深圳市海滨中学物业管理服务方案(171页).doc

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海滨中学管理方案

第一章

概述

一、物业概况

深圳市海滨中学位于宝安41区,学校建立于1994年，是宝安区教育局直属学校。

学校总占地面积约为19,000平方米，建筑面积23,200平方米。

校园建筑包括：

一幢教学群楼（各功能室、行政办公室、会议室），一幢体育馆，一幢教师宿舍楼（食堂设在二楼）。

各功能建筑楼宇全部为钢筋混凝土结构。

公共配套设施包括：

供配电系统、给排水系统、消防系统、弱电系统（校园通讯、广播等）。

海滨中学物业基本情况

功能区域情况：

总占地面积：

19000㎡；

建筑面积：

23200㎡；

现有学生1600人，在职教师110人；

现有班级29个。

二、安业物业管理公司特点

安业物业管理公司是由顺恒利实业公司分立而成的专业物业管理公司，具以下一些特点：

1、安业物业是顺恒利实业发展有限公司的下属企业。

多年来顺恒利致力于推动企业后勤配套服务的专业化和社会化，在企业后勤服务实践中积累了丰富的技术和管理经验，拥有装饰、科技方面的专业公司。

因此，无论在资金上，还是人力资源上都是我们的强大后盾，能够确保公司为学校提供全面、快速、高质量的服务。

2、安业物业承传顺恒利“注重技术，崇尚服务”的企业文化，坚持“做好每件小事成就辉煌事业”的理念，建立了一套科学严谨的工作管理规程。

在多年成功管理智能化办公楼宇、学校物业的基础上，必定能与各方紧密配合，为海滨中学提供完善的服务。

3、安业物业是中国物业管理协会、深圳市物业管理协会的正式团体会员，是物业管理企业的后起之秀，管理人员均是取得“注册物业管理经理”和“全国物业管理经理”资格证书的优秀专业人士，骨干人员均为大专以上学历，持有高、中级资格证书，特殊岗位人员100%持有上岗资格证书。

拥有一支爱岗敬业、遵纪守法的专业队伍进行认真细致的专业化管理，必定达到有利工作、方便生活、促进身心健康的目的。

4、公司成功地管理宝城小学一年时间，取得了学校物业管理的宝贵经验，将大大缩短与海滨中学的磨合时间，更快、更好的展开管理服务工作。

5、安业物业公司利用智能技术的多年经验积累，倡导集中式的综合管理模式，将物业设备系统、环境系统、保安系统、公共服务系统及潜在的各种资源统筹规划，综合管理，必定使学校的资源发挥最大效用。

