第二节衡宇设备的维修管理Word格式文档下载.docx
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（1）零星维修工程。
是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。
（2）中修工程。
中修工程是指对设备进行正常的和按期全面检修、对设备部份解体修理和改换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。
改换率为10％～30％左右。
（3）大修工程。
是指对衡宇设备按期进行全面检修，对设备要进行全数解体，改换主要部件或修理不合格零部件，使设备大体恢恢复有性能，改换率一般不超过30％。
（4）设备更新和技术改造。
设备更新和技术改造是指设备利用必然年限后，技术性能掉队，效率低、耗能大或污染日趋严峻，需要更新设备，提高和改善技术性能。
（5）故障维修。
一般是衡宇设备在利用进程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理办法，排除故障，使设备恢复功能。
（6）设备维修日常工作。
3.衡宇设备维修的特点
（1）设备投资大致使设备维修本钱高。
相对于衡宇建筑本身而言，衡宇设备的维修一次性投资大、本钱高，因为衡宇设备利用年限较短。
一方面衡宇设备因利用而发生有形损耗，致使其利用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、利用更舒适方便的新型衡宇设备发生的无形损耗，致使其利用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引发衡宇设备的维修更新距离期的缩短，从而使维修更新本钱增加。
另外，新型的、利用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的本钱就较高。
（2）维修技术要求高。
由于衡宇设备是在衡宇建筑物内部，其灵敏程度和精准程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，衡宇设备维修技术的要求相当高。
在设备维修管理中，必需要配备专业技术人员。
在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，成立衡宇设备维修责任制。
（3）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。
衡宇设备因平时利用不妥或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使衡宇设备的维修有很强的随机性，事前很难肯定故障究竟何时以何种程度发生。
但衡宇设备又都有必然的利用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，能够制定衡宇设备维修更新计划，有计划地制定维修保养顺序、期限和日期。
另外，衡宇设备日常的保护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，衡宇设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。
二、各类管理人员的职位职责与管理制度
1.管理人员的岗位职责
（1）工程部领导。
工程部领导是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。
其职责是：
①在公司领导的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；
②负责设备的利用、保护、保养、改换的整个进程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；
③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；
④组织、搜集、编制各类设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；
⑤组织编制各类设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司领导批准后，组织人员实施；
⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；
⑦组织全部工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。
（2）各专业技术负责人（工程师或技术员）。
各专业技术负责人在部门领导领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门领导完成上级主管部门布置的工作。
具体职责为：
①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具预备的预算计划，经工程部领导审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；
②负责检查所有分管设备的利用、保护和保养的情形，并解决有关技术问题，以保证设备常常处于良好的工作状态；
③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守职位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；
④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺点，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、靠得住、经济、合理”的目标；
⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处置意见及整改办法，以避免同类事故再次发生；
⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；
⑦踊跃完成上级领导布置的其他任务。
（3）领班：
①负责本班所管辖设备的运作、保护养护工作，严格做到“三干净”：
设备干净、机房干净、工作场所干净；
“四不漏”：
不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：
“五良好”：
利用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。
②以身作则，率领并催促全班员工遵守职位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。
③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。
④严格考核全部员工的出勤情形，不允许擅离职守做私活。
⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。
（4）维修人员：
①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；
②认真执行公司制定的各类设备保护规程；
③认真完成设备的日常巡检工作，发觉问题及时处置；
④按期对机电设备进行保养保护；
⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；
⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，成立设备档案；
⑦珍惜各类设备、工具和材料，对日用维修消耗品要记录签认，严禁浪费；
⑧增强业务学习，认真钻研设备保护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。
（5）保管员：
①负责统计材料、工具和其他备件的库存情形，按照库存数量及其他利用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送领导审批；
②负责材料、工具和其他设备备件的入库验下班作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；
③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；
④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；
⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；
⑥负责完成上级交办的其他任务。
2.管理制度
（1）接管验收制度。
设备验下班作是设备安装或检修停用后转入利用的一个重要进程。
弄好设备验下班作，对以后的管理和利用有着重要的意义。
设备接管验收不仅包括对新建衡宇附属设备的验收，而且还包括对维修后衡宇设备的验收，和委托加工或购买的更新设备开箱验收。
衡宇设备的第一次验收为初验，对发觉的问题应商定解决意见并肯定复验时刻，对经复验仍不合格的应限定解决期限。
对设备的缺点及不影响利用的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。
这种协议必需是设备能用、不致出现重大问题时方可签定。
验收后的验收单与协议等文件应保留好。
（2）预防性计划维修保养制度。
计划维修保养制度是指为避免意外损坏而依照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织办法和技术办法。
主要包括：
