中级经济师《房地产专业》真题及答案文档格式.docx
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12．在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。
A．客观性B．保密性C．创造性D．求教性
13．侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（）调研。
A．行为B．预期C．动机D．市场容量
14．侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产（）调研。
A．价格B．促销C．营销渠道D．竞争情况
15．对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。
A．房地产市场细分B．房地产资料收集C．房地产市场预测D．房地产竞争分析
16．对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（）。
A．战略策划B．全程策划C．品牌策划D．产品策划
17．SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（）。
A．风险因素B．威胁因素C．挑战因素D．帮助因素
18．下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是（）。
A．确定规划期内城市性质、人口和用地规模
B．确定城市用地发展方向和布局结构
C．确定城市对外交通系统的结构和布局
D．确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型
19．住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是（）。
A．大模结构B．装配整体式结构C．全装配式结构D．内浇外砌结构
20．建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占（）的比例。
A．用地面积B．建筑面积C．住宅基底面积D．总建筑面积
21．某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。
当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。
A．47B．50C．75D．150
22．某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0％时，每年的平均住房费用为（）万元。
A．4.53B．5.04C．6.12D．7.39
23．某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。
A．26.54B．27.08C．28.16D．29.40
24．现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10％。
各方案净现值从大到小排列正确的是（）。
单位：
万元
投资方案
甲
乙
内
初期投资
1000
2000
3000
年净收益
300
520
600
A．甲>
乙>
丙B．乙>
丙>
甲C．乙>
甲>
丙D．甲>
25．某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。
该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。
A．14500B．16700C．20000D．22000
26．房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（）。
A．意外风险B．预测风险C．信用风险D．利率风险
27．房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（）。
A．市场风险B．经营风险C．生产风险D．决策风险
28．降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（）等。
A．将风险损失返销计入成本B．利用通货膨胀的影响C．利用规模投资来限制竞争D．充分把握国家金融政策
29．下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（）。
A．飞机失事B．政治动荡C．环境污染D．市场变化
30．房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（）。
A．决策风险B．经营风险C．业务风险D．财务风险
31．房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（）。
A．计划阶段B．启动阶段C．实施与控制阶段D．收尾阶段
32．房地产开发项目工程招标文件不包括（）。
A．评标委员会组成人员B．工程量清单C．合同专用条款D．合同通用条款
33．在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（）和税金。
A．措施费B．预备费C．临时设施费用D．利润
34．风险管理的内容不包括（）。
A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险应对
35．在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（）是一种毋须第三者介入的方式。
A．和解B．调解C．仲裁D．诉讼
36．某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。
A．2500B．3200C．4000D．5000
37．可比实例成交价格×
（）=可比实例正常市场价格。
A．交易情况修正系数B．房地产价格指数C．交易日期调整系数D．房地产状况调整系数
38．在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（）。
A．房地产价格B．建筑物开发成本C．土地价值D．建筑物市场价值
39．净收益=有效毛收入－（）。
A．物业服务费B．运营费用C．经营成本D．开发建设成本
40．待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（）。
A．取得待开发房地产的税费B．转让待开发房地产的税费C．销售开发完成后的房地产的税费D．取得待开发土地的费用
41．房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（）方面。
A．营销成本控制B．营销经验C．对项目的熟悉程度D．营销效果
42．房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。
A．独家代理B．共同代理C．共同代理加参与代理D．合作代理加参与代理
43．房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。
A．成本导向定价法B．需求导向定价法C．随行就市定价法D．比较定价法
44．某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。
A．电视B．路牌C．广播D．网络
45．在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（）。
A．广告宣传促销B．公共关系推广C．人员推销D．社会公益活动促销
46．业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。
A．业主大会定期会议B．业主大会临时会议C．首次业主大会会议D．业主委员会会议
47．新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。
A．三个月B．半年C．一年D．二年
48．按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（）。
A．购买一级市场国债B．国债回购C．委托理财D．购买股票
49．《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（）备案。
