份天台县房地产市场调研报告2Word下载.docx
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⏹消费：
社会消费品零售总额154554亿元，同比增长18.4%。
⏹信贷：
人民币贷款新增7.95万亿元，“超标”4500亿元。
⏹税收：
全年实现77390亿元，增长22.64%。
⏹PMI：
12月份PMI指数为53.9%，同比上月增长1.3个百分点。
⏹城镇居民人均收入：
为21033元，同比增长11.5%，其中工资增长10.7%，财产性收入增长20.5%。
⏹进出口：
总额29728亿美元，同比增长34.7%。
其中，出口15779亿美元，增长31.3%；
进口13948亿美元，增长38.7%。
顺差1831美元，比去年下降6.4%。
⏹去年全年实现了10.3%的经济增长，且十二五重在完成经济结构的转型升级，这使得今年保增长的压力较小，各项宏观政策出台的压力也较轻。
⏹全年CPI虽然基本实现了年初3%左右的目标，但12月在国务院强力行政措施下依然取得了“可观”的4.6%，其中食品价格的快速上涨贡献了70%，表明当前通胀压力相当严峻。
⏹规模以上工业增加值增仍保持较快的增速。
⏹固定资产投资和进出口保持较快的增速，远超消费增长。
受人民币升值影响，顺差较去年减少。
当前经济增长依然是以粗放型的输血模式，而非内生型稳定性的造血模式。
⏹信贷新增量超预期，且住房按揭贷款增幅也较多，市场流动中货币泛滥是全年楼市最终量价齐升的主推手。
⏹税收增幅远超经济增长，这不是一个健康民主政府所为。
这种与民夺利的增长模式将严重影响藏富于民，不利于扩大内需。
⏹城镇居民收入虽有11.5%的增长，但扣除物价因素实际仅有不到8%的增长。
20.5%的财产性收入的增长正是民众主动规避通胀的结果，2011年必将继续得以延续。
⏹PMI制造业经济指数回落是货币政策回归稳健，加快结构调整淘汰落后产能的结果，属于主动调整。
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人民币汇率连续第六日创新高
人民币兑美元1月19日中间价为人民币6.5885元，较上一个交易日（6.5891）继续微跌6个基点，这已经是近期人民币汇率连续第七个交易日实现上涨，同时也是连续第六日创下05年汇改后的新高，这令美元兑人民币汇率步入6.5“时代”得到初步确立。
人民币兑美元汇率以不可遏止之势连创新高，升值速度越来越快，这将导致国外热钱的更迅捷涌入，对于稳定经济、控制通胀和抑制房价均无益处。
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上海2011年做好开征房产税准备
上海市长韩正表示，今年将做好征收房产税的准备，并透露上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收”，但未就房产税征收方案做详细解释。
这是继重庆宣布十二五期间征收房产税后，上海官方也明确表态将开征房产税。
一方面说明前期两地上报国务院的征税方案已基本定型，另一方面，年初就宣布征税，也说明了当前政府部门对诸如限购等行政性调控手段的失望，从而不得不借用税收政策以期延续调控寿命和提高政府公信力。
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2010年全国房地产市场运行情况
房地产开发完成情况
开发投资：
完成48267亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，同比增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发完成投资5570亿元，同比增长12.0%。
房屋施工面积：
达到40.55亿平方米，同比增长26.6%；
房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%；
房屋竣工面积：
达到7.60亿平方米，同比增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
完成土地购置面积：
达到4.10亿平方米，同比增长28.4%，土地购置费9992亿元，同比增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；
房屋竣工面积2.75亿平方米，同比下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%。
房地产开发企业完成土地购置面积4889万平方米，同比增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
通过解读去月房地产开发完成数据，我们可以得出以下结论：
⏹2010年，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均实现了三成左右的大幅增长，但住宅竣工面积仅增长率远低于这三项指标，仅为2.7%。
预计明后年市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。
⏹12月当月相比于10月的数据，土地购置单价降幅明显（从2798元/平米降至2170元/平米）。
单价下调主要是因为11月各地频现地王不断推高土地价格，而12月则相对温和。
但土地购置费的增长幅度仍超过土地购置面积的增长幅度，这也显示了房企对土地市场依然保持乐观，舍得持续投入。
商品房销售情况
全年销售面积：
达到10.43亿平方米，同比增长10.1%。
其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
全年商品房销售额：
达到5.25万亿元，同比增长18.3%。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月商品房销售面积：
达到21808万平方米，同比上涨11.5%；
绝对量比11月份增加11695万平方米，环比暴长116%.
