国际购物中心成长与我国购物中心的发展战略Word格式文档下载.docx
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购物中心、巴恩环购物中心等，它们专门的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。
从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。
例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；
同时在那个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，同时提供了日本大型购物中心在郊区进展构建的体会基础。
为了因应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。
大型购物中心在日本之因此能够迅速进展，具有两个差不多背景条件：
第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。
在这种情形下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现那个目标的最正确手段。
加之经济庞大进展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个运气牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。
购物中心在欧、美、日等国家和地区进展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中占有举足轻重的地位，被视为21世纪最重要的零售业趋势。
由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的进展不如美、日等国家成熟。
然而其蓬勃进展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以进展。
东南亚经济的快速进展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的阻碍，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。
以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速进展、各种资源实现最有效整合的效率要求。
从购物中心进展的具体情形看，东南亚各国的购物中心数量差不多专门大，同时预期其数量及营业额对经济面的阻碍会更加扩大和深远。
东南亚各国大型购物中心进展的直截了当缘故除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇进展及休闲观光等其它产业相关意义，专门值得国内企业加以借鉴和学习
国际购物中心成长与中国购物中心进展战略〔三〕
三、关于中国购物中心的进展战略
比较世界各国、各地区购物中心的进展状况，结合我国零售业所面对的客观现实，我们完全能够从别国的体会中取得一些宝贵的借鉴，审时度势地制定适合我国差不多国情的购物中心进展战略，即夯实基础、和谐运作、稳步进展、成熟推进。
第一我们先来看一看购物中心在我国的进展条件是否差不多成熟，其中还存在哪些突出矛盾，零售业者、地产业者应该如何面对和解决。
从世界各国购物中心兴起的三个条件来比较一下我国的情形，不难得出如此的结论：
购物中心在我国部分经济发达的都市差不多差不多具备了进展的条件，因而能够先从沿海及经济发达都市进展，并有条件地逐步向内地进展，既不要一哄而起，也不要犹疑不决。
在我国，购物中心作为新生事物，进展之初就需要有规范，就需要借鉴别人已有的先进成果，争取立足较高起点，少走一点弯路，其缘故在于购物中心通常规模都比较大，投资也比较多，资金回报周期相对较长。
因此购物中心在进展之初就应该有一个前瞻性的战略眼光，不管从规划设计，依旧从具体的经营治理，都需要购物中心产业的决策者综合运用建筑、商业、环境、技术等各方面的才能同时使之专门好地融合，在和谐进展的基础上达到相互促进的成效。
关于如此一个结论，我们能够比照国际情形进一步加以分析。
第一，从经济和社会建设层面上讲，中国的购物中心只能立足于沿海地区以及内地经济发达的大中都市，这与其他国家在经济进展基础上建设购物中心是一致的。
从年人均收入、消费水平等几个重要指标我们能够看到，在我国大部分沿海都市以及内地部分大中都市，人口相对集中，人口密度也比较大，差不多使得市民从事居住和商业行为的空间专门有限，土地成本越来越高，在如此的情形下，单一的消费性业种差不多难以承担土地使用的高额成本，而即使商业业主具有足够的资金来开发土地，设立卖场以提供消费服务，但过高的成本专门难形成价格竞争上的有利条件，因此在高土地成本的背景条件下，单一土地的复合使用，比如大型购物中心，差不多不可幸免地成为最经济的策略之一。
