房屋及其设备小修管理规定Word格式.docx

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第七条常规性维修一般应包括下列内容：

一、每年3月停暖后，应按照学校统一规定组织人员对暖气管线防水，对各种管线、截门压力表等进行一次全面检修该除锈刷漆的刷漆、该更新的更新。

做到各种截门开关灵活自如，管线外体无严重锈蚀。

每年11月供暖前对所有暖气管线进行第二次检修，尤其对暖气不热或供热达不到北京市政府规定的室内温度，应认真查找原因，采取管线保温，拆卸暖气片，更新管线等措施，以保障冬季供暖温度达到规定的标准。

二、每年春季和秋季分别对各楼公共部位的门、窗、玻璃（包括窗纱）进行一次全面检修，做到：

门、窗开关灵活，关闭严密，小五金齐全，以确保夏季开窗通风不进蝇，冬季关窗不进土。

三、每年停暖后雨季到来之前，应对各楼顶层面、夹沟、暖气沟、雨落管口、檐沟、雨罩、院内雨水井进行一次清扫或清掏。

对雨落管和雨水管进行一次全面检查，发现脱节、脱落或堵塞情况应及时疏通、修复，确保排水畅通。

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对上年屋顶漏水尚未作防水处理的，在雨季到来之前应作防水处理，确保雨季顶层不渗漏。

四、每年雨季时应做到：

逢雨必查、逢漏必修、逢修必验。

查修、验要有记录，对屋面渗漏除连雨天外，应做到停雨后立即投入修理，并一次性解决问题，不得有延期维修现象发生。

对屋面严重漏雨影响居住或使用的楼房应带雨采取应急措施，达到临时居住或使用的标准。

五、对楼板裂纹、外墙裂缝、隔墙松动、墙体错位等楼房主体结构出现的问题应及时报告，必要时请有关安全技术人员进行鉴定，采取措施，保障安全。

六、对墙皮（包括外墙皮）脱落，水泥地面空鼓裂缝、脱皮、起砂或地砖破碎等，应按照原施工方式进行修补或换砖，修补后的新旧接缝应严密平顺，色泽大体相近。

七、对各楼门雨罩、台阶、安全防护栏、散水、道路、凉亭、走廊、路灯、草坪灯、围墙花池、自行车棚、停车场等破损部位应按要求及时修复或油漆粉刷，修复或油漆粉刷的新旧接花应平整，颜色基本一致。

