房地产开发项目管理办法Word文件下载.docx

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七施工现场用电管理3

八对施工人员的管理及其它事项3

九关于突发事件应急预案管理3

第四章函件、工程资料及其他文件管理规定

一工程文件管理制度3

二工程量、工程变更、签证管理、资金申请报告

第五章项目工程验收、工程决算、工程移交、回访维修3

一工程验收3

二工程结算3

三工程移交3

四回访维修3

第六章奖罚流程3

第一章总则

一、管理目的

为了加强分公司管理的开发项目有序发展，强化投资风险的约束机制，规范科学地管理好项目，使公司取得应有的社会效益、环境效益、经济效益，使工程项目的质量、进度、安全文明施工、防尘治污管理、项目投资，在高标准、严要求、规范化、程序化的模式下运行，确保项目各项工作在有序、可控内开展，实现项目建设任务目标，根据合同约定、国家相关管理规范、标准以及行业法律法规的规定，结合甘肃建总置业发展有限公司、兰州分公司相关规章制度，制订本管理办法。

二、使用范围

本办法适用于分公司负责开发项目工程建设全过程的质量、进度、安全、文明施工、防尘治污、投资的管理，自项目开工报告批准后生效，项目竣工验收移交后终止。

三、编制依据

根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《招投标文件》、《监理合同》、《施工合同》、《施工组织设计》、《安全文明施工组织设计》、《临时用电方案》、《施工图纸》等文件，国家、省市政府现行的施工验收规范、法律法规、行政性文件等以及公司和分公司相关规章制度。

四、其它

今后在实际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于项目部工作的开展、控制和监督等情况，应组织相关人员对本办法进行修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公司各部门，遵照执行。

第二章监理公司、施工总承包单位的管理

一、管理原则

1.项目开发部进行工程管理的首要原则是：

保证自身队伍建设，所有工作立足从自己做起，进而去规范其他方面的行为，努力营造一个良好的工作形象，体现本部门团队的战斗力，充分展现本公司优秀的企业文化和优良的管理体制。

2.项目开发部是建设单位对工程项目建设过程全面管理的实施部门，项目开发部对自己的管理行为负责。

监理公司受建设单位委托对工程建设过程现场管理的实施负责。

监理单位、施工总承包单位应全面配合、服从项目开发部的管理。

3.施工现场的管理顺序是：

项目开发部项目监理部施工总承包单位项目经理部分包单位。

建设单位直接分包的项目，施工总承包单位应视同自己的施工队伍进行管理，分包单位与施工总承包单位应签订工程分包配合协议，施工总承包单位负责按合同（或协议）条款的约定对分包单位施工工程的质量、进度、安全生产、现场文明进行进行综合管理，监理单位负责协调处理管理过程中出现的问题，项目开发部负责做好监督和进一步协调工作；

未经建设单位同意,总包单位不得私自将已承包工程的任何部分进行肢解分包，任何情况下，施工总承包单位不得将承包工程中的主体项目进行分包或转包。

4.工程项目建设实行总承包单位负责制，总承包管理分包，分包对总承包负责，总承包方应对分包方进行管理。

分包方的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给建设单位造成其他损失,总承包方承担连带责任。

二、项目开发部对监理公司的管理

1.项目开发部是建设单位对监理公司进行项目监理绩效考评的主要部门，根据“工程监理合同”，代表建设单位向监理公司派驻的项目监理部进一步明确现场监理的权限和范围，并提出要求达到的程度。

1.1监理公司应在监理合同签订后7天内将单位资质证书复印件、本项目监理部成员名单及相应的资质证书复印件（总监理工程师的执业资格证需带原件）、项目监理规划报项目开发部审查（备案）；

工程施工合同签订15天前将监理实施细则报项目开发部审查（备案）。

2.监理单位应根据合同授权范围代表建设单位行使项目全过程工程质量、进度、投资和安全、文明施工管理、防尘治污管理以及施工现场协调管理的权力，并根据明确的权限范围对承包方执行奖罚，可向建设单位建议要求总承包施工方调换不合格的施工管理人员和施工班组等。

