汽车销售服务中心项目策划建议书Word文件下载.docx
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经本可行性研究初步分析、报告论证，新建汽车销售中心项目的建设，符合国家产业政策，项目对武汉远期建设发展没有影响，对自然环境没有污染，符合城市发展目的。
项目总投资万元，投资规模适度合理。
项目所得税后内部收益率为%，税后投资回收期年。
各项指标都能满足投资者的要求，项目是可行的。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目建设背景
（一）良好的经济政策环境
2014年，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院采取了一系列宏观调控政策以及改革举措，我国经济总体实现了平稳增长。
受益于经济环境的企稳向好，我国汽车制造业呈现出较好的发展态势，总体向好的宏观环境，为汽车产业的发展创造了良好的条件。
此外，多方位的行业政策陆续出台，也将继续保障汽车行业健康发展。
如今年的重头政策之一《汽车品牌销售管理办法》的正式出台，为规范汽车品牌销售行为，促进汽车市场健康发展提供了政策保证。
按照新思路，整车企业在产业链的强势及垄断地位将被削弱，同时，将给予经销商更大的话语权，重新平衡汽车厂家和经销商之间的关系，将在一定程度上改善中国汽车流通秩序，促进汽车市场均衡发展。
另外，车购税额调整也给汽车销售带来了有力的影响。
国家税务总局日前公布《车辆购置税征收管理办法》，并决定自2015年2月1日起施行。
根据新规定，4S店经销商提供的市场价格信息，将作为车购税征收的重要核定依据，在以前的车购税征收规定中，最低计税价格主要是根据机动车生产企业提供的车辆价格信息核定的，新办法增加了以经销商提供的价格信息作为核定依据。
这样一来，在征收车购税上会更加灵活，因为车市上有各种优惠，买车价格往往会低于标价。
对于市民来说，今后买车时的价格越低、缴税有望更少。
（二）完善的道路交通基础
近10年来，我国公路建设特别是高速公路发展非常迅猛。
交通部综合规划司司长孙国庆在解读《交通运输“十二五”发展规划》时表示，到2015年，我国公路总里程达到450万公里，国家高速公路网基本建成，高速公路总里程达到10.8万公里，覆盖90%以上的20万以上城镇人口城市，二级及以上公路里程达到65万公里，国、省道总体技术状况达到良等水平，农村公路总里程达到390万公里。
未来我国高速公路网里程将仅次于美国，成为世界上高速公路通车里程第二的国家。
（三）稳健的市场需求
从中长期来看，我公司认为未来5年中国乘用车行业的需求仍然会保持温和的增长，但年均复合增速可能会由2010-2014年的12%降低至2015-2020年的7.5%，增速放缓的主要原因是行业渗透率的日益提升以及越来越高的基数；
从短期来看，我公司对2015年中国汽车的需求持谨慎态度，并预计行业销量的同比增速将由去年的13%放缓至8%，宏观经济下行以及三、四线城市疲弱的房地产销售是导致短期乘用车需求放缓的主因。
但是，无论是中长期，还是短期发展，尽管汽车销售市场增速放缓，但仍然维持稳健发展趋势。
2.2项目建设必要性
（1）项目建设有利于公司在武汉汽车市场的进一步发展
XX公司是一个集整车销售、银行按揭，车辆维修保养、保险代理、事故定损、技术咨询等服务于一体的企业，是湖北地区的大型汽车代理销售企业。
公司拥有现代化的汽车展厅。
公司自成立以来，秉承“以人为本,诚信经营”的宗旨，以“无微不至为顾客，追求卓越无止境”为服务理念，依托市政府各项优惠政策，立足于武汉市区，辐射武汉周边各县市。
在新建汽车销售中心项目的开发上，公司具有以下三点优势：
1、公司从事汽车行业多年，熟悉武汉当地市场情况，而且与武汉当地政府、工商、银行等企事业单位关系融洽。
2、武汉当地政府对“……汽车产业基地”建设项目的政策支持。
