朗庭商务酒店建设项目可研报告Word格式.docx

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2-2.3.3自然旅游现状…………………………………………………

2-3SWOT分析………………………………………………………………………………

2-3.1S—项目优势分析………………………………………………………………

2-3.2W—项目劣势分析………………………………………………………………

2-3.3O—项目机会分析………………………………………………………………

2-3.4T—项目威胁分析………………………………………………………………

2-4社会经济效益说明………………………………………………………………………

三、决策建议

3-1规划内涵…………………………………………………………………………………

3-2规划决策建议……………………………………………………………………………

3-2.1规划方案……………………………………………………………………

3-2.1.1主楼…………………………………………………………………………

3-3前期规划设计说明………………………………………………………………………

3-3.1设计方案甄选和规划………………………………………………………

3-3.1.1方案………………………………………………………………………

四、执行篇

4-1战略与战术………………………………………………………………………………

4-1.1战略沙盘模拟……………………………………………………………………

4-1.1.1六大策略……………………………………………………………………

4-1.1.2说明…………………………………………………………………………

4-1.2战术沙盘推演模拟………………………………………………………………

4-1.2.1整体战术……………………………………………………………………

4-1.2.1.1差异化市场营销……………………………………………………

4-1.2.1.1.1地段选择…………………………………………………………

4-1.2.1.1.2具有前瞻性………………………………………………………

4-1.2.1.1.3寻求市场空白点…………………………………………………

4-1.2.1.1.4有效挖掘客户营销渠道…………………………………………

4-1.2.1.1.5创新客户成本控制………………………………………………

4-1.2.1.2创新客户营销手法……………………………………………

4-2执行步骤…………………………………………………………………………………

4-2.1经营规划………………………………………………………………………

4-2.1.1酒店配置…………………………………………………………………

4-2.2推广规划…………………………………………………………………………

4-2.2.1整体品牌包装………………………………………………………………

新视觉VI系统……………………………………………………………

4-2.2.2整体推广……………………………………………………………………

广告推广策略………………………………………………………………

广告推广目标………………………………………………………………

项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点……………………………

4-2.3进度………………………………………………………………………………

4-2.4预算………………………………………………………………………………

4-2.4.1项目资金投入情况分析……………………………………………………

4-2.4.1.1土地费用……………………………………………………………

4-2.4.1.2工程造价……………………………………………………………

4-2.4.1.9其他费用……………………………………………………………

4-2.4.2可选择的筹资策略………………………………………………………

4-2.4.2.1公司自筹资金………………………………………………………

4-2.4.2.2银行贷款筹资………………………………………………………

4-3投资回报预测…………………………………………………………………………

4-3.1酒店………………………………………………………………………………

4-3.1.1客房收入……………………………………………………………………

4-3.1.2营业总收入…………………………………………………………………

4-3.1.3成本…………………………………………………………………………

4-3.1.3.1物料成本……………………………………………………………

4-3.1.3.2人工成本……………………………………………………………

4-3.1.3.3水电费………………………………………………………………

4-3.1.3.4总成本………………………………………………………………

4-3.1.4营业税……………………………………………………………………

4-3.1.5银行利息……………………………………………………………………

4-3.1.6利润………………………………………………………………………

4-3.4银行利息…………………………………………………………………………

4-3.5投资总成本………………………………………………………………………

4-3.6年净利润…………………………………………………………………………

4.3.7回收周期…………………………………………………………………………

五、结束篇………………………………………………………………………………

1-1项目背景

商贸集团自成立后，自治县商务酒店有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场，打造精品高端通泰五星级酒店，加强管理现有四星级大厦，扩大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。

为重新打造快捷商务酒店品牌，提升品牌价值。

我公司决定将在（原峨岭镇），大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。

为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。

1-2项目目的

1-2.1整体目标

秉承集团整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。

配合的经济旅游开发，打造--商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。

整合--优势资源，领跑---商务酒店市场。

通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。

1-2.2项目契机

--及--县发展规划、旅游开发。

土家族苗族自治县位于贵州省东北部、铜仁市西部，地处武陵山脉主峰、佛教名山、国家级自然保护区----梵净山西麓,全县总面积1969平方公里，辖17个乡镇，总人口43.76万人。