①肯定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：
日常及周保养内容；
月维修保养内容；
季度、半年、年度维修保养内容；
大修理内容。
②设备维修、保养的要求。
③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。
各设备维修部门每一年应按照设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、利用人员实施，并进行监督和检查。
④大修理计划按照公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。
进行计划维修保养的顺序和期限是按照设备的作用、特点、规格与利用条件决定的。
实行计划性维修保养制度能够使房屋设备维持正常的工作能力，避免设备在利用进程中发生不该有的磨损、老化、侵蚀等现象，充分发挥设备潜力和利用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；
实行预防性维修保养制度，能够延长设备的修理距离期，降低修理本钱，提高维修质量；
实行预防性维修保养制度，还能够保证衡宇设备的安全运行，也是延长设备利用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。
（3）值班制度。
成立值班制度并严格执行，能够及时发觉事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：
①值班人员必需坚守职位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必需有符合条件的人替岗，并交待离岗时刻及去向。
②按照操作规程及职位责任制的要求，紧密注意所管设备的运行情形并按规定做好有关记录。
③如发生设备故障，而当班人一时不能处置，应按报告制度及时报告给有关人员。
④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前去维修。
⑤所有值班职位都必需安排人员值班，且要到岗到位。
如需换班，必需报主管人员同意。
就餐时刻，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。
⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无端缺勤，因故不能值班者，必需提前征得班长同意，按规定办理请假手续。
班长应落实好代班人员，保证职位上有人工作。
（4）交交班制度。
弄好交交班工作，能够保证值班制度的实施，其主要内容是：
交交班两边人员必需提前10min做好交交班预备工作，正点进行交班。
交交班的预备工作有：
查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情形，清点仪表、工具，检查设备状况等。
出现下列情形不得交班：
①在事故处置未完成或重大设备启动或停机时；
②交交班预备工作未完成时；
③交班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。
交交班清楚后，两边要在值班记录本上签字。
（5）报告制度。
成立报告制度能够让物业公司领导、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情形及设备维修管理情形，及时发觉设备管理中存在的问题，以便及时解决。
其具体内容有：
①下列情形报告班组长：
a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异样情形；
ｂ.设备出现故障或停机检修；
c.零部件改换及修理；
d.运行人员暂时离岗。
②下列情形报告技术负责人：
a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异样情形；
ｂ.采用新的运行方式；
c.重点设备发生故障或停机检修；
d.重点零部件改换修理、加工和改造；
e.员工加班、换班、补休、请假；
ｆ.与上级或外协单位联系。
③下列情形报告领导：
a.重点设备发生故障或停机修理；
b.影响大厦运行的设备出现故障并需要当即检修和施工；
c.系统运行方式的重大改变；
ｄ.系统及主要设备的技术改造；
e.系统或设备的整改工程及外委施工；
ｆ.技术骨干、班组长以上人员职位调整及班组组织结构调整；
ｇ.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。
（6）工具领用保管制度：
①个人领用工具品种按照工种发放，由员工申请部门领导批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责利用、保管。
②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门领导批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交交班时，按交交班制度交接公用工具。
③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门领导报告。
由于人为因素所造成的由责任人按工具价值补偿。
④工具因使历时刻太长而发生磨损或损坏，经部门领导批准可办理报废，保管人从头办理领用手续。
除上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保留管理制度，衡宇设备更新、改造、挑唆、增添、报废计划及审批制度，承租保管设备的责任制度和衡宇设备清点清点制度等一系列衡宇设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的衡宇设备管理。
（7）设备操作维修安全规定：
①所有机电操作，维修人员必需严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。
②新上岗、转岗的机电维修人员必需通过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情形后，才能上岗工作。
③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。
④工作人员进入设备房内严禁抽烟。
⑤非电气工作人员未经允许，不得擅自进入变、配电房。
⑥对于设备正常运行参数按时检查记录，如参数异样，必需及时处置。
⑦电气部份维修，必需严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。
注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。
⑧熟悉掌握触电急救方式及步骤。
3.培育一支“一专多能”的高素质维修管理队伍
物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。
因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应尽力把他们培育成“精干”的“一专多能”的技术能手。
（1）技术人员要增强物业管理方面的知识学习，保证各类建筑设备正常运行。
住宅小区（大厦）人员相对集中，各类设施多，这就增加了设备管理的难度。
为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必需刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区（大厦）的物业情形和各项管理规定，在实际工作中增强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范利用设备的行为做到有效制止、纠正，发觉设备不正常时，当即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。
（2）技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。
住宅小区（大厦）内配套的机电设备很多，一般是24ｈ运行，因此机电人员随时要处置机电设备出现的故障。
这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。
在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处置的情形又无定性，所以出现有机会电人员情形干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。
为了克服这一现象，必需实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培育多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。
值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。
（3）增强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。
住宅小区（大厦）内的机电设备散布零散，在机电人员编制有限的情形下，采用巡视检查的方式来掌握其运行情形，是切实可行的。
采用这种工作方式时，第一应将设备及区域进行划分并分派到人，落实巡查内容。
每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以催促、检查落实情形，保证机电设备的完好率。
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