1127交房统一说辞100问Word文档格式.docx

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近年的人工费用如最低工资标准、社保基数，水电费用等都有不同程度的上涨，原宣传的物业服务费标准无法维持*****物业服务的正常运营，若降低了物业服务水平业主的物业将得不到很好的保值增值，从而让业主的利益受损，在以后日常物业服务过程中您就会体会到物有所值的；

8、有没有收费许可证？

住宅小区收费实行政府指导价，采用备案制，物价局已核发有收费监审证；

9、物业服务费都包括什么？

1）管理服务人员的工资及按规定计提的福利费；

2）共用部位公用设施设备运行维护费；

3）清洁卫生费；

4）绿化养护费；

5）公共秩序维护费；

6）办公费；

7）固定资产折旧费；

8）社区文化活动费用；

9）业委会及业主大会活动费用；

10）物业管理人员教育、培训费用；

11）法定税费；

12）利润；

13）物业共用部分，共用设施设备定期巡视及公共责任保险费用；

14）业主大会同意的其他费用；

10、房子不住交不交物业费？

交。

根据《物业管理条例》相关规定，因乙方（业主）原因空置的，物业服务费由业主全额交纳。

物业服务提供的是对公共部位、公用设施的维护管理服务，而不是某一业主私人专有部分的服务，故业主住与不住各项物业服务工作的都会开展和运行；

11、物业费从什么时候开始收？

自开发商发布《入伙通知书》（购房合同的交房时间）起开始收取。

为回馈小区业主，在集中交房期间办理入伙手续的业主是否有相关优惠，需确认；

12、我想先去验房再办手续；

我还没看到房子怎么给你签字？

我理解您的心情，您是担心房屋有质量问题，但是房屋现在已经具有竣工验收证明，而且物业公司对所有房屋及设备设施进行过验收，已经不存在影响您使用的问题了，即便存在一些小的问题，我们也会协助您督促开发商尽快进行维修的。

而且您也知道这个流程行业通用的，我们的安排都是按照这个流程走的，如果随意打乱，会严重影响其他业主的收房进度的。

（如业主坚持并吵闹，可请示相关领导后允许）；

13、我还未看房就先交物业费不符合常理吧？

同12；

14、房子我没住就先预交物业费，不交！

不好意思，物业服务是对物业配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动，针对的是公共区域，所以须先交费，才能领钥匙，不管您住不住，物业服务费都是要全额交纳的，我们的做法完全符合法律规定，如您有疑问，您可以上网查询或咨询律师；

15、质疑物业费收费不合理的。

我们的收费标准是由郑州市物价局批准过的，而且我们为您提供的是一级服务标准。

（如业主质疑物业公司资质和服务标准不一样，可告诉业主，资质等级和服务标准是没有关系的，一级资质可以提供三级服务，三级资质也可以提供一级服务，一切按照物业服务协议进行。

