微山县璎轩幼儿园小学项目可行性研究方案Word文件下载.docx

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我项目部进场后，经过认真核算，确认建设单位可行性研究报告参考价值较差。

项目配置中央空调、铝合金隔热断桥门窗、智能化、幕墙、装饰格栅、花格墙、精装修等大额投资项目，仅装饰安装工程专业分包项目总投资已达到2000余万元，项目土建及普通装饰、安装工程造价达到了1200-1400元/平方米，项目建安投资达到七千余万元，加上室外工程、土地费用、教学设施等配置，项目总投资预计1亿元左右，与建设单位预期投资相差一倍左右，远远超出项目计划投资及资金准备。

在发现此问题后，我项目部迅速将信息反馈建设单位，提醒适当降低项目建设标准，提前准备项目资金，避免项目建设过程中因资金准备不足影响项目目正常施工，建设单位对此未引起足够重视，无意降低建设标准，并表示资金筹措没有问题。

在项目首批资金480万元支付后，经我项目部再三提醒，建设单位开始筹措资金，但问题也接踵而来。

首先，项目土地手续未能及时得到审批，无法进行抵押贷款。

微山县国土资源局未能按建设单位预期上报土地手续，我方提醒建设单位应督促国土资源局抓紧向上级主管部门上报土地手续，建设单位仍不重视。

在我方多次督促后，方与国土资源局联系。

国土资源局于2013年10月份方开始着手准备土地手续上报，2014年3月份方上报济宁市国土资源局，经过微山县国土资源局再三跟踪，至2014年7月份土地手续仍未上报至山东省国土资源厅，土地抵押贷款的计划化为泡影。

其次，资金筹措途径不畅。

建设单位前期考虑的同学朋友融资、融资公司融资等途径在实施过程中全部受阻，主要存在几个问题：

第一，投资人对项目收益不看好，认为在县城建设如此高端的私立学校收费标准过高（约2万元/年/人），难以按建设单位测算的收益表实现预期利润；

第二，私人企业投资风险大。

济宁地区私人贷款在山东省内口碑不佳，投资人对投资十分谨慎。

第三，融资公司骗局重重。

本项目在融资过程中联系到多家融资公司，分布合肥、济南、北京等地，我方配合建设单位与融资公司进行接洽，并通过网络查询、电话咨询、业务接触、朋友交流等方式进行多方面了解，发现多数融资公司为挂羊头卖狗肉的骗子公司，及时提醒建设单位预防风险。

建设单位在我方不知情的情况下单独与北京某融资公司签署协议，并花费十余万元做风险评估报告，结果上当受骗。

再次，项目合伙人中途撤资，对项目造成致命打击。

本项目原定由建设单位与其朋友共同合资建设，合伙人为主要投资人。

在项目建设过程中，合伙人盲目投资煤炭生意失败，资金全部积压，导致原本数千万的投资款化为泡影，最终仅投资六百万元，本项目实际投资人仅为建设单位山东璎轩教育咨询管理有限公司。

而建设单位资金实力薄弱，无法独立承担上亿的投资资金，只能采取四处借款，并由后期专业分包队伍垫资施工的模式进行项目建设。

项目建设后期资金链几乎断裂，现场一度陷入半停工状态，总包、空调等队伍因建设单位欠付工程款，进度极其缓慢。

同时，在项目资金极其缺乏的情况下，建设单位仍坚持不降低项目装饰标准，导致项目投资额不断膨胀。

第四，吸收高利贷，入不敷出。

在项目资金链几乎断裂的情况下，建设单位选择了民间借贷的方式解决资金问题，部分资金借款利息达到了年利率30%。

以项目的借款利息与收益计算，6000万的贷款，每年贷款利息约计700万元，而项目前三年的收益几乎难以支撑贷款利息，项目转入正常运行至少需要五年的时间。

综上所述，项目前期策划、可行性研究及资金筹措非常重要。

不经过详细分析、定位盲目上马的项目，到头来只能导致项目的失败。

根据《建设工程施工许可管理办法》规定，项目建设工期为一年以内的项目，建设单位的资金到位率应不低于50%，而该建设单位仅准备了不足30%的资金，几无抵抗风险的能力。

