免在冬季出现景物一片萧条破败景象；
对植物培育周期要把握好，要先行培育植株；
（2）与本项目的地段、地势的对接
本项目地块东西窄，南北长、地形平坦，地表多为农田和村庄，项目四周为工业园区，南面为高速公路，注意景观绿化设计对这些影响的规避。
有鉴于此，在景观设计时，应注意原生植被的改造利用和人造植被和人造景观的配搭运用。
项目地块内有很多自然生态的池塘可以有机的利用，考虑低洼地较多的地形特点，适度引用人造水景的运用，布置江南水乡特色的绿化景观。
（3）与目标客户消费心理之对接
根据本项目各种物业形态，分别设计与之相配合呼应的景观系统，最终集合成本项目富有特色的景观体系。
针对本项目的高端物业（别墅等），营造富有气势的绿化和景观，针对本项目的中端物业（花园洋房）营造精致组成的绿化和景观。
B、设计把握适度超前、合理创新
主要表现在，景观风格的选用，以及运动景观的结合，这两个方面上进行合理创新，适度超前。
（1）景观风格的选用
景观风格的选用基于气候特征和地形特征，配合于特色建筑文化风格，所选择的广度够深，能有不断更新的风格为原则。
我们建议本项目的景观风格，采用吸取苏州园林、杭州园林之精华，融入奥林匹克所倡导的健康、科学、运动、和谐的生活理念，应该活力、动感、浪漫的特征。
（2）运动与环境景观的融合
作为奥园景观体系的创新和超前，运动景观在本项目是相应融合的，运动与景观融合有两个方向：
挖掘景观中的潜在价值，作为运动的场所，同时提升运动素质，享受运动时优美环境带来的写意感，让业主步出家门，可轻易拥有优美的环境，使他们在运动或休闲漫步的同时，能感受到融于景观环境的心理轻松。
运动与景观的融合，要达到景观运动场的“可亲、可动、可游、可憩“的原则，让景观真正“动”起来。
（3）三维立体景观空间体系
建议本项目运用三维立体景观空间体系
包括平面绿化景，立体维空间绿化景观和场景空间绿化景观组成。
●平面绿化景观
平面绿化景观可分为三个层次，第一层次为外围绿化景观；
第二层次为主轴线景观和道路绿化的营造、第三层次为组团花园和宅旁绿化的营造。
上述部分由点、线、面来构成本项目的平面绿化景观。
●立体维空间绿化景观
可分为三个层次：
第一层次为反坡面（本项目坡地）的绿化景观带营造；
第二层次为高大植株所成形的高空间绿化营造；
第三层次为建筑物立体绿化面的营造（即建筑物之阳台，天台花园等）。
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