）

16、一期交房后还有在施工的楼栋影响居住怎么办？

交房后施工采用的是封闭式施工，国家对工程施工时间都有一定的规定，而且室内装修还要几个月，现还未交房的楼栋主体已经完工了，就剩下室内的一些工程，不会很吵的；

17、车库问题

关于车库问题请您到售楼部咨询，置业顾问会给您详细解答；

二、收楼篇

18、办理入住手续需要哪些资料？

需要入伙通知书、入伙须知、身份证、购房合同、购房交款发票（房款发票、代办费发票等）、近期一寸彩照两张。

19、办理入住手续有哪些流程？

由客户服务中心人员查验客户相关资料——客户验房——客户在签字确认移交接收文件——签订物管协议——交费——领钥匙、物品、资料；

20、业主出差代办入住手续需要哪些资料？

业主出差可由业主授权人代办，但要业主的授权书。

资料同18；

21、业主不在本地，能否延期办理入住手续？

可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续；

22、验房时发现有问题该怎么办？

验房时，业主对照《购房合同》的交房标准逐项查验，如业主发现存在问题或疑问，物业会有工作人员陪同业主验房，能解释的予以合理解释，以打消业主的疑虑。

不能解释的，工作人员应认真记录，注意跟踪反馈，对业主负责，并及时联系督促开发商尽快解决；

23、验房时发现的问题多长时间内解决？

对于验房时发现的问题，服务中心会及时汇总并转交开发商相关责任部门，适时跟踪，及时向业主反馈处理结果；

24、钥匙如何领取？

有什么手续？

在营销中心财务部办理房款结算手续后，凭财务部出具的《入住确认单》，到物业服务中心按照《业主入住手续办理流程》进行钥匙的领取；

25、业主验房时发现墙面空鼓的现象？

若业主验房时发现墙面出现空鼓现象，应解释为不超出400㎜的空鼓是国家允许的范围之内的，不影响房屋质量（具体做法用手掌大概比划一下）。

如若出现超过手掌范围的空鼓，要立即做出反应，把具体位置记录下来，通报给施工单位进行整改；

26、横梁或进深、进高出现明显误差？

建房不是工业化很强的流水线，大部分都是由工人来做的，横梁横向宽度或进深宽度若不超出两公分范围的误差属于正常现象，若超出两公分多以上的误差，应解释为楼体属于框架结构，混凝土浇灌的，出现一点误差是在所难免的，并且抹灰层的厚度不均匀也是不可避免的，在装修时通过粉刷墙面加厚、削薄之后完全可以解决这个问题，若误差不明显或业主不提出这样的问题，则不必细究；

27、钢筋外露问题？

在建筑房屋主体时，需要搭建脚手架，而且房屋主体本身也是钢筋混凝土，这种问题不是属于质量问题，我们会安排人把钢筋切割掉；

28、阴阳角垂直不平？

房屋本身是毛坯房，阴角和阳角不平一般属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷墙面，完全可以修复，不会影响美观；

29、卫生间、厨房墙面粗糙？

卫生间、厨房在装修时都要贴墙砖，不需要挂白，墙面粗糙些更容易抹灰；

30、进户门、窗户开关不灵活，有响声、有回弹现象怎么办？

这个问题只需要简单的调试就行了，您放心，我们马上安排工人做；

31、进户门有轻微划痕、有凹陷怎么办？

A轻微划痕变形不影响美观，在施工过程中在所难免；

B凹陷、变形严重的根据业主意见上报处理；

32、门框、窗框斜

这种问题属于安装问题，您放心，我们马上会通知工人维修；

33、双层玻璃有破碎或中间有水蒸气的；

请您放心我们会安排更换；

34、窗框、门框密封不严，窗框排水口位置不对。

这种问题很简单，我们会马上通知施工方维修，维修结束后就给您回复；

35、因房屋确实有质量原因而业主不肯签字时的解释。

此次签字是对您发现问题的确认，所以请您签字，我们好给您登记维修。

最后会给您很满意的答复；

36、来到办手续现场就很挑剔的业主（影响交房现场持续的）应急说法。

如果我们的服务不能达到您的满意，我可以带您到办公室，由我们负责人亲自为您办理。

然后迅速把业主带离现场，以免造成影响；

37、关于交付业主钥匙问题的统一说辞。

物业留有一把装修钥匙，是为了方便房屋有问题需整修的，请业主在物业公司托管一把装修钥匙，以方便维修，维修完成后钥匙会返还业主；

进一步解释：

（钥匙有说明书）钥匙分为A、B两种，正式钥匙顺时针旋转360度装修钥匙就不再管用了；

38、对个别带领验房师来的业主统一说辞。

答:

通知验房组组长来处理；

39、业主要求验房人员带领去地下室看车位的？

很抱歉，今天交房的业主比较多，我还要带领其他业主去验房，地下室有专门接待，我就不陪您一起去了；

三、收费篇

40、物业费收费标准是多少，

电梯公寓物业服务费为：

1.8元/㎡•月；

商业：

**元/㎡•月；

41、物业费以后是否会涨？

物业费用涨价是由政府和物价局来决定的，后期会不会涨价要看当地的收入水平及物价涨幅，物业服务公司是没有权利随意调价的

42、你们的物业管理费用还是比较高的？

物业费的制定是在物业管理条例的制约下，根据物业服务的项目和标准由物业公司提出申请，由物价局统一审核，批准。

价格不会太高，物价局会根据荆州当地的消费水平确定物业费，我们会让您享受到性价比最高的服务

43、办理入住手续要收哪些费用？

怎么收？

一次性交一年的物业管理费；

44、为什么要一次性交一年的物管费？

考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每月往物业公司两头跑的麻烦，我们实行预收一年的物业管理费；