3、整个武汉汽车市场发展稳定，有较大上升空间。
新建汽车销售中心项目建设完成后，将标志着武汉“……汽车产业基地”的建设完成，这对于进一步巩固XX公司在武汉地区汽车市场的地位，发展壮大公司在武汉地区的实力有着不可忽视的重大意义。
（2）项目建设符合国家对产业基地建设大力支持的精神
最近几年汽车行业发展迅速，国家各级政府也越来越重视汽车产业的规划和建设，形成了一大批具有较大规模的汽车产业基地。
新建汽车销售中心项目建设地址位于位于……，南部是公司现有4S店及辅助用房，东部是湖口社区，交通便利，车流量大。
项目建设完成后，将与现有4S店及辅助用房形成大型产业集群，构建成为新的汽车产业基地，形成规模效应，辐射带动汽车周边产品企业前来入驻，从而实现经济效益的双赢。
（3）项目建设是培植税源，增加地方财政收入的需要
XX公司的新建汽车销售中心项目开展后，不仅可以提供若干个就业岗位，帮助部分人群解决就业问题，增加部分人群收入，拉动地区的内需，促进地区经济增长，而且有利于企业的长远发展，促进企业利润的提高，并形成产业基地示范带头作用，带动地区汽车产业的转型升级和发展，创建良好的汽车产业新气象，为地区政府创造更多的税收收入，促进地区政府形象工程建设，为地区政府政绩建设添砖加瓦。
第三章市场现状及前景预测
3.1国内汽车销售市场
近年来，随着国民经济的持续、稳定发展以及全面建设小康社会的逐步实施，人民生活逐步走上富裕，汽车进入家庭已经开始成为现实，群众购车刚性需求旺盛，汽车年销量保持着每年百万量级的增长，已成为世界上世界第三大汽车生产国和第二大汽车消费国,这给汽车销售服务提供了极大的市场需求。
中国的汽车时代悄然来临，并影响着每一个人的生活。
据中国汽车工业协会发布数据显示，截止到2014年底，2014年我国汽车产销量分别完成2372.29万辆和2349.19万辆，同比增长7.26%和6.86%；
其中，乘用车产销1991.98万辆和1970.06万辆，同比增长10.15%和9.89%；
商用车产销380.31万辆和379.13万辆，同比下降5.69%和6.53%。
我国汽车产销量再创全球历史新高，并连续6年蝉联全球第一。
另外，从私家车保有量来看，2014年我国私家车保有量1.54亿辆，成为全球最大的汽车消费市场。
2014年新注册汽车2188万辆，保有量净增1707万辆，两项指标均达历史最高水平。
全国有35个城市的汽车保有量超百万辆，北京、成都、深圳、天津、上海、苏州、重庆、广州、杭州、郑州10个城市超过200万辆。
汽车保有量的不断攀升，给汽车销售市场带来了巨大的市场想象空间。
专家预测，到2020年，我国国内汽车需求量有望超过2000万辆，从而超越美国成为世界第一大汽车消费市场,庞大的保有量为汽车售后服务市场提供了巨大的稳定增长空间。
3.2武汉市销售市场
武汉全市面积武汉全境面积8494.41平方公里，为湖北省面积的4.6%；
市域周长977.28公里，7个中心城区面积863平方公里，建成区建成区面积552.61平方公里。
从经济发展看，2014年，武汉市地区生产总值（GDP）达到10069.48亿元，迈入中国城市“万亿GDP俱乐部，居华中首位，15个副省级城市中位列第三。
按可比价格计算，比上年增长9.7%。
其中，第一产业增加值350.06亿元；
第二产业增加值4785.66亿元；
第三产业增加值4933.76亿元。
全年公共财政预算总收入1968.46亿元，比上年增长15.5%。
地方公共财政预算收入1101.02亿元，增长15.6%。
其中，税收收入906.76亿元，增长14.3%；
非税收入194.26亿元，增长22.0%。
由此可见，武汉市经济处于发展的快速期。
随着地方经济的快速增长，人们对高档次物质文化产品的需求也日益迫切，汽车销售量也呈现逐年递增的趋势。
