康怡丽苑二期投资分析报告新125512907Word格式文档下载.docx
《康怡丽苑二期投资分析报告新125512907Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《康怡丽苑二期投资分析报告新125512907Word格式文档下载.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
3.公建
3582.8
4.架空层活动空间
2441.7
4.半地下车位（不计容积率）
21568.0
容积率
整个项目1、2期
2.47
建筑密度
24.7
％
绿地率
35.0
总户数
821
户
居住人口
2874
人
停车数
半地下车库
500
辆
●项目二期占地面积：
50亩
●容积率:
2.47（整个项目1、2期）
●建筑覆盖面积：
127144.6平方米
●绿化率35.0%
●项目开发周期：
3年
●开发总成本：
33077.98万元（销售费用、管理费用、营业税及附加未计入）
每平方米单位成本：
2601.6元/平方米
●项目销售收入：
49225万元
●净现值NPV：
5241.97万元
●内部收益率IRR：
28.54%
●盈亏平衡点销售率：
66%，风险低
四、结论与建议
本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型高档住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的风险，开发单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。
第一部分项目概况
1、项目名称：
康怡丽苑二期
2、宗地情况地块及周边情况：
地块位于南海平洲C-12街区，在桂平路、明德路、佛平路所围合的区域内，地块东北角为南海师范实验学校。
地块北隔大德路与康怡花园相邻。
地块周边有政府、电信、电视台、银行、学校、客运站等机构，配套齐全，交通方便、快捷。
该区域为桂城规划的新城区，桂城的政治、文化、教育中心。
控制指标
项目规划总用地面积：
43676.1平方米（建筑红线内）
建筑密度≦25％
容积率≦3
绿化率≥35%
配套要求
车位：
商业及办公停车必须按100m2建筑面积配置一个车位；
住宅停车按每户不少于1.2车位配置；
每车位不少于35m2。
大德路和明德路边可做部分铺位。
其他
建筑单体：
以多、高层建筑相结合，学校周围应布置多层建筑；
机动车出入口设大德路侧。
第二部分市场态势分析
一、2004年佛山房地产市场的发展预测
展望今年佛山的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，市场火爆、价格上涨是今年的主调，房地产开发投资将拥有较广阔的增长空间，若解决好资金风险等问题，今年房地产开发投资可望获得持续稳定健康增长。
①投资增长平稳，增长速度保持在8%左右
宏观经济向好，经济结构优化，为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。
2006年，佛山国民经济快速增长，增速创近年来新高，结构、效益和质量同步改善，经济步入新的扩张阶段的特征较为明显
政策上对市场不健康状况加强调控，房地产开发投资增长的源头将进一步收紧。
今年，国家和省将进一步加大对违规开发土地的清理力度，部分企业的土地购置和开发计划将被迫搁浅或推迟，今年的土地储备明显将受到影响；
银行中的房地产开发信贷资金风险开始显现，银行对房地产开发的信贷也将收紧，特别是中小企业面临着的资金压力将会较大。
②市场需求潜力很大，市场销售仍会保持畅旺
佛山居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民的购买力进一步提高。
住房消费向舒适型方向发展，并已成为佛山的主要消费热点之一。
2006年，佛山居民收支大幅度增长。
2006年的房地产市场消费增长点将进一步增多。
小城镇建设和城市环境建设各地方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地产的需求增大。
佛山行政区划调整后，特别是撤消路桥收费及大佛山的市政规划，使各区楼市得到融合，市场出现供需两旺的状况。
③2006年商品房销售价格有较大幅度的上升空间
