江西省房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷.docx
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江西省房地产估价师《案例与分析》：
估价报告使用限制考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。
A．《协议出让国有土地使用权的规定》
B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》
C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
D．《城市房地产管理法》
2、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．未来运营费用风险
3、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。
A：
房地产供需
B：
房地产的预期未来收益
C：
房地产预测的开发完成后的价值
D：
土地利用价值
E：
工业用地的监测点评估价格
4、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：
假设开发法
B：
剩余法
C：
市场法
D：
成本法
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】
A：
估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：
估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C：
估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D：
估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
E：
工业用地的监测点评估价格
7、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。
A：
估价机构
B：
估价人员
C：
估价对象
D：
估价方法
E：
工业用地的监测点评估价格
8、定位于最大的细分市场的营销方式是__。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
9、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。
A：
10年
B：
15年
C：
20年
D：
30年
E：
工业用地的监测点评估价格
10、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的__分开。
A．利润
B．利息
C．收入
D．收益
11、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
12、假设开发法是以为理论依据的。
A：
收益递增原理
B：
均衡原理
C：
预期原理
D：
未来趋势原理
E：
工业用地的监测点评估价格
13、关于预算的说法正确的是__。
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
14、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43
B．112.5
C．123.3
D．150
15、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。
A：
1.2
B：
1.5
C：
1.8
D：
2.0
E：
借款合同
16、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。
A．建设部
B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C．省级房地产行政主管部门
D．地方行政主管部门
17、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
18、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况
B．经济状况
C．物价状况
D．房地产状况
19、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
20、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。
A：
22
B：
28
C：
38
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。
A：
拆迁补偿费及有关税费
B：
市政基础设施建设有关费用
C：
贷款利息
D：
建安费用
E：
借款合同
22、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。
A：
112．5
B：
155．6
C：
144．6
D：
132．4
E：
工业用地的监测点评估价格
23、股份有限公司用以表现公司股份的形式是。
A：
股份
B：
股票
C：
股份制
D：
股单
E：
执行层的组织协调
24、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。
A．广义的写字楼
B．投资性物业中的写字楼
C．高档写字楼
D．收益性房地产
25、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：
使用估价对象房地产的实际成交价格
B：
使用政府公布的房地产交易指导价格
C：
使用近一年内房地产的平均成交价格
D：
依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
2、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。
某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．2.0%
B．2.24%
C．2.5%
D．4.33%
3、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
4、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。
A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分
B．敏感性分析的准确性是相当高的
C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度
E．常用的指标为内部收益率
5、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
6、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：
建设地区的土地使用性质的控制指标
B：
建设地区的土地使用强度的控制指标
C：
道路和工程管线控制性位置
D：
空间环境控制的规划要求
E：
指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
7、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。
A：
挑战定价法
B：
领导定价法
C：
目标定价法
D：
随行就市定价法
E：
借款合同
8、最能说明土地价格水平高低的价格是__。
A．土地单价
B．基准地价
C．楼面地价
D．标定地价
9、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。
A．买卖双方的知识水平
B．买卖双方的偏好
C．讨价还价能力
D．感情冲动
10、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。
A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
11、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：
拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
12、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A：
销售收入与成本
B：
销售收入与费用
C：
成本与产量
D：
销售收入与销量
E：
成本与成本利润率
13、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。
A：
允许流通物
B：
限制流通物
C：
禁止流通物
D：
特殊流通物
E：
一般流通物
14、房地产业是房地产开发活动的__。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
15、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
16、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为__。
A．10.3%
B．7.17%
C．9.75%
D．8.59%
17、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．房地产投资
D．房地产投机
E．城市化
18、下列关于票据贴现的说法有误的一项是__。
A．票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息
B．票据贴现的债务人是持票据贴现的人
C．票据贴现是贷款业务的一种
D．票据贴现的期限一般较短
19、下列关于会计账户的表述，不正确的是。
A：
会计账户是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素
B：
会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户
C：
账户是用以记录经济业务，整理、汇集会计数据资料，提供会计核算指标具体数据的手段
D：
账户是按规定的会计科目开设的，以会计科目作为它的名称
E：
执行层的组织协调
20、税收的本质决定了它具有的特征。
A：
强制性
B：
固定性
C：
无偿性
D：
一致性
E：
有偿性
21、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性
22、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入
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