陕西省物业管理条例修订草案修改稿Word下载.docx

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第三章?

前期物业管理

物业管理区域划分

第四章?

物业管理服务

第五章?

物业的使用和维护

第六章?

专项维修资金的使用和管理

第七章?

法律责任

第八章?

附则

总?

则

第一条〔立法目的〕为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条〔概念解释〕本条例所称物业管理，是指业主通过招标或者协议的方式选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条〔适用范围〕本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

第四条〔基本原则〕物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。

第五条〔部门职责〕省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、区（市、县）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第六条〔物业管理推进〕设区的市、区（市、县）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。

第七条〔业主的界定〕已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第八条〔业主大会设置〕一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第九条〔首次业主大会召开条件〕物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

第十条〔业主大会筹备组成立〕物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域公告。

建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

主管区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知十五日内，组织协调成立首次业主大会筹备组。

第十一条〔筹备组组成〕业主大会筹备组由五至九人组成，其中区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余业主代表。

业主大会筹备组组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表在业主中推选。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。

第十二条〔建设单位和物业服务企业协助义务〕建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、建筑物及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

第十三条〔筹备组职责〕业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会成员候选人名单；

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第

（一）项至第（五）项的内容在物业管理区域内公示。

第十四条〔筹备组终止〕业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。

业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第二节业主大会

第十五条〔业主大会决定事项〕下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会成员；

（三）选聘和解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（四）项、第（五）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

第十六条〔业主大会会议形式〕业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。

采用集体讨论形式的，业主可以全体参加，也可以按楼幢推选业主代表参加业主大会会议，或者由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。

采用书面形式征求意见的，业主委员会应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

第十七条〔业主大会会议表决方式〕业主大会会议表决采取记名投票的方式。

一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。

第十八条〔首次业主大会会议职责〕首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

第十九条〔管理规约和议事规则内容〕管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。

第二十条〔管理规约和议事规则备案〕业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。

第二十一条〔业主大会会议种类〕业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当由业主委员会按照业主大会议事规则规定召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）占总人数五分之一以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主。

但紧急情况除外。

第二十二条〔不按规定召开业主大会的救济〕业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开；

逾期仍未召集的，由物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。

除业主委员会、物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人无权组织召开业主大会。

第二十三条〔业主委员会性质和职责〕业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会执行业主大会决定引起的民事责任由全体业主共同承担。

第二十四条〔业主委员会的组成和任期〕业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

业主委员会组成人数为单数。

组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则自行规定。

第二十五条〔业主委员会选举〕业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于20%。

未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十六条〔业主委员会组成人员条件〕业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未拖欠物业管理服务费和专项维修资金；

（三）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（五）具备必要的工作时间。

第二十七条〔备案告知〕业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业服务企业。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。

第二十八条〔业主委员会组成人员的禁止性义务〕业主委员会组成人员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者报酬；

（二）承揽本物业管理区域的物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第二十九条〔业主委员会组成人员资格自行终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第三十条〔成员资格终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故多次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第二十八条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十一条〔组成人员变更〕业主委员会主任资格终止的，由一位副主任代理主任；

副主任资格终止的，由业主委员会推选一位委员任副主任；

委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

业主委员会组成人员资格终止的，应当自公告之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第三十二条〔业主委员会会议召集〕业主委员会会议由主任召集。

主任因故不能履行职责时，由副主任召集。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。

主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第三十三条〔业主委员会会议要求〕业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签字同意。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。

第三十四条〔业主委员会会议提前告知〕业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。

第三十五条〔业主委员会届满换届〕业主委员会任期届满前两个月，由物业所在的区（市、县）物业管理行政部门或者地街道办事处、乡镇人民政府负责组织换届筹备组，组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，其他人员从业主中推选。

业主委员会换届筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，候选人人数应当多于业主委员会组成人员人数，并在物业管理区域内公示。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第三十六条〔业主委员会交接〕业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起三日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十七条〔业主委员会特殊换届〕业主委员会集体辞职、或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，新一届业主委员会的产生参照本条例第三十五条的规定进行，但原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起三日内完成移交工作。

第三十八条〔业主委员会渎职救济〕业主委员会及其组成人员未能履行职责或者其行为损害业主共同利益的，经占总人数五分之一以上业主提议可以召开业主大会临时会议。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则撤销业主委员会所作的决定、更换业主委员会组成人员或者决定业主委员会提前换届。

第三十九条〔业主委员会组成人员罢免〕占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。

业主委员会应当在收到罢免建议之日起三日内组织召开业主大会临时会议。

业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第四十条〔决定要求与救济〕业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四十一条〔责任承担〕业主委员会超越职权做出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的成员承担相应的法律责任。

第四十二条〔工作经费〕业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第四十三条〔物业管理区域划分原则〕物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由区（市、县）物业管理行政主管部门划定。

第四十四条〔物业管理区域具体划分〕物业管理区域按照下列规定进行具体划分：

（一）物业管理区域按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的，由区（市、县）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府确定。

第四十五条〔物业管理区域划分程序〕新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向区（市、县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区（市、县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

第四十六条〔前期物业管理〕前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第四十七条〔前期物业服务企业选聘〕建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；

投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十八条〔招投标时限〕建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在出售前三十日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

第四十九条〔前期物业服务合同和临时管理规约备案〕建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自合同签订之日起十五日内向物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。

建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，临时管理规约应当遵守本条例第十九条第一款和第三款的规定，并与前期物业管理合同一并报送物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。

第五十条〔临时管理规约公示和承诺〕建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第五十一条〔前期物业服务合同期限〕前期物业服务合同可以约定期限；

但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第五十二条〔交接查验〕建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

第五十三条〔资料移交和查验〕建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第五十四条〔物业管理用房配备〕新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定提供物业管理用房：

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。

业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第五十五条〔从业资质〕从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书；

未取得企业法人营业执照、资质证书的，不得从事物业管理服务活动。

物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第五十六条〔物业管理服务统一原则〕一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。

物业管理区域内地上以及地下建筑物、配套设施设备和相关场地不得分割管理。

分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业管理服务。

第五十七条〔业主大会选聘物业公司〕业主大会可以采用招标或者协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主委员会应当在业主大会会议召开十日前，将选聘方式、备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内提前公示，听取业主意见。

业主大会会议应当对选聘方式、选聘的物业服务企业、拟签订的物业服务合同的主要内容等进行投票表决。

第五十八条〔物业服务合同签订和备案〕业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。

第五十九条〔物业服务合同基本内容〕物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务标准要求；

（四）物业管理服务费的标准和收取办法；

（五）物业的养护和维修要求；

（六）合同的期限、变更和解除；

（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）专项维修资金的管理使用；

（十）物业管理服务用房；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门制定。

第六十条〔物业服务范围〕物业服务企业可以提供下列服务：

（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（三）公共绿化的养护和管理；

（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；

（六）物业档案、资料管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第六十一条〔物业服务项目转委托〕物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第六十二条〔物业服务收费〕物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主和物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物