由于受地价、税费、建安成本等影响，今年房地产的个别产品房价呈上涨趋势，但估计整体房价上涨不大，影响较小，今年形势乐观，消费热情依然强劲。
④当前房地产空置面积仍处于比较安全的范围内，预计2007年空置面积增长不会太大。
小结：
1、佛山国民经济发展良好，居民收入持续上升，消费力增强，加上大佛山形成，为房地产业发展提供了良好的经济及社会环境；
2、外来定居的居民人数迅速增长，在良好的经济环境下无疑为房地产发展提供了良好需求环境；
3、竞争加剧、政府调控力度加强将加速使房地产朝高质量项目健康发展。
二、2006年桂城竞争形势及市场价格走势
据不完全统计，2006年桂城商品住宅总供给将达70万平方米，约5000套，供应量之大，再创历史高峰，其中大部分新盘新货将集中于年中推出。
在一批品牌大盘的带动下，今年的桂城楼市将格外备受瞩目。
正在开发的楼盘包括万锦豪园、怡翠馨园、金色家园、南海·
颐景园、江南名居四期、碧海湾二期、星晖叠翠新城、康怡丽苑等，总开发建筑面积接近300万平方米，其中今年推出的新货将在70万平方米左右，约5000余套，供应量达历史新高。
2006桂城楼市可用“百花争艳”来形容，无论是产品结构、产品数量、发展商品牌，都极为丰富。
从产品结构上看，大部分楼盘加大中等户型的供给，使户型结构更为合理、更为丰富。
总结：
（1）桂城两地块价飙历史新高，楼市整体价格上扬；
且桂城东将成为桂城未来楼市发展的中心，本楼盘的楼价与桂城中心区楼价进一步缩小差距；
（2）目前桂城东住宅均价在3800-5500元/㎡，从目前市场的供需状况反映，桂城消费需求持续走旺，如万科·
金色家园、中海万锦豪园、南海颐景园等楼盘销售良好。
桂城中心区楼市下半年计划推货量在1500套左右，供货量大，竞争较为激烈。
（3）从市场价格来看，2006年下半年市场价格比上半年有较大的提升，南海颐景园中心园景单位、中海万锦豪园甚至达到7000元/㎡，这是桂城楼市前所未有的。
怡翠馨园价格在同等楼盘中较低，也会有上升的准备。
二、桂城竞争项目分析
碧海湾
碧湖花园
怡翠玫瑰园
南海颐景园
江南名居
地段
东平河桂城尖东，地段一般，但靠近桂城中心
南港大道北，富景花园东边，地段较好
北靠季华七路，地处“两纵两横”大佛山规划中心，地段很好
桂城华翠南路，靠近桂城商住中心，地段很好。
桂城南海大道北，靠近千灯湖，地段较好
区内配套
小区内无会所、幼儿园等配套，基本依靠周边配套
5万㎡商业配套设施；
3500㎡大型会所；
4000㎡幼儿园；
小区配备中心湖岛社区艺术馆及室外泳池；
独立会所，（健身、文娱等多项服务），设健身道及健身广场；
小区高尔夫推杆球场；
尊贵业主会所、健身中心、休闲中心等；
三千多㎡一期欧韵风情商街，幼儿园，休闲中心，健身中心，球类馆，超大型阳光生态地下车库，车位配比1：
1.2
规划有幼儿园、会所、泳池、羽毛球场、半地下车库等
周边环境
邻近东平河，海逸城市花园、周边为平西村落。
环境暂时较差
邻近富景花园，周边环境较好
邻近岭南明珠体育馆、文华公园等，居住环境较好
紧邻成熟的大型社区怡翠花园、鹿景村等高尚住宅区，周边环境优雅，污染少。
周边有兴业新村及东海花园等大型楼盘，生活氛围好，邻近千灯湖，居住环境优雅。
周边配套
周边配套不成熟，生活配套较远，生活成本较高
邻近平洲公园、平洲美食广场、海天广场等，平洲二中、平洲中心小学配套
紧邻季华商业圈、桂城商圈，东建世纪广场、南海城市广场、季华货仓以及沃尔玛超市等，实验学校、新佛山三中、华英中学、蓓蕾小学，石啃中小学等教育配套
周边有中小学：
实验中学，华南师大附中，商场：
易初莲花、城市广场，医院：
妇幼保健医院等生活设施齐全
周边有桂江小学、购物中心、医院、银行等
规模
占地约4万㎡，总建筑面积10万㎡，704户，规模较小
建筑面积约11万㎡，规模较小
占地300亩，建筑面积55万㎡，由51栋16-29层的小高层、高层组成，商业配套5万平米，总户数3000多户，规模很大
占地17.5万㎡，建筑面50万㎡，规模较大
占地10.5万㎡,总建筑面积为35万㎡，50余栋14-22层洋房,总2580户，规模较大
规划
主要为多层、小高层、高层。
容积率为2.5，建筑密度较高
主要为多层、小高层。
绿地率达42％，建筑密度≤25%,容积率为2.8
容积率2.85，绿化率达45%
小区采用“点弧式”规划布局，绿化率48.2%社会容积率为2.94
建筑
建筑立面较现代
建筑立面颜色较差
北欧的现代建筑神韵在建筑内外自然流露。
外立面色彩搭配恰到好处，华而不俗。
