完善商业网点规划 提升城镇商业魅力无插图Word格式.docx

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二、现状分析

我国小城镇发展一般是工农商并存，病开始出现大中型骨干企业和特色产品；

城市人口居住比较集中，且达到了一定规模；

高速道路、动车快速发展，区域大城市对城镇的影响日益明显；

城镇基础设施及城市功能已初具规模，逐步向城乡一体化方向发展，其经济、政治、文化地位在本地区有一定的影响。

城镇外部环境的变化给城镇的发展带来了新的机遇，也带来新一轮的城市力竞争。

商业体系的建设发展为提升城镇经济潜能、增强城镇活力、增大城镇影响力提供了广阔空间，是小城镇的核心竞争力重要组成部分。

四川省攀西地区的米易县位于安宁河谷，属南亚热带河谷气候，又受四川盆地温带暖润气候影响，冬季阳光充沛，夏季多雨清润，青山碧水，植被盎然，空气清新，自然环境十分优美，是国家皮划艇冬训基地。

县城驻地为攀莲镇，总人口25万；

成昆铁路、214省道、西攀高速公路纵贯全境；

是古时的南丝绸之路，有傈僳族等少数民族聚居于此，多元文化相容互衬；

米易物产丰富，大理石闻名全国，是四川省的菜篮子基，特产反季蔬菜水果。

三、规划主要内容及特色的探讨

1、城镇商业定位

商业网点规划的首要任务是分析城镇在区域内、在国民经济、在商业发展中商业定位。

首先要明确商业在区域发展中的地位，在社会经济发展中的作用，需要服务的地域、人群，要体现的特色。

这要求在分析研究现有社会经济特征和存在问题的基础上，找准城镇和区域商业发展的特色、地位。

正确的商业定位应与地方产业协调，有机共生，共利双赢，为地方的经济发展插上翅膀。

例如《米易县城乡商业网点规划》对米易的商业定位是：

建成商业总量适度、功能分区优化、商贸集中集约、物流高效便捷的以生活与工业配套服务、休闲旅游、商贸物流为三大特色的商业网点体系。

通过商业的渠道扩大米易县在地方的影响力，努力提升米易县在攀西经济圈中的地位，成为攀西地区阳光休闲度假基地，攀西城镇群商贸活跃的阳光亲水现代城。

位于四川西南的旅游城市乐山在其商业网点规划中的商业定位为：

国际旅游商贸城市，突出乐山市世界文化遗产与商业发展的支撑和承载关系，突出文化立商的理念，与成都中心城市反磁力作用协调。

结合了乐山位于世界级自然和文化遗产的旅游和城市功能，强调了城市的商业发展方向。

2、挖掘地方特色，彰显城镇个性

我国诸多城镇历史悠久，传统文化源远流长，具有较强的城镇个性。

若不深入分析研究城镇商业网点与城镇自身的关系，容易陷入千篇一律的模板，浮于表面，抹杀了城镇特点，城镇将失去很多发展的机会。

商业网点规划中应充分分析挖掘城镇地方环境条件、城镇特色，保存历史商业遗留，延续商业文化特色，并与上位城镇规划和相关规划衔接，打造具有本地特色、符合当地商业发展模式的城镇商业亮点、特点，用城镇优势条件去促进商业，用文化内涵去支撑商业，建立起具有地方特色的与环境、需求、发展相和谐的商业网点体系，提升城镇商业魅力。

（1）特色环境包装商业

米易县城的城南新区地处河谷台地漫滩地带，阳光充沛，逶迤河水穿城而过，水质清澈，两旁郁郁青山合抱，城市空间通透，景观视线优良。

得天独厚的环境，配合地水上运动的热潮，让休闲、阳光、亲水成为了该片区的主题，旅游接待服务为主要商业功能。

在这个背景下，其商业体系以突出滨水文化特色、旅游风情为主导，以商业文化为中心，借滨河广场、主题公园等大型项目为龙头，以滨河广场、桥头广场等功能节点为核心，以沿江路各种酒店、餐饮店、零售店等商业设施为依托，形成滨水旅游休闲商业体系，展示城市现代、亲水、阳光的特点。