据武汉市国税局车购税分局最新统计数据显示，截至2014年11月底，武汉市机动车保有量已达183.5万辆，约占全国的3.74%，全年汽车产值达到1334.18亿元，是全市第一大产业，目前已经形成80万辆产能。
因此，武汉市汽车销售潜在的市场是显而易见的，未来市场前景十分看好。
第四章建设条件和建设选址分析
4.1项目选址所在位置现状
4.1.1地点与地理位置
新建汽车销售中心项目建设地点位于……。
该地块符合城市总体规划，基础设施配套完善，交通、通迅等条件便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。
4.1.2选址土地权属类别及占地面积
新建汽车销售中心项目土地用地性质为工业用地，总占地总面积为㎡。
4.2建设条件
4.2.1地形、地貌、地质、水文等条件
新建汽车销售中心项目建设地属于长江中下游平原，土地平整，利于建设，属I类地层。
场地内地下水类型为孔隙水。
该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的硂均无侵蚀性。
4.2.2环境交通条件
（一）项目选址地交通条件
新建汽车销售中心项目选址地为……，南部是……，北部是……，西部是……，东部是……，地理位置优越。
区域交通路线图如下图4-1所示：
（二）武汉交通条件
武汉地处长江中下游平原，江汉平原东部，是国家区域中心城市（华中）、副省级市和湖北省省会，是全国七大中心城市之一，华中地区最大都市，华中金融中心、交通中心、文化中心，长江中下游特大中心城市。
在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，犹如围棋棋盘上的天元，被誉为中国经济地理的“心脏”。
截至2014年末，武汉市公路通车里程14520.49公里，公路、铁路网辐射全国。
其中，等级公路14240.69公里。
在等级公路中，高速公路633.50公里；
公路路网密度180.85公里/百平方公里。
全市交通正趋于国省干线公路高等级化、镇处公路黑色化、村级公路等级化、综合运输智能化交通管理信息化的交通现代化水平。
长江、汉江和京广铁路、武九铁路、武康铁路交于武汉市，京九铁路联络线（武麻铁路联络线）与武汉相连，以及京广高速客运专线、沪汉蓉铁路快速大通道使武汉市成为名副其实的“九省通衢”，交通条件十分优越。
（三）湖北省交通条件
湖北位于中国中部、长江中游、洞庭湖以北，北接河南省，东连安徽省，东南和南邻江西、湖南两省，西靠重庆市，西北与陕西省为邻，历来为中国水陆交通运输枢纽。
截至2014年末，湖北省建成的高速公路通车里程达4006公里，初步形成了“四纵三横一环”的高速公路网。
“四纵”分别是：
京港澳高速湖北段（京珠高速）、大广高速湖北省北段、菏泽至广州高速湖北省中段（随岳高速）、二广高速湖北省（樊魏、襄荆、荆东高速）。
“三横”分别是：
福银高速湖北段（汉十、十漫高速）、沪渝高速仙桃至宜昌段（汉宜高速）、沪渝高速湖北段（黄黄、武黄、汉宜高速），“一环”是武汉绕城高速公路。
截至“十二五”末，高速公路通车里程将达到6500公里。
湖北境内的铁路线有京广线、京九线，武九线、襄渝线、汉丹线、焦柳线、长荆线、及宜万线，高铁有武广客运专线，石武客运专线，沪汉蓉铁路客运专线等，省会武汉有直达省内各地的列车，此外还有直达北京、天津、上海、重庆、昆明、哈尔滨、广州等全国各地市的列车。
干线四通八达，交通优势显著。
4.2.3公用配套工程
（一）供水工程
1、水源
新建销售服务中心用水水源取自城市给水管网，现有供水能力和供水水质能满足项目新增用水需求。
2、供水方案
新建汽车销售中心项目从市政供水主管引枝状管网，供项目生产、生活、消防等用水。
新建销售服务中心消防管网和生产生活用水管网为同一管网，室外消防栓采用地上式消防栓，其距离不大于120米，保护半径150米。
（二）排水工程
新建汽车销售中心项目建设区域内排水系统采用雨污分流制，分设生活污水、雨水排水管网.