2.1项目开发部检查核实监理公司派驻现场项目监理部的总监理工程师与招投标时承诺的人员是否一致，并经常性考察其工作责任心、到岗率及其他工作能力，发现问题及时提出处理意见报请建设单位领导核准后实施，并根据监理公司提交的实施细则有针对性的进行管理。

总监理工程师应与“中标通知书”确定的人员相一致，不得随意更换；

若有特殊原因确需调换的，监理单位必须提前15天书面向建设单位提出申请，经建设单位调查同意，并经建设行政主管部门（招标办、建筑市场管理办公室、安质站）同意和重新备案后方可调换，否则追究监理单位的违约责任。

工程施工过程中若发现总监理工程师责任心不强，不能胜任本职工作，或有兼职其他项目、不坚守工地等行为，建设单位有权要求监理单位调换总监；

同时要求总监确保通讯全天候畅通，每周在岗不得少于6天，否则给予200/天的处罚。

3.对项目监理部的人员组成，要求项目监理部要配备专职的土建监理工程师、给排水监理工程师、电气监理工程师和资料员，并对监理公司选派的各专业监理工程师进行资格审查，提出审查意见后报建设单位批准；

现场监理机构监理人员数量必须满足各专业监理工作的需要，经建设单位认可后不得随意更换。

施工过程中，若发现监理人员有谋取私利、不按监理程序及时进行工序验收、浇砼（或关键部位、关键工序）不旁站等行为，除书面向监理公司提出要求更换该监理人员外，对监理公司进行500元/人·

次的处罚；

如类似问题发生超过三次，建议公司、分公司考虑终止监理合同。

4.工程施工合同签订前，要求项目监理部针对监理范围和工程特点，结合国家和地方政府的相关规定以及编制的监理规划、监理细则等;

制定出有关工程质量、工程进度、安全生产、现场文明施工、防尘治污等方面的管理目标和管理制度，并提出明确的奖惩办法，同时分别各工种和关键部位（工序）制定一系列的控制办法，主要针对施工违约、不严格按程序报验、出现质量安全文明施工和防尘治污等问题不按要求整改到位、不执行或推迟执行监理和建设单位的指令等制定处罚措施。

项目开发部审核后报建设单位领导审批，以此作为监理人员进行日常监理工作的依据（为对施工单位实行有效管理，可考虑作为施工合同的附件）。

项目开发部从现场施工质量、工程进度、安全生产、文明施工、防尘治污、投资控制、现场协调等方面的监管情况对项目监理部成员进行考评，提出绩效奖励建议。

5.工程开工前，要求项目监理部提出工程档案资料的管理制度，经项目开发部审核后执行。

检查监督监理人员对工程资料的管理和处理情况，经常性检查项目监理部的工程档案资料填写、会签及施工现场签证的及时性，确保相关资料的时效性和真实性。

6.监督监理公司现场监理人员的监理行为，协调其与工程其他相关方之间的关系；

对项目监理部的监理程序、施工验收规范、标准等的执行情况进行监控。

6.1关键部位（工序）施工时，监理单位必须现场旁站监督施工，并做好相关记录。

上道工序验收合格后，监理单位应将验收结果上报项目开发部，在项目开发部组织的复检中，如仍然发现不合格项，则视情节对相关人员在绩效考核时予以扣分；

如发现重大不合格项，对监理方予以500～2000元/次的处罚，未经项目开发部专业工程师复检，不得进行下道工序的施工。

如检查发现监理人员未对关键部位（工序）的施工实施旁站,除对监理公司处以2000元/次的罚款外，并要求监理公司对不旁站的原因书面作出说明报项目开发部备案。

对应监督检查的项目不检查或不按规定检查,给建设单位造成损失的,监理公司应承担相应的赔偿责任。

6.2监理人员在工程监理过程,必须严格遵守职业道德,严禁与总承包施工单位、分包单位、供货商串通谋取非法利益。

若发现由此给建设单位造成损失的,监理单位必须承担赔偿责任,并对监理单位处以工程总监理费用5%的处罚，同时要求监理单位将相关责任人调离本项目监理部。

6.3在工程建设过程中,建设单位将定期和不定期对现场监理人员进行检查,包括在岗情况、操守行为以及执业技能水平等。

在签订监理合同时，建设单位将从总监理费用中提取一定比例用作现场监理人员绩效考评工资的发放，由项目开发部每月进行考评报分公司领导审批后作为其计算当月绩效工资的依据。