除此之外，还有一个不容忽视的问题，确实是商户之间的竞争愈演愈烈，专门是随着外资商业的进入，国内商业的确面临着相当大的市场压力，企业间的竞争最直观地表现为价格上的特点，这也是连锁超市、大卖场能在中国红红火火的全然缘故之一。
连锁超市也罢，大卖场也罢，其用于土地上的成本、设施上的成本乃至整个卖场的装璜都以费用低廉、简单有用为差不多原那么，而购物中心把百货公司、连锁超市引入主力店的行列，既满足了消费者购物的需要，同时又提供了舒服的享受生活的空间，恰恰把连锁店的低价位与消费服务空间的完善专门好地统一了起来，因此专门容易形成购物中心旺盛的人气，有力地刺激消费者的购买欲望。
购物中心作为一个整体，在一定程度上躲开了与其它百货公司、连锁超市的直截了当竞争，但作为多种零售业态的组合体，购物中心仍旧面对着与其它百货公司、连锁超市的竞争，而大型购物中心的优势在于能够凭借其复合性功能吸引消费者，从而争取竞争中的主动地位。
其次，购物中心建设刺激了都市和谐、高速进展。
世界各地有许多购物中心是相伴着都市化的进展而形成的。
都市化是世界所有国家经济进展的必定选择。
在我国，随着改革开放以来国民经济的连续进展，都市化水平也在稳步提高，到1997年都市化指数已达到30%。
通常来讲，当人均国民收入达到2000美元时，都市化进程才将终止。
由此看来，我国的都市化进展的潜力是专门庞大的。
由于许多亚洲国家差不多将都市化的范畴扩展都市区层次，如泰国、印度、马来西亚，假如我们据此重新定义都市化，我国目前的实际水平确信要远远高于30%，有关专家认为，可能差不多达到45%左右。
不管是30%，依旧45%，都足以说明我国的都市化水平提高专门快。
而都市化进展的必定结果确实是都市范畴及都市规模不断扩大。
交通的进展直截了当促进了城乡之间经济要素的重新配置，从而在城乡交界处形成了一种人口密度专门高的地域空间。
都市化还能够使居民的消费模式发生转变，从而增加个体消费水平，使生产与生活环境高度集合，公共基础设施的边际成本也因为规模效益而降低。
都市社区的高度集合和更通畅的信息传递渠道，也使得消费信息的集散更加便利；
都市化的多元性也会使消费热点更容易形成和传播。
随着我国都市化进程的不断加快，分级的商业中心必将形成，专门是在都市的边缘地带，地价相对较低，加之道路、交通条件的逐步改善，拉近了城乡间的距离。
由于购物中心的进展与都市的进展紧密相关，而我国的经济进展总体上出现阶梯式格局，因而购物中心也具有从沿海向内地深入的趋势。
一个购物中心在一定程度上能够表达一个小的环境，假如加上政府对购物中心的和谐和引导，往往都会成为都市的一道亮丽风景线。
购物中心所表达的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。
比如景观设计、艺术塑造等等，这差不多上购物中心与其它业态的区别。
仅以北京为例，中国国际贸易中心·
国贸商城是京城开业的第一家Mall，而正是因为有了那个Mall，国贸商圈才成为引人注目的热点地区；
再如东方广场，它的建设推倒了京城大片破旧的平房，使长安街的市容发生巨变，周边环境会使许多人驻目观望。
我们还来分析北京的情形。
近几年，北京城在迅速变大，但有一个事实差不多突出地表现了出来，那确实是消费文化明显滞后于都市化进展步伐，购物、康体、娱乐设施在新的都市区明显匮乏，以致于我们专门多地产商会在举荐住宅项目的时候，强硬地把可能离它专门远的超市、百货公司、娱乐中心标于地图上，事实上这一方面的空白应该在规划设计之初就加以适当的考虑。
据有关报载，现代城曾在一段时刻宣传其mall的概念，当时还有许多地产商认为这是在炒作概念，但不管如何样，现代城的销售专门看好。
究其缘故事实上专门简单，现代城专门好地把握住了市场的需求，把握住了购房者所关注的消费文化与理念。
从那个例子我们不难看出，在各产业相互融合的今天，目标只有一个，即把握住最终用户的需要，不必因为行业的束缚而畏首畏脚。
假如再向深处挖掘，赛特集团在北京经济技术开发区将要建设一个大型的购物中心，从长远眼光来看，不但将会吸引住日益发达的周边地区，可能连市内部分有车族也会把它作为购物、休闲的一个选择，这在日益倡导假日经济的今天，又存在有多少个都市边缘的闹市区呢？
我们做如此一个假设，假如北京的都市边缘兴起假设干个类似的购物中心，北京城的形象、都市的进展乃至整个都市系统确信会有一个翻天覆地的新面貌。
相对低廉的地价成本与可能带来的经济收益对任何一个投资商人都应该会有一定的吸引力。
依照北京现在的经济布局，酒仙桥、东大桥、亚运村、中关村、公主坟、大红门、木樨园等等地区进展购物中心的立地条件差不多差不多成熟。
北京如此，国内沿海地区和其它经济发达地区也有专门多相对成熟的开发空间。
第三，生活形状及消费习性的转变，也是促进购物中心在中国进展的有利因素。
相伴着中国经济的不断成长，经济进展的模式也逐步演变为需求主导型。
改革开放20年来，我国经济连续进展，差不多提早实现了GDP翻两番的目标，综合国力有了专门大提高，人民生活有了极大改善，全国二、三产业的从业人员达50.1%，第一次超过了农业人口，这是一个具有标志性的数值，说明我国差不多进入工业化社会。
1998年全国城镇居民人均收入为6707.40元，而北京、上海、广东、浙江等地区城镇居民的年人均收入差不多超过了9000元，其购买力也差不多达到了相当高的程度，生活品质得到改善，文化生活日益丰富。