没有足够的资金实力和准备，项目绝不能盲目开工，否则，造成的损失不可限量。

2、重视项目计划、制度的制定和实施

根据我公司制度规定，实施项目管理工作需编制的几大控制性计划包括：

项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划、资金控制计划、手续办理计划等。

进入本项目前，项目部组织项目管理中心、设计咨询部专业工程师编制了项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划，并于进场后一周内编制了项目资金控制计划，作为现场顾问咨询工作及建设单位管理工作的总控制计划，并起草编制了《建设单位管理制度及流程》、《建设单位主要管理人员职责》，对建设单位负责人、建设单位现场代表、顾问咨询工作人员的岗位职责进行了明确定位和分工。

在项目实施过程中，注重计划实施状况的跟踪，出现偏差后，第一时间向建设单位提出顾问咨询建议，以确保各项计划、管理制度、流程的正常实施，较好的履行顾问咨询工作职责。

在顾问咨询工作开展前期，项目部熟读《顾问咨询合同》，将合同中我方的工作职责在项目部内部做出明确分工：

项目经理负责项目顾问咨询工作的统筹管理，负责对外与建设单位领导、建设单位现场代表之间的工作对接，做到对外信息管理渠道单一。

专业工程师负责采购、合同、投资、设计等公司、集团内部协调工作，项目经理负责对专业工程师每日工作进行实时跟踪。

工作任务的分工及工作计划、工作职责采用上墙制，每周或不定期对项目顾问咨询工作需要解决的问题进行汇总，并在项目部内部进行分工，限定时间解决。

工作计划人手一份，每日落实计划完成情况，计划出现偏差后及时分析原因，督促解决，在顾问咨询工作实施过程中，未出现一项因顾问咨询工作滞后影响建设单位决策的事情。

在因建设单位原因导致控制计划不能按期完成时，及时向建设单位递交顾问咨询建议，提醒工作进展，并提出时限要求。

同时，根据实际情况，及时调整项目控制计划，排除干扰因素。

纵观项目的实施，以计划为导向，以合同为依据，明确分工，细化责任，分清界面，管理工作方有法可依、有章可循。

从总包单位现场的施工情况看，计划不合理，不落实，管理无分工，责任不明确，制度不建立，思路不清晰，导致了整个施工组织杂乱无章，质量问题频出。

建设单位现场代表和监理单位从头到尾都未能制定一套完整的控制性计划，在现场的管理上更是缺乏对管理制度的贯彻，导致现场管理一片混乱。

计划控制不单纯是时间的概念，更有控制点的内涵，比如质量计划，是在哪个时间点（段）控制哪个（些）质量问题。

所有的工作，一旦纳入计划的范畴，加上制度、流程的辅助，工作就变得有条有理，有规有矩。

3、项目手续应及早办理

国家对于项目手续的管控越来越严格。

2014年5月，国土资源部针对全国各地无手续建设的违法项目进行了普查，山东地区尤以微山地区为重灾区，全县几乎无一处在建项目具备合法手续，重点问题在土地手续。

本项目同样受土地问题的困扰。

自项目审批阶段，建设单位累计向土地出让方的夏镇镇政府支付土地费用九百余万元，政府部门虽然为本项目的建设出具了各类红头审批文件，但在项目招标、消防图纸审查、银行贷款、项目融资等诸多工作均需要国家审批的土地使用权证方可办理，导致本项目直至竣工也未能办理招标、银行贷款、消防图纸审查手续。

本项目最终未实现预期工期目标的主要原因是资金，而制约资金重要来源的原因是土地。

多家融资单位和个人在考察本项目后，均认为本项目是优质项目，具备投资潜力，但均因项目不具备土地手续，建设单位无法提供有效的抵押，投资人不敢贸然投资，与数千万的现金擦肩而过。