1986年经国务院批准撤销县，以原有建制设立土家族苗族自治县。

1992年被国务院列为内陆对外开放县，1998年被贵州省委、省政府划定为革命老区,是全国法制宣传教育先进县，全省社会治安综合治理模范县，省级文明县城，有“中国书法之乡”、“中国名茶之乡”，“中国长寿之乡”，“中国蔡氏古法造纸艺术之乡”等美誉。

东距铜仁·

凤凰机场135公里，西距省会贵阳324公里，北距重庆秀山火车站100公里，距渝怀铁路孟溪火车站80公里。

是国家西部大开发和实施武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点的核心区域，是贵州省重点打造黔中经济区的重要支点和连接成渝经济圈的桥头堡。

303、304省道穿境而过，是铜仁市西五县的交通枢纽中心，国家级重点工程杭瑞高速公路穿城而过，方便快捷的交通格局已逐步形成。

人杰地灵，民族风情浓厚，世居着土家、苗、汉等民族，各民族在共同的历史长河中创造出了灿烂、独特的民族文化。

土家长号亢奋、激越，傩戏古朴、神秘，土家花灯洒脱、俚趣，浓浓的民族风情令人如痴如醉，流连忘返；

书法底蕴丰厚，有“书法之乡”的美誉，以题写“颐和园”匾额而名扬海内外的严寅亮先生就是其杰出代表之一；

孕育了国务委员戴秉国、美籍太空博士吴学超等一批仁人志士的。

彰显着千百年来凝聚的物华天宝、人杰地灵和博大精深。

属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温16.8℃，年降雨量1100mm左右，环境优美，气候宜人，土地肥沃，物产富饶。

全县森林覆盖率达50%，境内有珙桐、银杏、红豆杉等国家一级重点保护植物，有黔金丝猴、穿山甲、大鲵等30余种国家一、二类重点保护动物。

全县矿产资源种类多样，有锰、硅、镁、花岗石、玉带石、煤、硫铁矿、重晶石等50余种，其中花岗石、紫袍玉等产品蜚声全国，炼镁白云岩矿、硅石矿储量超过千万吨。

全县河流总长223公里，年径流量12.5亿立方米，水能蕴藏量6万千瓦，已建成甘金桥、坨寨、阳坝等水电站10余座，电力支撑有保障。

有地下热水泉10余处，其中凯望温泉有“中国珍贵矿泉水”之称。

主要经济林木有梵净山绿茶、天麻、杜仲、银杏、黄柏、柑桔等，其中梵净山绿茶多次荣获国家级金奖，“梵净山翠峰茶”获国家地理标志保护。

文化旅游资源丰富多彩，位于县城东部的梵净山，1986被国务院划定为国家级自然保护区，是世界“人与生物圈”保护区网成员，是闻名遐尔的五大佛教名山之一，以梵净山佛教文化为主体的民族文化、红色文化、书法文化开发潜力巨大。

自国家实施西部大开发战略以来，全县各族干部群众抢抓机遇、开拓进取，经济社会发展取得较好成绩。

以水利、电力、交通为代表的基础设施明显改善，农业产业化迈出新步伐，工业经济取得新突破，城镇建设和管理水平迈上新台阶，旅游推介和招商引资取得新进展，扶贫开发工作取得新成效，人民群众的权益得到切实保障，城乡居民收入稳定增长，各项社会事业全面进步。

全县经济社会呈现出快速发展、后劲增强、民生改善、社会和谐的良好局面。

调查篇

2-1项目区域地理环境介绍

　我县属云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带的黔东低山丘陵区和黔东北中山峡谷之间，武陵山脉主峰梵净山位于其东部，形成东高西低，东南向北西倾斜地形地貌。

境内最高峰为梵净山的耸凸点，海拔2493.8m，西部与思南、德江交界处的龙门口为最低点，海拔377.7m，相对高差2116.1m，高低点直距46.12km。

境内地形可分为中高山及中山、中低山、低山地形，地貌类型有溶蚀、侵蚀和河谷冲刷堆积地貌，岩溶地貌（喀斯特地貌）是我县主要的地貌，分布范围广，除东南部的梵净山外，其余地区的大部分属于此类型。