具体规划策略有：

①依托良好的山水景观，参照塞纳河岸边商业街的建筑模式，开发建设一批具有欧陆情调的酒吧、咖啡厅、西餐厅、茶馆、旅游工艺品商店，婚庆礼仪用品专业店、时尚女装、精品男装，使该街道成为既具有优美的休闲景观，又有良好的商业氛围的滨水休闲商业区。

②强调多样化的滨水空间，并使水脉在其中有机渗透。

引水入城，结合该区域滨水住宅的建设，以低层与多层建筑围合成人行尺度的滨水小街。

在南部新城商业中心内部设1条滨水休闲步行街，以花店、水吧、酒吧、茶艺吧、西餐馆、精致饰品、陶艺、画廊等文化体验类商业为主。

③设置文化商务街，在其中布置360度观景商务中心、高档星级酒店、大型高档餐饮店、休闲会所，为城镇即将修建的工业园区提供商务接待服务。

④构筑港湾式亲水广场，以游船码头、游艇俱乐部为中心，设置滨水度假商业接待区，发展阳光生态休闲养生项目。

配套滨水商业休闲娱乐中心，与其他旅游休闲规划项目衔接，成为整体水上旅游线路中重要的节点。

⑤商业布置与建筑景观相统一考虑。

沿岸不宜设置高层建筑，避免遮挡其他区域景观视线；

丰富河岸绿化景观层次，合理布置四季花卉，营造绿草如茵，繁花似锦的错落景致，商业网点散布其中，和谐共生；

建筑风格宜简洁明快，符合现代气质。

营造“城在水中生，水在城中流、店在林中长，林在店面旁”的城镇绿树山水商业景观。

（1）历史文脉繁荣商业

城镇的商业购物休闲街区是展示城镇的重要窗口，体现城镇特色，展现城镇历史，体验城镇文化，感受城镇风情。

随着人们生活水平的提高，人的消费从单一购物的物质满足上升到了精神需求，商业购物休闲街区除了购物，更为人们提供一个交流的平台，一个感受城镇历史文化信息的地方，展示当地特点和城镇魅力。

天府之国西北端的彭州市历史悠久，是我国“五教共地”和中国三大牡丹观赏基地之一。

彭州市的旅游购物休闲街区就城市的特点形态、结构布局，结合城市商业发展需求，应势而做。

位于彭州市商业中心的龙兴寺，四川著名古刹，寺内佛塔高81.8米，是目前我国乃至东亚第一高塔，也是旧城区标志性建筑。

龙兴寺周边是旧城商业中心，也是人们心中认可的城市中心。

规划严格控制龙兴寺周边街坊的建筑高度、体量、色彩和建筑形式，以营造宜人、传统、古朴的历史氛围，形成历史文化环境风貌。

旅游购物休闲街区依托龙兴寺旅游和城市中心商业口岸，融汇宗教文化、牡丹文化、西蜀民俗文化，打造集旅游休闲、文化博览、购物、餐饮娱乐为一体的旅游休闲购物区。

街区内设置体现彭州宗教文化、牡丹文化、西蜀民俗文化等的博物馆。

街区内设置龙兴寺旅游休闲水街、以地方风味小吃为特色的美食街、以牡丹系列产品、肥酒等本地土特产品为特色的旅游纪念品购物街、休闲娱乐街、服饰步行街等。

结合祈福新天地——以龙兴寺为中心，构成祥和、古朴、怀旧的氛围，展现城市历史文化，延续传统中式风格。

3、商业网点与旅游产业的互动

商业和旅游业是相互联系、相互依存的有机整体，其完美的互动是旅游城镇发展的关键。

目前我国许多城镇其商业与旅游业都存在一定程度的各自为政，业态凌乱、配套不全、缺乏管理等现象，制约了旅游业发展。

现状大多数城镇的商业和旅游业互动还处于初级阶段，直观的表现形式为卷帘门商业和门票旅游。

“卷帘门商业”是指城镇中商业门面沿路布置，且多为单门面底层商业。

数量多、店铺小、业态杂是卷帘门商业的表现形态。

“门票旅游”是指旅游城镇中旅游业仅给旅游景点带来门票收入，而对其它旅游相关产业和商业拉动不大。

在商业网点规划中，深入调查旅游客流来源，了解游客需求，配套完善的服务设施，找准商业与旅游业的增长“节点”，抓住发展的各种契机，使商业与旅游产业在互动和碰撞中擦出火花，达到商旅共赢的目的。