教师公寓、教研中心项目也因项目暂无土地手续，无法对外出售，损失了另一个回笼资金的途径。

因此，对于非公益性投资建设项目，先期办理土地等相关建设手续，再进行项目下一步的策划、设计、施工等工作，才能最有效的杜绝项目的主要风险。

4、材料计划是建设单位招标采购和供货的关键

材料计划是指施工单位在进场后向监理单位、建设单位提交的甲供材料设备进场时间、规格型号、数量的计划。

提交材料计划的目的主要有两个，第一，建设单位可根据材料计划的时间要求合理安排招标采购工作；

第二，建设单位根据材料计划的进场时间安排供应商及时向现场提供材料设备。

许多项目对材料计划不重视，是没有领会到材料计划的重要性。

材料计划是建设单位采购材料的依据，也是现场供货的依据。

采购计划编制的依据之一是项目的总体进度控制计划，更应遵循总包单位制定的三级进度控制计划。

我们是管理单位、咨询单位，不是施工单位的材料员，材料供货数量不能以我们计算的数据为准。

对于材料计划的审核，应由造价工程师严格核对图纸，不能出现漏项和工程量偏差过大的问题。

在材料计划的审核时，着重注意的问题包括：

（1）电梯的设计形式是普通客梯、货梯、观光电梯、担架梯、无障碍电梯还是消防电梯；

（2）瓷砖的规格尺寸图纸是否设计明确，损耗率考虑是否结合实际；

（3）乳胶漆是否分为不同颜色，是否为防水涂料，是否考虑了抗碱封闭底漆；

（4）配电箱统计是否全面，是否将专业厂家（如用电设备一体化供货部分、供电局施工部分）的供货内容剔除；

（5）木门的统计是否明确了不同造型门的工程量（如带上亮的、带百叶的），是否考虑了门的开启方式；

（6）散热器的统计是否单独统计卫生间散热器（通常采用背篓式散热器），是否明确了散热器的中心距；

（7）阀门的统计是否考虑了伸缩节等内容，PPR等塑料管材的阀门是否放入塑料管材的统计中；

（8）铝合金或塑钢门窗的统计是否将不同类型的窗分类统计（如平开窗、推拉窗、平开内倒窗、外开窗），是否将防火窗工程量剔除；

（9）卫生洁具统计是否明确了下水口的位置（如座便器下水距墙中心距、蹲便器下水是前置还是后置），小便器采用感应式还是延时阀，是明装还是暗装；

（10）保温材料统计是否明确了不同板材的防火等级，是否明确了保温材料的容重、钢丝网、网格布的要求（此项也可建设单位要求）。

5、工程款不到位不能轻易开工，否则损失更大

《建设工程施工许可管理办法》规定：

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，其规定是有充分科学依据的。

分析建筑工程费用组成，建设工程费用包含土地、建安及市政景观绿化工程、政府专业工程、项目服务单位费用、政府缴费、建设单位管理费、贷款利息、销售推广费用等诸多内容，门类繁杂。

