女装品牌研发办公大楼建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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Wind资讯的数据显示，全国城镇居民人均衣着类支出水平由2013年的1,553.66元增长到2016年的1,739.00元；
同期，农村居民人均衣着类支出水平由2013年的453.84元增长到2016年的575.00元。
城镇化建设的推进与农村居民收入的提升，将从城镇与农村两个方面为服装行业带来更多的消费需求。
同时，农村市场人均衣着类支出水平较低，未来存在进一步提升的空间。
未来，随着国民经济与居民收入的持续增长，以及扩大内需与城镇化建设政策的稳步推进，我国居民消费规模将继续保持长期、稳步的增长，服装行业也将迎来更加广阔的发展前景。
2、女装行业的特点决定企业需要较强的研发设计能力
目前，国家正在大力推进各行业的供给侧改革，从提高供给质量出发，扩大有效供给，提高全要素生产率，满足广大人民群众美好生活需求。
服装行业供给侧改革是应有之义。
《纺织工业发展规划（2016—2020年）》进一步明确提出要优化产品供给结构，充分挖掘消费热点和需求盲点，扩大中高端纺织服装产品供给。
注重设计创新，融合传统文化和现代时尚，加强产品形态、产品功能、生产流程及消费体验等各环节创意设计，开发时尚化、个性化产品。
女装具有新颖性要求高、时效性强、周期短、变化快等特点，要求女装企业具有很强的设计能力和应变市场的能力。
三、项目实施的必要性
1、女装品牌未来三年的发展规划
根据公司的发展规划，预计到2020年公司女装品牌门店达到2,000家左右，主营业务收入达到22.5亿元，门店数量较2017年末增长一倍，2020年主营业务收入达到2017年的2.51倍左右。
2、现有研发办公场地使用情况
本次新建的研发办公大楼将用作女装品牌及部分新品牌的研发办公基地。
目前研发办公用房由仓库改造而成。
该仓库于2009年建成，后改造为四层结构，改造后建筑面积为20,107平方米，其中研发用房面积6,228平方米（包括设计中心、展厅、陈列厅、设计部仓库等），办公用房面积7,234平方米，其他为培训教室、会议室、食堂等用房。
为更好满足品牌业务规模及人员快速增长的需要，公司需要提前规划建设新的研发办公场所。
此外，公司目前的研发办公用房由于面积有限，未配置打样车间及摄影棚，影响了公司的研发效率，公司亟需扩展研发办公场地。
品牌2020年预计人员数量及增长原因如下：
序号
功能部门
2018年12月末人员数量
2020年规划人员合计
人员增长原因
1
拓展管理中心
146
300
拓展管理中心负责新门店的拓展及已签约门店的续签工作，由于未来三年品牌处于门店快速扩张期，需要的人员数量增长较多
2
市场管理中心
507
1,200
市场管理中心负责对门店进行管理，包括对门店的货品调配、陈列进行指导。
市场管理中心人员数量与门店家数较为密切，2020年品牌门店数量预计达到2,000家左右，较2017末增长一倍左右，品牌市场管理中心预计需要1,200人
3
成衣采购部
162
350
成衣采购部负责供应商的筛选、考核、跟单等工作。
品牌2020年主营业务收入预计为2018年的2.51倍，预计从当前的162人增长到350人。
4
商品设计中心
136
485
商品设计中心负责产品的研发设计。
2018年12月末研发人员为136人，随着业务规模快速扩张，SKU增长，预计2020年研发人员数量增长到485人
5
结算部
39
115
结算部负责公司与门店之间的结算，所需要的人员数量与门店数量密切相关。
2020年末门店数量预计较2018年末增长一倍左右，因此2020年需要的结算人员数量较多
6
工程服务部
40
150
工程服务部负责门店的设计、装修、验收等，工程服务部人员数量与新开门店家数紧密相关。
未来三年处于门店快速扩张期，所需要的工程服务部人员数量增长较多
7
辅料采购部
9
20
辅料采购部负责服装辅料的采购，随着业务规模的大幅增长，所需要的辅料采购人员数量有所增长