6.4项目监理部对收到的工程量变更签证单必须及时认真完成审核工作，并签署实质性意见，若交至项目开发部审查的签证数量超出实际发生量3%的或无实质性意见的，每次扣罚审核人员当月绩效工资100元。

6.5每周的工程监理例会由总监理工程师主持，项目开发部相关人员参加，监理单位必须做好会议纪要，并及时将会议纪要报项目开发部审查（备案）。

工程监理例会纪要必须在会后一天内整理完成上报至项目开发部审核，否则，每拖延一天，扣罚会议纪要整理人绩效工资100元。

6.6监理方在工程监理过程中,应坚持平等、公正的原则，尽职尽责。

对经监理方签发了《进场材料报验单》的工程材料，项目开发部抽验发现问题未造成严重后果的，对复检签单监理人员每次扣罚绩效工资200元；

对造成严重后果、损害建设单位利益及玩忽职守造成重大质量事故的行为，建设单位除对其进行处罚外，并通报其监理公司。

6.7每月18日项目监理部须向项目开发部提交监理月报和质量、进度、安全、文明施工、防尘治污等工作评估报告。

7.项目监理部是代表建设单位对总承包施工单位施工综合管理进行考评的主要部门，依据工程施工合同的相关规定，督促施工总承包单位全面履行合同条款要求的义务，积极开展施工准备和顺利组织施工。

三、项目开发部对总承包施工单位的管理

1.项目经理应与“中标通知书”和“施工合同”中确定的人员相一致，不得随意更换；

若有特殊原因确需调换的，总承包单位单位必须提前15天书面向建设单位提出申请，经建设单位调查同意、并经建设行政主管部门（招标办、建筑市场管理办公室、安质站）重新备案后方可调换，否则不得随意更换。

2.施工总承包单位要不定期检查施工工程质量、安全生产、现场文明、扬尘治污及进场材料的质量情况，并经常核查施工进度情况，明确节点工期，以时间节点严格控制工程形象进度；

制定详细的施工质量、安全文明管理制约措施并定期组织专业分包单位、施工班组检查评比，按制定的奖惩制度将奖罚情况当月张榜公布；

工程施工中，应积极组织引导分包单位在节点时间内完成目标任务，根据现场实际及时调整目标节点完成时间。

3.总承包施工单位对所承包范围内的工程项目进行分包，必须经建设方认可，对所承包项目范围内的主体结构不得进行分包或转包，更不允许对所承包项目进行肢解分包。

4.施工总承包方对分包方施工的工程质量、安全生产、现场文明等负有检查、督促整改的责任，在施工进度、工程款支付上享有控制的权力，分包方必须服从施工总承包方的管理，施工总承包方应对分包方负责。

5.施工总承包方负责对分包方的工程档案资料整理（专业性很强的分包单位除外）提出要求，工程竣工时由分包方配合、施工总承包负责统一归档。

6.材料进场后，施工总承包单位应将有关材料质量的相关保证资料报项目监理部核查，项目监理部组织对进场材料进行验收，并抽样到有资质的检测单位进行检测，复检合格后由项目监理部签发《进场材料报验单》，并将相关资料报工程部备案，工程部专业工程师对进场材料负责抽验，发现问题及时制止使用并报工程部经理处理。