1、生活污水
生活污水主要是职工洗涤污水及日常用污水，经处理后，排入生活污水管网，送至污水处理站处理后排入城市污水管网少。
该项目生产过程中无废水排放，汽车冲洗车废水和其它日常生活用水经处理后外排。
2、雨水
雨水和道路冲刷用水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网。
（三）供电工程
1、用电负荷等级
新建汽车销售中心项目主要设备中断供电不会造成较大的经济损，根据电气负荷等级划分规范要求，用电负荷等级均为三级。
2、电源
自市政10KV供电线路引线至厂内变电站，该项目用电有厂内变电站供给，电压降至0.4KV后引至各车间为生产、生活电源。
3、供电方案
根据《工业与民用建筑设计规范》和生产工艺设备，该项目需配备部分变配电设备，以满足项目生产和生活用电需要。
（四）通风
在维修过程中有粉尘、扬尘产生，依据现行的有关规定，在有扬尘、粉尘产生的工位安装通风除尘设备，满足生产工艺和劳动环境要求。
第五章工程规划方案
5.1工程总体规划方案
5.1.1规划思路
新建汽车销售中心项目工程本着“便捷、美观、现代化”的设计原则，密切联系客观实际，结合自然条件及周边环境进行创作，追求功能完善与环境优美高度和谐的建筑理念，注重环境品质的优化，兼顾与周边建筑群和城市规划条件相适应的整体环境，力求平面布局合理，出入快捷方便，物流、人流、车流流向合理，避免交叉，力争创造一个专业化、人性化、功能化的展销服务中心。
工程施工将坚持以下三项原则：
1）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。
2）建设标准要达到：
高标准设计，高质量建造，高水准管理，体现功能完善，智能服务等特点，并力求造价合理。
3）符合现行工程标准和规范的要求，并尽量选择使用新型的节能建筑材料。
5.1.2技术经济指标
新建汽车销售中心项目拟总占地面积㎡，总建筑面积㎡，主要用于……工程建设。
工程整体规划总平面图如下图5-1所示：
工程技术经济指标如下表5-1所示：
表5-1工程技术经济指标
名称
指标
备注
总用地面积
建筑占地面积
其中
已建建筑占地面积
新建建筑占地面积
建筑密度
总建筑面积
停车位
地上停车位
屋顶停车位
容积率
5.2实施进度计划
新建汽车销售中心项目的建设期计划为该项目报告批复后立即着手施工前的准备工，拟于份开工，计划到月全部成熟并竣工验收。
5.3工程管理
1、实行项目合同制，XX公司与施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束措施。
2、新建汽车销售中心项目将实行工程监理和竣工验收制，确保工程质量、防止资源浪费，切实杜绝“胡子”工程和“豆腐渣”工程。
3、新建汽车销售中心项目实行工程项目开工、竣工审计制，工程竣工决算应经XX公司内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。
4、新建汽车销售中心项目实行项目投资包干制，按批准的预算投资额包干使用，规划设计的建设内容与各项投资必须到位，建设任务必须如期保质保量完成，超支部分及时解决。
5、新建汽车销售中心项目实行工程竣工验收备案制度。
工程竣工后XX公司将及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定报有关部门备案。
第六章环境保护
6.1设计依据及原则
6.1.1设计依据
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《中华人民共和国水污染防治法》；
3、《固体废物污染环境防治法》；
4、《环境噪声污染防治法》；
5、《污水综合排放标准》；
6、《大气污染物治理排放标准》；
7、《工业企业噪声标准》。
6.1.2设计原则
在项目建设中必须严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法令、法规，“三废”排放必须达到国家规定的排放标准，生产过程基本上是清洁生产，对废气、废水等均有较好的控制方案，最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。
6.2施工期环境影响及治理措施
本项目为新建汽车销售中心项目，主要经营各类汽车展示、销售及售后服务业务，项目本身不产生重大污染，对周边环境不会产生影响。
但是在项目建设施工期间存在场地平整、设备运输、厂房建设等行为产生的扬尘影响及施工过程所用机械产生的噪声影响。
因此，在项目施工期应落实各项环保措施，加强环境保护意识。
6.2.1施工扬尘影响及治理
施工造成的扬尘主要来源于平整土地、清理现场过程中产生的地面扬尘和运输车辆与施工用车运行引起的扬尘。
施工扬尘的影响是暂时并可逆的，施工工程一结束，污染影响也就随之而停止。
但清理场地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，还是会在短期内影响当地的空气质量。
因此，在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，防止扬尘扩散，为此制定施工扬尘治理方案如下：
（1）施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设臵沉砂池，出场车辆要冲洗车身及轮胎，确保车辆不带泥土驶出工地。
（2）施工工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。
（3）建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。
6.2.2施工噪声影响及治理措施
施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。
施工现场噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声。
因此，在施工期间要采取积极有效的措施尽量减少噪音的产生，为此制定施工噪声治理方案如下：