12月商品房销售额：
达到10201亿元，同比上涨18.6%；
绝对量比11月份增加4915亿元，环比暴长92.98%。
⏹全年虽然受到两次调控影响，商品房整体销售指标增长趋缓，增幅快速回落，但纵观全年走势，宏观调控均只持续了“三分钟热度”，在短期内有所体现。
⏹在住宅市场受到宏观调控的情况下，一部分的投资资金持续不断地转向了不受新政影响的商业和办公地产领域。
⏹4月份国十条后市场低迷了3个月楼市即开始回暖；
而9月份二次调控后市场几乎没怎么低迷，仅仅10月稍微下行，但11月和12月就已经全面回暖，甚至是暴热。
这已经不再是简单地“恢复性”增长，而是市场对粗暴行政管制的一种“报复性”增长。
一方面说明严重的通货膨胀使楼市成为了最安全的资金避险港湾，另一方面也说明了宏观调控日益做秀化，在很短的时间内被市场和疯狂的投机者所消解。
房地产开发企业资金来源情况
全年房地产开发资金来源共72494亿元，同比增长25.4%。
其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；
利用外资796亿元，增长66.0%；
企业自筹资金26705亿元，增长48.8%；
其他资金32454亿元，增长15.9%。
在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；
个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
2010年房企开发资金呈渠道多元、快速增长的特点。
其中自筹、定金及预收款、个人按揭贷款占比75.78%，银行开发贷款仅占17.3%（所占比例微幅下滑），且前者的增幅远超后者。
同时，利用外资的增长幅度有较大提升。
从这一数据我们可以得出结论：
一方面开发企业筹资能力仍在增强，对银行的依赖性持续减低，且对外资的利用有较大拓展，不排除国际热钱的引入。
另一方面也说明宏观调控下对房企开发贷款的控制有所成效。
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12月份房屋销售价格指数
70个大中城市房屋销售价格指数
12月份商品房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，环比上涨0.3%。
新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。
二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点，环比上涨0.5%，比11月涨幅扩大0.2个百分点。
自9月份开始，大中城市环比已经连续4个月上涨。
12月份接力11月份，房价和交易量均呈现涨起之势；
进入新年后，整体楼市仍然向上而行。
在新房售价环比连续四个月上涨后，已经标志着政府的调控再次失败。
这也是房产税箭在弦上的直接原因，也是国务院和各部委表态要坚持调控的理由。
12月份国房景气指数
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比去年同期回落1.87点。
12月份的景气指数略有下滑，但仍然处于高位运行。
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国土部：
楼市调控第三波启动，指向土地市场
国土资源部下属中国土地勘测规划院发布报告称，一系列市场态势表明，调控政策需进一步收紧。
报告还指出，随国土资源部于去年12月发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，全国楼市第三次调控序幕已正式拉开。
监测报告指出，2011年一季度，“十二五”开局和换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大。
第三次调控主要针对土地，但基于地方政府的逐利冲动和问责缺位，真正实现国土部的通知要求，以期源头控制地价和房价，无异于水中之月。
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央行上调存款准备金率
0.5个百分点
从1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构由现行的18.50%提高到19.00%；
中小型金融机构由现行的15.00%提高到15.50%。
这是央行距12月底加息后再次提高所有金融机构存款准备金率，且创下历史最高位。
一则继续表明当前中国经济进入新的加息周期之不可遏制，二则央行也开始注重从源头上控制货币的发放，以应对日益高涨的通货膨胀率。
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2010年新增贷款7.95万亿，超过预订目标6%
