《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆808 号101Word文件下载.docx

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屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。

前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。

各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。

标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。

各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。

分值由市国土房管局公布。

2-2〔标准间〕

房屋的标准间：

平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。

其计算公式为：

（1）平房

标准间数=建筑面积÷

20

（2）中式楼房

标准间数=房屋基底面积×

柱高÷

60

2-3计算公式：

（1）砖木结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×

柱高差率〕×

标准间数×

成新折余率+装修分数×

成新折余率+设备分数×

成新折余率+附属物分数×

成新折余率}×

分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：

按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行；

在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；

计残值的，按《各类房屋折余率表》计算；

不计残值的，按成新百分比计算。

柱高差率的确定：

按《柱高差率表》执行。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

（2）砖混结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×

柱高差率〕×

（成新折余率+使用年限折余率）÷

2+装修分数×

成新折余率+设备分数×

按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；

使用年限折余率的确定：

按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；

在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定。

（3）中式楼房

房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×

成新折余率〕×

2-4房屋部件计分表

（1）屋面计分表

附计:

一、屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。

二、平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分，并随房折旧。

三、用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。

四、利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算：

（一）在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。

地下室顶面为木地板又作上层地面的不重复计分。

（二）在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分。

（三）在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。

五、其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；

彩色瓦楞铁屋面并入铅1。

（2）屋架计分表

附计：

一、中式屋架高级做法：

材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。

二、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。

三、平台柁与腊阡柁不予区分。

四、中式柁没有柱子，按木屋架计分。

（3）墙身计分表

一、各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。

二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。

三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。

四、房屋台基高度调整系数：

说明：

台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。

台基高度大于两米，每增加0.1米，调节系数增加0.05。

五、房屋组合调整系数

六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。

（4）门窗计分表

一、各类门窗单独计算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。

二、地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。

三、带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。

（5）顶棚计分表

一、抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。

二、三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。

三、预制板勾缝喷浆不计顶棚。

（6）地面计分表

一、水泥地分格与不分格不予区分。

二、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。

三、台阶按投影面积依院地计分。

四、廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。

五、地面计分含踢脚板。

（7）装修计分表

一、街门按门道屋面所属类别随房折旧。

二、各种墙身贴面均按新旧程度单独折旧，不留残值。

三、格扇、护墙板单独折旧。

四、除以上二、三两项外，其他墙面装饰均随房折旧。

五、各种灯孔、灯槽均随顶棚折旧。

六、中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。

（8）设备计分表

一、卫生设备分普通卫生间和简易卫生间两种，凡装有浴盆、洗脸盆和大便器三件以上的，按普通卫生间计分，其他按简易卫生间计分。

二、普通卫生间室内上下水管道单独计分，设备按实有项目计分。

三、简易卫生间设备按实有项目计分，室内上下水管道不单独计分。

四、各种卫生设备和上下水管道的零配件均不单独计分。

五、卫生间内非固定设备不予计分。

六、照明灯具中的各种花灯均视为非固定设备，不予计分。

七、同一开关控制的多个灯只计算一个。

八、暖气按建筑面积计算（含暖气片、暖气管及锅炉等）。

九、灯、水、暖气等设备均按新旧程度计算折旧，不留残值。

十、实物不符合表中所列标准的，可根据实际情况打折扣。

（9）附属物计分表

一、屏风门、随墙门依其质量分别按瓦房、灰瓦房折旧。

二、门楼1、门楼2按瓦房折旧，门楼3按灰瓦房折旧。

门楼面积小于3平方米的按比例计算。

三、铁板门按成新计算，不留残值。

门面积小于4平方米的按比例计算。

四、各种院墙包括基础和墙帽。

五、各种院墙均按成新计算，不留残值。

六、各种院地均按成新计算，不留残值。

2-5柱高差率表

注：

4.5米以上每增加0.1米，与立面条件标准间分数百分比（%）增加9％。

2-6.砖木结构房屋成新评定说明

一成新：

墙身大部分破坏，木料腐朽，门窗不整，屋顶屈曲不平，虽然能勉强支持，已属危险建筑，濒于倒塌者。

二成新：

屋顶多次抹灰，屈曲不平，木架、墙身均已倾斜，或虽不整二柁陈旧，椽子席箔已见腐朽，短期内尚不致倒塌者。

一成新与二成新之房屋均须大修方能解除危险。

三成新：

屋顶已见屈曲不平，墙身破坏大半，木料大部陈旧者。

四成新：

屋顶不甚整齐，但无显著倾斜，木架已有走动迹象，墙身破坏过半，虽经小修但本质已属陈旧的房屋。

五成新：