（1）小旅游借大旅游；

米易县凭借优良的休闲旅游资源，已经成功举办了如“山花节”等旅游项目，但缺乏名气与自身条件限制很难上规模、上档次，商业服务业发展受到局限。

规划提出与丽江、香格里拉、稻城、西昌连线打造民族生态精品旅游环线。

米易县在该环线中借势发挥，与其他旅游地错位发展，从配套、休闲、服务等方面明确自身角色，打造休闲圣地、养生天堂。

（2）旅游商业注重心理攻略

旅游城镇常配套打造旅游休闲商业街区，其寄予引导、搞活当地旅游经济的厚望。

然而街区成功的并不多。

怎样激活新建商业街区？

其中一个主要原因是在旅游休闲街区规划设计中引入商业规划环节加强项目可操作性的背后，要对街区商业中人的行为模式和心理变化历程进行研究，才能对旅游休闲街区的商业结构、商业业态布置提供更为正确的指导，人性化规划促进经济效益。

旅游商业心理攻略是以人为本，让人充分感受到细腻体贴的商业氛围带来的满足感，从而认可、喜欢上这个地方，提高街区商贸交易量，提升街区的品质。

街区商业成功是旅游休闲商业街区成功的最强说服力。

金川县老街街区规划设计对人的行为模式进行了研究，由马斯洛需求层次理论，根据人游览的心理变化，设置相对应的商业业态和服务设施，把街区从入口到结尾划分成了安全、展示、鉴赏、休闲娱乐、购物五个区域，每个区域设置不同的商业业态和服务配套。

入口安全区的设置目的是让来客尽快适应新环境。

避免客人走出大巴车，就被扑面而来各种小商小贩，脏、乱、差的第一商业印象，从而产生紧张和反感情绪，更握紧了自己的钱袋子。

入口安全区是为了让游客最大程度得到放松，以提供便利的服务型商业和人性化配套设施为主，停车、休憩、厕所、饮水、食品、医疗、警卫等配套完整，配以优美的环境，标识清楚，严格限制商贩、流动小商品、控制商业性设施数量，目的为全方位给人提供安全感，让游客轻松地开始游览之旅。

展示区是为展示当地文化特色平台，如纯手工民族服饰、地方特产精品等，该区可结合文物古建筑设置小型博物馆，文化与商业共存，展现当地特色和产业发展水平，让人了解、认可该地。

展示区通过商业的形态展示当地的文化特色，比单纯的展示具有更大的吸引力与互动性，该区以展示为主要功能，不鼓励设置交易型商业。

鉴赏区结合该区现有两个寺庙和其他文物古迹点，在游客体验、感知该地的基础上，商业布置引入各种互动环节，如品尝、体验手工，唤起人的热情，提高人的兴趣，让人融入其中，从而喜欢这个地方，当然也喜欢上这里的产品。

鉴赏区以交易、互动为主要功能，第一波消费开始介入。

休闲娱乐区结合戏台、茶馆等为街区配套服务型商业，提供服务功能，为第二波消费，主要满足人游览过程中的基本需求，打开游客的消费防线，奠定游客购买欲。

购物商贸区，第三波消费，前面几个区之集大成者，也是最主要的商贸区。

购物商贸区打造惬意的购物环境与热烈的购物氛围，商业业态齐全、产品丰富、选择面大，满足大众化消费和团购等。

提供打包、定单等多种服务。

购物商贸区以交易为主要功能。

分区域设置商业业态，把握商业节奏，最大程度上满足消费者的旅游休闲购物心理，从而让街区成为缅怀历史，传承文化，展示当地风土人情的商业热土，商业规划配合街区其他设计，达到金川城市名片的设计初衷。