央行公布的2010年金融统计数据报告显示，2010年全年，我国人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增加1.65万亿元，但仍然超出去年年初制定的7.5万亿元信贷目标，相当于实际放贷超出目标6%。
央行滥发货币是导致去年国内流动性泛滥、通货膨胀的主推手，也是房价泡沫不断吹大的重要原因。
上半年尤其是一季度，一般都是贷款发放的高峰期，因此流动性泛滥的情况仍将持续很长时间，通胀依然严重——尽管央行已采取加息等回收流动性，尽管大的宏观周期方面中国也实际上进入了货币紧缩的新周期。
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重庆确定开阵高档商品房房产税
重庆版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路包括：
先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；
按面积计，实行累进税率；
征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；
每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；
外地人炒房，可能被征税。
重庆的举动是否意味着中国进入了房产税时代？
当前急于推出房产税的直接目的是为了打压高房价，因此重庆的目标也直指高档住宅。
但是一则高档住宅消费者对少许的税率（1%左右）并不敏感，是否能直接影响实际销售尚存疑问。
二则若没有大幅增加保障房的前提下，长期来看开征房产税反而会推高房价，除了政府获利外，对市场稳定无益。
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去年全国卖地收入2.7万亿元；
二线城市增长迅猛
国土部长徐绍史介绍，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。
同时建设用地供应仅增加了18%。
全国卖地收入前十城市中，广州和深圳无缘。
相反，大连、武汉、南京、天津、重庆、无锡等城市土地市场异常火爆。
激增的土地收入、高昂的土地价格，使得未来两年房地产建设成本居高不下，楼市调控必将压力重重，这也使得市场走势将持续迷离。
同时，由于一线城市深受调控“关注”，使得许多投机资金转向二三线城市，不断烘托着这些地区的楼市，推高了当地的地价。
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央行年内第二次加息
自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
央行再次出乎市场意料选择加息，也正是出乎意料，或许收到的效果会更加明显。
本次加息，是央行宣布实行紧缩政策后的第一次加息，意在回收流动性和抵抗通胀，但同时也会加快国际热钱的不断涌入。
针对国内经济现状，一两次的小幅加息不足以对抗汹涌的通胀，加息一定会是一个多次渐进的过程，预计2011年第一季度仍会加息一到两次。
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78家央企退地进展缓慢国资委今年任务恐难完成
今年3月18日，国资委正式发文，为了把央企的注意力集中到主业上来，勒令78家不以房地产为主业的央企退出旗下房地产业务，并定下了15日的上报期限。
78家央企旗下共有房地产子企业超过200户，除中远集团在“清退令”下发后两天即给予明确回复，称半年内退出间接持有的远洋地产8%股权之外，其他央企并无向外透露具体的事项。
在问责机制形同于无的国企体制下，且又因为房地产“油水多”、央企能量大可以拿到好的地块和好的项目，在退出房地产业务上央企当然是能拖则拖，可以夸大退出的难度和影响。
央企的不负责任很多时候也是推动房价不断高企的因素。
央企能否退出地产市场不与民争利，关键还是政府的态度，因为不动真格，谁也不会主动让利。
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住建部：
房价波动前所未有，调控面临六大难点
住建部副部长仇保兴提出，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。
调控难点主要在于城镇化发展带来的刚需、民间投资领域过窄、热钱涌入、持有环节税收制度缺失、土地财政依赖等。
这是国务院相关部委高官少有的公开承认调控的难点和房价波动危害性，指出的调控难点确实也真实反映了市场的实际情况。
各因素交相作用相互叠加，说明一方面政府部门的调控任重而道远，另一方面政府接下来的调控针对性将更强措施更严。