7.关于农民工工资管理

7.1 

工资支付管理办法

施工总承包单位项目经理部是农民工工资发放的责任主体，必须设专人管理农民工工资发放。

在甘肃建总置业发展有限公司工程中，不允许存在总承包单位项目经理部只管包工头、不管农民工的现象。

监理单位应定期对农民工发放情况进行检查。

施工总承包单位在开工前，应有书面的《农民工工资支付管理办法》，报政府建设行政主管部门及建设单位项目部备案，并张贴告知现场全体农民工。

该管理办法中，必须明确施工单位项目经理部对劳务分包单位的农民工工资支付进行有效监督的措施，和防止少数不良包工头卷款潜逃的控制措施。

7.2 

工资公示制度

施工总承包单位必须建立农民工工资公示制度，在施工现场或生活区醒目位置设立公示牌，提前公示民工工资的发放时间和地点，公开投诉部门及其电话号码。

施工单位每月必须公示工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等工资支付情况，工资支付表公示时间不得少于5日，并保存两年以上备查。

如发生农民工工资纠纷，施工单位应提供详实的工资发放书面原始记录。

第三章项目开发现场管理

一、施工准备阶段管理

1.施工准备阶段管理 

1.1签订施工总承包合同或工程协议后，施工总承包单位到建设单位项目开发部领取蓝图及其它设计文件（蓝图份数按合同约定），并按照合同要求的进场日期联系进场事宜。

1.2施工总承包单位进驻现场后由建设单位组织监理、施工等相关单位进行现场地形测定，并出具现场方格网测绘图，各参建单位签字盖章确认。

1.3场地移交。

由建设单位项目部组织监理公司及施工总承包单位办理《场地移交记录表》，对施工现场的水准点和坐标控制点及施工用水、用电接驳点办理移交。

填写《场地移交记录表》，明确各方责任及管理范围。

1.4 

场地移交后14天内，施工总承包单位向建设单位及监理单位提供现场管理人员组织架构及一览表（人员需与合同填报人员一致），包括各专业责任人的职称证、特殊专业人员上岗证及联系方式，包括上级主管领导、组织人员的联系方式。

1.5 

施工单位进场后三日内指定专职内业人员一名，负责现场有关工程资料的收发工作，并按要求提供签名样式。

1.6施工总承包单位进场后资格报审。

在开工前7日以《施工总承包单位资格报审表》的形式将有关资质资料经单位盖章确认后送监理审核，无单位印章的相关资质资料将视为无效。

1.7施工总成包单位报送《工程开工报审表》及相关资料,经项目总监审核后报建设单位项目部审核，符合要求后批准开工。

1.8 

图纸会审。

各参建单位应熟悉施工图纸，作好图纸会审前的准备工作。

设计单位、建设单位、监理单位、施工单位技术负责人及相关人员参加会议，图纸会审由总监理工程师主持，会后施工单位负责起草《图纸会审纪要》，按施工单位→监理单位→建设单位项目部→勘察单位→设计单位的顺序送各参审单位技术负责人审核签名盖章，签章齐全后由建设单位项目部内业人员发送各参审单位。

1.9 

施工组织设计审查。

图纸会审后7天内施工单位应完成施工组织设计的编制及自审工作，并填写《施工组织设计报审表》报监理单位，经监理单位审核后交建设单位项目部。

经建设单位项目部、公司成本部审核后报公司工程管理部审批。

该施工组织设计将作为重要的施工依据，若审查不合格，将要求施工总承包单位进行修改直至合格。

施工组织设计应包括详细的施工进度计划、施工平面布置图、机械设备配备情况一览表、质量保证措施、安全文明施工保证措施、各主要分部分项施工措施、冬雨季应急预案等。

1.10专项施工方案：

在总包单位施工范围内专项施工方案按照《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》相关要求执行，土方、桩基、深基坑支护、轻型井点降水、外立面施工、室内（公共部位）装修、室外综合管网、绿化景观工程等甲分包项目应编制专项施工方案，经总监理工程师审核后，报建设单位项目部审批，并报备公司工程管理部。

1.11 

合同或工程协议签订后7日内建设单位项目部组织各监理单位，施工单位现场负责人召开合同交底会议，由建设单位明确项目开发建设总工期计划和各类报表（工程款支付申请表、工程变更申请表、工程签证申请表、综合单价确认报审表、材料认质认价单、资金使用计划表等）。

