房地产开发经营与管理期末复习资料.doc

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房地产经营与管理

（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）

第一章：

1.房地产概念：

（1）客观存在的物质形态：

房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益。

（2）法律权利：

寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。

2.房产和地产之间的联系：

从实物形态上看，房产与地产联为一体；

从价格构成上看，房产价格、地产价格；

从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。

区别：

地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；

地产则没有折旧（使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；

地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；

3.房地产的特性：

（1）房地产位置的固定性

（2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性

（4）房地产资源供给的有限性（5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性

4.房地产的分类（了解）：

1、土地的分类

o按开发程度：

生地、毛地和熟地。

o是否具有建筑用途：

建筑用地、非建筑用地

o是否与城市经济联系：

农村土地、城市土地。

城市用地分为：

居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》

2、房屋的分类

o按建筑结构：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。

o按功能用途：

住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。

•按价格构成：

商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等

•按所有权的归属：

公房和私房

按照层数：

低层，多层，中高层，高层

5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。

投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。

主要活动在流通和服务领域，属于第三产业。

建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建、改、装、安等属于第二产业。

6.房地产业与建筑业的关系：

a.许多国家或地区，房地产业在建筑业的基础上发展起来的。

b建筑业属于是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修和安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。

C房地产业是流通领域的产业部门，属于第三产业

7.房地产经营是房地产业经济活动的中心，是指房地产投资与经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。

房地产经营包括：

房产开发经营、地产开发经营与服务经营。

8.房地产经营管理的特征:

Ø房地产经营投资成本高。

Ø房地产属于不动产，生产周期长，变现难。

Ø房产价格与地产价格相互隐含。

Ø房产与地产的产权转移同步化。

Ø房地产经营受经济环境和国家宏观调控政策的影响大。

9.房地产业在国民经济中的地位:

（1）房地产业是国民经济的基础性产业

Ø是社会一切部门不可缺少的物质条件

Ø是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

Ø是城市经济建设与发展的重要物质基础

Ø是国民经济积累资金的重要来源

Ø对国民经济的发展具有稳定而长远的影响

（2）房地产业是国民经济的先导性产业

Ø对建筑业的带动作用

Ø对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展作用

Ø对家用电器、家具等民用工业以及运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用

Ø对金融业的推动作用

（3）房地产业将成为我国国民经济的支柱产业

Ø占财政收入的10％～40％

Ø香港达50％左右。

10.房地产业在国民经济中的作用

o房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体。

o房地产业可以提供大量的财政积累。

o有效发展房地产业可以合理充分利用土地资源。

o房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展。

o房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构。

o发展房地产业使更多人获得就业机会。

o发展房地产业可改善城镇居民的居住和生活条件，有利于居民安居乐业和创造家庭和睦相处的环境及条件。

o房地产业发展有利于促进我国对外开放。

11.土地产权概念

地上权：

以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利

抵押权：

土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其担保的权利

租赁权：

土地出租他人使用以获取收益，承租人取得土地租赁权

12.建筑容积率

建筑密度

13.住宅间距比：

二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。

楼距是楼高的0.7倍,此为南北朝向排列的楼房间距,若东西向则为0.5倍。

如前排房屋的高度为20米,那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。

14.建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分构成。

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积是建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积之和。

结构面积是指建筑物各层的外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和

第二章：

1.房地产经营活动的考察

从物质形态上看：

表现为使用各种工具、设备、消耗一定量的能源，通过对土地的开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出人类生产或入住的房地产商品。