（3）门票旅游

我国很多城镇具有旅游资源，也有利用旅游资源发展地方经济的美好愿望。

怎样有效、环保、可持续利用旅游资源，是城镇旅游资源开发的前提，对这个前提进行充分分析研究，才能促进城镇经济发展。

如今很多地方单纯的就资源而开发旅游，吃老本，相关旅游配套没有达到人性化要求，没有形成完整的旅游商业体系，着急之下，滋生拔苗助长：

门票价高、过路费高，让人望而却步；

低配套、低服务，让人感受不到旅游的乐趣。

通过网络信息等交流平台，还会产生负效应。

云南省豆沙关古镇，该镇有人文景点，主要为秦五尺道，约350米；

有自然景观豆沙关；

有南丝绸之路的悠久历史，有蜿蜒的古街巷，交通方便。

秦五尺道等景点已圈成旅游景区，门票价格60元。

游客游览景区约1小时，游览古街巷约1小时，另外难寻吸引游客之处。

古街巷商业业态单一，商气不足，街巷配套的旅游服务主要为短时间消费的餐馆、小吃、茶楼等。

该地缺乏相关文化特色旅游项目支撑，难以感受其独有的地域文化，过境旅游现象明显。

城镇旅游开发不仅依托景点，更需要为旅游提供全面的配套、提供文化、艺术服务，在配套论输赢，以文化出魅力。

因此，将吃、住、游、购、娱、行等商业服务配套完善，需挖掘历史渊源、地方文化和民间特色，把其转化为商业资源，创造物质空间，引申精神领域，增强旅游吸引力。

让人来，让人留，让人住，让人消费，就要有玩、有看、有想，从而让人再来，让更多的人来。

旅游打名气，文化促人气，商业强经济。

开发城镇旅游，应以地方特色文化引项目，结合传统民风民俗与迎合现代时尚的消费观念，把控旅游开发的内涵和外延，立体发展，开拓商业空间。

4、激发老城区（传统商业中心）商业潜能

老城区，地方的精髓所在地。

老城区是城镇的传统商业中心，也是城镇及其周边居民心中认可、接受的地段。

老城区在地理位置、道路交通、风俗习惯等各方面历经时间检验，具有当地适应性；

在人气聚集度、商业号召力、形象影响力方面具有优势，商业氛围浓厚。

但传统老城区往往存在业态混乱、铺面低端现象，还普遍存在购物环境差、停车难、用地紧张问题，难以承接多样和大型商业业态落户。

受外围商业、网络电视等冲击，一些老城区商业逐渐走向低迷，甚至衰败。

改善老城区商业的硬件条件要结合城镇改建和风貌规划进行，借助旧城改造、机构搬迁等机遇，改善片区环境，拓展商业空间。

以宜人的建筑街道空间尺度创造具有亲和力的商业氛围。

改善老城区商业的软件则在当地特色店、民族特色店、老字号、民俗民风商业、土特产、精品购物、手工制作、休闲娱乐等方面进行商业引导，并对一些商业业态进行必要的奖励与帮扶。

