原生态旅游农庄建设项目方案评估综述.docx

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原生态旅游农庄建设项目方案评估综述

原生态旅游农庄建设项目方案评估综述

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

xxxxxx区xxx原生态观光农庄建设项目

（二）项目业主：

xxxx投资有限公司

（三）项目地址：

xxx市xxx区xxx镇xxx村

（四）项目性质：

新建

（五）项目建设内容及规模

本项目拟租赁土地x00亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。

主要建设规模如下：

1、生态农业园：

种植果林xxx亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。

2、民族风情园：

修建民俗风情园100亩。

3、接待配套用房：

改造修整原有用房xxxxm2，新建xxxxm2。

4、原生态拓展训练基地：

修建原生态拓展训练基地180亩。

（六）项目工期：

项目建设期拟定为1年，即xxxx年x月至xxxx年x月。

（七）项目总投资及资金筹措

1、项目总投资为xxxx万元，其中一期投入xxxx万元。

2、资金筹措：

项目资金全部由业主自筹。

二、项目编制依据

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

《中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇》；

《湖南省国民经济和社会发展十一五规划》；

《湖南省城乡总体规划》；

《湖南省旅游发展总体规划》；

《xxx市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；

《xxx市观光农业总体规划》；

《xxx城市农业、旅游农业文件》；

《xxx市旅游发展总体规划》。

三、报告研究内容

（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。

（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。

（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。

（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。

（五）测算项目财务效益和社会效益。

（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。

四、简要结论

原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。

原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。

五、主要经济指标

项目主要经济指标见表1-1。

表1-1技术经济指标一览表

1

总用地

亩

x00

2

总建筑面积

m2

3800

3

容积率

0.01

4

项目总投资

万元

xxxx

4.1

其中：

建设投资

万元

4519

4.2

建设期利息

万元

0

4.3

铺底流动资金

万元

31

5

资金筹措

万元

xxxx

5.1

其中：

企业自筹

万元

xxxx

企业自有资金

5.2

银行借款

万元

0

x

年销售收入

万元

192x

正常年份

x

总成本费用

万元

5x3

正常年份

8

所得税

万元

315

正常年份

9

年净利润

万元

944

正常年份

10

所得税前财务内部收益率

%

24.x9

11

所得税前财务净现值

万元

359x

12

所得税前投资回收期

年

4.xx

含建设期

13

所得税后财务内部收益率

%

19.xx

14

所得税后财务净现值

万元

2054

15

所得税后投资回收期

年

5.54

含建设期

1x

总投资收益率

%

2x.32

正常年份

1x

项目资本金净利润率

%

20.x4

正常年份

18

盈亏平衡点（BEP）

%

22.4x%

第二章项目背景

观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。

它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。

近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。

随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。

于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。

一、国际观光农业现状

观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。

二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。

近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。

法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.x万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。

这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来x00亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。

美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。

最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。

韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。

马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的x月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。

马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。

二、国内观光农业现状

20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。

据统计，早在199x—199x年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有x个以上。

1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。

目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。

在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。

如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。

三、观光农农业发展前景

1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。

观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。

近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。

2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。

我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。

因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。

3、发展观光农业投入少、收益高。

一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。

另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。

例如：

农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。

本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合湘西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。

第三章项目建设的重要性和必要性

随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。

发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。

旅游观光农业的发展对加速改变湖南农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有现实的指导意义。

一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要

随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。

发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。

二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康

农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。

大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。

三、提高科技对农业的贡献率

本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。

通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为xxx市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态农业的发展。

四、促进湖南旅游业的发展

湖南的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前湖南旅游业面临的问题。

而本项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业的发展将起到很大的作用。

第四章项目的可行性

为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即S－Superiority（优势），W－Weakness（劣势），O－Opportunity（机遇），T－Threat（威胁）。

这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。

一、优势（Superiority）

xxx生态农业观光园的发展优势有：

（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；

（2）区位条件方面，xxx市处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处，其发展有希望得到政策倾斜。

（3）旅游产业蓬勃发展。

xxx自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。

（4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。

（5）多元的民族文化。

xxx是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现的地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌。

（x）地方政府积极支持。

市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。

二、劣势（Weakness）

其发展劣势有：

（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；

（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。

三、机会（Opportunity）

其发展机会有：

（1）区域背景条件。

国家西部开发的战略，使xxx面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。

（2）交通运输条件。

随着焦柳铁路的电气化改造，张清公路、张吉公路、常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。

同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。

四、威胁（Threat）

其发展威胁有：

（1）它距离xxx风景名