A．社区工作站B．市民政部门C．县人民政府房地产行政主管部门D．区、县人民政府房地产行政主管部门
50．下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（）。
A．物业服务企业是独立的企业法人B．物业服务企业属于服务性企业C．物业服务企业所提供的服务是非营利性的D．物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
51．根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A．1B．2C．3D．4
52．凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。
A．专用性B．公益性C．互助性D．强制性
53．下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是（）。
A．离休、退休人员B．单位外派至境外长期工作人员
C．完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员D．偿还购房贷款本息的人员
54．房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（）。
A．商业银行B．房地产公司C．保险机构D．特殊目的机构
55．下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（）。
A．房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性
B．房地产信托投资具有较高的收益性C．房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D．房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性
56．耕地占用税的基本特点不包括（）。
A．强调对耕地的保护B．实行一次性征收C．以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D．税额标准在不同地区不一样
57．契税属于（）。
A．货物和劳务税类B．财产税类C．所得税类D．其他税收类
58．房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。
A．应纳营业税额=营业额×
税率B．应纳营业税额=营业毛利润×
税率C．应纳营业税额=营业净利润×
税率D．应纳营业税额=销售成本×
税率
59．征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。
A．财政拨款B．政府性基金C．接受捐赠的收入D．行政事业性收费
60．某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。
A．4500B．10000C．15000D．22500
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
61．按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。
下列区位中，属于社会区位的有（）。
A．历史区位B．经济区位C．文化区位D．政治区位E．空间区位
62．房地产有效需求是（）等因素的函数。
A．商品房品质B．消费者收入C．消费对象D．抵押贷款能力E．房地产价格
63．下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。
A．旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B．挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C．在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D．在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E．出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金
64．建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（）。
A．保管义务B．修缮义务C．妨害去除义务D．租赁标的物返还义务
E．按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物
65．下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有（）。
A．时间序列法B．回归分析法C．市场因子推演法D．德尔菲法E．购买者意图调查法
66．房地产市场调研资料收集的主要途径有（）。
A．走访房地产交易当事人B．访问促成房地产交易的房地产经纪人C．查阅政府和有关部门的房地产登记等资料D．拜访业主委员会委员E．向工程监理人员讨教
67．居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以（）。
A．一个小学的最小规模为其人口规模的上限
B．一个小学的最小规模为其人口规模的下限
C．小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限
D．小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的下限
E．人口规模16000～25000人为宜
68．对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用（）。
A．费用分析法B．高低点法C．盈亏平衡图解法D．净现值法E．回归分析法
69．降低房地产投资变现风险的对策有（）等。
A．向保险公司投保房地产投资保险B．关注通货膨胀对购买力的影响
C．搭配不同房地产投资种类比例D．选好房地产投资地段
E．选择容易分割出售的房地产项目进行投资
70．采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。
A．防止相关风险因素的产生
B．设立内部风险损失基金
C．通过合同将损失转移给非保险企业
D．对已经存在的相关风险因素进行监控
E．对相关风险因素进行时间和空间隔离
71．房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括（）等。
A．编制招标文件B．投资目标的风险分析C．编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格D．编制资金使用计划E．编制竣工结算
72．房地产开发项目质量的可靠性体现在（）等。
A．平面、空间布局的合理性B．隔声和采光功能的良好性C．保证防火和抗震要求D．满足使用寿命要求E．与生态环境的协调性
73．建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。
A．统一付款方式B．统一付款进度C．统一成交日期D．统一面积内涵E．统一面积单位
74．房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（）。
A．反映项目特征的资料B．项目销售执行计划C．反映项目合法性的资料D．委托书E．房地产开发企业发展规划
75．房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有（）。
A．对需求弹性大的房地产有利于拓展销路B．价格上有利于排挤竞争对手进入C．项目营销后期尾房降价空间较大D．有利于消费者心理形成高价位高质量的印象E．对需求弹性小的房地产有利于增加总利润
76．下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有（）。
