中国房地产业环境分析Word格式文档下载.docx

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而当城市人口和阶层开始固化，房地产市场主要依赖于中上阶层的二次置业时，市场的总需求就由成熟而逐步衰退。

图1为世界银行在全球范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出一个城市房地产市场大致的发育轨迹：

高收入层以享受为目的追求启动了一个城市的房地产市场，而后是高中低不同档次消费群置业需求的全面展开促使了一个城市房地产市场的快速成长与成熟，之后又随着消费人群的逐步缩小而步入衰退期。

3006-8001300800013000人均GDP（$）

起步高速稳定增长平稳期衰退期生命周期

图1住宅市场生命周期图

图2为我国住宅市场从1992年开始市场化进程以来各年的销量，将1992~2022年住宅的增长曲线与房地产市场的整体生命曲线相比，可以看出，目前我国房地产市场从整体上刚处于其生命周期中的成长初期（见图1），还有漫长的成长与成熟期要走，当然，具体到每个城市则略有差异。

因此，说房地产业是国民经济开展中的朝阳产业，丝毫不为过分。

图2：

我国住宅历年销量

导致中国房地产市场产生巨大的增长空间，不仅仅是目前中国经济在世界经济一枝独秀的高速增长所致，更重要的还在于中国才刚刚开始的城市化进程的这一大背景。

人口从经济低增长区向高增长区转移，以及相对兴旺城市内中产阶层的开始成型，创造了一线、二线甚至三线城市房地产市场的巨大需求，整个中国和经济相对兴旺城市的房地产市场的成长周期也因长期的人口城市化进程而被拉长。

城市化是推动中国房地产市场最深层次的动力。

2、商业周期

房地产市场各年的实际需求轨迹并不会如图1所示的那样光滑柔顺，图中生命曲线实际上是实际需求的长期趋势线，实际的需求是围绕这一长期趋势线波动起伏。

一个时间段的波动是受经济的商业周期变换所致。

当经济快速增长时，消费者的实际收入在增长的同时，对未来的收入预期也会过高估计，市场交投两旺，使需求背离正常的增长轨迹而被拉高，并诱发消费超前与投资过热的泡沫现象，为下阶段开展埋下隐患；

而一旦经济开展按其固有的商业周期步入调整和衰退期，个人收入下降，对预期的收入也会低估，需求开始萎缩，即使是市场总体上仍处于稳定增长的上升通道，实际需求也会背离增长轨迹而被拉低。

一个国家或一个地区经济的周期性变化，同样也会导致其房地产需求的波动起伏，从如下美国和日本房地产投资和其经济增长的正相关性可以看出。

（我们假定投资增长基本反映实际需求的增长）。

图3：

美国经济与房地产投资增长率比照

图4：

日本经济与房地产投资增长率比照

3、涨落周期

直接导致某一个城市其高端、中端或低断市场房价涨落的因素，是某一细分市场供求关系的变化，而非生命周期或经济周期的原因。

供过于求，价格下跌；

供不应求，价格上涨，这是价值规律的必然，房地产商也遵循此规律进行着楼盘的定价。

这种价格涨落的周期性变化，完全是由房地产业自身的开展规律所致，也是产业健康开展所必须，所谓“文武之道，有张有弛”，生生不息的大江大河，也有潮涨潮落时。

对房地产商而言，关键在于踩准节拍，利用周期调整，安排好开发节奏，寻找投资时机。

北大、清华、搜房和中房集团历经几年的研究说明，房地产业的这种因供求关系变化而导致的涨落周期在不同国家有所不同，美国为18~20年为一个周期，日本10年完成一个起落，香港则为7~8年，中国内地的房地产周期则为“5+2”模型，大体为5年的开展期外加2年左右的低落期，即7~8年。

从97年开始，中国房地产又处于新一轮的开展期，但至20**年，又显示调整的势头，这一点在深圳市场表现尤为明显。

从全国市场看，经过近五年的快速开展，目前我国房地产业又步入新一轮的调整阶段。

高速的经济增长和大规模的城市化进程是促进房地产市场发育的内在动力，中国房地产将很长时间内都面临着非常有利的市场环境，珠江三角洲、长江三角洲、北京地区三大热点区域市场容量巨大，二线城市也正在高速增长，但各大城市高端产品出现不同程度的过热滞销现象。