建安及景观绿化工程、项目服务单位费用等可以分期支付，土地、政府缴费等项目却需要一次性缴纳，且数额巨大。

资金若准备不足，项目缴纳完政府相关费用后，剩余资金即了了无几，对项目后期的建设有较大影响。

以微山项目为例，建设单位前期准备建设资金共两千余万，占工程总造价的20%左右，在缴纳完项目土地手续后仅剩余一千万元。

而根据总包合同约定，建设单位在总包单位主体工程完成后需支付资金约计两千万元，这还不包含各服务单位、专业分包单位及项目手续缴纳的相关费用。

主体工程施工完成前，建设单位准备资金如低于两千万，后期工程将无法进行。

本项目洽洽没有准备足够的准备资金，导致工程一度出现停工，对总工期造成致命影响。

且建设单位因资金准备不足，后期吸收大量的高额社会贷款，承担了较大额度的贷款利息。

所以，工程建设周期较短的项目，建设单位的资金准备应不低于项目总投资的50%，而且还应确保在实施过程中不断有资金进入（资金进入每月应不低于总投资的4-5%）。

在我们管理过的项目中，也曾出现过资金不到位影响施工的例子，如紫薇阁工程建设周期约为三到四年，资金问题是导致工期拖延的重要原因。

我公司管理的创博项目2012年建设单位试图在资金不到位的情况下开工，在我方的强烈建议下，建设单位未盲目开工，避免了较大的经济损失。

从经济分析的角度，资金不足盲目开工产生的额外费用主要包括：

（1）现场窝工及机械停滞费用；

（2）建设单位先期投入资金的贷款利息；

（3）各供应商及总分包单位垫资项目产生的贷款利息；

（4）资金的机会成本；

（5）工期延长出现的现场管理人员费用；

（6）进场材料、设备的保管费。

二、项目采购管理

1、采购工作应尽可能前置

作为项目开展的重要支持环节，采购工作在工程中的作用至关重要。

没有采购工作的进行，所有的参建单位均无法参与到工程的建设当中。

采购工作的时间安排不合理，就会打乱项目的总体部署。

因此，作为采购工作的时间安排，在工程中尤显重要。

然而，在项目真正实施的过程中，采购工作的时间安排却是容易被忽视的环节。

以微山项目为例，我方在进场后即编制了项目的总体采购计划，对所有的采购工作进行了分类，明确了采购方式和采购时间，并上报建设单位。

在前期的采购工作中，因主要专业分包单位均确定采用竞争性谈判的方式，招标文件有明确的开标定标时间，建设单位尚能按照约定的时间进行开标和定标工作，但到了采购工作后期，局面就发生了变化。

根据总包合同约定，牵扯项目使用功能和装饰效果的材料、设备，均由建设单位进行采购，装饰安装材料、设备的选择采用邀请报价的方式。

因本项目进行精装修，且配置了太阳能、厨房设备等辅助设备，在设计师的建议和各材料设备供应商的游说下，建设单位思路一再变动，首先是更改外墙保温材料。

本项目原设计为蒸压砂加砌混凝土自保温砌块，该材料施工方便，价格适中，属无机材料，经久耐用，是比较合适的保温材料。

但在建设单位现场代表对领导提出，砂加砌价格过高（材料费520元/立方米），不宜采用，建议建设单位改为普通聚苯板复合体系保温。

在此期间，又有保温一体板厂家到工地推销，建设单位领导又感觉保温一体板效果比较好，决定改为保温一体板。

我方提出建议：

从短期经济的角度，三种材料综合分析价格相当，从长期经济的角度，砂加砌使用年限与建筑物同寿命，其余两种材料使用年限为15-20年，砂加砌节约造价50%。

建设单位不听取建议，坚持用保温一体板，在保温即将开始施工时，厂家以资金短缺为由解除合同，现场外墙砌体已砌筑完成，只能改为普通聚苯板复合体系。

经过一番折腾，耗时四个月左右，方最终确定保温材料，导致保温工作严重滞后，影响外墙铝合金及幕墙施工，且施工质量较难控制。

其次是室内地面砖，在为其两个多月的价格比较、材料比较后，建设单位突然改变为PVC地板，现场施工受到全盘影响。

再次是太阳能，从取消太阳能改为空气能，到空气能水箱负载过大再改为太阳能，再改为空气能，前后折腾三四个月。

诸如此类问题，在微山县璎轩幼儿园小学项目发生的太多了，因为建设单位的没主见、没经验，导致项目采购工作一变再变，采购工作一拖再拖，多数采购工作的滞后均影响到现场的施工。

