万宁旅游度假区核心区建设可研报告Word格式.docx
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东起乌场岭（含甘蔗岛）至新潭岭一线海岸线；
西至保定村及其以南的太阳河旧河道两岸；
南至太阳河分洪口两岸；
北抵小海南岸及乌场港，规划总用地面积10.59平方公里。
区域位置图
1.1.3项目任务
项目任务：
对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“五通一平”，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆向滨海城市的转变，实现经济效益、社会效益和环境效益的共赢和城市的可持续发展。
1.2项目申请报告的编制目的
为政府提供旅游度假区（核心区）可行性开发依据；
为土地一级开发单位提供决策依据；
为金融部门提供审查贷款可行性的依据。
1.3项目申请报告的编制依据
《万宁市城市总体规划（2005年-2020年）》《万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划》《万宁基准地价》项目区基础资料万宁市拆迁、估价、市政预算等行业标准
第二章旅游度假区（核心区）建设必要性
2.1海南整体发展的需要
海南省“十一五”规划中确定了整个海南岛划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部旅游走廊、中部生态经济区”五个功能经济区。
万宁处于海南省城乡发展空间“4-1-2-5”结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之一，提出其要发挥沿海地区的区位、交通、用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护的空间据点，是全省的重点开发区域。
在东部旅游走廊上，海口、三亚、博鳌等城市都完成了从内陆向滨海的向前发展，而万宁市长期以来一直还是一个以万城镇为中心的内陆城市，这与地处东部旅游走廊的中段、承担着重要的中转桥梁的作用极不相称。
万宁需要实现内陆向滨海城市的转变，来承担中转桥梁的职责。
万宁区位分析图
2．2海南中部崛起的需要
随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极的区域经济格局雏形。
海口是海南都市旅游的代表，是一个功能复合型海湾城市，呈现经济、文化和旅游三方面同时发展的特点。
2007年全市GDP达396.35亿元，占全省的32.2%；
面向岛外，是一个全国人民比较理想的“温馨宜居”城市。
三亚是海南度假旅游的代表，是一个外向型的服务城市，也是中国最成功的国际化度假城市，主要单一发展旅游度假功能。
三亚是中国唯一的热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。
然而，虽有三亚和海口的辐射、带动，海南城市发展依然难掩“北有海口、南有三亚、中部塌陷”的尴尬现状，海南发展需要中部的崛起。
海南的东线拥有稀缺的滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市的崛起，将是海南中部崛起的核心和关键。
万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意
2.3万宁城市化发展的需要
从万宁城市的空间格局看，可确定为东、中、西三个空间功能带。
城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要的生态环境保育带；
城市中部区域是城镇发展的人口集聚区，随着新一轮城市化进程的加快，已经不能负荷新的城市功能需求和人口增长；
而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中的由万城镇连接东部小海的景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前的万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。
以规模化的旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中的目的地地位，突破过境旅游的产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多、更大的实惠。
以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境的彻底治理、恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好的生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业的发展，改善万宁的城市形象，提升万宁市区城市基础、配套设施的建设水平。