（1）降低声源的噪声强度，基础施工过程中尽量选用低噪声设备，如采用人工挖孔桩的代替气锤打桩机等。
（2）采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且难以对声源进行降噪可能的设备装臵，应采取临时隔声措施，在隔离体上最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。
（3）严格按当地环境保护局有关建设项目环境保护规定执行。
禁止夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。
若因抢修、抢险以及生产工
艺要求需要进行夜间连续施工作业的，必须经当地环保局批准同意后方可施工。
并及时公告附近居民，以取得谅解。
项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除。
在施工期间，产生的噪声采取以上防治措施后，能确保施工期噪声满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的要求。
第七章组织管理
新建汽车销售中心项目建设完成后，将作为汽车销售展厅对外租赁，获取租金收入，用已收回建设投资。
为保证汽车销售服务中心租赁过程中的物业质量，运营团队拟筹建物业管理公司，并建立起现代企业的法人治理结构，构建完善的管理运营体系，规范公司管理。
鉴于项目规模较大、物业种类繁多、管理产品种类较为复杂，物业管理公司在未来组织管理上，将采用事业部制管理架构，以强化决策机制，调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，促进了内部的竞争，提高公司的效率和效益，增强企业的活力，未来物业公司组织结构如图7-1所示：
图7-1未来物业公司组织结构图
根据项目的运营管理特点，各部门职能分布如下：
（1）总经理，全面负责公司的运营管理，下设总经理室协助总经理工作的完成；
（2）总经理室，包括总会计师、总经济师、总工程师等，协作总经理负责整个公司的运营管理，协调公司内部与外部的日常事务性工作，制订公司的生产发展规划等；
（3）人力资源部，股则制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作；
（4）行政管理部，负责编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作；
（5）财务部，负责整个公司的财务管理工作，包括财务制度的制定，公司收入支出的管理，组织会计核算，汇总各类交易会计报表，整理和保管交易会计档案，对外协调与财政、税务、银行等部门的业务关系以及内部的财务管理等；
（6）品质管理部，负责企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等；
（7）市场拓展部，负责物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等；
（8）经营管理部，负责制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等；
（9）工程管理部，负责工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；
各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。
（10）安全管理部，负责各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助；
负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；
完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；
协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理等。
（11）环境管理部，负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；
具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；
负责对承包方的监督检查与考核；
负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。
在项目发展过程中，物业公司在严格规范管理的同时，也将注重人性化、创新化及团队化管理，注意自身企业文化的形成，实现全面、创新、高质量的经营管理方式，并根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整，使物业管理公司适应项目运营需要。
第八章投资估算与资金筹措
8.1估算依据
此次新建汽车销售中心项目所需资金完全依据本项目建设内容及建设规模，并参照近几年武汉及相近地区类似工程估算指标及当时当地的物价水平，严格遵守国家现行投资估算的有关规定和相关的技术标准进行编制。
8.2期内投资估算
本项目为新建汽车销售中心项目，根据现行建设项目可行性研究阶段投资估算有关规定，项目造价预计。
8.3融资方案
本项目的融资采取“银行中长期贷款+自筹资金”相结合的方式，总计融资万元，其中包括自筹资金万元，银行中长期贷款万元。
本期银行中长期贷款将以抵押贷款和票据贴现的方式获得银行融资，并按照还本付息方式进行融资结算和退出，具体情况如下：
1、抵押贷款：
XX公司将以部分资产作为抵押，向银行融资。
这种贷款方式成功率高，是项目融资的有力方式。
2、票据贴现融资：
公司将把所持有的商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。
采用这种方式，本公司将获得依据市场情况确定贷款数额的银行贷款，减少资金闲置带来的损失，
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