目前，仍是房地产商开展的较好时机，但同时，在不同城市不同细分市场也存在着较大的市场风险。

弄清房地产市场三大周期变化的内在规律，有助于我们把握不同地区房地产市场的差异、时机和潜在风险。

市场的发育有其自身的规律，对某一个具体的市场而言，其所处阶段不同，竞争格局和竞争环境都会产生巨大的变化，身处其中，企业的应对策略也总是在不断地进行调整。

企业需要在不断变化的市场中得以良好的生存，需要高瞻远瞩的较为稳定的战略，并时刻培育、维持、更新自己与众不同的核心竞争力。

了解房地产市场的一般发育规律，可让我们更清楚、更透彻的理解审视全国及各地房地产市场的开展历程。

市场竞争的不断加剧，导致顾客价值创新活动持续不断，致使了地产商的新旧更替。

一种自然的市场驱动力量，促使行业竞争格局不断演变，也迫使企业不断摸索寻找自身长期立足的根本。

二、城市化蕴藏巨大商机

城市化意味着两个方面的含义，一是大量农村人口向城市涌入，二线、三线城市人口向经济更为兴旺的一线城市迁移，使得目前的中国城市人口增长迅速，使房地产市场的潜在需求显得十分庞大。

如果某一个城市的经济开展能够使该城市生活人口的收入水平快速增长，则该城市的房地产市场就会迅速成长起来。

二是由于历史欠帐太多，城市基础设施薄弱，各大城市都在改善城市环境上做着巨大的努力，从而使得城市居住环境日益改善，也促使了城市房地产市场的发育成长。

由于城市综合竞争力水平、投资环境、就业环境的差异，使不同城市的城市化水平差异开始加大，那些走在城市化改造前列的城市，不仅激发了自身城市居民的消费热潮，还吸引着周边甚至其他城市的居民跨城市异地置业，使得这些相对兴旺城市的房地产市场更加兴旺。

2022年，深圳商品住宅销售593.72万m2，按城市常住人口计算，现有的住宅存量使人均居住面积早已超过25m2/人，没有新移民的参加，深圳楼市难以维继，这已是不争的事实。

上海今年上半年商品房预售总量中，外省和境外人士的预购比例高达25.8%，说明城际置业对热点城市房地产市场的重要作用。

中国的城市化水平落后于全球的平均水平，目前是30%多一点，政府的方案是每年增加一个百分点，意味着在2021年差不多有一半以上的人口住在城市化地区，那么中国的城市人口就相当于三倍欧洲总人口的规模，每年都要有1500万左右的人口迁入城市，相当于每年新建成一个今天的北京。

这种城市化进程不是某个机构设计和推动的，而是社会、经济开展的结果。

不是强制或有组织的移民行为，而是商业活动带来的人口的流动。

因而，房地产的商业行为被要求在经济社会开展及城市化的迅速推进的过程中扮演重要的角色。

除政府、教育、军事等公共用地之外，每一块土地都被赋予了商业价值，可以用于商业开发，而在这之前，土地是被闲置而沉睡的资源，已经濒临破产的工厂因为土地而起死回生，这就是市场化的魅力。

相对于庞大的被闲置资源，相对于迅速开展的市场化，大量房地产公司的出现是正常和必然的，对房地产公司数量多少的评判应该有这样的前提认识。

城市化和市场化使中国的房地产市场具有巨大的开发空间，蕴含着广阔的商业时机。

城市化并不简单地是乡村变成了城市，它不仅仅是城市新区的扩张，而且是城市旧区的改造。

城市作为有生命的有机体，它的成长并非只表现在城市边界的不断外扩，在一定的时代它的边界会稳定在某个位置上，而后城市开展主题从扩张转向内部更新。

从房地产的商业规律来解释，城市开展总是寻求本钱和利用价值相适应的土地资源，城市扩张寻求本钱低和利用价值也相对较低的土地，而随着整体土地供给的扩大，旧城区土地本钱会下降到与其较高的利用价值可以适应的水准，因而又表达较高的开发价值。

如果没有新区扩张，旧区土地利用价值很高但很难与其本钱相适应，因而也就失去了开发价值。

在今天的房地产业内，住宅几乎成了“赚钱”的同义词，而在九十年代初期并非如此，直到许多梦想“高楼大厦”或以“高楼大厦”让大家做梦的人不能够用商业规则圆满自己的作为时，转向住宅成了共同的选择。

因为，在今天中国的城市人口中，对住宅的需求是极其旺盛的。

这种需求来自两个方面，首先是方案经济住房分配制度必然形成的“短缺”，其次是由于住房分配而要求的住房低本钱建设不能到达今天人们的生活要求，因而，人们需要改善自己的居住。