8
综合管理部门
33
80
随着门店数量及业务规模的扩大，综合管理部门人员相应有所增长
合计
1,072
2,700
3、本次新建研发办公大楼规模的合理性
本次新建研发办公大楼总建筑面积114,598平方米，其中地下建筑面积27,654平方米，地上建筑面积86,944平方米。
本项目将建设一个集产品设计、研发、品牌展示等多项功能于一体的现代化时尚服装研发基地，成为国内服装企业较为先进的研发设计中心之一。
（1）地下面积的使用规划及合理性
研发大楼地下空间用作车库，规划车位690个，公司2020年品牌规划人员数量与车位数量的比例为3.91：
1，单个车位平均占地40.08平方米（含通道等公摊面积），根据住房和城乡建设部2015年发布的《车库建筑设计规范JGJ100-2015》对机动车库的设计要求，单个车库建筑面积设计惯例为35平方米左右，本次车库设计面积较为合理。
（2）地上面积的使用规划及合理性
研发办公大楼地上建筑面积86,944平方米（含避难层建筑面积5,434平方米，实际可用地上建筑面积81,510平方米），研发办公大楼地上建筑面积用途规划如下：
研发办公大楼的建设一方面是满足品牌规模扩张带来的研发办公面积需求，另一方面是新品牌的研发需要。
新品牌发展初期虽然收入规模较小的，但是产品需要达到基本的SKU数量，因此，新品牌所需要配备的研发人员数量及研发面积较大。
新建研发办公大楼中与研发相关的面积从6,228平方米增长到49,582平方米，研发用房面积为原有研发用房面积的7.96倍，主要是由于展厅、形象部/陈列厅的需求面积与商品的SKU数量关系更为密切，与研发人员数量无正比例关系，随着SKU增加，所需要的展厅及形象部/陈列厅的面积大幅增加。
同时，现有研发办公场所目前缺少打样车间与摄影棚，本次新增了上述两类研发用房。
新建研发办公大楼各类研发用房的具体用途如下：
①展厅
在设计环节以自主设计为主，完成设计创作后进入内审会环节，由设计师和部分店长就设计方案共同讨论，设计师根据内审会的意见进行调整，完成产品设计。
因此，公司需要配置相应的展厅，安排模特以T台走秀的形式展示服装，由设计师及店长对服装进行对比评分，并提出修改意见，以便设计出符合市场需求的服装，随着品牌SKU数量的增长以及新品牌的SKU陆续推出，原有的展厅面积已经不能满足需求，本次新建研发办公大楼对展厅面积进行了扩充。
②设计中心
设计中心为研发人员的办公场所、资料室、审版室、研发样衣间、研讨室等用房。
公司的研发人员主要包括企划人员、面料研发人员及商品设计人员，企划人员通过对市场进行调研、收集市场资讯并与国外的设计团队进行合作对接，提出产品流行趋势，规划产品线，确定研发设计方向；
面料研发人员负责检测面料的理化性能，确定面辅料的规划以及制定公司产品面料标准；
商品设计人员负责具体的产品开发工作。
资料室系存放公司从全球各地搜集的各类服装设计相关书籍、杂志以及与公司合作的国际顶级设计企业提供的各类设计资料，帮助研发人员了解最新的时尚潮流。
审版室用于对设计师设计的样衣进行初步审核，提出修改意见。
研发样衣间用于存放公司外购的样衣、试制样衣，辅助设计师进行服装设计。
研讨室用作研发办公人员会商场所。
③形象部/陈列厅
功能包含两部分，一是将公司历史上设计的优秀作品进行展示，作为公司的形象展示窗口，向外界展示公司的研发设计实力，提升公司的品牌形象。
二是将设计师最新设计的服装进行展示，以便于设计师相互观摩学习，取长补短，提升研发设计能力。
④打样车间
打样车间系设计师按照设计的服装款式生产样衣，在样衣的基础上进一步完善设计，并最终确定产品款型（封样）。
⑤设计部仓库
设计部仓库系用于存放服装设计所需的原辅材料、样衣以及公司设计师设计的优秀服装作品等。
⑥摄影棚
摄影棚系在新品设计完成后，利用模特拍摄产品效果图，用于产品发布、门店宣传等。
新建研发办公大楼中的办公用房包括上表中的设计中心及办公用房，总面积为36,758平方米，人均办公使用面积如下：
从上表可见，公司人员的人均办公使用面积从当前的10.91平方米增长到2020年的13.61平方米（该面积包含了公摊部分），人均办公使用面积处于较为合理的水平。