房屋全部完整，木架虽陈旧而未走动，墙身下部已见破坏者。

六成新：

屋顶、木架、墙身、装修虽旧，但完整坚固，不歪不斜，部分墙身虽见剥蚀，但不影响整个房屋之坚固性。

此外，用旧料新建的房屋，未经油饰粉刷者，依其旧料的情况可分别定其为五、六、七成新，一般以六成新为宜。

七成新：

房屋各部整齐，惟色彩不够鲜明。

房屋外皮部分剥落，但仍为较新的房屋，又翻修的房屋其木架砖瓦较新者，亦为七成新为宜。

八成新：

屋顶、屋架、墙身均完整坚固，情况与新建者无显著区别，但色泽稍旧，略加油饰仍为新房者。

九成新：

新建不久之房屋，油饰粉刷后极少部分微见剥落，门窗有接触痕迹，屋顶、屋架、墙身稍有剥落者，又完全新建之房屋，未加油饰粉刷者亦为九成新。

十成新：

完全新料新建的房屋，并经过油饰粉刷者。

2-7砖木结构房屋成新折余率表

残值率6%4%3%

2-8.房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明

室内装修中的格扇、护墙板、钙塑板和三合板顶棚比其他装修、装饰价格较高，残值较大，不宜随房折旧，应按实际情况单独折旧。

其残值率：

格1为30%、格2为10%、护墙板和钙塑板、三合板顶棚为10%。

骨架、板面严重破损，残缺不全，油漆老化见底。

缺棱短角，局部残缺变形，明显老化。

边棱磨损，骨架松动，局部破损。

整体完整，稍有松动，油漆、上光腊虽完好，但已失去光泽，格扇、护墙板边框或雕花局部开胶起翘。

整体安装牢固、完整、上光腊、油漆完好、光亮，接触面略有摩擦痕迹。

2-9房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表

残值率30%20%10%

2-10块料面层成新评定说明

墙身、地面的块料面层依其成新度单独折旧，不留残值。

墙身、地面的块料面层严重松动，大部分块料破碎、脱落或大部分块料残缺不全，为二成新。

墙身、地面的块料面层粘贴不牢，出现整块贴面脱落现象或部分块料裂缝、脱落，为四成新。

墙身、地面的块料面层粘贴高低不平，部分块料面层不仅磨损且出现裂缝，个别块料破损、掉角、脱落的，可定为六成新。

墙身、地面的块料面层粘贴不甚平整，部分块料面层已无光泽且略有磨损起砂，个别块料出现裂痕，略有空鼓现象，为八成新。

墙身、地面的块料面层不论粘贴迟早，其块料粘贴平整、牢固、块料表面有光泽，无裂痕、残缺、掉角等损坏，为十成新。

2-11房屋暖气、卫生设备成新评定说明

暖气卫生设备其构造情况与房屋不同，且使用价值所占比重较大，至损坏严重不堪使用时，所剩残余无几，不宜随房折旧，故按其成新度折旧，不留残值。

主要构成铁件锈蚀严重，已经修补多次，搪瓷陶瓷器具已有大部分掉瓷或有较大的裂痕，附属零件部分损坏残缺，虽勉强支持使用，非经大修配件而无使用价值。

大部铁件锈蚀较重，搪瓷陶瓷器具部分硬伤，掉瓷或有小裂痕，附属零件小部残缺，如经修理尚能使用者。

各部铁件虽见锈蚀，瓷面稍有磨乌或有水裂龟纹的迹象，但各部构件均完整无缺，不影响使用者。

各构成部件比新装者稍旧，但无锈蚀剥落迹象，或有部分新安装者，亦为八成新。

完全新构件新安装者。

2-12砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表

2-13砖混结构房屋使用年限折余率表

残值率2%。

2-14砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表

2-15附属物据实估价表

附属物据实估价表仅适用于本市近郊区及远郊区县。

2-16树木估价表

第三章楼房重置成新价评估

3-1〔计算公式〕

楼房重置成新价的评估采用成本法进行测算，计算公式：

楼房重置成新价=（楼房基本价格×

楼房折余率+Σ增项价格×

增项折余率）×

建筑面积×

区域系数+装修及附属物重置成新价

3-2楼房基本价格表

楼房基本价格包含土建、上下水、照明及普通内装修。

（1）住宅楼房基本价格表（单位：

元/建筑平方米）

墙体类型基本价格结构形式粘土砖空斗墙空心砖砌块外挂板

多层砖房

筒子楼（层高3.3M）1150105010801120——

外廊式（层高3M）1070103010151050——

单元式（层高3M）1200——11301150——

砼结构

多层大模板（层高3M）1430————14801560

高层剪力墙（层高3M）1450————14101560

框架（层高3M）1400————13601500

备注：

（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%；

（2）加气砼屋面价格减少5%；

（3）评估时按实际层高调整价格±

5%。

（2）非住宅楼房基本价格表（单位：

墙体类型基本价格结构形式粘土砖空心砖砌块外挂板

砖混120011301150

框架1400——13601500

剪力墙1450——14101560

钢结构1800——17601920

模板房1430——14801560

（3）以上层高为标准层高3米，层高每增减50CM，价格增减5%。

3-3楼房折余率：

依据以下楼房成新评定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

（1）楼房成新评定说明

成新度折余率%

完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不露水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。

十成新100九成新90-99八成新80-89

基本完好房结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；

屋面局部渗漏；

装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即用可恢复使用功能的房屋。

七成新70-79六成新60-69

一般损坏房个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；

屋面或板缝局部漏雨；

外装修和设备局部破损的房屋。

五成新50-59四成新40-49

〖BHDG9，FK3，K23ZQ*6，K3，K4F〗

严重损坏房部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足个别构件已处于危险状态；

屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。

三成新30-39

危险房主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。

不足三成新3-29

（2）楼房直线折旧参数说明表

建筑结构耐用年限残值率

钢砼结构600

砖混结构502%

砖木结构403%

3-4增项价格：

增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。

各增项价格在《增项价格表》中查取，增项折余率按《增项成新评定说明》执行。

（1）增项价格表（单位：

元/建筑平方米）

增项暖气中央空调煤气抗震加固价格

20-4050-20020-50110-175

（2）增项成新评定说明

暖气、中央空调煤气抗震加固

二成新圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或使用超过20年

四成新已无法使用者圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为15-20年

六成新各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用。

各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用圈梁、壁柱混凝土有剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为10-15年

八成新各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好。

各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为5-10年

十成新完全新构件新安装的完全新构件新安装的完全新材料、新设备新建造

3-5区域系数：

东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

3-6装修及附属物重置成新价的评估

参照平房的装修和附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

第四章附则

4-1〔规定价格与实际偏离的情况〕

对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价