东部梵净山地区，平均海拔大于1600m，地形切割强烈、相对高差大、坡度较陡，为中高山地形，以锓蚀地貌为主；

中东部梵净山前缘地带海拔1000-1600m，坡度陡缓不等，为低中山地形，以岩溶地貌、河流冲刷堆积地貌和侵蚀地貌为主；

中部、西南部、南部地带海拔800-1000m为中低山地形，以岩溶地貌、侵蚀地貌和河流冲刷地貌为主；

境内海拔在700-800m一带，相对高差200-300m，坡度较小，为低山地形。

在山地地形的河谷地带，经河水的常年冲刷，形成了一些相对较平的河谷冲刷堆积地貌，但面积不大。

境内河流属长江流域乌江水系。

主要河流有河、车家河、乐茂江河、洋溪河、江源沟河等，地表河网较密。

多数河流上游陡，中游平缓，下游较陡，河谷深切，水流湍急。

分别由西向东、由南向北，由南东向北西流入乌江。

植被情况:

>

地带性原生植被为中亚热带湿润常绿阔叶林，全县森林植被有天然林和人工林两种类型，分为亚热带常绿阔叶林、次生针阔混交林、次生常绿针叶林、人工针叶林和人工阔叶林等。

2-2市场分析

2-2.1调查数据说明

2-2.1.1市场调查方法

2-2.1.1.1流动调查

对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。

2-2.1.2问卷调查

2-2.1.2.1酒店需求问卷

问卷涉及如下内容：

1、受访者性别；

2、来自哪里；

3、职业；

4、年龄；

5、到--的目的；

6、到--的次数；

7、通常外出住什么酒店；

8、选择酒店的原因；

9、关于酒店提供宽带功能；

10、入住酒店的目的；

11、出差住宿的问题；

12、入住的酒店位置；

13、车站附近建几星级的酒店比较合适；

14、车站附近适合建的酒店楼高；

15、酒店应该具备的功能；

16、酒店应该具备的配套设施。

2-2.1.3调查统计

2-2.1.3.1.问卷总数

本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。

2-2.1.3.2.分卷总数

调查问卷分卷情况如下：

市调类型

问卷数量

有效数量

有效比

酒店

2000

1677

83.85%

2-2.1.3.3有效问卷辨析方法

本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。

A、问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份

B、抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。

其中，抽查出49份无效问卷。

2-2.1.3.4.有效问卷总数

本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。

2-2.2调查数据矩阵

略

2-2.3调查结果说明

2-2.3.1---及--县酒店现状

随着--经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入--地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。

特别是北京至---的城际铁路即将修通和机场的开工建设必将加速---的经济建设步伐，加快融入北京经济圈。

随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。

办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。

于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了---地区市场。

例如：

如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。

县的高档酒店为数不多，准四星的酒店仅一家，其它高档次的宾馆也较少，但--的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。