A．物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B．物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C．物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D．物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E．物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
77．住房公积金管理中心的职责范围包括（）。
A．制定和调整住房公积金的具体管理措施B．负责住房公积金的核算C．审批住房公积金的提取与使用D．负责住房公积金的保值和归还E．审批住房公积金归集与使用计划
78．房地产保险的作用包括（）等。
A．抵御意外不幸，实现经济补偿B．促进房地产业和保险业的发展
C．改善居住条件，提高居民住房标准D．增强投保人的信用，促进资金融通
E．为抵押二级市场的发展提供基础
79．房地产税收的特征包括（）等。
A．征税对象特定，即土地和房屋B．征收体系复杂，税种数量多
C．税源集中于城市D．税收基础稳定
E．税收收入主要归中央财政
80．下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。
A．房屋买卖，计税依据为市场平均价格
B．国有土地使用权出让，计税依据为成交价格
C．土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定
D．房屋赠与，计税依据为房屋重置价格
E．房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额
三、案例分析题（共20题，每题2分。
由单选和多选组成。
少选，所选的每个选项得0.5分）
（一）
某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l200万元，一次性付清。
预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l200万元。
住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元／平方米。
销售计划为：
建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为l0％（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末）。
81．该项目第四年的累计净现金流量为（）万元。
A．1440B．1620C．1800D．2200
82．该项目的静态投资回收期为（）年。
A．2.47B．2.58C．2.64D．2.72
83．该项目的净现值为（）万元。
A．-957.47B．702.92C．1278.99D．1808.79
84．净现值法与内部收益率法的区别主要表现在（）。
A．经济意义不同
B．在多个互斥项目排序时会得出不同结论
C．对再投资利润率的假定不同
D．考虑了资金的时间价值
（二）
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
85．评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有（）。
A．成本法B．收益法C．假设开发法D．基准地价修正法
86．该酒店式公寓建成后的年净收益为（）元／平方米。
A．300B．360C．540D．600
87．已知报酬率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为（）元/平方米。
A．3000B．3533C．3577D．3750
88．该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为（）年。
A．37B．38C．39D．40
（三）
某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。
根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。
经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米。
项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。
在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。
89．根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用（）。
A．代理费用估算法B．收入比例法C．工作量法D．竞争对比法
90．该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有（）等。
A．还本销售B．活动推广C．公共关系D．人员推广
91．该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好（）。
A．计价单位B．起步价C．调价幅度D．调价频率
92．在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑（）等因素。
A．幢号B．楼层C．朝向D．顾客收入
93．若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30％。
银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款（）元。
A．2638B．2711C．3497D．4776（四）
某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。
94．物业管理招标投标的原则有（）。
A．公开、公平、公正B．等价有偿C．诚实信用D．保护弱者
95．该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括（）。
A．该房地产开发公司的名称、地址B．应邀招标的物业服务企业
C．获取招标文件的办法D．甲住宅小区的基本情况
96．评标委员会的下列做法中，错误的有（）。
A．为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B．否决所有投标C．向招标人提交书面评标报告D．推荐超过3名有排序的合格中标候选人
（五）
李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。
李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。
李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。
李某离法定退休年龄还有30年。
若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。
97．李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为（）万元。
A．11B．15C．18D．20
98．李某能申请的住房公积金贷款最高额度为（）万元。
A．2B．7C．15D．25
99．假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。
若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为（）万元。
A．46.6B．50C．53.3D．64
100．李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于（）。
A．建造自住住房B．翻建自住住房C．大修自住住房D．购买房地产债券或股票
参考答案及详解
1.D
【解析】本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。
城市职能与城市性质两者主要区别见下表：
区别项目
城市职能
城市性质
来源
对现状分析
对规划期内的目标或方向
数量
有多个职能
性质是最主要最本质的职能,只有一个
合理程度
客观存在,可能合理也可能不合理
确定的理想化的合理的目标
2.D
【解析】本题考查区位的综合性。
按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会
升级会员 