6、在与客户的多年合作中，公司信守合同，工作作风严谨，服务质量优良，得到了客户们的一致肯定。

在为海滨中学提供服务的过程中，我们必定会加倍努力来取信、立信于广大师生和家长，协助学校强化管理，进一步提高学校的社会形象。

三、管理处服务综述

接管海滨中学，我们将组建一支管理经验丰富、责任心强、思想稳定的工作班子派驻海滨中学，设立物业管理处，保证物业管理工作的全面落实。

管理处依据学校的具体要求和海滨中学的物业特征，提供适合需求的标准化、规范化的管理服务。

  融入学校大家庭，使管理处成为学校的有机组成部份。

管理服务围绕学校的中心工作展开，每位员工以主人翁姿态投入到工作中去，与学校师生共同营造温馨、祥和的校区氛围。

  服务做到有求必应

“客户有需要，我们尽量满足”是公司对员工的一贯要求。

学校领导、老师、学生提出的合理要求，我们会全力满足；非物业公司能独立解决的事情，我们会给予耐心说明、沟通，积极协助解决。

基本服务持之以恒

高标准的保安、清洁、绿化、维护是对物业管理公司的基本要求。

我们将通过规范化管理，严格检查、考核员工绩效，使我们的各项工作都保持在较高水平上。

  自身建设与时俱进

物业公司员工的工作态度、仪表形象、精神状态，将成为学校整体形象的一部分。

我们十分注重员工教育，确保管理处的工作环境整洁、员工文明礼貌、举止大方得体。

  综合控制管理成本

以较低的管理费用，保证较高的服务水准，是安业物业管理公司赖以成功的基础。

安业物业公司将运用顺恒利机构的所有资源，对学校的资源进行综合利用，在学校满意、放心的基础上，实现综合成本最小化。

第

二

章

日常物业管理

一、学校物业管理服务事项

  管理范围：

学校的安全、环境秩序；

清洁、绿化；

建筑、设施维护；

学校公共设施设备的管理服务；

部分工作协助。

  管理要点：

    做好建筑物维护，保持学校的原设计风貌，独特风格；

    做好绿化、美化工作，利用校内条件营造一个花园式的校区；

    认真保洁，使学校环境干净整洁；

落实安全管理，确保有一个祥和、方便、舒适的教学、生活环境。

服务岗位设置

主  任

绿

化

员

保

洁

员

安

管

员

消

杀

员

管理员

水

电

维修

二、物业管理服务运作

  运作方式

1、管理处设立热线电话接受服务要求、投诉。

2、管理处人员均有责任以友善、热情的态度接待任何投诉，若有任何隐瞒、歪曲事实、有意拖延或借故不受理投诉的行为，将视情节、后果给予处分。

3、投诉受理人员应对师生投诉问题进行详细询问，并做好记录，若师生对学校的管理规章制度不理解时，应晓之以理、动之以情，做到有理有节。

4、所有受理之投诉均进行调查、核实并有处理结论，不能解决的则向管理处主任汇报，由主任负责解决。

投诉处理完成，必须向投诉人反馈处理结果，反馈形式可酌情采取电话通知、登门回访、复函等。

5、对于任何电话，管理处工作人员应在电话震铃三声之内接听。

6、对师生的建议、意见进行回访是工作职责之一。

7、回访时应虚心听取意见，诚恳接受批评，并作好回访记录。

8、回访中不能现场回复的建议、意见，应告知师生预约回复时间。

9、每学期针对性地对师生进行服务质量意见调查，广泛听取师生意见。

10、管理处负责对回访中的反馈意见进行归纳分析，针对管理中的不足向管理处主任提出对策、意见，由管理处主任决定解决方法。

一、维护服务

1、服务范围和目标

维护服务就是满足学校维修、养护方面的需求。

这里指对管理物业中的房屋及其他公共设备、设施进行的维修养护工作。

海滨中学的维护服务主要包括房屋本体的修缮、公共设施的维护保养；空调、供配电系统、消防系统的维修与养护。

维护服务的内容主要包括：

规程计划的维修养护、工程值班、非计划性维修和相关资料的管理。

海滨中学管理处24小时提供维护服务，并根据学校的工作时间确定服务人员的工作时间，节假日照常为学校加班员工提供服务。

维护服务的目标是：

——促进学校房产的保值、增值；

——使设备发挥最大效能，并合理延长使用寿命；

——保证物业、设备处于良好的备用状态，满足学校各项活动开展的需要。

海滨中学管理工作围绕以下重点进行：

1、设备设施管理工作以日常规范养护为中心，维护人员根据设备设施的具体特点制定维护保养计划。

2、推行绿色管理计划，通过合理控制设备运行时间，在不影响服务质量的前提下，节支节能。

3、做好应急维修预案，合理调动资源，保证维修及时、措施得力。

二、安全保卫管理服务

为保障校园的安全，我们将充分利用电子监控系统，制订一套完整的防火、防盗、防破坏、防事故、防泄密、防人身事故的安全管理方案，为学校师生们创造一个安全、文明的环境。

（一）日常安全管理目标

1、确保日常办公、会议、课室的秩序井然有序；

2、确保人身安全不受侵犯和财产不受损失；

3、确保各类突发事件能迅速解决；

4、确保管理区域不发生治安和刑事案件；

5、严防各类破坏活动；

6、防止盗窃行为；

7、做好校区内交通管理工作，维护校园的交通秩序，防止交通事故和车辆损坏、被盗；

8、严防自然灾害的损失。

（二）日常巡查管理制度

1、巡查路线

为了保障巡查的有效性和可行性，我司将根据海滨中学的各楼房屋结构、重点保护目标位置、巡查站点，编制实有效的方案图，并且在巡查中做到：

（1）坚持全面巡查与突出重点的原则，不留任何死角。

（2）保证每2小时至少巡查一次，并根据重点保护目标的实际需求缩短巡查间隔时间。

（3）巡查路线方案严格保密，只供专人使用。

2、巡查内容

（1）消防通道包括楼层内主要通道是否畅通，消防门锁罩是否完好，消防锤是否在位，防火卷帘下是否堆放有物品。

（2）消防器材设施是否有被圈占、埋压、堵塞、挪用等违规现象。

（3）消防应急灯、疏散指示灯、出口指示灯是否处在正常工作状态。

（4）施工人员动火是否办理了动火手续，在动火现场是否配置有相应的消防器材，是否落实了消防安全防范措施。

（5）有无临时乱拉、乱接电源线现象，是否有超负荷现象。

（6）电器开关、电源插座等有无脱落、松动现象，旁边有无堆放易燃易爆物品。

（7）配电房、超过黄线区域内有无堆放杂物。

（8）重点部位有无异常现象。

（9）室内有无异味、异响，有无烟雾，门户有无破损、撬痕等异常现象。

（10）安全员巡查中发现有环境清洁、绿化等公共区域的异常情况时，应急处置后及时通知相关人员处理。

3、巡查方式

（1）实行一般部位巡查与突出重点部位巡查相结合的方式，对重要防护区域加强巡查频次和细化巡查内容。

（2）巡查时间、路线相对固定且无规律的变化，巡查时间间隔不超过2小时。

不留有机可乘的空隙。

（三）紧急安全措施

安全手册

紧急联络电话        119

匪警                110

医疗急救            120

交通报警            122

宝安消防队          XXXXXXXX  

管理处              XXXXXXXX    

（1）火警应急方案：

方案一——误报

火灾报警系统受温度、湿度、施工等原因的影响，难以完全避免出现误报，由于学校师生集中，为避免出现混乱，任何报警须谨慎处理。

1、接到火警信息后，就近的巡逻岗赶至报告位置确认报警情况。

2、如未发现明显火源、烟气，应仔细检查报警原因。

3、确认误报后，应立即通知消防控制中心对警铃进行消音、复位等工作。

4、向受扰之师生立即解释说明情况，以免引起惊慌。

5、监控中心对误报情况进行详细记录。

6、工程部、消防控制中心分析总结误报产生的原因。

方案二——发生小型火警

一旦发生小型火警应确认发生火警位置、烟气情况后，立即将情况报告管理处，管理处在第一时间做到：

1、通知应急灭火组（值班巡逻岗）携带灭火器材赶到现场进行灭火。

2、应急分队三分钟内赶到火警现场。

3、通知着火区域学校相关的负