在某种意义上，今天的住宅需求的旺盛，来源于长期的居住“短缺”和“简易”形成的压抑得以释放。

今天的住宅需求处在一个刚刚开始的不断增长的时期，做此判断不仅要看人均居住面积指标，还要考虑到居住的质量。

从商业时机来看，考虑到消费者购置力增长的周期，因为目前居住质量低而要求提供更高质量居住产品的住房需求带来的商业开发价值会更大。

不管人们的短期愿望如何，城市化自有其固有的客观规律，必然随着社会的开展而开展演进。

三、经济增长使群众置业理想变为现实

从如下中国GDP增长波动图来看，中国经济在改革开放后的20世纪八十年代得到迅猛开展，进入九十年代，虽然经济增长受到诸多因素的负面影响，但是，经济仍然保持非常高的增长率：

以支出法计算，名义GDP从1990年的18319.5亿元增加到1999年的82429.7亿元；

按可比价格GDP增长率从1990年的3.8%增长到1992年的14.2%，再从1992年的14.2%逐步减少至1999年的7.1%。

除净出口呈现较多变化外，居民消费、政府消费和资本形成总额都呈现稳步增长的态势，特别是政府消费的强劲增长为GDP的增长提供了动力。

中国经济增长的统计数据说明，从1953年—2022年，中国的经济增长共经历了9个周期，改革开放前有5个周期，改革开放后4个周期。

在1992年至今的新一轮经济周期中，受1996年以后出口增长下降、消费增长疲弱、投资需求下降以及通货紧缩负面效应等因素影响，经济增长曾出现年均1个百分点持续下滑，至1998年经济增长下滑趋势得到扭转。

新一轮周期中经济运行有如下特点：

周期的波长有逐步增加趋势；

周期波幅减小，经济运行趋于平稳。

新一轮经济周期波长的增加和波幅减小，主要是由以下三方面因素决定的：

一是产业结构趋于优化。

二是经济体制的改变，主要是市场作用的增强。

三是政府职能的转变和调节经济方式的改变。

进入2022年下半年以后，中国经济增长呈现出稳步上升态势。

从各种需求和经济结构的变化趋势看，中国经济增长持续下滑的趋势已得到遏止，经济运行已形成明显的周期性拐点——出口恢复快速增长，消除了外需缺乏对经济增长的制约、扩张性政策效应显现，居民消费增长由弱趋强，消费需求缺乏对经济增长的硬性约束弱化随着城镇居民可支配收入有较快增长、企业效益和投资环境明显改善，扭转了投资需求增长下滑趋势、经济结构升级有明显进展，为经济稳定增长奠定了基础、价风格整过程发生逆转，经济增长将恢复上升趋势。

亚洲开发银行在2000年11月30日“世界及中国经济展望”发表的《中国经济形势分析与展望》中指出：

2022—20**年中国的宏观经济前景是乐观的。

①GDP年增长在7—7.5%范围内，②通货膨胀率控制在2—3%范围内，并且③尽管经常帐户下的盈余日渐减少，国际收支平衡应不会发生问题。

中国参加世界贸易组织的长期收益将等同于国民生产总值的1—2%。

中国政府所采取的经济政策和良好的经济前景，将会给房地产市场带来长时期的、巨大的有效需求，群众置业的理想在逐步变为现实。

四、社会阶层分化促使市场需求全面发育

中国社会科学院数十位社会学者经多年的潜心调查研究，在《当代中国社会阶层研究报告》一书中，按职业分化和组织资源、经济资源与文化资源三种资源的占有状况，对十大社会阶层进行了明确的划分和确定。

报告显示，自1978年以来，中国的社会中间层规模有了非常快的扩张，可以说是扩张最快的阶层结构局部。

比方，从1978年到1999年，中国私营企业主阶层所占比重从零上升为0.6%，个体工商户阶层和经理人员阶层也分别从0.03%和0.23%增加到4.2%和1.5%，商业效劳业员工阶层则从2.2%左右增加到12%左右，都翻了几番。

这样，中国社会阶层结构便开始从原先的金字塔型逐步向橄榄型转变，从以以下图汉川、镇宁与深圳、合肥两类城市社会阶层结构的差异可以看出这种社会阶层形态的转变。

如上的四类城市实际上是非常具有代表性的，深圳代表北京、上海、广州等一类城市，合肥则代表武汉、成都、大连等二类城市，汉川镇宁则代表三四类城市。

从上图可以看出，一二类城市的中间阶层已逐步成型，其面向上层和中上层的高端、中高端物业以及面向中中层的中低端物业全面发育，50~60%的居民将逐步具备置业能力，同时这些城市还具备吸引异地居民置业的城市环境和物业开发水准；