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10月新增外汇占款创30个月新高，热钱流入加速
10月新增外汇占款5190亿元人民币（合776亿美元），为30个月来新高。
月度新增外汇占款上一个高点是2008年4月的5251亿，当时宏观经济呈增长过热和通胀高启状态。
央行公布的外汇占款数据，指包括因购入外汇而投放的人民币，其来源包括贸易顺差和外商直接投资（FDI），以及其他渠道资本流入的结汇。
外汇储备增长也显示中国面临资本流入压力。
国家外汇管理局公布的数据显示，不考虑汇率、价格等非交易价值变动影响，10月外汇储备增加1073亿美元。
央行副行长胡晓炼表示：
“在人民币升值预期持续增强的情况下，国际流动性持续流入国内，在加大物价和资产价格上涨压力的同时，也增加了流动性管理难度。
”热钱已经在事实上影响着内陆的消费品物价和房价，这也是央行12月初仅提高存款准备金率不以加息的方式来控制流动性的顾虑之首，因为加息将加速热钱的持续流入。
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浙江去年百强企业70%涉足房地产，房价9年涨3.14倍
在浙江省政协专题协商会上，该省政协常委、文史委主任侯玉琪在重点课题调研中称，房价过快上升，房地产的暴利，导致大量实体经济资本集中涌向住房产业，去年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50多家涉足房地产业。
报告认为，城镇房价以远高于经济与收入增长的速度轮番快速上涨，泡沫风险加大。
据统计，1999年到2009年，浙江商品住房平均价格净增长了3.14倍，而同期城镇居民人均可支配收入只净增长1.92倍，人均GDP增长只增长2.68倍。
资本的天性是逐利，房地产的十年黄金发展，以高利润、高回报为标志，吸引了大量的实体经济资本。
此消彼长，实体经济力量被削弱，房地产暴利使得企业家已无心再作创新和发展。
此非特浙江所独有，全国各地无不如此。
但这种全民皆房危害甚大，一则降低了实业企业的竞争力和创新能力，二则加大了房地产也的泡沫风险，危害行业安全，不利于行业的健康发展。
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人民大学：
明年房价降两成3月至4月迎拐点
人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。
房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。
人民大学的报告虽说权威，但不免一厢情愿。
在地方政府土地财政不能得到改善之前，在地价不能有效降低之前，房地产价格不可能暴跌20%。
报告同时也低估了房企的资金实力和融资能力，断言明年3、4月是楼市“全面调整”的时点因而也就显得武断有余。
但是，对于房企而言，未雨绸缪，早做准备以防范未来市场下行所引发的困难，仍不失该报告所带来的警示意义。
（二）解读结论
通过对近期的政策和经济信息的解读，得出以下结论：
1、经济发展
2010年，各项正面经济指标依然是“又快又好”，增幅略有加大，统计局长也表态“经济运行态势总体良好”。
但表面光鲜之下却有隐忧：
一则投资和出口的增幅远远高于消费（其中人民币不断升值影响了出口额，使得贸易顺差同比减少近2000亿美元），这种现状不利于整体国民经济的长续健康，不利于国民经济自身的造血生血。
二则虽然全年CPI增幅（3.3%）基本控制在3%的年初既定目标，但基于国家统计局的公信力和政府一贯“维稳”思维，实际数据只会比这个3.3%更高。
同时12月在国务院各项打压物价的行政措施下，CPI虽环比有所降低，但依然维持在4.6%的高位，进一步表明在当前恶劣天气条件和过于泛滥的流动性共同作用下，国内物价指数通胀压力依然严峻。
这也是央行在短短20天之内既加息又提高存款准备金率的直接原因。
三则民众收入增长与政府财政收入比较相差悬殊。
在整体国民经济发展中，政府与民夺利，撷取了大部分的财富，加剧了“大政府、小社会”的结构，无法做到让利于民、藏富于民，也必将严重影响内需的真正崛起。
中国事实和政策上已经进入了新一轮的加息周期，中央经济工作会议对2011年的经济形势总体定调也着力于“极稳健、审慎灵活”，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。
央行在内忧外患之际，于12月25日再次选择加息，表明当前央行的货币政策首要目标为回收流动性和抵制负利率，表明央行“攘外必先安内”的决心。
此外，进入2011年后，人民币不断升值，汇率已经连续六天创下2005年汇改以来峰值。
因此在未来很长一段时期，在人民币加息和升值预期的基础上，热钱仍会加速流入国内，这将在一定程度上消解楼市新政的威力。