吸取了后现代建筑精粹的高贵典雅，古典园林与现代建筑交相辉映，整个小区建筑高低错落、外立面简约、流畅、时尚的建筑设计。
外立面较为时尚、清晰
园林
10万㎡东南亚苏碧湾风情湖景园林，
岭南园林风情
特聘澳州HOPE公司，汲取九寨沟的自然神韵，精挑细选各色珍贵树种300余种，倾力打造如诗如画般的四季园林，不同季节领略不同的自然景色。
十二个景观园林组团、一个中心湖岛，配以飞瀑、流泉、木桥等精品小筑，共116800㎡湖景园林，演绎四季湖岛风情。
由苏州园林设计院设计，1万平方米颐景湖、4万平方米景观绿地为中心、一个生态景观广场；
水景贯穿整个园区，完美体现中国传统古典园林之经典风格。
营造一种诗意的、宁静的、传统的文化氛围给它的置业者。
园林特色参照中国江南两大名园为范本，以“生态、自然”为美，注重江南园林之秀美雅致和人文风情，采用“四级绿化体系”，
数十处生态水景遍布项目的四大组团，做到户户亲水。
江南风情比颐景园差很多。
户型
碧海湾户型以90㎡～125㎡为主，兼备有130㎡～160㎡的豪华户型。
楼距小，户型景观较差
户型从75-160㎡不等，主要为120㎡三房单元。
首批住宅为面积115~150㎡三房、147~166㎡四房两厅，少量复式单位。
两梯三户、两梯四户、户户朝南，户型较好，但实用率低（78%）
区内建有两梯两户、两梯三户等多种产品，首层高达5.2米令户内通风采光更为理想，区内最大楼间距达72米，户型较好。
三期以140㎡带入户花园的豪华三房为主，采用平层和跃式设计，户型较好。
物管
多层0.6元，小高层0.7高层1.2元
多层0.6元，小高层高层0.7元
1.2元/㎡·
月
1.30元/平方米·
物业费：
0.8元/平方米/月
品牌
由一级房地产代理商——南房代理，代理过名苑小区、俊怡花园、今日花园等知名度较高，但其代理的房价也被认为是较高的。
由广东玫瑰园房地产发展有限公司和广东普迅投资管理有限公司联合打造。
其分别开发过玫瑰园、玫瑰园山水居、广州时代玫瑰园、长沙玫瑰园、丽日玫瑰·
名城等、沙面新城、怡翠花园
等名盘。
品牌信誉好、知名度高
由上海三盛房地产有限责任公司在佛山开发的精品楼盘，导入颐景园品牌理念，品牌知名度高，信誉好
德宝地产在南海已有近十年的开发经验，开成功开发的项目有新荔湾花苑、德宝花苑、清华园等，社会信誉度较好。
三、
区域及其周边地区消费者分析
1．消费结构分析
从购房者贫富程度来看，平洲房地产市场消费结构呈“两多一少”分布：
高端客户和低端客户多而中间客户少，属典型的“哑铃型”结构。
也就是说，购房者要么就很有钱，他们通常对价格不太着重，而偏向追求“好面子、高质素、好享受”的高档住宅；
要么就是收入低积蓄少，他们对楼价十分看重，将价格作为购房第一参考指标，在他们眼中，购房可能只是满足“居者有其屋”即可
因此，定位中档的楼盘会处于“高不成，低不就”的被动状况，即高端客户留不住，低端客户却买不起。
在项目定位时，桂城中高端客户多，应面向整个桂城，拓宽市场面。
我们对此必须谨慎考虑。
2．购房消费心理分析
①土生土长的平洲、桂城人：
他们经济水平较高，有较多的休闲时间，个性特征是财大气粗，有较优越的心态，比较注重生活的享受，文化层次相对不高，社会地位处于中等水平，但追求权利和地位，喜欢仿效和炫耀，希望融入上流社会，重视后代发展。
对居住环境开始追逐高品位、品牌形象好的楼盘；
很大一部分由自建房转为购买高档次商品房；
②私营企业主：
这一部分人群属比较理性的购房者，比较有主见，信息来源较广泛，风险意识较强；
经济收入高，但资金浮动大，主要用于生意周转上，社会权利地位不高，文化水平处于中等偏下；
比较现实，会享受生活，喜欢交际，关注后代的发展，在审美观念上注重外形美和现代美，希望能融入上流社会，展现自我价值。
这部分人对价格不敏感，多为二次或三次置业，选择档次较高楼盘的大户型单位。
③个体户：
这部分人群社会地位较低，文化水平不高，较注重享受生活和十分关注后代的发展，希望能展现自我价值，多为一次或二次置业。
④高级职业经理人：
这部分人群社会地位和收入水平都比较高，会选择配套完善的高素质楼盘，追求较高品味和喜欢和相同文化层次的人住在一起。
对价格不太敏感，但很理性。
⑤来南海寻求发展的高薪白领阶层：
这部份人群有较稳定的收入，社会层次较高，有较现代的审美观，追求时尚潮流；
文化水平较高，喜欢和朋友住在同一小区，比较现实，对地域比较敏感。
多为首次置业，大部分选择中小单元。
3．消费行为分析