而三四类城市开展房地产市场的需求条件则还十分不成熟，具有置业能力的消费群分别还缺乏15%和5%，且消费人群还要向一二类城市分流。

五、土地交易的低市场化易在局部地域局部市场酝酿风险并形成泡沫

房地产市场包括一级市场（土地市场）、二级市场（商品房）、三级市场（二手房市场）三个局部。

从目前情况来看，整个房地产市场表现为二端市场发育不完全。

在土地出让中，政府、开展商都不具备完全市场意识，头脑发热或过冷的情况时有发生，土地出让价格不能准确反映市场状况，接受市场信号相当缓慢。

在三级市场，中介信用差、交易不标准极大地影响了市场的发育。

一个城市的房地产市场，如果三级市场不能正常发育，则会影响到二级市场需求的有效释放；

而如果一级市场管理无序，圈地热潮蜂起，在政府的短视和开展商非理性的投机行为下，极易在某一个城市整体或者局部市场导致供给严重超量。

供给超量和需求缺乏，就会导致房地产市场短期局部的泡沫出现，损伤房地产市场的正常发育，给开发商带来极大的不确定性的经营风险。

因此，一个城市政府房地产市场监管力度和水平的差异，预示着该市场风险的上下。

即使是在深圳这样土地交易市场化走在全国前列的城市，在20**年同样面临整体市场供求平衡、而局部市场供求失衡的现象。

单价7000元/m2以上的楼盘和总价100万元的单位销售速度明显放缓，价格呈小幅下调态势；

而6000元/m2左右的中价盘和5500元/m2以下的低价盘则保持了旺销的势头。

相信北京房地产市场由于土地交易市场的无序，其蕴藏的时机多，市场风险也最大。

六、刺激内需政策使产业面临良好的政策环境

在当前国家实施积极的财政政策和稳健的货币政策以刺激内需的国策下，房地产业及其行业产业链对国家经济增长的重要奉献，使国家和地方政府对房地产业都给予了积极的政策扶持。

预计未来10年，仅房地产业、汽车业和城镇轨道交通建设，对经济的奉献就能使经济增长保持在7%。

房地产对经济增长的促进作用中，行业产业链所产生的拉动作用至为重要，而非行业本身对经济增长的奉献。

例如，20**年国内钢铁行业高速开展，行业增长情况大大超出人们的预期，被认为是传统理论所不能解释的，但从成品钢的销售情况可以发现，60%的成品钢被用在房地产开发中。

房地产业在宏观经济中的地位越来越显著，今年上半年，房地产投资带动固定资产投资增长9.8%，对固定资产投资增长的奉献率达95.2%！

1、金融政策的支持

1）提供个人住房消费信贷

1998年，为了进一步深化住房制度改革，促进住房建设与住房消费，国家出台了一系列住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的契机。

人民银行不仅扩大了个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人贷款，并且取消了对住房贷款规模的限制。

消费信贷呈现重心转移，由支持住房开发转为重点支持住房消费。

2）建立住房贷款担保保险体制

在近一两年内，各地出台了多种抵押担保、保险形式，如上海的售房单位担保和抵押物保险形式，以北京和苏州为代表的房屋抵押和综合保险，由市住房担保公司提供的担保和抵押物保险形式。

个人购房贷款担保制度的建立与推行，是促使居民潜在需求在短时间内向有效需求转化的必要条件。

3）房地产公司上市开禁

近年来，随着国民经济的向好，房地产业逐步步入正轨。

1999年4月，建设部根据证监会的要求，选择了金地集团、天津综合开发公司和北京天鸿宝业房地产股份作为禁令实施以来首批上市试点企业，推荐给证监会。

相继在沪市挂牌上市。

房地产企业重新上市，说明了政府已经充分认识到了房地产企业对于优化产业结构、扩大内需等方面的重要地位。

扶持优秀的房地产企业上市，不仅是房改的需要，也是市场竞争的需要。

这意味着上市房地产企业有充裕的资金，将有利于提高住宅的质量和物业管理水平，有利于面临国外竞争者潜在威胁。

2、税收政策的支持

1999年8月1日，财政部和国家税务总局联合发出通知，从即日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税和二级市场空置房交易税等实行减免政策，预计这项政策将使商品房销售价格降低10%左右，在一定程度上促进房地产的销售。

开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的一个不同点是，存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这局部人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。