从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；

被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。

所以我们投资建设的商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。

要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。

要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。

这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。

2-2.3.2---及县交通状况

　东距铜仁·

2-2.3.3---及--县自然旅游资源状况

是中国书法之乡、中国名茶之乡、中国长寿之乡等诸多国字号美誉，有着武陵之巅、土家之源；

梵天净土、书法；

人间仙境、世外桃源之称。

正在有力推进全国文明县城、国家卫生县城、中国优秀旅游目的地城市和国家园林城市创建工作。

境内的梵净山区距今达10~14亿年，被认为是我国黄河以南最古老的台地。

在漫长地质历史时期多次地壳构造运动的作用下，形成了当今梵净山体的独特构造景观：

山峰突兀陡绝、断崖高耸，沟谷幽深，跌水瀑布发育。

原始生态保存完好。

保存了距今7000万年至200万年前第三纪、第四纪的古老动植物种类及丰富的生物资源，是世界上少有的亚热带较完整的生态系统区。

并在地形、气候的影响下，自然生态呈现出较明显的垂直带状格局：

低山常绿阔叶林和暖性针叶林带（海拔1300米以下），中山常绿，落叶阔叶混交林和温性针阔混交林带

（海拔1300~2200米），含寒温性针叶树的针阔混交林和亚高山灌丛草甸带（2200~2572米）。

珍稀动植物种类繁多。

据不完全统计，属国家重点保护的珍稀兽类有黔金丝猴、华南虎等11种，约占贵州全省总数的68%；

属国家重点保护的珍稀植物有珙桐（中国鸽子花），梵净山冷杉等17种，约占贵州全省总数的43%。

还有国家重点保护的珍禽，如鸳鸯、红腹角雉等多种，以及两栖、爬虫类，如大鲵（娃娃鱼）、五步蛇等繁多品种。

自然景观神奇怪异。

主要体现在山韵、水趣、花姿、云态、光彩、石观等方面：

梵净山“高耸数千仞，绵延八百里”，兼具“黄山之奇、峨嵋之秀、华山之险、泰山之雄”，是其山韵的精华所在。

民谣“梵净山出奇、九十九道溪，谁人能识破，银子动撮箕”。

道出了梵净山山之魅力，水之奇趣。

梵净山杜鹃，有百里杜鹃花之冠，四季皆有开放，各种花形，各种颜色，争妍斗艳，故“梵净山似锦，杜鹃花好似锦上之花”。

逢山雨之际，水气蒸发，便呈现出茫茫云海，时聚时散，景象万千，特别是日出，日落之时，更是霞光万道，紫气千重（“红云金顶”因此得名）。

当春雨之交，雨过天晴，金顶一带还会巧遇“梵净佛光”，即面对云雾，背负太阳、就可能在前出现一个五彩斑谰的巨大光环，你的身影在其中，身动影动，身静影静，约三分钟左右而散，这可谓云态，光彩之诡异。

金顶周围的岩石，千姿百态，据其形态，有“太子石”、“蘑菇石”、“龙头石”、“鹰嘴石”、“万卷书”、“晒经台”、“将军头”等数十处。

特别新金顶别具一格的奇异形态（似饭甑，表阳刚），整个金顶形态逼真的睡佛状形成了一个石之大观园。

2-3SWOT分析

2-3.1S—项目优势

项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。

---相对稳定的快捷酒店发展趋势

---酒店管理公司有丰富酒店管理经验

新开发酒店项目有现成的酒店管理人员

依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快

依托----大厦，新项目有一定客户群资源

2-3.2W—项目劣势

新酒店品牌忠实度不高、附加值低

开业时间晚于其他快捷酒店+

外阜会员群锁定困难

人员工资上涨、原材料价格上涨

2-3.3O—项目机会

市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。

本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。

快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式

---全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定

区县还未成为其他品牌发展的目标区域

全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱

----其他快捷酒店停车位置少

多数小旅店受经营影响，并购机会增加

---本市的快捷品牌还未形成

2-3.4T—项目威胁

本地区已出现同类竞争者。

全国快捷酒店品牌多数已进驻---，竞争压力不断加大

市内个人快捷酒店对价格下压很大

快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销

2-4社会经济效益

--快捷商务酒店品牌建设，将为--旅游接待能力提升做出自己的贡献。

---快捷商务酒店的建成将大大提升---城市商业基础设施的档次、水准。

---------商务酒店高品味设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，增添了城市风景。

给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。

---商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。

决策建议篇

3-1规划内涵

---快捷商务酒店现有两家地址，店地面积约6600M2，快捷商务酒店占地面积面积6000M2，根据建设要求和商业利用价值，我们将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲、和停车场等多功能高水准的综合性高层建筑。

3-2规划决策建议

3-2.1楼层规划方案

3-2.1.1主楼

宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。

按照四星酒店标准客房，店标准间150间，店按四星级标准建设客房140间。

3-3前期规划设计说明

3-3.1设计方案甄选和楼层规划

--酒店管理公司将委托北京长迪建筑装饰工程有限公司对两家快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者对商务酒店所在的区域位置进行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；

又注重在城市环境中彰显建筑的个性；

同时关注商业价值和经济效益。

希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。

设计者为我们设计了整套方案以供参考。

3-3.1.1方案

项目（峨岭镇）商务酒店，地处新市区中心地带，酒店拥有客房160间，设有会议厅、自助早餐厅。

房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。

酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。

团体及会员客户还可享受到优惠待遇。

--项目在张库大道和市府路交叉路口，是进入县城和去各旅游景点的必经之路。

酒