与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展的两翼，成为万宁市两大国际性的旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济、城市经济和周边地区的共同繁荣。
万宁市一带两区万宁市东扩
第三章旅游度假区（核心区）建设可行性
3.1解读万宁
3.1.1从地理看万宁
万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。
万宁市地处海南岛东岸线城市群的中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达109公里，约占东部海岸线1/3，海滩质量良好。
3.1.2从生态看万宁
城市生态环境的建设和保护将成为未来城市之间、区域之间竞争的关键，是关系到城市是否有足够吸引力的重要环节。
万宁市地形大势背山面海，西高东低。
境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。
具有五分山，三分坡，一分半田，半分水的特点。
万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。
年平均降雨量为2268毫米，年产地表径流28.1亿立方米。
浅森林总面积169.94万亩，森林覆盖率60.15%。
万宁市海岸线长达109公里，有大小岛屿6个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼、马鲛鱼、金枪鱼、鱿鱼等，发展捕捞条件优越。
市内还有面积49.5平方公里的港北小海和面积为26平方公里的“老爷海”。
3.1.3从交通看万宁
万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。
南北长56公里，东西宽59.5公里。
南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部，地理位置优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线223国道及东线高速公路的必经之地。
乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。
区域交通分析图
万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。
万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中段位置，在建中的东线高铁与西线铁路的对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市的联系。
东环铁路开工，海南交通一体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下、左右逢源的区位优势日益明显。
海南岛东线高速铁路万宁段
同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。
此外，根据《海南省城乡总体规划（2005-2020）》，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机、商务机起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之一。
交通条件的改善，投资机遇的开拓使得东岸线城市从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚都在积极的进行滨海岸线的旅游开发。
这将使万宁成为连接琼东与琼中、琼西的交通枢纽，对万宁的城市化进程将起极大的推动作用。
3.1.4从经济看万宁
经济总量及结构:
2007年万宁市GDP达到51.4亿元，三次产业比重为37:
22:
41，虽然第二产业对经济的贡献率较高，但第一、第三产业仍是国民经济的主导。
农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。
旅游产业:
2007年万宁市旅游收入达8.6亿元，占第三产业增加值16.7%，旅游业已成为支柱产业之一。
接待旅游人数约为三亚的一半，但饭店数量仅为三亚的1/3；
开房率为海南五大旅游名城中最低。
旅游设施较薄弱，近年来旅游业发展速度放缓，旅游产业还有待进一步提升。
万宁市单位GDP能耗、工业增加值能耗、GDP电耗指标均低于全省的平均值，
说明万宁市的经济发展环境压力较小，为经济发展预留了较大的环境承载力空间。
2006年海南各地区单位GDP能耗、工业增加值能耗、GDP电耗
3.1.5从历史看万宁
万宁有1280余年建城史，历史悠久，是海南著名古城之一。