八、对上、下水管网、污水井、雨水井等每年应巡检通拉清理2至3次，发现问题，及时解决，对各种井盖经常检查，保持不残不缺，随坏随修。

九、对安全供电、各楼配电室、动力线、照明、各种开关、插座、保险闸箱、指示标识等应定期进行检查，发现问3

题及时解决。

十、对供水泵房、消防泵房、电机房、电梯、电梯机房、中控室、锅炉房、洗衣房、浴室等固定设备应按操作规程定期进行巡检养护，保持各种设备的正常运行。

十一、对桌、椅、板凳、办公家具等移动设备应每年检修一次，使之保持良好的使用状态。

十二、每年年底应组织有关人员对楼房维修养护情况进行一次检查验收，并认真做好文字记录，必要时请北京市房屋鉴定部门对楼房进行完损等级评定，确保楼房的完好程度。

十三、建立建全楼房维修档案，明确专人负责，按照《国家档案法》的有关规定加强对房屋修缮档案的管理。

第八条应急性维修是指公用设施设备突然发生故障，如：

停水、停电、停梯、停暖、管线断裂、截门失灵跑水等需要紧急抢修。

第三章受理日常报修和维修第九条工程部应设立24小时值班员，专门负责接听和受理报修电话，跟踪回访报修结果，及时处理用户报修投诉。

值班员职责：

一、接听和受理报修电话；

二、准确记录报修用户姓名、楼号、房号、联系电话、4

报修项目、报修要求等；

三、按报修内容分类填写派工单；

四、迅速调剂分派维修人员；

五、跟踪回访维修结果；

六、及时整理回访结果并报本部门经理；

七、将《维修派工单》整理归档。

第十条维修服务应包括以下程序一、接单：

维修人员接到《维修派工单》，迅速浏览一遍，首先弄清报修地点、门牌号，需维修的内容和要求，准备维修配件和工具，按规定时间迅速到达维修地址。

二、敲门，有门铃时，轻按门铃，按门铃时间不宜过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长；

无门铃时，则轻抠门三响，无人答应再次叩门，抠门节奏渐快，力度渐强。

三、介绍，主人闻声开门或在室内询问时，首先自我介绍：

“对不起，打扰了，我是物业管理处工程部×

×

，前来为您服务。

”并出示证件。

四、进门：

征得主人同意后，穿好鞋套进入室内，步子要轻，工具袋（箱）背在肩上，如手拎工具袋（箱），则应高于地面一定距离，切勿在地上拖走。

到达工作地点后，认真听取主人对维修部位的介绍和要求。

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五、检查：

听完主人对维修部位的介绍和要求后，应仔细对维修部位进行检查，弄清原因，做出初步判断，维修还是更新，包括收费标准应事先向主人明示，征得主人同意后方可开始维修。

六、维修：

维修开始前，首先将不干净的帆布或塑料布铺在主人允许的位臵，用于暂放维修工具和拆卸的零件，维修时应注意轻手轻脚，工具轻拿轻放，尽量避免维修工具发出碰撞的响声，实在无法避免时，应事先告知主人。

七、清理：

维修完毕，应将维修移动的物品放回原处，对维修现场进行清理擦拭，并将拆卸的废旧零配件和维修产生的垃圾包好带走。

八、调试：

对维修结果进行调试运行，确认无误后，请主人认可，并征询主人意见。

九、收费：

主人满意后，按规定标准收费，并给主人开具收费收据。

十、评价：

维修结束后，请主人对维修质量和服务态度在《维修派工单》上签署评价意见，并签名。

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十一、辞别：

向用户告辞，肩背工具袋，如手拎工具袋，则应离地面一定距离，轻步走出房门时应转身面对主人辞别“如有事，请随时打电话联系，再见”。

十二、回访：

维修结束后，工程部值班人员应对当日维修用户进行电话跟踪回访，并对回访结果进行汇总后报本部门经理。

第十一条入室维修应注意的问题一、紧急维修10-15分钟内到达维修现场，先抢修，后补救；

一般维修20分钟内到达维修现场，先弄清情况，后取配件。

二、按照维修服务程序和操作规程实施维修；

三、遵守维修规定，尊重报修人的意见和要求，文明维修、礼貌待人；

四、进屋后直达维修部位，不准串屋，不准东张西望，左顾右看或随便坐卧；

五、不准随意翻看和移动与维修无关的主人物品；

六、不与主人谈论与维修无关的事情或议论与维修无关的人员；

七、不吃主人赠送的食品、水果或饮料，不接受主人馈赠的烟酒物品等；

八、不准在主人家吸烟或边维修边吸烟；

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九、不准借维修之便与报修主人攀亲认老乡；

十、不准与报修人争辩、顶嘴、犯态度。

第四章日常维修安全管理第十二条维修安全管理是指维修本身的安全管理。

第十三条维修安全管理应包括下列内容：

一、接到《维修派工单》后应首先做好自身安全防护准备工作，穿好工作服和工作鞋，视工作需要戴安全帽、手套，检查维修工具是否安全有效。

二、使用符合国家规定标准的维修工具，电工使用的绝缘笔、绝缘鞋和各种测量仪表必须符合国家规定的质量标准，必须有产品生产许可证和产品生产检测合格证。

三、维修人员必须按规定正确使用维修设备和维修工具，按照操作规程进行维修。

四、强电维修必须坚持两人以上作业，穿棉质长袖、长裤、绝缘鞋，使用绝缘工具，严禁穿背心、短裤和不符合电器操作人员的服装，一般情况下必须坚持先断电后维修，特殊情况需要带电作业时，必须坚持一人操作、一人监护。

五、使用移动式梯子作业时必须首先检查梯子的安全装臵是否齐全有效、安全稳固性能是否可靠，上梯作业时，要有一个扶梯，使用升降梯时要有多人扶梯，梯子的最高档不得站人，严禁站在梯子顶端作业。