跟商业相关的民间传统技艺、手工工艺等，制定相关政策保护、鼓励，让非遗传承、发扬，让城镇商业特点更加鲜明。

老城区应完善商业配套设施，配置街道小品、加强绿化，改善购物环境，体现人性化服务，重拾老城区商贾云集、热闹非凡的商业画面。

米易县商业网点规划中，规划米易城区构建“一主两副三社区”商业体系。

其中一主即老城区，是传统的城镇商业中心，规划为县级商业中心。

其功能为金融、商贸、文教娱乐等。

规划充分利用老城区现有的传统商贸底蕴和安宁河滨水休闲旅游资源，打造攀西地区优美的山水商业环境。

保护和继承米易县所拥有的历史文化传统、并与城市自然环境结合，丰富商业街道文化底蕴，提高城市文化品味和商业氛围。

整合各专业特色街，提高设施档次和水平，打造特色商业购物环境；

以商贸休闲、购物、绿色餐饮、文化娱乐为主导，引入大中型超市、百货、特色商业；

沿安宁河沿线，结合城市带状公园，以米易传统商业和特产为亮点，构建和提升城北商业中心，作为全县的商贸购物、文化交流、旅游休闲中心。

它是城市商业的枢纽和龙头，它以强大的内聚力、辐射力和影响力成为广大消费者首选的购物场所。

（1）老城区商业发展特点与存在问题

米易老城区商贸中心是历史悠久的传统商业中心，商业氛围浓厚，集聚了米易县绝大部分的大中型零售商业网点，形成了桥东街与北街、城中街与河滨路等的交叉十字路口商贸中心。

但在发展中也出现了以下一些问题：

①商业种类比较齐全但业态布局比较混乱，精品店、专卖店、名店少，经营品种档次较低。

②以小型铺面为主，规模较小，缺乏大、中型现代化卖场，难于创造商业区的品牌。

③购物休闲环境普遍较差，街道狭窄、陈旧，缺乏休憩驻留空间，停车问题突出。

④滨水休闲购物、滨水休闲游憩设施不足，导致商业街区文化氛围不突出，旅游休闲特色不明确。

（2）定位

该商业街区是全县商业最繁华、历史最悠久、人流最密集、商机最旺盛的地段，是城市文化和传统的载体，具有独特的人情味和魅力。

城北商贸中心定位为：

米易县滨水休闲购物中心。

突出购物、娱乐、餐饮、休闲、服务功能，带动米易城区商业发展。

消费对象主要是米易县城区居民、外来游客和县域各乡镇人民。

（3）布置要求

①将城北商贸中心内小商品市场、批发市场迁出。

商业中心的建设以拆迁、整改和新建相结合，借助现状城市街道开敞见绿，街道两端视线通透，青山绿水的良好基础，配套休憩停留场所，配植本土亚热带风味景观绿化，配置人性化街道小品、停车场等，营造舒适宜人的购物和休闲环境，突出传统商贾韵味与现代商业气氛的交融，结合现有带型城市公园和安宁河水景，打造富有人情味和文化底蕴的具有米易特色的商业中心。

②经营方式以零售为主，服务内容以休闲游憩、购物、餐饮娱乐和金融商贸等综合商业为主。

③适当调整业态结构。

提升现有超市，积极提升和引进专业店及大中型超市。

④在城中街、河滨路、公园广场相交点（现状公安局地块），新建公共服务设施，如电影院，高标准改造周围街区，打造米易文化娱乐核心。

在河滨路引进大、中型百货商场、娱乐中心、星级宾馆等网点；

桥东街、城中街主要以专业店为主，引进多家名牌专业店和精品服饰店；

在河熙北路、宁江路设置绿色餐饮、滨水休闲购物网点；

在北街北段（以城中街为界）设置特色旅游产品销售网点；

设北街南段为电子通讯街；

改造提升文体路，辐射带动文体路以南片区商业发展。

⑤零售商业网点布置要求大中型百货店、大中型超市；

专业店包括珠宝专业店、通讯专业店、服饰专业店、鞋帽专业店、文化体育用品专业店、手机电脑专业店等。

⑥改善城北商贸中心交通和停车条件，增加停车位，改建或扩建停车场。

新建商业设施必须设置足够停车位，以适应城市的发展。

⑦营建绿色生态商业环境。

老城区西邻安宁河和河滨公园，河水宽广清澈，公园植被丰茂，绿树摇曳生姿，隔河相望的河西远山层峦叠嶂；

南面有山体森林公园，苍翠秀美；

商业景观环境打造要充分利用空间丰富的层次感营造独特的商业文化氛围，保留城市通透的亲水亲山空间。

（4）业态设置导向

①鼓励设置：

购物中心、百货店、大中型超市、大中型专业店、专卖店、休闲餐饮娱乐网点等。

②适度设置：

仓储商店、小型超市、便利店等。

③限制设置：

各类批发市场、建材家具市场、生产资料市场等交通需求较大的网点。

（5）民族风情购物商业街（区）

现状老城区特色商业缺失，对米易县新山傈僳族、彝族等民族文化、历史文化、阳光旅游资源等挖掘不足，缺少对传统文化传承的商业业态，规划集旅游购物休闲为一体的民族风情购物商业街。

米易县城老城区中心的兴盛路、兴隆路所围合的地段现状商业气氛的浓厚，但商业业态较混乱，商业铺面面积单一，多为15平米一个开间，尚难以承接多样商业业态入住，城北农贸市场的“农”改“超”，使该片区具备了吸纳大型商业店落户的载体。