1.12 

各施工单位于合同或工程协议签订后7日内将项目经理任命书及项目印章启用授权书一式三份送达监理单位和建设单位。

1.13 

施工合同签订后，建设单位应及时组织工地第一次例会。

明确监理单位监理服务范围，当地主管部门行政管理范围。

1.14 

施工总承包单位进场前，建设单位向施工总承包单位提供施工现场划分或标段划分图。

由施工总承包单位技术负责人五日内向监理单位、建设单位提供现场布置图经审查后方可使用。

二、会议制度管理

1.首次工程例会

建设工程首次工程例会由建设方组织并主持。

会议内容为：

建设方、监理方和总包方分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工情况。

建设方介绍工程开工前的准备情况和本项目的各项目标、指标，并根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；

监理方由总监理工程师介绍本项目的监理实施细则，并根据建设方的授权范围宣布监理工作制度和有关管理规定，确定各方在工程施工中应参加工程例会的主要人员、召开工地例会的周期、地点等；

承包商介绍施工准备情况，针对建设方和监理方提出的要求作出承诺；

最后由总监理工程师对施工准备情况提出意见和要求，会议纪要由监理方整理并及时抄送至与会单位。

2.工程协调例会

工程协调例会由建设单位项目负责人主持，召开时间为：

每月25日，参加人员为：

建设单位项目经理、土建、安装工程师，总承包单位项目经理、技术负责人、项目副经理，监理公司总监理工程师、总监代表；

会议的主要内容是：

通报工程进展情况和进度计划执行完成情况，提出下一阶段进度目标；

议定事项的落实情况，分析未完成事项产生的原因；

通报工程项目质量状况，针对存在的质量问题提出改进措施；

需要建设单位、监理单位协调解决的问题。

建设方、监理方应针对工程现状提出阶段性要求，并对施工方提出的相关问题做出明确答复，以利工作的推进，会议纪要由建设单位项目部整理并及时下发至与会单位。

3.工程专题会议

包括工程施工中各种有针对性的会议，如：

施工方案讨论会、质量问题分析会、项目施工进度推进会、安全和现场文明施工等专题会议，该类会议视施工过程的实际需要，由总监理工程师组织并主持。

通过会议，形成统一意见，制定工作方针，明确实施或改进措施，达到共同目的，会议纪要由监理方整理并及时抄送至与会单位。

三、工程质量控制管理

1.质量保证体系

总承包施工单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，明确工程质量目标，有切实可行的保证措施，并书面报送监理单位及建设单位。

2.工程质量控制

2.1 

质量控制要求：

监理工程师采取平行检查、抽查、巡检、旁站的形式，根据相关规范、标准以及《建设工程监理规范》GB50319-2013相关要求对工程质量进行检查，对工程施工中的质量问题，监理工程师应要求施工单位限期整改，施工单位应认真对待。

整改完成后，应有书面《整改回复单》，并报监理单位、建设单位项目部复查。

若未按时整改，拖延整改的罚款1000-3000元/天，罚款累加。

工程施工质量验收不合格所造成的返工费用由施工单位承担，由此造成的工期延误，自行承担。

未按施工图纸要求施工的，自监理单位整改通知书发出2个工作日内，施工单位必须无条件进行整改，费用自行承担。

施工总承包单位应在施工过程中加强自检，对不符合要求的必须拆除重建。

2.2隐蔽工程施工后施工单位必须自检，自检合格后，填写隐蔽验收资料，并通知监理单位各专业监理工程师及建设单位项目部现场专业工程师进行隐蔽验收，验收合格报请监理工程师、建设单位现场代表签字确认，方可进入下一道工序的施工。

未经监理工程师检查或检查不合格就擅自隐蔽或进行下道工序的，每次罚款3000-5000元，并在限期内无条件返工，每拖延一天整改的罚款1000元。

2.3《混凝土工程浇筑令》经施工单位、监理单位、建设单位各专业负责人针对混凝土浇筑前各检验批验收通过签字确认后方可浇筑，未经签批《混凝土工程浇筑令》施工单位强行浇筑造成的所有后果由施工单位负责，建设单位项目部保留处置权。