从货币形态上看：

房地产开发经营活动表现为投入一定量的资金。

花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。

房地产投资：

人们在房地产开发或投资活动中为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。

成本：

人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

2.资金的时间价值：

资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。

或不同时间发生的等额资金在价值上的差别。

（货币也有效用）

3.资金等值的概念：

不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。

4.房地产投资效果表现形式

1、置业投资的效果表现及效果：

租金：

每月租金收入

物业增值和股权增加：

在物业处置中实现或针对物业的再融资中实现（如申请抵押贷款）

减少纳税：

每年纳税时实现

2、开发投资的表现：

销售收入

效果衡量：

开发利润、成本利润率、投资收益率

目的：

获得预期的经济效果；效果好坏受市场状况和物业特性变化影响

5.房地产投资的收益分两部分：

投资回收、投资回报

投资回收：

投资者对其投入资本的的回收----通过提取折旧

投资回报：

投资者所投入的资本在使用过程中的报酬---投资者所获得的或期望获得的收益率、利息率

对房地产开发投资来说，投资回收是开发商所投入的开发成本的回收，投资回报则是开发商的利润。

第三章：

1.按市场运行层次划分：

一级房地产市场政府ßà开发商（土地市场，土地所有者与使用者之间的纵向流通，政府直接垄断，属于垄断市场）

二级房地产市场开发商ßà消费者（增量房地产交易市场，开发商与房地产租售者横向流通市场）

三级房地产市场消费者ßà消费者（存量交易市场，房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者之间的横向交易，属于消费市场的重新配置）

2.房地产市场的特点：

区域性；垄断竞争性；供给调节滞后性；需求多样性、层次性、双重性（投资品消费品）；投机性；交易的复杂性；对金融部门的依赖性；政策性

3.房地产市场的功能：

资源配置功能；信息传递功能；价值实现和价值评价功能；适应消费需求，优化住房结构；引导宏观调控、指导政府决策

4.房地产市场的参与者：

1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家

5.房地产市场需求的类型：

生产性房地产需求；消费性房地产需求；投资性房地产需求

房地产市场需求主要影响因素：

房地产的价格；居民收入水平和消费结构；消费者对未来的预期；

国民经济发展水平；人口数量和人口结构；城市化水平；信贷能力；政策因素

6.房地产供给的特点：

缺乏弹性；土地供给刚性，弹性不足

土地供给的垄断性；滞后性

房地产供给的主要影响因素

房地产市场价格；生产要素价格和供给（土地，资金及利率水平等）

房地产开发商对未来的预期；政策因素（税收、宏观、房产、土地等）

7.房地产市场供求均衡的含义：

供给与需求均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

8.房地产泡沫含义：

由房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是价格过高与其价值不符，形成一种表面上的繁荣。

成因：

1、土地的有限性和稀缺性是基础2、投机需求的膨胀是诱因

3、金融机构的过渡放贷是催化剂4、政府调控滞后是又一条件

研判指标：

1、房价与GDP增幅之比（反应房地产与经济实体增长速度，该指标大于2一般认为不正常，存在泡沫。

）

3、房价与收入之比反应家庭对住房的支付能力，一般认为在3-6之间。

发达国家在1.8-5.5（美国一般在4）

3、房地产总投资与固定资产投资总额之比反应某一地区用于房地产投资的比例，发达国家一般在20-50%

4、空置面积与空置率

5、房屋的租售比一般在100—200之间

6、银行的信贷指标：

房地产贷款占全部贷款的比重、新增房地产贷款占银行新增贷款的比重等

9.房地产过热：

又称过度开发，指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求。

可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置、资金沉淀，但不会带来价格飙升和泡沫。

10.房地产泡沫与过度开发的关系

1、区别

过度开发和泡沫反映两个不同层面的房价。

过度开发反映市场供求层面，泡沫反映价格层面的偏离；

危害性不同。

泡沫危害性更大

市场参与者的参与动机不同。

过热表现为长期利益投资者加大投资，泡沫表现为市场参与者对短期资本收益的追逐。

1.联系：

过热是泡沫产生的前提

第四章

1.可行性研究的作用：

是项目投资决策的依据；是筹集建设资金的依据

是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；是编制下阶段规划设计的依据

2.可行性研究的主要内容：

①项目概况②现场调查及方案制定③市场分析及规模确定④规划设计方案选择⑤资源供给条件分析⑥环境影响评价⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议

第五章

1房地产开发的含义：

通过对土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。

2.房地产开发的程序：

a投资决策阶段分析（提出投资开发设想（看地）;项目可行性研究）

b.前期准备工作（获取土地使用权征地与拆迁;工程勘察与设计;施工现场“三通一平”;建设工程招标）

c.建设实施阶段（组织施工;工程监理;竣工验收）

d.租售及物业管理阶段（选择物业销售形势;制定租售方案;制定宣传与广告策略;物业管理）

3.出让的涵义:

国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4.出让方式:

招标；协议；挂牌；拍卖

5.划拨的涵义：

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

6与市政设备的接驳：

房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续