从恩格尔系数来考察，在我国，城乡恩格尔系数总体上都处于下降趋势。
在改革开放20年中，我国农村居民的恩格尔系数下降了10.3个百分点，都市居民那么下降了6.7个百分点，1997年已下降到46.4%，首次低于50%。
恩格尔系数的下降所带来的直截了当成效确实是à
交通工具便利程度得到改善；
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文化素养普遍提高，文化支出比例增加；
人口由分散转为相对集中；
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居民除了坚持差不多生活之外，更加注重其它开支；
从马斯洛层次需要理论分析，差不多开始追求较高层次的需要；
从注重产品转向注重品牌；
时刻观念增强；
工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。
所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，简言之，也确实是力求将时刻作最大化运用，满足多重需要，一次购足的消费适应因此应运而生。
如大卖场的显现，居民日常生活的必需品差不多上都能够一次购足，因此会专门自然地吸引大量回头客涌入。
"
假日经济"
事实上决不仅仅表达在购物环节上上，也表达在娱乐、休闲需求的增长上；
购物消费也不只包括商品品质的优良，商品价格的合理，更涵盖了整体购物环境的舒服、便利和无障碍。
彼德·
杜拉克所创立的"
目标治理、责任规划、国际分工、内部创业"
的治理思想对学术界与企业界所产生的阻碍极大。
他主张企业的本质在于行销和创新，不创新便是死亡，策略规划不是为以后推测决策，而是决定今天应该做什么以保证以后的生存。
顾客导向时代的来临，要求经营治理者必须认真研究消费心理，在满足消费者欲望的各种预期事件中，落实执行于消费市场上，购物中心往往能提供有效资源，促使消费者提升消费水准。
什么缘故如此说呢？
通常说来，大型购物中心的经营绩效常常显示出十分高的业绩，而这些营业额差不多上消费者的一种投入，代表着他们的认同与确信，因此是经营治理者对消费者心理分析、考察经营绩效的重要指标。
第四，进展购物中心还有一个重要的现实意义，确实是将对消费和生产之间的关系作最大改善和调整。
购物中心为物流凝聚最正确成效，生产者第一面临生产什么满足消费者，消费者意见如何？
又要考虑生产多少等一连串问题。
购物中心每天面对大量的消费者，因此形成了大量的消费者意见，而购物中心一旦形成社会化形状，再结合完整的消费资讯，将有助于生产供应商确定目标市场、把握消费者意见、决定生产量。
购物中心推翻了以往由生产者安排的传统行销通路，由于他们不仅开店卖货，而且对其商圈的客层情形了如指掌，广泛把握了消费者的意见，在一定程度上取得了优势，转而能够引导生产者，而这一点对零售商、生产商来讲可谓是一种双赢策略，是时代进步的趋势和象征。
在这种情形下，生产者只需将精神用心于制造技术的改进，去研究降低成本的技巧，千方百计提供更加物美价廉的商品，科学操纵生产量，合理确定目标市场，二者的和谐运作能够达成有效满足顾客需求的目的。
长期以来，我国的零售企业只是在扮演二传手的角色，而作为处在生产和消费中间环节的商业来说，具有双方向的优势，一方面能够捕捉最新的商品信息，而另一方面又能够了解需求信息，因此零售业只有走上产业化进展的轨道才是真正的出路，而购物中心恰恰推动了那个进程的形成。
第五，购物中心完整地表达了人性化的要求。
购物中心是兼具购物、休闲、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与原有的商店具有互补、并存的特点，具体的表现是关注社区居民的生活，也具有特色活动相对定向的功能。
由于商圈内居民生活空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人车分道、休息坐椅、绿化与艺术化定向等，足以使消费者在被尊重的气氛下活动，出现出提供便利的全然特点。
第六，应对WTO竞争，推动流通革命。
购物中心的进展改革了流通过程，使消费行为整合于购物中心，生产、分配自然也会受到这种整合的阻碍。
而从购物中心经营的角度来说，产品安排能否被同意是成败的关键，因而商品的定位与安排，并非由规划者或商店自行决策他们要提供什么样的商品，购物中心要请专家依消费者意见，努力反映商圈客层的需要，商品确定后仍要同意消费者反馈并做必要的调整。
购物中心在我国的进展具有诸多的必要性，那么在中国进展购物中心的要紧策略又是什么？
进展中需要注意哪些问题呢？
下面我们就探讨一下这方面的话题。
通常购物中心都在远离市区的地点设立，因为在市区差不多无法找到大片土地，同时由于郊区的人口成长专门迅速，在人口成长的同时购物中心进驻市郊是相当合理的。
以两个或两个以上百货公司为骨干的购物中心深受欢迎，是因为购物中心不仅提供顾客一次购足商品的地点，还比街上的零售商店拥有更多的优点，最要紧的是能够依照整体商品规划配置，对顾客发挥最大的吸取力；
结合适当竞争的厂商以增加彼此的商业效益也是重要一点，因为如此购物中心的集合效应能够得到充分发挥。