3、利率下调促进房地产销售

利率下调从两方面促进了房地产业的开展，其一是降息使开发商的财务本钱下降，从而降低了房地产的开发本钱，使房价有了下调的可能；

二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。

4、产业政策的调整

“十五”期间住宅与房地产业改革和开展目标是继续深化城镇住房制度改革，基本建立城镇住房新体制；

以改革促开展，通过开展，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量；

建立稳定、标准的住房补贴资金渠道，落实补贴资金，建立较为完善的住房货币化分配体系；

基本建立运作标准、功能完善的住房市场体系，全面开放二级市场，加快培育租赁市场，调整完善税费政策、管理制度，形成标准的中介、流通、效劳和信息体系进一步完善住房公积金制度，初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度；

进一步开展以经济适用住房为重点的房地产业，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供给比例，加大财政支持力度，形成比较健全的适合中国国情的住房保障制度；

在较大范围内推广社会化、专业化、市场化的物业管理，形成合理的物业管理收费制度和标准的物业管理招投标市场基本建立以财税、金融、法律、土地供给及产业政策等间接手段为主的政府对住房市场的宏观调控体系形成基本完善的住宅产业政策体系，基本建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、质量控制体系和性能认定体系，形成住宅建设的技术创新和技术进步机制，全面提高住宅建设质量和住宅产业现代化水平。

到2021年城镇人均使用面积到达18平方米，并有较好的居住环境；

建设住宅33.5亿平方米，平均每年建3.3亿平方米。

重点改造使用功能不全的住宅，基本消灭棚户和简易住房，使住房成套率到达85%；

房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%。

因此，从刺激需求乃至形成有效需求的经济增长、城市化进程、购房主力中间阶层的成型、国家的产业政策导向和金融税收政策配套等诸多因素来看，中国的房地产业目前面临前所未有的快速开展的内外部环境。

但具体到某一个城市，甚至是某一个局部的细分市场，由于投资过热和政府市场调控水平的差异，处处、时时存在着供求失衡的风险。

重要的是对房地产市场整体及局部现状及未来趋势的研究与把握，在房地产的周期性波动和各地开展的不均衡性中去寻找投资时机。

今天及今后的中国，经济增长及社会开展仍然是最吸引全世界关注的主题。

相对于上世纪九十年代的磕磕绊绊、急躁动乱，中国社会对市场经济越来越熟悉，越来越能把握。

社会财富总量迅速增加，商业界的投资行为更加自如，“投资短缺的时代”已经结束，社会居民购置力不断提高，高收入人群表现了惊人的消费欲望，中国正在形成一个庞大的经济体。

房地产业面临着与前十年大不相同的市场环境，这个环境总体上更有利于房地产的快速开展。

小结

迈向小康社会的中国，城市化进程给房地产市场带来了巨大的潜在需求；

经济的快速增长以及由此而导致的社会阶层分化和购房主力中间阶层的逐渐壮大，使这些潜在需求在一线二线城市已经变成现实；

房地产以其对GDP的奉献而将长时期成为刺激内需带动国民经济增长的主导产业。

从需求环境来看，中国的房地产市场前景广阔。

但由于各地政府对房地产市场监管和调控能力的差异，特别是土地交易的低市场化，在厂商的利益驱动和投机心理之下，很容易在一个城市或一个城市的某一个细分市场集聚市场风险。

放眼中国，房地产市场处处是机遇，也处处是暗礁。

一个致力于在房地产市场全面开展、长期耕耘的开展商，必须在机遇与风险之间，在投资时机、投资地域、投资细分市场、投资物业类别、投资资源与能力、投资额度上做出恰当的选择：

1、利用涨落周期，调整好土地买卖、工程开发、工程销售三者之间的节奏

不管城市房地产处于其生命周期中的哪一个阶段，均要根据供求变化合理调整好土地储藏与工程开发之间的关系，或储藏，或开发，或卖出。

2、利用各地房地产市场发育进程的先后差异，寻找处于开始发育或成长期刚开始的市场进行或投资或开发，而逐步缩减市场需求虽然量大、但已处于成熟或衰败的市场的业务量。

3、利用经济的周期性波动和地区经济开展的不均衡性，寻找新兴的经济增长点进行房地产投资，在经济调整期到来之前主动收缩战线。

4、利用市场细分化程度的不断提高，发现并开拓新的细分市场。

5、利用各地房地产商开发水平的差异，寻求房地产系统运营能力输出的时机。

6、利用政府和开发商的不成熟，进行土地及工程的运作。

7、善用逆向思维，在市场的危机和过热中寻找可能的投资时机，在市场的畅旺中看到隐藏的风险。

8、要做出以上适当的投资组合，需具备对各地房地产市场宏观态势与微观结构的研判能力。

参考资料

郭钧纪念万科跨地域开发十周年

王见纲20**年房地产宏观态势分析