以上问题的出现，不单纯是设计管理的问题，更是采购管理的问题。

项目建设，应注重前期方案可行性的研讨，宁可多花时间确定好方案再施工，也不宜在施工过程中再去研讨方案。

采购工作的前置，是为了给建设单位留有足够的思考、决策时间，留有足够的材料、设备比对的时间。

采购工作时间安排合理，方可为工程实施提供有效的保障。

2、防火窗注意开启形式

《建筑设计防火规范》GB50016-2006规定：

5.1.10建筑物内设置中庭时，其防火分区面积应按上下层相连通的面积叠加计算；

当超过一个防火分区最大允许建筑面积时，应符合下列规定：

（1）房间与中庭相通的开口部位应设置能自行关闭的甲级防火门窗；

7.1.3当建筑物的外墙为难燃烧体时，防火墙应凸出墙的外表面0.4m以上，且在防火墙两侧的外墙应为宽度不小于2.0m的不燃烧体，其耐火极限不应低于该外墙的耐火极限。

当建筑物的外墙为不燃烧体时，防火墙可不凸出墙的外表面。

紧靠防火墙两侧的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离不应小于2.0m；

但装有固定窗扇或火灾时可自动关闭的乙级防火窗时，该距离可不限。

7.1.4建筑物内的防火墙不宜设置在转角处。

如设置在转角附近，内转角两侧墙上的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离不应小于4.0m。

《防火窗规范》GB1609-2008规定，常用防火窗分为四种形式：

（1）固定式防火窗：

无可开启窗扇的防火窗；

（2）活动式防火窗：

有可开启窗扇，且装配有窗扇启闭控制装置的防火窗；

（3）隔热防火窗（A类）：

在规定时间内，能同时满足防火隔热性和耐火完整性要求的防火窗；

（4）非隔热防火窗（C类）：

在规定时间内，能满足耐火完整性要求的防火窗。

防火窗的材质通常分为木质、钢质和钢木复合三种类型。

要做好采购管理，首先要搞明白防火窗的类型，四种防火窗的分类，其功能截然不同。

在常规设计中，（3）、（4）类窗会在图纸中明确，但

（1）、

（2）类窗设计时往往不做很明确的说明。

根据防火设计的要求，防火窗可以采用常闭，也可以采用平时开启，遇到火灾自动关闭的方式，前者加工比较简单，活动式防火窗在设计时首先应明确，其次要进行消防及电气设计，防火窗的关闭系统应与消防报警联动系统连接，在收到消防联动信号后会自动关闭，确保消防工程的实现。

此项工作在采购时应特别注意，但从美观的角度，还是建议在前期设计在满足消防要求的前提下尽可能去掉防火窗，因为太不美观了。

3、伸缩缝材料选择

对于超长结构的建筑物，根据设计要求需要增加伸缩缝，伸缩缝做法一般参照《变形缝建筑构造》L05JT06，以微山项目的设计，谈一下伸缩缝的采购。

微山县璎轩幼儿园小学项目的变形缝做法主要有以下几种类型：

（1）楼面变形缝

（2）内墙、顶棚变形缝（抗震型）

（3）吊顶变形缝（金属盖板型）

（4）楼地面变形缝（抗震型）

（5）屋面变形缝（金属盖板型）

从使用位置、装饰效果等角度考虑，变形缝的做法建议遵循以下原则：

（1）对于装饰完成外露的变形缝，应按图集做法采购变形缝材料，效果比较美观，但价格相对较高（材料费130-150元/米）；

（2）对于装饰完成后隐蔽的变形缝，建议按原始的不锈钢板、钢板或铝合金板做法（V型），板厚满足下表要求；

（3）对于装饰后隐蔽在吊顶内变形缝（吊顶上部地面封闭的），建议取消。

4、防火门规范早已更改，注意防火门材质

目前，建筑工程设计常用的防火门包括四种类型：

钢质防火门、木质防火门、钢木质防火门、其他材质防火门。

原先防火门的防火等级为甲级（耐火时限1.2h）、乙级（耐火时限0.9h）、丙级（耐火时限0.6h），公安部2008年出台的《防火门新标准》GB12955-2008中明确将防火门性能进行了修改，由原来按甲、乙和丙分类，改为本版按“隔热防火门（A类）”、“部分隔热防火门（B类）”和“非隔热防火门（C类），目前的设计图纸多数仍按原技术标准标注防火门，且现行注册建造师教材中对防火门防火时间的要求仍为甲级1.2小时，乙级0.9小时，丙级0.6小时，应有误。