45、物业公司负责代理房屋出租吗？

房屋若出租要办手续么？

可以，属于有偿服务。

房屋若出租，业主须和承租人签订房屋租赁协议征得政府有关部门许可后到物业服务中心备案，并办理相关的手续，明确三方的责权利，以确保业主的权益不受到损坏，同时能维护*****小区的公共秩序；

46、房屋若出租要办手续么？

房屋若出租，业主须和承租人持房屋租赁合同到物业服务中心备案，并办理相关的手续，明确三方的责权利；

47、电动车、自行车是否收费？

另提供停放场地，无专人看管的不收取任何费用。

如有专人看管，按照《前期物业服务合同》相关约定执行

48、水电气如何交费？

49、收不收电梯使用费？

电梯的运行电费和维修、检测费用都包含在物业服务费中了；

50、电话、宽带、有线电视如何交费？

电话、宽带、有线电视费为各公共服务单位直接收费到户；

51、申请装修要交哪些费用？

装修管理费、建渣清运费、工人出入证办理等相关费用；

52、物业管理费里不是已有垃圾费了吗？

生活垃圾是按照**市相关政策单独收取的，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾；

53、装修垃圾自行处理能不能不交此费用？

建筑垃圾业主是不能倾倒在市政生活垃圾箱的，我们物业服务公司将指定建渣堆放点按照政府部门要求统一清运至相关场地，该费用是代收代付的，所以业主需缴纳该费用；

54、有线电视怎么收费？

有线每年***元；

55、地下车位是买还是租？

如何收费？

出售政策按照销售部的相关政策执行；

若为出租车位，车位场地使用费收费标准为***元/月/位；

若为出售车位，则无该费用；

车位物业服务费收费标准为***元/月/位；

四、装修篇

56、住宅各部位的保修情况是怎样的？

商品房超长包修范围为：

1）屋面防水工程、有防水要求的卫生、房间和外墙面防渗漏的，保修期为：

5年；

2）电气管线、给排水管道，保修期为4年（一般为2年）；

3）墙面、顶棚摸灰层脱落，保修期为2年（一般为1年）；

4）地面空鼓开裂、大面积起砂，保修期为2年（一般为1年）；

5）门窗翘裂、五金件损坏，保修期为1年；

6）管道堵塞：

保修期为4个月，不合理使用使用造成的除外（一般为两个月）；

7）电器开关：

保修期为1年（一般为6个月）。

其他的保修期限依据国家相关规定执行

56、阳台能不能改？

不能，根据《业主说明书》以及《业主临时规约》等要求，外立面不能破坏，影响房屋的外观整齐划一，同时有渗漏的隐患，也侵害了全体业主的权益；

57、防盗网能不能装？

可以安装内置式隐形防盗网，但要预留安全紧急出口（材质需按照统一要求执行---确定材质）；

58、窗户栏杆能不能拆除？

为安全起见，建议业主装修时窗户栏杆不要拆除，可以选用其他材质的装饰栏杆；

59、什么时候能开始装修？

业主在办理完入住手续、并办理完装修手续、签订《装修管理协议》后方能开始装修；

60、装修有什么要求？

在您办理入住手续时，签收的《业主手册》中，关于装修手续的办理有非常详细地介绍和说明，请业主注意查阅相关内容；

61、空调如何安装？

原则上按预留空调位置安装，若业主根据需要自行移位，服务中心将给予劝阻，并下达整改通知，拒绝整改者，由此产生的一切后果由业主自行负责；

62、可视对讲能否拆改？

可视对讲请勿随意拆改，以免影响后期的正常使用；

拆改后产生的一切问题及后果由业主自行负责，且相应的质保期自动中止；

63、雨水积水是否会倒流户内？

由于露台与户内有一道反梁坎且阳台与户内有内外高差，所以雨水不会倒流户内；

64、下水管道排水是否对下层住户造成影响？

首层户内的废水和污水是独立排放的，上层的污水排放不会对下层造成影响；

65、厨、卫的防水如何处理？

软防水（即深层防水）；

66、建立专项维修资金的法律依据是什么？

《物业管理条例》规定：

“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

”