4、新建研发办公大楼是打造新品牌的现实需求
对于大型的服装企业集团，通过打造多品牌对细分市场进行覆盖，形成立体的品牌结构已经成为行业内的共识。
按照公司的经营规划，公司未来将进一步挖掘现有品牌运营的能力和经验，延伸产品线与品牌线，扩充童装品牌、轻奢品牌等。
新服装品牌上线时，销量虽然较少，但是SKU数量需要达到基本的门槛，以满足对品类覆盖的需要，之后产品销量与SKU呈现阶梯式的匹配关系，因此，在新品牌上线前，需要提前配备大量的研发设计人员。
根据公司的规划，未来将有多个细分市场的新品牌推出，公司需要增强相应的研发力量，为研发办公人员配备相应的场地及设备。
5、项目建设有利于汇集专业研发设计人才，提升公司研发设计能力
高素质的研发设计团队是提升公司研发设计能力的保障，是提高公司品牌竞争力的必要条件。
面对来自国内外品牌女装的竞争，以及消费者进一步提高的服装个性化需求，公司必须建设一支专业化的研发设计团队，以根据市场、技术和消费者需求等因素的不断变化进行研发和创新，确保公司的设计优势。
通过建设研发办公大楼，有利于改善研发人员的工作环境，提升公司对研发人员的吸引力。
通过对国内高素质设计师和制版师等设计人才的引进，将有效提高公司设计人员整体专业素质，增强公司研发设计实力，提升公司的竞争能力。
综上，研发办公大楼建设是满足业务快速增长的需要，是打造新品牌的现实需要，是增强公司对研发设计人才吸引力，提升公司研发设计能力的需要。
四、项目实施的可行性
1、加强研发能力符合国家宏观政策与行业发展趋势
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的五项基本要求之一是“坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑”。
在改造提升制造业中提出“鼓励企业增强新产品开发能力，提高产品技术含量和附加值，加快产品升级换代”。
国家政策鼓励企业建立设计研发中心，提高产品附加值和文化内涵，增加智力劳动的价值，变“中国制造”为“中国创造”。
近年来，随着传统服装行业的转型升级，国内众多品牌服装企业在成立设计研发中心、招募优秀设计人才、加强产学研合作、引进先进研发设备和软件等方面不断加大投入，并已成为服装行业重要的发展趋势与竞争基础。
本项目旨在通过研发办公大楼的建设，引入高素质的研发设计人员，进一步提高公司的自主创新能力，提升品牌竞争力，提高产品附加值，符合国家政策导向，符合行业发展的趋势。
2、公司所在地区拥有丰富的研发人才储备
公司总部所在的长三角地区是中国服装行业最大的产业集群之一，诞生了众多知名的服装企业，培养了一大批服装研发设计人才。
此外，长三角地区开设服装设计专业的高等院校众多，可以为公司源源不断的输送研发人才。
公司是目前国内收入规模最大的服装企业之一，门店遍布全国，市场知名度较高，能够为研发设计人才提供充分发挥才能的平台，对研发设计人才具有较强的吸引力。
五、项目建设内容和投资概算
本项目研发办公大楼总建筑面积114,598平方米，其中地上建筑面积86,944平方米（含避难层建筑面积5,434平方米），地下建筑面积27,654平方米，拟配置专业打样设备269台（套），摄影设备90台（套），同时，建设区域内的道路、绿化等配套工程及供配电、给排水等公用工程。
本项目预计总投资46,952.30万元，项目投资总额、资本性支出金额如下：
单位：
万元
1、建筑工程费用
2、设备购置及安装费
3、工程建设其他费用
4、预备费
预备费按工程费用与工程建设其他费用（不含土地费用）之和的5%计列，预备费2,171.10万元。
六、项目预计建设进度
研发大楼建设项目建设周期为二年，项目建设进度安排如下：
资金预计使用进度如下：
七、项目效益测算
本项目建设期为2年。
本项目投入运行后不直接产生经济效益，但本项目实施后产生的间接效益将在公司的经营中体现。
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