历经郡、州、县、军等行政区划的改制更迭。
万宁汉代属珠崖郡紫贝县地；
唐隶属琼州；
至南宋绍始设“万宁县”；
明改称万州；
直到民国改为万宁县，县名沿用至今。
3.1.6从文化看万宁
万宁是海南著名的侨乡之一；
有30多万华侨和港澳台同胞分布世界26个国家和地区。
且居住着黎苗等18个少数民族。
在万宁，放文灯是盛行已久的民间习俗，以祈求家庭事业安康平顺、吉祥幸福等美好心愿。
万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友，以灯招商。
此外，万宁还盛行“港北龙舟”、“黎族海猎”等风俗。
保定村文化底蕴相当深厚，历代人才辈出。
保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾、小学、初中和教育基金会等机构，保定重教育。
3.1.7概括万宁
万宁滨海资源非常丰富，109公里的海岸带上有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾、南燕湾、日月湾等9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。
这些优质要素最密集的滨海生态资源是万宁吸引世界眼球、招商引资的先决条件和万宁沿滨海发展的关键因素，是建构万宁市“海南东部最佳旅游度假目的地”和中国“第二居住地”项目的理想区域。
同时历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区的发展建设提供了很好的基础条件。
3.2解读基地
3.2.1区位条件
基地距万城镇（市区）约7.5公里，距海南东线高速公路约12公里，西连万宁市万城镇，南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。
旅游度假区（核心区）距离市区仅7.5公里，与市区联系紧密
3.2.2特色资源
乌场湾海水水质优良，基地内有长达6.5公里的优质沙滩。
和乐镇与北坡镇之间有一近于闭合的港湾——小海，水域面积49平方公里，是海南岛最大的海岸泻湖，具有独特的景观与生态价值。
基地内太阳河流过，太阳河是万宁的母亲河，河流两岸青山绿水、土地肥沃。
也孕育了独特的黎苗文化、归侨文化和乡土文化。
基地内乌场港原为天然渔港，已兴建2座1000吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿的客运船只的重要港口。
散落着黎族村落，世代以捕鱼、耕种为生。
民风淳朴，建筑还具有侨乡的一些特点。
保定-乌场湾开发条件良好，滨海旅游、热作、水产、黎族等万宁“自然+人文”的资源禀赋，是海南岛作为全国唯一热带滨海资源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富的区域。
海滩、建筑、乌场港
3.2.3土地利用状况
基地水体资源丰富，目前用地主要为农田和村庄，已有项目包括大型海港乌场港。
现状用地汇总表
土地使用现状图
3.2.4社会经济情况
本项目选址开发区域主要涉及万城镇集庄、乌场、保定等村委会共约1.3万人，目前，项目区当地群众就业的主要途径是养殖业（低位池和高位池养殖）、捕捞业、种植业（反季节瓜莱）和外出务工，2007年人均收入约2900元，低于当年全国农村人口年均收入4700元的平均水平。
3.2.5基础设施条件
⏹水资源及水利条件
项目位于万宁市太阳河入海口处。
1972年，为解决太阳河下游的洪涝灾害，政府修建太阳河分洪渠，将原来汇入小海的太阳河水流改道直接引入大海，从而免除了太阳河下游北坡地区洪涝灾害，保证了太阳河下游地区广大人民群众的生命财产安全，促进了该地区生产和经济的发展。
但由于当时资金困难而未能建设拦河引水工程，致使分洪渠与旧太阳河的径流通道被截断，造成旧太阳河道断流、小海水生态环境恶化严重，污染源不断增多，水质污染十分严重，极大地影响了当地群众的身体健康。
生活用水供应方面：
目前万城镇正在实施的北坡供水工程，总投资约900万元，设计日供水6000吨，建成后可解决北坡、乌场、保定及小海周边96个自然村4.63万人口的饮水和生活用水问题，并可为该地区将来的城镇化发展预留足够的扩容空间。
⏹交通条件
项目区距海南东线高速公路大茂出入口处约7.5公里，距万城镇主城区约4.5公里。
目前，项目区主要通过万城镇现状工业大道、港外公路和万城镇相连。
我市政拟通过招商引资将上述工业大道、港外公路改扩建为长约12．9公里（从高速公路大茂出入口经小海南岸至乌场湾海滨）的景观大道，以满足项目区未来10年的交通流量需要，让东山岭旅游区和沿途6万多群众受益。
根据万城镇主城区规划，项目区远期交通路网还可以与万城镇规划建设中的环市一路、环市二路、环市三路实现连通，从而使项目区与万城镇形成完整的城市交通网络体系。
⏹电力基础设施条件
现担任万宁市主城区供电任务的万宁市110KV变电站，以红石220KV变电站为电源点，目前已处于满负荷运行状态，如需增加保定一乌场湾项目区用电量，需要对变电站、电网进行分期扩容。