67、专项维修资金的用途是什么？

专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

68、谁应交纳商品住宅专项维修资金？

凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。

此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。

70、不交纳专项维修资金的怎么办？

不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

71、业主交纳专项维修资金的标准是什么？

商品住宅的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。

具体以市房管办通知比例交纳。

72、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。

根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。

73、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。

一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。

为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）规约》和小区有关规章制度的规定。

74、邻居占用了公共楼道怎么办？

公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；

造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

75、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？

业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：

装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。

76、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？

按照建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；

改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；

拆改供暖管道和设施；

拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

77、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？

业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；

情节严重的，及时向有关部门报告。

78、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？

按照装修管理规定执行；

79、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？

住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。

严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物

80、窗台、阳台及走廊间上方无雨棚的地方，业主能否安装雨棚？

对雨棚有何要求？

为维护小区整体外观，除顶楼露台外都不能安装雨棚，顶楼露台雨棚在安装前应到小区物管处报施工方案，办理相关手续，并按照小区统一规划的标准、材质、样式进行安装，做到有组织排水，以保持外观整体性

81、我的房屋在收房时还存在很多质量问题，那我的物业费应该是从你们什么时候给我修好合格以后才缴吗？

82、答：

如果你的房屋确实存在质量问题而且很大的话我们可以帮你与开发商取得联系通过专业人士检查确定后确属房屋质量问题，我想开发商会根据实际情况考虑的。

作为我们物业来讲我们没有权利擅自改变你的入伙时间。

从通知业主入伙以后，物业公司就已经开始提供全方位的物业管理服务，因此物业管理费从入伙通知之日算起

83、手机、的信号不好，可否增设机站？

东坝片区已设有手机机站，是否增设由移动、电信等相关部门决定，物业方可与相关部门进行协调；

五、安全篇

84、小区有哪些安防措施？

小区设有智能安防措施：

物业语音连网；

室内紧急呼救；

室内燃气报警；

入户防盗门；

小区门禁系统；

门岗；

24小时安全巡逻；

电子巡更；

楼宇单元可视对讲；

公共区域电视监控；

小区周界红外防越

85、小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？

小区的智能化防盗设施以及保安人员将会力图避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补。

而一旦发生了，物业会配合有关治安管理部门来迅速处理这些问题

86、小区是封闭式管理吗？

小区实施全封闭式物业管理服务，能很好地确保小区内良好的居住环境

87、施工对已交房的影响，会不会不安全？

我们对正在施工的区域实行封闭式的管理，不允许施工车辆和施工人员进入小区；

六、配套篇

88、小区的门牌号是多少？

邮箱上是否有？

**市利州区苴国路8号；

89、小区归属哪个社区？

90、小区归属哪个派出所？

东坝派出所；

91、天然气何时开通？

办完入住手续就可以去燃气公司办理开通；

92、小区周围有什么医院？

**市第一人民医院（新072）；

93、小区周围有什么公交车？

9、10路公交车；

94、水电气是不是一户一表？

是；

95、电话、宽带、有线电视如何办理？

由业主直接向各公共服务单位申请办理，也可委托服务中心代为办理相关手续；

96、房产证何时办下来？

按照业主签订的《房屋买卖合同》约定执行；

97、我的房子能在窗户上张贴广告吗？

不能。

为确保业主房屋的保值及增值，维护小区整体形象的外观统一，请不要在窗户等位置张贴广告、悬挂装饰物等；

98、户口迁移怎么办理？

按照**市公安部门有关户口迁移的相关规定执行；

99、我的房子能开公司吗？

有什么要求？

原则上非商住两用住宅是不可以办公使用的，办公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文；

100、房屋的实测面积，公摊的说明；

合同上有约定；