工程中常用的防火门主要是钢质防火门和木质防火门，主要性能如下：

（1）钢质防火门：

用钢质材料制作门框、门扇骨架和门扇面板，门扇内若填充材料，则填充对人体无毒无害的防火隔热材料，并配以防火五金配件所组成的具有一定耐火性能的门。

（2）木质防火门：

用难燃木材或难燃木材制品作门框、门扇骨架、门扇面板，门扇内若填充材料，则填充对人体无毒无害的防火隔热材料，并配以防火五金配件所组成的具有一定耐火性能的门。

新防火门标准对防火门的防火等级和耐火时限做了更为详细的分类，如下表：

按耐火性能分类

名　称

耐　火　性　能

代　号

隔热防火门

（A类）

耐火隔热性≥0.50h

耐火完整性≥0.50h

A0.50（丙级）

耐火隔热性≥1.00h

耐火完整性≥1.00h

A1.00（乙级）

耐火隔热性≥1.50h

耐火完整性≥1.50h

A1.50（甲级）

耐火隔热性≥2.00h

耐火完整性≥2.00h

A2.00

耐火隔热性≥3.00h

耐火完整性≥3.00h

A3.00

部分隔热防火门

（B类）

B1.00

B1.50

B2.00

B3.00

非隔热防火门

（C类）

C1.00

C1.50

C2.00

C3.00

对防火门的材质选择，木质防火门可采用免漆板增加其装饰效果，但使用寿命较低。

安装工人在安装防火门合页时，往往会为省工直接将螺丝钉入门框，而非拧入。

因防火门重量较大，使用过程中会逐渐下坠。

所以，在装饰效果要求不高的项目，可采用普通钢质防火门，两种防火门价格相当，约计500-550元/平方米（含安装）。

下图为普通钢质防火门图片，非住宅入户钢质防火门样式。

普通木质防火门加工比较粗糙，对装饰效果要求较高的工程应采用装饰性防火门，并做门套包口处理。

5、注意栏杆壁厚，公共部位不锈钢栏杆立杆应单独处理

工程中常用的栏杆分为五种，钢栏杆、不锈钢栏杆、玻璃栏板、金属板栏板、钢筋混凝土栏板。

目前，公共建筑中不锈钢栏杆的设计和使用比较普遍。

微山县璎轩幼儿园小学项目几乎所有的防护栏杆均采用了不锈钢栏杆和玻璃栏板，以不锈钢栏杆工程量为多。

对栏杆的质量控制，重点是栏杆的壁厚，根据《楼梯、栏杆、栏板图集》06J403-1规定，管材的壁厚要求如下：

在实际的采购工作中，因采购技术标准不详细，栏杆壁厚的要求往往会达不到国家标准要求，多数栏杆主管壁厚为1.2mm、1.0mm，而且市场上充斥着太多的非标产品，被称作1.2mm的产品实际壁厚今有1.0mm，诸如此类。

在采购时，不仅要明确栏杆的壁厚要求，还应明确必须为国标产品。

非标产品不仅厚度不达标，而且会议不锈钢中的铬含量不足，在使用过程中逐渐出现锈点。

因不锈钢栏杆壁厚较薄，抗冲击能力较差，因此，对于一些日常使用中容易碰撞到的部位，如主入口残疾人坡道护栏、楼梯栏杆的主立杆等，应对不锈钢栏杆进行加固