3.2.6各界对项目实施的意见
本项目是实现万宁市城市功能转变，实施大企业进入、大项目带动的重要建设举措。
万宁市委、市政府对本项目的实施极为重视，做了大量的准备和推动工作，取得了积极的工作成效。
项目的开发建设将为万宁经济社会带来可持续发展，并促进当地群众居住、生活、就业、交通条件的改善。
为此，万城镇政府、各村委会及当地农民群众均表示对本项目的实施给予积极的支持和配合。
3.2.7管理机构、队伍力量配置等情况
万宁市市委、市政府十分重视保定一乌场湾旅游度假区项目的规划开发，成立了由市政府主要领导为组长，市发改、国土、建设、则政、林业、农业、交通、水务等政府职能部门和万城镇土要负责人等组成的万宁市保定一乌场湾旅游度假区项目开发建设领导小组，专门负责组织开展保定一乌场湾项目区的各项开发、推进事务。
3.3市场分析
未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展的，不是海南的工业和农业，是海南得天独厚的生态环境带来的以旅游业为核心的产业。
海南国际旅游岛就是要素全面国际化、以旅游业为主导产业的岛屿型目的地。
全球休闲度假时代的来临为新城建设、为海南提供了强大的市场产业支撑。
3.3.1旅游产业分析
1）海南旅游业发展分析
随着经济的发展，中国旅游已经向以休闲为导向的产业升级。
伴随国际市场的全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。
由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假的首选市场。
此外，国内高档市场的绝对规模很大，具备成为海南度假旅游的主体市场的充分条件。
国务院近日批准《建设海南国际旅游岛行动计划》。
计划在海南的海口、三亚、琼海、万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业的发展提供了政策优势。
从中国滨海度假的发展战略来看，海南岛是中国唯一有可能面向国际度假市场的战略棋子。
走在最前边的三亚、海口、琼海、博鳌等城市已经在第一轮发展中占领了高地，同时整个海岛滨海也迎来了新一轮滨海度假发展的态势，要求突破原来散点式的度假村模式，需要城市与滨海协同发展，需要以城市功能和旅游功能兼备的旅游度假区模式。
而且周边滨海项目的开发为项目区域联动发展提供了条件，海岛东部旅游带的重点打造为项目区产业化发展提供了动力。
2）万宁旅游发展分析
万宁十一五规划将旅游业作为万宁市经济发展的先导产业和支柱产业，将万宁建成极富热带海岛特色，集观光、休闲度假、康乐疗养、会议于一体的国际性热带海岛滨海旅游城市，用两三年时间创建成为中国优秀旅游城市，打造形成万宁美食之都南药之乡植物王国和旅游胜地等城市品牌，使万宁成为国际知名的旅游目的地。
⏹旅游市场平稳增长，整体处于海南省第二集团
近年来，万宁接待国内外游客人数保持平稳增长，年均增长5%以上。
截止2007年,万宁全年旅游总收入86378.8万元，全市接待旅游过夜人数283.7万人次，其中，接待国内旅游者279.87万人次，海外旅游者3.83万人次。
海南东线的文昌、琼海、万宁、陵水四市县中，万宁市位于四市县之首，但旅游人数和旅游收入都相对接近，万宁市在海南省旅游业发展中排在了第二集团，是打造琼东旅游集散中心的首选。
2007年海南省部分城市旅游业统计数据
城市
游客人数（万人）
增长率（%）
旅游收入（亿元）
海南省
1845.51
15.0
171.37
21.2
海口
585.65
9.2
55.39
8.12
文昌
143.18
17.2
7.5
17.0
琼海
249.17
10.3
7.7
11.4
万宁
283.7
5.9
8.64
10.2
陵水
252
5.0
1.35
20.5
三亚
538.43
18.4
80.11
22.5
五指山
39
9.6
0.37
5.5
⏹旅游资源丰富，但景点和酒店等开发项目比较同质化
截止到2007年，全市已开发景区（点）21处，其中国家4A景区（点）一处，兴隆热带植物园；
3A景区（点）四处：
分别为东山岭旅游风景区、兴隆亚洲风情园、日月湾海门游览区和海南天涯雨林博物馆；
待创建4A级旅游景区（点）1处，为兴隆热带花园；
尚未进行等级评定的旅游景区（点）15处。
从目前万宁旅游景区（点）的开发现状来看，围绕兴隆镇的旅游已经达到一定规模和品牌，而一线海滨资源、文化资源和温泉资源还没有得到有效利用；
同时，万宁目前缺乏大型的现代化游乐设施，缺乏与生态、科普相结合的主题公园等。
另外，万宁旅游景区（点）开发的同质化比较严重，基本上是地产+旅游配套的模式。
万宁市近期建设旅游项目表
截至2007年，万宁市全市定点饭店共57家，全市定点饭店开房率53.4%.全市共有星级宾馆44家，其中五星期1家（待建5，预计未来5年将达到10家），四星级11家，三星级25家；
二星级7家。