1、集中化策略：
集中在租赁市场，专门是提供市场主力租户以最为合理的租金与最正确的空间品质；
2、选择性投资：
由于购物中心兴建周期长，因此能够有选择性地购买良好的办公大楼或住宅以便把握新的市场需求；
3、加强核心资产治理：
要充分了解租赁厂商的需求，提高其使用价值。
在这些总体性策略架构下，还应明确几项重点的经营方向。
1、强调人力的有效运用。
人力优势即是公司的竞争优势，因此不仅要不断提供训练与最合理的薪资，同时公司要尽力爱护职员之间的关系；
2、摸索如何为租户提高营业收入；
3、强化环境品质；
4、增加消费者选择的幅度，提供丰富的素材，由消费者自行搭配使用；
5、确保停车空间；
6、从消费者的立场构思整个开发要领，重点为在购物中心内的各店业种及商品部分重叠，形成适度竞争，以此产生活力，带给消费者广泛的选择空间；
7、采纳仓库式商店结构，以降低成本；
8、改造零售业或舍弃大零售厂商主导的传统ShoppingMall。
国际购物中心成长与中国购物中心进展战略〔四〕
四、中国购物中心进展应该注意的有关问题
在中国进展购物中心的问题上存在着两种截然不同的思想，一种是主张在中国全然不适合进展购物中心，一种是面对庞大的市场，认为专门适合搞，因此也有部分专家认为不可盲目进展。
有一个事实，那确实是美国的购物中心的兴起是基于10000美元的人均收入，而我们在摸索购物中心进展的必要性的时候，自然专门容易联想起美国的兴起背景，假如照此观点，中国的人均收入达到那个标准，恐50年也没有期望。
因此在那个问题上运用比例那个杠杆或许更有说服能力，从绝对数字上去比较，缺乏另人信服的依据。
而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计那么是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。
因此，假如单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，可能就有点以偏概全的嫌疑了。
要明白，假如把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。
专门是在沿海发达地区和人口稠密的中心都市应该说购物中心有着良好的进展前景。
其优势要紧表达在由于服务项目的增加，能够吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。
从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。
假如购物中心盲目进展，其结果可能导致无序竞争。
从目前美国的购物中心情形看，不管从规模依旧从数量都在全球首屈一指，但任何事物的进展都有个"
度"
的概念，无度必定导致无序，无序必定形成相互间的抵消力量，形成倒退，使应有作用的发挥面临庞大障碍。
中国现实的商业状况，专门是在立即入关的关键时刻，百货零售业进行大的调整已成必定。
连锁超市的蓬勃进展满足了社区居民对生活必需品的需要，但不可否认复合性需求限于超市的规模专门难得到表达。
而购物中心恰恰填补了那个空白，连锁超市进入购物中心，使"
买、吃、玩"
的需求同时得到满足，起到了相得益彰的专门作用。
进一步讲，不管我们的百货业者承认与不承认，现实中的百货业差不多普遍具有了购物中心的影子，比如全面引入了专卖店、风行快餐、儿童乐园等等，尽管从业态划分上由于整体的规划设计以及原始建筑的局限，仍未摆脱百货业的束缚，然而从其所包含的功能上足以表达购物中心"
的三大功能，事实上这正是百货公司想尽方法来满足顾客需求的集中表达。
假如从商业街区整体建设的角度去考虑，在我国现实商业中还有一种比较专门的情形，还有一种比较可行的方法确实是实行店与店之间的错位经营，对商业街区进行整体性改造、店与店之间相互连通、建立步行街等，以实现购物中心式的治理，因此这其中会涉及到产权问题、体制问题等，但如何说比起新建购物中心要节约许多资金，而且各方利益能够有所表达。
五、购物中心的综合治理
购物中心作为一个复合型商业业种，治理要求相关于其它业态具有更高的要求，它包含着多种流行的商业业态，其要紧目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。
所谓整合性需求，是指购物中心能够提供多功能的服务，消费者进入后得以满足多样化的需求，并受激发而提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，购物中心为实现此项目的必须千方百计安排适当的全方位服务，因此这从治理角度也增加了无限的困难度，也确实是说购物中心的治理者面对各种不同的行业，如何把它们整合在统一有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营治理上均需认真考虑规那么以免产生负面成效。
购物中心为激发更高的经营绩效，必须把握一定的经营哲学加以利用，这也是结合我国的实际环境对购物中心提出的经营治理上所必须具
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