2.4 

每一检验批工序完成后施工单位应进行检查，填写质量评定表，经监理工程师签字归档。

施工单位各工序“三检”制度不健全、三检人员配备不完善，或虽有三检制度和三检人员，但不尽职尽责、玩忽职守，该检查未检查的，每次处罚500-1000元/次。

2.5 

各分部及单位工程完成后由施工总承包单位编写《自评报告》，提交监理部进行审核并编写《分部工程评估报告》提交建设单位。

2.6 

专项施工方案审核：

在相应分部分项工程开工前14天，专业监理工程师和建设单位项目部专业工程师要全面审核施工单位报送的专项施工方案。

必须按规定编制和组织专家论证其方案安全性、可行性，并经施工单位的技术负责人签字确认，报总监理工程师审核通过以后方可实施。

2.7 

施工样板确认程序：

2.7.1 

施工样板确认程序要求：

砌筑和装饰工程开工之前均需做施工样板，施工单位在做样板之前，首先要提交做样板的地点、时间和施工方案报监理单位及建设单位项目部审批；

审批后，监理根据施工图（含修改图）的要求、规范、合同及已确认的施工方案进行旁站观察并记录做样板过程中存在的问题和改进方案；

样板制作完成后，由建设单位项目部专业工程师召集三方专业人员对施工样板进行确认。

对样板进行使用功能效果和维保方面的确认或提供书面改进意见，建设单位可同时邀请设计人员。

最终各方签认《施工样板确认单》，建设、监理、施工单位各方留存影像、样板、资料备查。

确认样板后施工单位方能大面积施工，否则，监理及建设单位可以要求返工，所造成的损失由施工单位承担。

2.7.2样板确认的内容：

装修阶段的每个分项（如：

标准装修户型及各洞口定位、外墙干挂花岗石材、玻璃幕墙、楼地面和楼梯间地砖、门窗安装、栏杆安装、入户门、吊顶、机电各专业电气、管道安装等）在大面积展开施工之前，都需要先做施工样板，由项目部组织监理、总包单位参加，确认样板施工工艺、确认设备在建筑物摆放位置。

2.7.3样板材料的确认：

各施工单位应在现场建立样品“样板室”以便对施工阶段采用的材料封样与进场前提供产品进行比对，并进行监控管理。

2.8在施工过程中，如施工单位认为施工图需进行变更，应及时向监理工程师上报《工程设计变更申请单》，经监理工程师与建设单位项目部核实确需变更，由施工单位办理《工程设计变更申请单》。

经监理、建设单位、设计签字盖章后生效，由建设单位项目部发送设计变更图纸至监理、施工单位后予以实施。

2.9质量验收时针对以下或未提到的情况，视问题大小和事故的严重程度给予处罚，未标明罚款金额的按200-2000元/项次。

2.9.1基础施工：

未抽排积水就进行混凝土浇灌的；

2.9.2土方回填不分层夯实；

2.9.3砼保护层厚度达不到要求和砼表面出现蜂窝、麻面、露筋、胀模等，出现严重质量缺陷及其它质量问题的按300-3000元/次，未经监理及建设单位同意擅自修复的按600-6000元/次处罚；

2.9.4钢筋制作、安装整改后不符合要求的；

2.9.5分部及竣工验收时，楼、地面裂缝及墙面开裂、渗漏水的；

2.9.6防水工程不符合要求的；

2.9.7轴线、层高不符合要求的；

2.9.8门窗工程不按节点作法施工的；

2.9.9不注意成品保护，损坏成品的；

2.9.10 

抹灰空鼓、线条不直，经整改后，仍不合格的；

2.9.11 

现场使用与设计或封样不同的材料，蓄意掩饰、隐瞒质量问题者每次罚款5000-10000元。

2.9.12 

外立面饰面色差过大，线条、图案与图纸差别较大，齐缝、错缝感观较差、平面积水、整体感观较差的，景观铺装色差较大，铺贴不密实，未按照《集