目前万宁的酒店从类型上看是比较完善的，存在的问题主要是定位和特色主题问题。
⏹客源市场开发不足，过境旅游消费占主导
万宁客源市场结构近些年来鲜有变化，国内客源市场依靠东北、河北、广东、北京、上海等传统客源市场，以及去海口、三亚和琼海的过境市场，新兴的客源市场还待培育；
国际客源市场方面，主要依靠港澳台客源市场，与韩、日、俄市场并举、欧美市场为补充的国际市场新格局还没有形成。
在旅游总消费中，过境旅游占主导，过境旅游使得旅游者在住宿、饮食、交通等基本旅游消费所占比重大，购物、娱乐等非基本旅游消费所占比重小。
观光旅游特征明显，门票收入是许多景区旅游收入的主要来源，高层次的休闲度假的成分弱。
⏹旅游购物市场体系化程度低
目前万宁旅游购物呈现如下特征：
一是旅游商品无特色。
在万宁目前各大景点所售的旅游商品基本上都是相同的，不外乎珍珠、椰雕、贝壳、岛服和热带水果，而且这些旅游商品都不成系列。
二是缺乏产学研相结合旅游商品产业链。
目前万宁市的旅游商品设计与生产能力不强，产品大多大同小异，成品很多粗制滥造，重传统生产工艺技术，轻现代工艺生产方法；
重仿造，轻研发；
重低端市场，轻中高档市场，还没有形成旅游购物研发设计-制造的产业链。
⏹旅游餐饮发展缓慢
万宁市风味美食独特，东山羊、和乐蟹、后安鲻鱼、港北对虾、兴隆咖啡、大洲燕窝、香草兰系列茶等土特产品驰名海内外。
东山羊、和乐蟹均为海南四大名菜之一。
此外，产于大州岛的燕窝质地极佳，是滋补的珍品；
以及万宁的波萝和槟榔。
但万宁目前还没有建立其自己的旅游餐饮系统，发展较为缓慢，主要靠酒店餐饮，另外就是社会餐馆。
餐饮业作为万宁构筑世界一流的度假旅游目的地的重要一环，万宁在新一轮的城市建设中必须加以重视，并积极构建完善的餐饮系统。
⏹旅游业发展总体判断
万宁虽是旅游资源大市但还不是旅游经济强市，旅游产业作为支柱产业在全市经济总量中所占的比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，说明了万宁旅游产业这几年的发展，仍属数量型而非效益型，旅游经营是粗放型而非质量型。
同时，旅游业内部发展也不平衡，旅游企业和旅游景点目前主要集中在市区和兴隆，其他地方旅游开发缓慢，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。
总体来说，万宁市旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现。
万宁是海南的万宁，处于全省东部滨海旅游岸线的中枢，既分享着与海南岛度假旅游发展的庞大市场，又对全岛滨海旅游的整体发展具有重要影响，海南东岸线滨海旅游不应单凭海口、三亚两个城市的带动只能形成哑铃式的发展格局，而要通过东岸线的整体发展，各显神通，针对不同类型的旅游需求，形成珍珠项链的发展模式。
海南岛庞大的度假市场空间足以满足万宁度假旅游产业的门槛需求。
在此基础上，保定乌场湾旅游度假区（核心区）的开发可以利用目前全省旅游开发的基础与有利形势，通过有意识的培育旅游产业集群，发挥中枢城市的优势，寻找机会和特色，进一步壮大声势，树立自身的区域品牌形象和城市战略位置。
3.3.2旅游房地产分析
进入21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，促进了以岛外人士第二居所为主要市场特征的海南第二支柱产业旅游房地产业的形成和发展。
将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力。
开发投资增长
2008年1-7月，海南省房地产开发共完成投资99.53亿元，同
比增长66.5%，其中住宅建设投资占84.2%，达83.85亿元，同比
增长81.6%。
施工面积增加
2008年1-6月，海南全省商品房施工面积累计1030.43万平方
米，比上年同期增加218万平方米，增长了26.8%；
竣工面积增长
2008年1-7月，海南省住宅竣工面积为103.05万平方米，同
比增长27.6%
销售增幅明显
2008年1-7月，海南省住宅销售面积为215.91万平方米，同
比增长70.2%；
住宅累计销售120.38亿元，同比增长123.6%，销
远大于产。
价格持续增长
2008年6月底，海南全省商品房销售均价为5548.8元/㎡，比
上年同期增长了1238元/㎡，增长幅度为27.6%。
海南省2008年1-7月房地产市场态势很猛，形势上扬
当前海南房地产业正面临着前所未有的新机遇，由于海南独特的地缘位置以及资源的稀缺性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其房地产市场潜力巨大以及休闲地产占据市场的必然。
目前海南旅游度假产业和旅游房地产业的发展还表现出较大的初期性。
如万宁、琼海、文昌等地，其酒店服务业的发展却相对落后于旅游观光业的发展
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