国内严峻的通胀形势和复杂的国际经济环境，使得决策层进退两难，出台政策左右为难，投鼠忌器，这使得中国未来经济和政策的走势显得尤为不明。
2、房地产开发
2010年全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但住宅竣工面积仅增长了7.1%。
可以预测未来市场长期供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。
与此对应，第四季度全国土地购成本不断上涨，各地频现房企高价买地，新地王不断形成，尤其是经济较为发达的二三线城市土地市场尤为火爆，地方政府的逐利冲动和大房企的不差钱使得土地市场迅速升温。
这将十分不利于中短期市场的稳定，使得未来房价继续存在高涨或坚挺的前提。
3、房地产销售
2010年，商品房整体销售指标增长趋缓，增幅虽有所回落，但历经两轮调控，向上趋势未改。
与11月相比，12月当月各项销售指标绝对值环比均暴涨，这已经不再是简单地“恢复性”增长，而是市场对粗暴行政管制的一种“报复性”增长。
我们分析主要原因如下：
⏹近几年的楼市调控最终都成了空调，尤其是4月份号称史上最严的调控被市场消解后，民众对政府的公信力几乎丧失殆尽，因此房价和交易量仍然沿着调控－蛰伏－反弹－回暖的固有路线。
⏹11月全国各地尤其是大城市楼市的量价齐升，引发了不少消费者的恐慌，同时基于对明年（2011年）走势的不可琢磨心理，大多数购房者还是选择先置业，落袋为安。
⏹12月是大多数房企年初计划的最后一个月，很多房企为了实现销售目标，采取不同的促销手段，加大了促销力度；
同时，开发商方面也有基于对明年政策的不明走势，加大了推盘力度。
⏹高通胀的现实，使得开发商拥有拒绝主动降价的有利客观环境。
12月份总的货币投放规模来看，依然采取宽松的货币政策，大量增发货币、大规模投放信贷造成了社会流动性过剩，物价已经开始呈现出普涨态势，再加上近期CPI走势和基础生活消费品价格的全线走高，使得保值增值的客观环境依旧。
同时，央行报告也显示，国际热钱进一步涌入，对于内地的回收流动性，犹如抱薪救火，一定程度上加剧了楼市的回暖。
⏹二次新政虽然压制了大量投机需求，但那些不差钱的不依靠银行贷款炒房的投机者依然数量巨大。
有数据显示，新房成交量40%属于一次性付款，这些客户对价格或政策极度不敏感，依靠之前炒房的原始积累，抗跌能力强。
4、宏观政策
1）、央行一个月内又是加息又是提高存款准备金率，虽然不是直接针对楼市，但这一组合政策客观上组成了中央坚决抑制楼市投机的有效政策补充。
然而11月楼市回暖和12月楼市的暴涨事实表明央行些许的动作已经无力抵抗之前滥发货币所形成的恶果。
正如我们之前报告所预料的那样，“随着时间的推移，如果国务院没法控制通货膨胀高涨的话，投机需求仍会回头”。
当前全球遭受极端天气影响，国际大宗商品价格上涨，恶化了本就严重的国内通货膨胀。
国内也正遭受恶劣冻雨天气，食品价格涨势凶猛，物价上涨势头不减，通胀压力会更重。
2）、去年中央经济工作会议提出稳健的货币政策，目标直指过热的经济与过高的物价。
一季度通胀压力极大，预计一月份的CPI依然会维持在12月的水平，物价在行政控制下维持危险平衡，经济在高位运转，通胀压力将至少延续到2011年上半年。
但2011年的政策不会过分紧缩。
实行宽财政与紧货币配合，宽财政意味着信贷的增加，无法彻底紧货币。
根据政府好大喜功追求政绩的习惯来看，2011年是十二五计划的开篇之年，政府肯定会铺开各类投资项目，尤其是可替代能源、生物科技、下一代信息技术、高端设备制造、先进材料、替代燃料汽车和能源环保技术等能带来GDP政绩和产业结构提升的七个领域。
政府主导的发展思维惯性，决定了民富之路遥遥，经济内生造血能力薄弱，由财政拉动中国产业升级与经济结构转型依然是主流，在此背景下，稳健的货币总体上将偏向于宽松的一面。
5、关于房产税
进入1月，从重庆和上海的消息来看，房地产税已经万事俱备，只欠东风。
预计将会在全国两会后正式开征。
但旨在抑制投机抑制高房价的房产税是否会如政府所愿，尚有待具体的征收方案细则和执行力度，以及相关的支持政策和市场的消化能力等。
1）、如果房产税仅仅是针对高档住宅而征，但是一则高档住宅消费者对少许的税率（1%左右）并不敏感，是否能直接影响实际销售尚存疑问。
2）、若征收对象为所有增量商品住宅，则打击面过大，无疑是一种苛捐杂税、掠夺民财。
这的确能有效抑制需求，但对于投机者而言，本身并不是房产最终的持有者，加税无非是增加持有成本，羊毛出在羊身上，最终的成本还是由最后的保有者承担，这必然会推高基础房价。
3）、在政府没法治理通货膨胀、负利率现象依然持续、国内流动性依然泛滥的前提下，在当前国内仍然缺乏良
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