该范围内房屋多为平房或多层民居，拆迁成本较低。

可抓住旧城改造、县政府搬迁、镇政府搬迁的机遇，改善片区环境，打造民族风情购物商业街（区）。

充分挖掘米易县特有的少数民族文化、攀西民俗文化，依托优美宽阔的安宁河滨水景致，打造成为集傈僳族民族风情展示、南丝绸古道民俗文化、休闲购物为一体的商业街（区）。

①街区内引入著名连锁店、老字号店、精品店，民俗工艺品店、民族服饰店、土特产品店等，提高商业档次，使其成为民族文化氛围浓郁、适宜购物消费、文化交流、娱乐休闲、旅游观光的商旅长廊。

②在街区内可设置1-2家高档米易特色中餐馆，推广鸡枞、爬沙虫（动物人参）、安宁河沙鳅、二滩银鱼、斑鸠菜、马齿苋、高山酸菜、野茼蒿菜、野薄荷等米易特色美食。

③建筑风格采用攀西民居的传统建筑风格，粉墙黛瓦，限制使用玻璃幕墙等现代建筑元素。

5、让城镇新区成为热土

商业不应是城镇新区的软肋，而应成为城镇新区具有吸引力的闪光点。

快速的城镇化涌现出一大批城镇新区。

城镇规划中，老城加新城或者老城带新区的城镇格局屡见不鲜。

新城、新区或者城镇扩张地带的商业往往面临人气不足，业态单一、购物气氛淡薄等软环境的考验，加上新建的宽大直道路、未成荫的绿化、商业底蕴缺乏等诸多因素，新区商业氛围营造困难，使新区商业往往一开始就陷入疲软的被动境况。

新区开发中，房地产商开发楼盘往往自成一体，商业配套设施缺乏统一的规划和协调。

菜市、超市、便利店、美容理发、报刊杂志、餐饮速食等配套参差不齐，选择余地小，生活半径大，居民生活极不便利，新区商业业态的单一和配套跟不上甚至会拖累新区开发。

城镇新区发展很难像大城市借助大型项目如休闲购物中心、大学城、地铁等的入驻，激活一方土地。

对一般城镇而言，常用较有影响力的举措如政府搬迁入驻等规划手段带动新区发展，新区商业网点的形成要靠良好的规划和后期严格的执行管理实现。

（1）、制造亮点，吸引人气。

借助新区的交通、景观、市政等打造商业节点、商业街、商业街区。

及时引入与城镇规模相匹配的购物、金融商贸和文化娱乐集中区，成为新区商业增长点。

（2）、完善配套，严格管理。

在新区房地产开发中引入奖惩制度，鼓励其开发中配套各种服务型商业，从城市宏观层面调控商业配套，确保新区商业体系健康合理发展。

商业体系的规划与管理必要时借助城市控规等法定规划，确保执行。

（3）、处理好新区与老城的商业关系，错位发展，业态协调，相互促进，共同繁荣。

米易“一主两副三社区”商业体系中的“两副”是为城市南北两片新城区服务的两个商业副中心。

北为行政商业中心，以县政府迁入带动发展，职能为行政办公、商务会展、商贸酒店。

南为南部新城旅游度假商业中心，以旅游开发带动发展，职能为星级酒店、文化娱乐、会展休闲、百货店、综合超市、高档特色餐馆等。

近期发展北部片区行政商业中心，远期发展南部新城旅游度假商业中心，各区域中心结合各自区域的特点和商业发展的基础条件，突出发展重点、形成各自特色，逐步形成具有米易特点的南北两个商业中心。

①行政中心入驻城市北部片区，为该区域的发展带来了信心与活力。

规划以新行政大楼为中心，迁出现状零星小型网点，特别是建材，装饰等运输量大、影响环境、扰民的商业业态，建成米易现代金融商贸区。

商贸中心合自身区域的特点，商业发展的特色路线，与老城区商业中心实现错位发展。

商业定位：

行政商务中心是为北部城区的行政办公、运动休闲和居民配套服务为主。

形成北部行政文化、金融商贸中心。

鼓励设置：

鼓励和引进行政办公、金融保险、商贸咨询、星级酒店、宾馆、商务会展、购物中心、文化娱乐、运动休闲和百货店、专业店、专卖店、中型综合超市、中高档型餐饮等设施。

重点打造：

重点打造政府广场及其周边：

科学规划、特色定位和专业化运营，致力打造成米易现代商业新地标。

设置星级酒店、购物中心、商务写字楼、电器商城、美食广场；

以精品