①购房决策时通常比较慎重，他们对信息的搜寻一般来源于报纸、电视、楼书、宣传单张，及熟人介绍。
在买楼前一般都通过反复的对比，最后才下决定。
②在决定购买前，消费者会产生种种的担心或忧虑，希望开发商作出某些方面的承诺。
良好的品牌，优质物业管理可以消除他们的潜意识的知觉风险，心理感觉踏实时最易促成交易。
③绝大部分消费者追求时尚、流行的东西，期望健康幽雅的环境，开始注重品牌价值，但他们对什么才是流行的东西和什么才叫健康认识不清，所以周边的人的意见会引导他们的消费行为。
④购房者对未来家庭生活的经营目光较远，考虑的综合因素越来越多，如他们既关注小区的环境，又重视后代的发展，还考虑未来的生活成本等；
⑤购房的可诱导性。
消费者的需求和观点是可变化的，因而可以引导和培养、调节和控制。
一种为从无到有，另一种是从弱到强。
宣传推广到位，销售现身说法有说服力，都可以引导消费。
平洲存在两类极端的消费客户群：
高端客户群和低端客户群。
从目前平洲房地产市场供应来看，基本上是针对低端客户群的低档产品，专门针对高端客户群的产品市场基本上空白，这无疑为高档楼盘的开发提供了良好的楔机。
四、市场分析结论
1、项目的发展前景
良好的社会、经济、政策环境决定了良好的房地产发展前景，通过上述分析，可以看出，随着宏观经济的持续走强、消费者可支配收不断上升，佛山的房地产市场在未来几年仍将处于供需两旺的景气阶段，平洲房地产市场的有效需求也将逐年上升。
另一方面，随着政府对房地产市场调控力度的加强，房地产市场竞争的加剧，买家对房地产消费逐渐趋向理性，消费者对楼盘项目的质素要求将会越来越高。
可以说，本项目的发展是机遇与竞争并存，既有广阔的发展空间，也同时存在逐渐加大的竞争压力。
2、项目的发展趋势
平洲楼盘设计、规划及建设水平还处于比较初级的阶段，目前尚无高质素的高档楼盘，相比城区项目及面对要求越来越高的客户，显得有点落伍。
可以判断，开发针对高端客户的高档楼盘，将比中档楼盘更具发展空间。
第三章项目优势劣势分析---SWOT分析
一．优势（Strength）分析
1、平洲区域内存在可预期的消费潜力；
2、规划地位处于极其重要的位置。
本项目地处佛平五路与大德路、桂平东路、明德路的交汇处，距广州、禅城、顺德仅需十分钟的车程，与新桂城政府隔路相望，是桂城新城区的龙头位置和南海区行政中心、商业与公共服务中心、文化中心、国际商业物流发展中心，又是未来佛山“5+2”组团建设的重点建设区域，区位优势独一无二，被定位为城市商务休闲中心（CRD）。
3、周边配套设施齐全，生活便利。
周边有美心市场、大德文化广场、康怡公园、政府、银行、邮局等；
4、周边交通相当便捷。
西有佛平五路，北为大德路、南边新建了一条新的桂平东路，东邻明德路，且公路规划起点都比较高，较宽。
还有26、34、35、45、275、277等多条公交线路往返佛山、桂城、平洲等地；
5、项目周边有很多知名学校。
小区自办佛山市一级幼儿园——康乐怡幼儿园，省一级学校——平洲二中，佛山市典范中小学——南海师范实验学校；
6、项目发展前景看好，增值潜力强。
靠近行政执法局、工商行政局、税务、法院、电视台、桂城政府等政府机构，以及毗邻康怡花园、乐怡花园、康怡公园等，人口密度低，环境优美、清新。
二．劣势（Weakness）分析
1．本项目邻近佛平五路、大德路和桂平东路，车流量大，噪声、空气污染较严重，将影响营销项目的形象和居住品位的塑造和提升，是本项目的较大劣势；
2．本项目西面、南面为鞋厂和杂乱的居民房，对本项目形象的提高有一定的影响。
3．本项目可利用的自然景观和周边自然风景较差，园林设计及建设成本较高；
4．项目周边缺乏商业氛围，人气不足，对商业物业造成一定的影响。
5．项目旁的高压电线杆，存在安全隐患，并破坏项目的整体形象。
6．项目紧靠南海师范实验小学，学校内铃声、早操音乐声、读书声等吵闹的声音都会对邻近楼房造成一定的干扰。
三、机会点（Opportunity）分析
1．在新的规划中，平洲城区附近没有其他大的待开发房地产项目，近几年估计无地产大鳄进驻平洲附近开发房地产。
加上平洲新城区中心的建设的利好，对提升本项目区域属性及其价值有着很大的促进作用；
2．大佛山的融合，各项市政配套的建设，人们对消费的看好，楼市呈现了欣欣向荣的景象，本项目以较好的时机进入市场，使项目赢取较好的利润空间；
3．新城区土地稀缺，本项目既是贵族人士追捧之地，亦是文人雅士的理想居住环境。
三．隐忧（Threat）分析