地下扶梯人员必须戴安全8

帽，严防坠物伤人。

六、高空作业时必须系安全带或安全绳，没有安全保障措施暂停作业。

七、使用机器设备时必须首先检查设备的安全防护装臵是否牢固有效，安全防护装臵失效的，必须恢复安全防护装臵后，方可作业。

八、维修前首先对维修部位周围环境的安全隐患进行检查，排除安全隐患后再维修作业。

九、领导一时不了解维修部位的情况时，应耐心讲清楚，严禁违章指挥、违规操作、违反劳动纪律的“三违”现象发生。

第五章日常维修工作标准第十四条维修管理工作标准时指在保持房屋及设施设备原有结构和形态的前提下，通过日常维修养护达到正常运行和使用标准。

第十五条日常维修养护应达到下列标准：

一、室内门窗玻璃、纱窗无缺损，楼梯扶手、小五金齐全，开关灵活。

二、上水截门、阀门、水龙头、卫生设备等开关灵活、不滴不漏、无破损、下水畅通、不堵不冒。

三、楼道照明灯、院内路灯、草坪灯、围墙灯无破损、电源插座、面板能正常使用，无安全隐患。

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四、供暖设施设备完好，管线畅通、跑风齐全、大小截门开关灵活；

室内温度能达到北京市政府规定的供热标准。

五、楼外采光井、透气孔、排烟道、雨落管、空调管等完好无损。

六、电梯机房、高低位水箱、生活、消防水泵房、设备层、配电室等无跑、冒、滴、漏、无破损、无堆积物、钥匙专人管理，卫生清洁，制度健全，设备运行良好，无安全隐患。

七、电梯运行正常，电器轿厢、候梯厅照明良好。

八、顶层楼面清洁，无杂物，雨水口不堵，雨落管畅通，层面阳台无渗漏。

九、室内地面、地砖无起鼓、变形、无破损，室内外墙面无起皮，无脱落，无污损；

院内地面、散水无破损，围墙花池墙面无掉砖。

十、安全防护栏、自行车棚棚架、走廊、交通标识等无油漆爆皮，无裸露锈管。

十一、室内外污水井、雨水井、消防井等卫生清洁各种井泵运转正常，排水畅通，井盖齐全，无缺失破损，按消防规定消防井盖刷油漆。

十二、各种井表、消防栓灵敏有效、暖气沟清洁、暖气管线保温良好。

十三、制冷设备定期维修保养，室内外空调机定制清洗，10

设备运转良好。

十四、故障返修率控制为零。

第六章日常维修收费标准第十六条维修收费标准继续执行2002年7月校务会通过的《公安大学物业管理处服务中心入户维修收费标准》。

第十七条公安大学物业管理服务中心入户维修收费标准公安大学物业管理服务中心入户维修收费标准劳务费材料费序号维修项目数量单位（元）（元）换镇流器只2—511换普通灯泡只211换日光灯管只311拆换单火灯具套4115拆换多火灯具套5125拆换开关、插座个615检修自改装电气线路项20—3071换普通水嘴个812换洗面盆水龙头个9110换厨盆水龙头个10110换座便背箱水件套11115换厨卫、排水管套1215换八字门个1315换铜球阀个14110换软管个1515拆换座便器套16130拆换洗面盆套17125疏通厨房下水管道项1815疏通卫生间下水管道项1915疏通座便下水管道项2015机械疏通下水管道项10—30211维修自改装暖气组10—30221维修木门窗扇5—1023111

修理门锁把2418换门锁把2515木门窗换纱平方米2618铝合金、塑钢窗换纱平方米27110换钢、木窗玻璃3mm厚平方米281720换铝合金、塑钢窗玻璃5mm厚平方米2911030门窗玻璃补腻子块3012换座便水箱配件套31110高位水箱配件套3215修理钢门、窗扇10—20331修理窗帘杆、盆个10—20341墙面、地面砖块3511换座便盖个3612修理塑钢门滑轮（连材料费）扇37110投报箱、抽屉锁个3812注：

本标准中未列维修项目，依市场行情、劳动强度、技术难易、工时等因素双方商定收费。

标准第七章附则第十八条过去实行的房屋及其设备小修管理规定与本规定不一致的执行本规定。

第十九条本规定自公布之日起施行。

二〇一一年十二月三十日12