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贝儿多爸爸的泡芙工房

选址手册

2003-9-1

目录

一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位 3

二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则 3

三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点 3

1．选址的应该考虑的因素 4

2．商圈的选择 4

3．商圈调查内容 5

4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型 5

5．选址要点与原则 7

四、检视店面交易合约的注意点 9

1．签约内容 9

2．签约前的调查 10

3．签约阶段的注意点 10

一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位

n主要消费群体

u追求时尚的年轻人

u中青年女性

n次要消费群体

u小孩与老年群体

二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则

n店面的使用面积最好在15～50平方米之间

n独立的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店）

n独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招

n商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上）

n周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻

n具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量

三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点

n店面的选择是成功开店的第一步。

n贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。

1．选址的应该考虑的因素

n本区域的商圈分布

n本区域的消费特点与习惯

n本区域的营业房出租价格情况

2．商圈的选择

n商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。

核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%—70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。

次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%—25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。

n商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要的。

n商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。

n商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。

u可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点；

u了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。

3．商圈调查内容

商圈调查内容由以下组成：

n商圈特性的研究

u包括商圈范围：

核心商圈、次级商圈、边缘商圈

u区域属性与区域特性

u人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等）

n道路及停车状况

n连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）

n调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。

n相关的法规、税收、执照、营业限制。

4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型

根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址：

n交通枢纽商圈

u优点：

交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。

u缺点：

有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。

n区域主要商业区

u优点：

区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景。

u缺点：

由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。

n大型商场、超市商圈

u优点：

大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。

u缺点：

商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。

n生活区域商圈

u优点：

生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。

u缺点：

商圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。

n大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近）

u优点：

大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。

这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。

u缺点：

店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。

n中高档写字楼商圈

u优点：

此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。

贝儿多爸爸泡芙工房作为时尚美食店，核心消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到他们的青睐，同时在本区域内易于培养较为忠诚的顾客。

u缺点：

店铺的租金较贵，导致经营成本偏高，同时人流量不高。

5．选址要点与原则

n要点

u拐角位置

拐角位置往往是比较理想的，它位于两条街道的连接处，是人流的停滞点；两条街道的人流汇集于此，会带来较多的顾客光顾。

u三岔路口

三岔路口正面的位置店面十分抢眼，是开店的理想位置，人流、车流量都很大，处在这样的有利位置，要用店招、广告、展示橱窗等吸引行人进入。

u坡路、台阶尽量避免

坡路上开的店面往往让人感到进入有障碍，所以应当尽量避免。

如果店面不得不选择坡路的话，必须考虑适当的位置设置入口，减低顾客进入的困难。

有台阶的门面也是选址要尽量避免的，过多和过高的台阶都会阻碍顾客的进入。

u考虑开店方位

开店的方位指店面正门的朝向，这与当地的气候有关，并会受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。

在南方城市面向西的店面日晒会比较厉害，即使安装空调也要考虑增加开支，所以在选择这样店面的时候必须考虑在店外设立遮阳蓬的位置。

而在北方城市面向西北的店面则比较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进入店内购物。

n选址遵循之原则

u与其选择现在被商家看好的店面，不如选择有发展前途的，将来会由冷变热的店面。

这样的店面费用较低，潜在商业价值大。

因此应当特别留心城市建设的发展带来的变化。

u选择靠近高档写字楼、大店铺的街道一边。

一方面这些高档写字楼、大店铺的出入者都可能成为顾客；另一方面高档写字楼、大店铺的员工在解决每日三餐面都存在问题，只要店面档次高、环境雅静、食品美味时尚定会使他们成为贝儿多爸爸泡芙工房的忠诚顾客；同时也便于来过的顾客向其他人推荐、介绍，比较容易指引他人光顾。

u选择人口会增加的地方。

住宅区的发展，新机构的设立，都会给店铺增加顾客，使今后的发展更有潜力。

u选择经营方向相辅相成的店面作邻居。

如麦当劳、肯德基、星巴克等时尚快捷饮食店等，这样附近店铺的顾客就很容易成为贝儿多爸爸泡芙工房的顾客。

u选择门面时还要注意门面所在的建筑提供的销售、展示、储存、运输等是否符合贝儿多爸爸泡芙工房的要求，营运中是否适合促销活动的开展也需要考虑。

n其它注意事宜

u选址应从长远、发展的角度着眼，详细了解该区的街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目规划。

四、检视店面交易合约的注意点

1．签约内容

贝儿多爸爸泡芙工房要求签订合法租房合约的期限为一年以上。

在签订租房合约时，合约需记载以下事项，仔细阅读、充分了解之后才能盖章。

n当事人姓名、交屋时间、登记时间。

n建筑所在地及面积。

n交易款及货款额、付款时间与方法。

n凡有关手续费、保证金收授的约定，要载明金额、收受时间、付款目的等。

n可解约的情况、解约的条件。

n有预设损害赔偿额或违约金的情况下，要载明其方法。

n规定有关税负的条款。

2．签约前的调查

在签约之前必须进行比较详尽的调查，主要包含以下两点：

n房主是不是真具有租赁的权利。

n目的物有什么附带权益。

对于第一项检查要点，可以到当地房地产登记机构查询，确定建筑物的所在地、所有权及其他事项。

如果你知道实质的所有权人，也需要查证是否省略了以房主名义登记，或其他名义的登记人。

对于第二项的检查要点，要查看土地所有权状及建物所有权状，还需调查有无租借人，若有租借人，则应确定是否马上可以使用。

若为转租，可借契约书、营业许可证等证明资料，确认营业名义人和租借名义人是否相同，另外，还得到税务机关和其他相关机构，查明有无怠缴税款、欠款等，以免受到牵连等等。

3．签约阶段的注意点

签约阶段有几下几点必须注意：

n房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

n金额总数，什么时候付款：

租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。

定下来将来若有续租、转租时，如何处理。

押金又该在什么条件下被归还。

另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

n物品交接要确实：

要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

n何时申请出租许可登记：

租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

n何时解除合约：

必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

n须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。

n注明店铺装修时须办理的手续。

n注明是否有装修期。

附：

贝儿多爸爸的泡芙工房

商圈调查表

加盟者：

日期：

准加盟业主：

时间：

地址：

调查员：

一、商圈特性

1、商圈范围（商圈图）

说明：

图示

区域属性

区域特性

人口数预估

消费者特性

2、具体地址位置详图

3、具体位置特性：

住商混合□住辨混合□商辨混合□住宅区□

商业区□办公区□工业区□娱乐区□

文教区□其他□

4、第一商圈人口数：

5、商圈内人口数：

6、商圈范围之人口密度：

7、家庭经常性年收入：

8、家庭经常性年支出：

二、道路及停车状况

1、店铺前道路宽度：

公尺

2、店铺前道路为几线道：

道；前面：

道；对面：

道

3、面对道路数目：

4、面对主要道路为生活道路□副生活道路□

商流道路□旧市街道路□

物流道路□过境道路□

5、面对市镇为进入□离开□

两者皆非□外环道路□

6、公共汽车站牌25m以内□25—50m□

50—100m□100m以上□

7、大众运输车站