1．区域在售项目已不多，但平洲市场出现“瓶颈”现象，市场消费能力很有限，总体市场消费力得到一定的消耗，因此把握销售时机是本项目的关键；
2．怡翠馨园、万科·
金色家园、南海颐景园等，将分流本项目的客户，并因其有利的地理位置，和成熟的配套设施，具有较强的竞争优势，将是本项目的最大竞争所在。
3．平洲新城区整体发展有待提高，现有的居住氛围还不理想，市民对新城区的认识还需进一步提高。
第四部分项目初步定位设想
一、总体定位
引领住宅时尚，开创新生活模式
定位诠释：
⏹城市RBD（城市商务休闲中心）
桂城城区中心、位置优越是商业与公共服务中心、文化中心、国际商业物流发展中心，又是未来佛山“5+2”组团建设的重点建设区域，区位优势独一无二，被定位为城市商务休闲中心（RBD），规划地位处于极其重要的位置。
⏹大型生态、休闲园林居住社区
项目在规划中充分考虑到其居住的人性化，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。
社区内规划出一种居时尚风情生态园林，营造一种休闲、和谐的社区分为。
大面积集中绿化，并结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。
景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种人与自然相安共存的概念。
⏹时尚、品质生活社区
建议项目设计时尚高贵，并针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。
户型紧凑但科学合理（户型小，总价底），建筑风格简约但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中高价楼盘高档化社区形象。
⏹人本主义的“健康”关怀
延续康怡的实质，是倡导一种“健康、愉悦”的休闲生活为生活理念，营造一种积极向上、乐观开朗的健康生活氛围。
在休闲运动中快乐、放松，享受一种和谐舒心的生活。
人们在休闲运动中交流情感，体验健康科学的生活。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。
以此完成以小见大、提高推广立意的目的。
强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。
二、产品定位
在总体规划方面，充分考虑到规划要求的容积率，并以实现项目价值的最大化为目标，规划以高层为主。
项目地处桂城中心区，有较强的市场影响能力，以高层为主符合市场的需求。
户型规划方面90平方米以下住房面积占比重必须达到70%，必须设计户型组合模式（如两套组合成一套）或创新户型设计（如5米高复式创意小户型），目前南海户型在120㎡左右还是主流，
三、客户定位
通过对周边新盘南海颐景园、万科金色家园、怡翠馨园等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下：
Ø
客户以桂城、平洲本地和在、平洲桂城工作的外地人客户为主，辐射禅城区域。
客户年龄跨度较大，25-45岁的为主力范围，其中28-35岁又是购房的重点对象；
客户的家庭结构以新婚家庭、二代同住为主，主力房型为两房、三房，其次为四房；
客户接受的主力总价在40万-60万左右；
房屋单户面积需求在40－140m2之间居多；
客户的主要职业是A、私企业主；
B、个体户、C、高级职业经理人、D、白领阶层（包括教师、政府单位员工、企事业单位主管及技术人员）；
E、佛山本土部分富裕居民购房和二次换房。
四、价格定位
本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目2004年国庆时点作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，并进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。
根据相似原则和可比原则，选取康怡丽苑二期、怡翠馨园、南海颐景园等作为本项目多层部分参照项目。
价格表见下表：
康怡丽苑二期均价系数调节表
比较项目
权数
康怡丽苑一期
分值
权值
1.0
10
10.0
9
9.0
10.5
13
13.0
12.5
交通
0.9
8
7.2
9.5
8.6
11
9.9
0.7
7.0
5.5
3.9
11.5
8.1
0.5
5.0
升级会员 